2022 QCCQ 942, 2022 QCCQ 942

Benmou c. Gaeremynck 2022 QCCQ 942 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-087635-199 DATE : 28 février 2022 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. SAMIA BENMOU et MARC-ANDRÉ LÉONARD Demandeurs c. DANIELLE GAEREMYNCK Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le 2 octobre 2018, la défenderesse, Danielle Gaeremynck, vend aux demandeurs, Samia Benmou et Marc-André Léonard, une maison unifamiliale acquise de sa mère en septembre 2014. [ 2 ] Madame Benmou et monsieur Léonard soutiennent que l’immeuble est affecté de vices cachés.

En décembre 2019, ils lui réclament une somme de 67 514,24 $ « pour dol et en dommages-intérêts ». [ 3 ] Madame Gaeremynck plaide qu’ils « n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents » eu égard aux renseignements qui leur ont été communiqués avant la vente. I. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal est appelé à statuer sur ces questions :

A) L’immeuble vendu par madame Gaeremynck était-il affecté de vices cachés au moment de la vente?

B) Le cas échéant, ces vices auraient-ils été dissimulés par des manœuvres dolosives?

C) Si l’immeuble était affecté de vices cachés, quelle est la réparation qui s’impose en faveur des acheteurs? II. CONTEXTE [ 5 ] La construction de l’immeuble en litige remonte à 1963. [ 6 ] Les parents de madame Gaeremynck en ont été les propriétaires plusieurs années.

À l’automne 2014, son père éprouve des ennuis de santé et doit intégrer une résidence pour personnes âgées. [ 7 ] Elle convient alors de devenir propriétaire de l’immeuble et d’en assumer toutes les dépenses de manière à ce que sa mère, madame Laurence Guliani, qui l’habitait depuis 20 ans [1] , puisse continuer d’y vivre. [ 8 ] À partir de la fin mai 2018, madame Gaeremynck, qui vit à Ottawa, se rend à Québec les fins de semaine. Avec l’aide de son conjoint et son frère, elle réalise des travaux dans la maison.

Un mur entre deux pièces est construit [2] et des travaux de peinture sont effectués, sans qu’il s’agisse cependant de « travaux majeurs ». [3] [ 9 ] Pendant cette période, sa mère dort au sous-sol afin d’échapper à la poussière et aux odeurs des produits utilisés. [ 10 ] En août, madame Garemynck met la maison en vente, avec l’assistance du groupe duProprio , pour la somme de 239 000 $. [ 11 ] Le jour même où la maison est mise sur le marché, madame Benmou la contacte et toutes deux conviennent d’une visite des

lieux dès la fin de l’après-midi. [ 12 ] Madame Benmou et monsieur Léonard étaient à la recherche d’une propriété depuis déjà un certain temps, ayant visité « plusieurs, plusieurs maisons » – « [e]ntre trente (30) et cinquante (50) facilement » [4] – sans parvenir à trouver celle qui corresponde à leurs aspirations. [ 13 ] La visite des lieux dure approximativement 45 minutes.

Le couple pose « beaucoup, beaucoup de questions », au dire de Madame Gaeremynck, et lui confie que c’est « une des premières vraiment de leur goût », madame Benmou jugeant la maison « très propre, très belle », charmée par son style « mid-century ». [5] [ 14 ] À ce moment, la Déclaration du vendeur reste à compléter, mais le couple insiste pour faire une offre immédiatement [6] de crainte de « perdre la chance ».

Une offre initiale de 226 000 $ mène à une contre-proposition de 229 000 $, aussitôt acceptée. [7] [ 15 ] Madame Gaeremynck présente au couple un rapport d’évaluation de la propriété rédigé par l’évaluateur agréé Charles Boily- Mercure en septembre 2014. [8] Madame Benmou parcourt le document tandis que Madame Gaeremynck complète la Déclaration du vendeur avec sa mère à ses côtés. [9] [ 16 ] Puis les parties passent en revue, « point par point », le document. [ 17 ] L’offre d’achat est conditionnelle à l’inspection de la propriété par un expert en bâtiment. [10] [ 18 ] Monsieur Kevin Labonté d’ Inspec-Thor Québec procède à l’inspection visuelle le 20 août 2018, en avant-midi, puis rédige son rapport le jour même. [11] [ 19 ] Madame Benmou le suit toute la durée de sa visite [12] , monsieur Léonard ayant dû quitter à un certain moment. [13] [ 20 ] À la fin, l’inspecteur fait un « récapitulatif » de ses constats en présence de Madame Benmou et de Madame Guliani. [ 21 ] Satisfaits du rapport d’inspection obtenu par courriel le lendemain [14] , madame Benmou et monsieur Léonard signent l’acte de vente devant notaire le 2 octobre 2018. [15] [ 22 ] Le couple emménage avec son jeune enfant dans sa nouvelle maison le 4 octobre 2018. [16] [ 23 ] En prévision du premier anniversaire de leur fils, les parents organisent une fête pour le week-end du 10 novembre 2018 et installent des décorations à cette fin. [ 24 ] Madame Benmou repère alors une bulle sous la peinture du mur de la chambre située à l’avant (gauche) de la maison.

« Ça semblait humide », dit-elle, « [l]a peinture se levait comme une feuille ». [17] [ 25 ] Le mur est ouvert, du plafond au plancher, et laisse voir des signes évidents d’humidité qui traverse le gypse. [18] La laine isolante est fortement noircie. [ 26 ] Le 12 novembre 2018, Madame Benmou écrit à Madame Gaeremynck : […] Nous avons découvert que le gypse était pourri. Plus nous ouvrions et plus il y avait de moisissures. […] L’eau semble provenir du toit et au nombre de moisissures présentes, l’infiltration n’est pas récente.

Avec la quantité d’eau et de moisissure, les traces d’infiltrations ont sûrement dû être visibles avant, car le gypse était pourri de l’extérieur. De plus, nous avons remarqué que c’est le seul mur de cette pièce qui avait été peint. Nous n’avons pas ouvert le plafond.

Également, en accrochant les décorations pour la fête du bébé, nous avons remarqué que la poutre principale près de la cuisine était également humide, la peinture ou son revêtement se retirait facilement. […] Considérant l’urgence, nous avons contacté notre entrepreneur qui va devancer la réparation du toit. […] Nous allons être en mesure de constater l’ampleur de l’infiltration lorsqu’ils ouvriront le toit. […] Les infiltrations d’eau n’ont pas été déclarées et à plusieurs reprises, vous nous avez dit que le toit était en bon état.

Vous avez même dit qu’il avait été inspecté l’an dernier ou l’année précédente et qu’il avait été scellé par précaution. Ces travaux avaient été faits au coût de 3000$. L’inspection nous a révélé que le toit était à refaire et nous avions déjà un entrepreneur pour le faire. Par contre, aucune infiltration d’eau n’a été déclarée, ni dans la déclaration du vendeur, ni lorsque nous avons posé la question ni lorsque l’inspecteur l’a posé (sic) à plusieurs reprises.

Nous n’assumerons pas les charges relatives à la moisissure et, le cas échéant, aux problèmes structuraux que l’infiltration antérieure à notre prise de possession aurait causés à la maison. Également, j’attends un retour d’appel pour une soumission relative à la qualité de l’air. Dans le dernier mois, nous nous sommes rendus à 5 reprises à l’hôpital avec le bébé et il a passé 3 radiographies des poumons. Les médecins ne trouvaient pas la cause de ses problèmes. Il peut simplement s’agir de virus, cependant compte tenu de la moisissure trouvée, nous voulons nous assurer que ce n’est pas lié.

Nous vous tiendrons au courant des développements. [19] [ 27 ] « C’était un choc », témoigne madame Gaeremynck. Le jour même, elle se dit à la fois « surprise » et « vraiment désolée », puis précise : […] Tout ce que je peux vous affirmer c’est que je n’étais pas au courant de l’infiltration d’eau. Nous avons ajouté un mur entre les deux chambres, et j’ai en effet peint le nouveau mur et l’ancien mur adjacent dans cette chambre. […] Encore une fois, si nous avions su qu’il y avait une infiltration d’eau, nous l’aurions déclare (sic). […]. [20]

[ 28 ] Le 16 novembre 2018, la société AirMax Environnement inc . procède à l’étude de la qualité de l’air du bâtiment. [ 29 ] Après analyse, les microbiologistes concluent qu’il y a présence de plusieurs sources de contamination fongique dans la résidence et que des correctifs sont requis afin de les éliminer. [21] [ 30 ] Le 3 décembre 2018, madame Benmou informe madame Gaeremynck de la « présence importante de moisissures dans l’ensemble de la maison et principalement au sous-sol » : […] Nous devons défaire la totalité du sous-sol et ouvrir une

partie des murs au premier étage pour trouver l’emplacement des moisissures. Nous savons par le rapport qu’il y a une infiltration d’eau sous le bain. En faisant le toit, les entrepreneurs ont noté quelques infiltrations notamment sur les deux cheminées.

Nous allons vous tenir au courant des coûts. [22] [ 31 ] Avec l’aide de son père, monsieur Léonard entreprend la démolition et retire notamment les panneaux isolants de polystyrène blanc qui recouvrent les murs du sous-sol : « [P]lus j’agrandissais, plus je trouvais de la moisissure » [23] , dit-il. [ 32 ] À cette période, la société Toitures XLS Québec (« XLS ») procède à la réfection du toit du bâtiment. [24] [ 33 ] Le 11 décembre 2018, madame Benmou dresse un nouvel état de situation, assorti de photographies, au bénéfice de la vendeuse : […] Nous avons commencé la démolition du sous-sol.

Marc-André a pris ses vacances pour en faire la plus grande

partie lui-même dans le but de diminuer les coûts au maximum. Par contre, nous devrons engager quelqu’un pour poursuivre à la fin de la semaine, car il doit repartir pour le travail. […] En ce moment, la moisissure trouvée est principalement localisée sur le bar (l’intérieur des moulures de finition du bar étaient (sic) totalement noir et moisi) et sous le bar (sous le plancher du bar). Le congélateur qui était resté dans la maison près du mur était également recouvert de moisissures (côté face au mur). Le dessous des fenêtres démontre également des traces d’infiltration d’eau et de moississures (sic).

Le cadre de certaines fenêtres est également rempli de moississures (sic). La majorité des joints des panneaux d’isolant sont également noircis.

Finalement, l’eau s’étant infiltrée par le toit a également fait son chemin derrière le foyer que nous avons enlevé ce matin. […]. [25] [ 34 ] Le 12 décembre 2018, madame Gaeremynck confirme qu’elle va « examiner le tout », mais qu’elle n’est « pas en mesure de venir constater sur place ». [26] [ 35 ] Le 17 décembre 2018, madame Benmou la contacte à nouveau, par courriel. [27] Elle apporte d’abord cette précision : […] Nous avons également remarqué en défaisant le mur, qu’il y avait, près de la laveuse et de la sécheuse un morceau de tuyau qui avait été remplacé, ce qui signifie qu’il y a probablement déjà eu un bris à cet endroit.

Par la moisissure qui se trouve à cet endroit, l’eau a dû couler un moment avant qu’il y ait réparation. Ce bris ne nous avaient (sic) jamais été signifié. Également, la toilette de la salle de bain du haut a coulé un moment avant qu’elle soit changée. Il y a des traces de plusieurs infiltrations d’eau à cet endroit. Pourtant, le seul dégât d’eau qui nous avait été mentionné est celui de l’évier de la cuisine dont nous pouvions voir les traces dans la

partie ouverte du sous-sol et qui, selon les informations reçues, avait été réparé rapidement. […] [ 36 ] Puis elle conclut : Nous tentons au maximum de minimiser les frais relatifs aux moisissures et aux infiltrations, car nous allons vous réclamer les montants déboursés pour ces vices, lorsqu’ils seront connus.

Nous allons vous transmettre le montant exact des soumissions lorsque nous les recevrons. […] [ 37 ] Pendant cette période, sur les conseils des microbiologistes, madame Benmou et monsieur Léonard ouvrent fréquemment les fenêtres et limitent l’usage du système de chauffage à air pulsé afin de diminuer la circulation d’air provenant du sous-sol parce qu’« [i]l redistribue l’air vicié dans l’ensemble de la maison ». [28] « On aérait pour minimiser les spores », précise monsieur Léonard. [ 38 ] Le 21 décembre 2018, madame Benmou entend un bruit de ruissellement dans la chambre avant et observe que de l’eau perle à l’intérieur : « Ça coule », dit-elle, « il pleut presque autant dehors qu’en dedans ». [29] [ 39 ] L’entrepreneur XLS conclut que l’eau s’infiltre à partir de la cheminée extérieure, laquelle sera donc démantelée pour la somme de 1 314,92 $. [30] [ 40 ] Le 28 décembre 2018, madame Gaeremynck, qui n’est toujours « pas en mesure de venir constater sur place », transmet à madame Benmou une série de huit questions afin de se « faire une idée de l’étendue de la situation » : « Merci de me faire part des factures et devis pour les travaux lorsque vous les recevrez », conclut-elle. [31] [ 41 ] Le 4 janvier 2019, madame Benmou fournit les réponses attendues. [32] [ 42 ] À la fin janvier 2019, elle lui communique « la soumission pour la décontamination du sous-sol », tout en précisant qu’elle demeure en attente de « la soumission pour la décontamination de la chambre avant ». [33]

[ 43 ] En février 2019, madame Benmou et monsieur Léonard retiennent les services de Nassan Québec inc . pour procéder à la décontamination des quatre murs de béton du sous-sol et des murs de la chambre avant. Ils déboursent à cette fin une somme de 3 121,57 $. [34] [ 44 ] Madame Gaeremynck mandate ensuite l’entreprise Réno-Pro Entrepreneur général inc. qui dépêche un représentant pour se rendre à la maison faire l’évaluation du coût des travaux de reconstruction. [ 45 ] Le 24 avril 2019, madame Benmou déplore ne pas avoir encore reçu cette évaluation.

Elle réitère à madame Gaeremynck les multiples démarches qu’elle et son conjoint ont dû effectuer afin d’assainir la maison et fait état des nombreux troubles et inconvénients qu’ils ont subis dans ce contexte. [ 46 ] Le 29 avril 2019, madame Gaeremynck fait savoir qu’elle a « reçu les soumissions de Réno-Pro » [35] et les communique à madame Benmou. [36] [ 47 ] Le lendemain, madame Gaeremynck accepte de « lancer la balle ».

Elle se dit prête à assumer le coût des services de Nassan Québec inc ., d’une part, et propose une somme forfaitaire additionnelle pour la « [r]econstruction de la chambre au rez-de-chaussée » et la « reconstruction des 4 murs extérieurs du sous-sol » [37] , d’autre part. [ 48 ] Les parties ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente.

« J’étais dans une impasse », convient la vendeuse. [ 49 ] Le 24 mai 2019, le groupe Réseau De Vinci, experts en bâtiment , procède à la visite de la maison pour investiguer « les causes de la formation de moisissure au sous-sol » et repérer les zones d’infiltration d’eau par « arrosage stratégique ». [ 50 ] Madame Benmou explique : « Ces tests-là ont eu lieu en mai parce qu’on ne pouvait pas les faire en plein milieu de l’hiver, là, arroser avec de l’eau, ce n’est pas full efficace en hiver ». [38] [ 51 ] Dans son rapport du 28 mai 2019, le technologue professionnel Renaud Bergeron [39] conclut : […] nous sommes d’avis que la décontamination réalisée dans le sous-sol en entier était une nécessité pour assurer l’intégrité du bâtiment, une qualité de l’air adéquate au occupants et éviter la contamination future des lieux.

Les constations (sic) des différents problèmes dans le bâtiment ont demandé des correctifs importants.

Les dommages que nous avons pu observer ne peuvent être datés précisément, mais il est évident qu’ils ne sont pas survenus entre l’inspection pré-achat et votre première constations (sic) du mois de novembre 2018 car l’ampleur est trop important (sic). [40] [ 52 ] Le 5 juin 2019, l’avocat de madame Benmou et monsieur Léonard, M e Alain Béland, transmet ce rapport à l’avocat de madame Gaeremynck, M e Régis Thériault. [ 53 ] Le 12 juin 2019, M e Béland communique à son confrère les « Frais actuels » encourus par les acheteurs ainsi que les « Frais futurs » prévisibles.

Il sollicite, au nom de ses clients, « une offre raisonnable » [41] , sans succès. [ 54 ] Le 19 décembre 2019, madame Benmou et monsieur Léonard signifient leur demande en justice à madame Gaeremynck et lui réclament alors une somme de 67 514,24 $. [ 55 ] À l’audience, cette somme est portée à 69 888,43 $. III. ANALYSE

A) La garantie contre les vices cachés [ 56 ] Le contrat qui lie les parties prévoit expressément que « [c]ette vente est faite avec la garantie légale ». [42] [ 57 ] En sa qualité de vendeur, Madame Gaeremynck est ainsi tenue à la garantie contre les vices cachés prévue par l’

article 1726 du Code civil du Québec [43] ( C.c.Q. ) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 58 ] Quatre conditions sont requises afin de conclure à l’existence d’un vice caché au sens de cette disposition : Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [44] [ 59 ] En d’autres termes, le vice allégué « doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur » [45] . [ 60 ] La condition relative à l’antériorité du vice ne soulève pas de difficulté en l’espèce.

De fait, les acheteurs occupaient la maison depuis à peine plus d’un mois avant que ne se manifestent les premiers problèmes rencontrés et rien ne permet de conclure qu’ils ont

eux-mêmes contribué à leur émergence. [ 61 ] Par ailleurs, le débat entre les parties n’a pas véritablement porté sur le niveau de « gravité » des vices allégués. C’est bien plutôt leur caractère « caché » ou « inconnu des acheteurs » qui les opposent. [ 62 ] Le Tribunal entend donc limiter son analyse à ces seuls aspects. 1.

La Déclaration du vendeur [ 63 ] Dans cette déclaration, madame Gaeremynck indique que la construction de la maison remonte à 1963, qu’elle l’acquiert et la met en location en 2014 et qu’elle n’a effectué aucuns travaux importants depuis son acquisition. [ 64 ] Sous les rubriques « infiltration d’eau par la toiture, terrasse, balcons, verrières, puits de lumière, portes/fenêtres, ou autre », d’une part, et « infiltrations d’eau au sous-sol », d’autre part, les cases « Non » sont cochées. [ 65 ] À la rubrique « Foyer, poêle et cheminée », elle coche que ces appareils « fonctionnent bien », mais précise qu’ils n’ont pas été utilisés depuis « 10 ans ». 2.

Le rapport d’inspection préachat [ 66 ] Madame Gaeremynck plaide que l’inspection préachat effectuée par l’inspecteur Kevin Labonté [46] recélait plusieurs indices liés à une problématique d’infiltration d’eau, lesquels suffisaient à rendre « apparents » les vices que les acheteurs soutiennent être « cachés ». [ 67 ] Dans son plan d’argumentation, l’avocat de la vendeuse dresse une liste de ces indices. Le Tribunal retient notamment ceux-ci :

i) L’existence de pentes de terrain « négatives » qui dirigent l’eau directement vers la fondation du bâtiment [47] , l’inspecteur précisant cependant à l’audience que le phénomène s’observait à l’arrière de la maison; ii) La présence d’arbres et de végétation à proximité du bâtiment, lesquels favorisent un taux d’humidité élevé à la fondation, au sous-sol et au revêtement extérieur, ce que l’inspecteur qualifie de « Défaut à corriger immédiatement » [48] ; iii) Les gouttières et descentes pluviales déversent l’eau près des murs de fondation, ce qui favorise un taux d’humidité élevé au sous- sol, ce que l’inspecteur qualifie de « Défaut à corriger » [49] ; iv) Les revêtements extérieurs sont sous le niveau du sol, ce qui « peut permettre à l’eau de s’infiltrer derrière le bardage » et « favorise un taux d’humidité élevé dans les murs », ce que l’inspecteur qualifie de « Défaut à corriger » [50] parce que, déclare-t-il à l’audience, « ça peut mener à ce que l’eau rentre »;

v) La sortie de ventilation de la salle de bain du sous-sol rejette l’air vicié à l’intérieur du bâtiment, ce qui peut engendrer un taux d’humidité anormalement élevé, créer de la moisissure et nuire à la santé des occupants, ce qui justifie cette remarque de l’inspecteur : Il est impératif que le ventilateur évacue son air vicié vers l’extérieur. Les correctifs doivent être effectués immédiatement et selon les règles de l’art.

Faire appel à un professionnel au besoin. [51] (Le Tribunal souligne) Plus loin, l’inspecteur ajoute : Un ventilateur avec une sortie extérieure est nécessaire afin d’améliorer la qualité de l’air intérieur et de maintenir l’humidité à un niveau idéal et optimal. […] Un surcroît d’humidité dans l’air peut favoriser la croissance de moisissures, un phénomène qu’on associe à des problèmes respiratoires pour les occupants. [52] vi) Le couronnement de la cheminée est fissuré et est à « [r]éparer immédiatement afin d’éviter une dégradation prématurée » tandis que « [l]e solin de la cheminée devrait être vérifié et re-scellé annuellement si nécessaire » [53] ; vii) Les solives de rive extérieures du sous-sol qui pouvaient être entrevues ne sont pas isolées, ce qui peut permettre à l’humidité d’atteindre « la structure et d’endommager ses composantes », d’où cette remarque de l’inspecteur : […] il nous est impossible de vérifier les zones complètement fermées par des matériaux fixes.

Il est impératif d’isoler la maison adéquatement… Apportez les correctifs nécessaires immédiatement. [54] [ 68 ] À l’audience, l’inspecteur Labonté précise qu’il n’y avait pas d’odeurs de moisissures perceptibles dans la maison lors de son inspection. [ 69 ] Il note toutefois une odeur de peinture fraîche dans la chambre avant du rez-de-chaussée. [ 70 ] Il mentionne qu’il y avait une apparence de moisissures au plafond de la salle de lavage située au sous-sol, dans une pièce surplombée par la salle de bain du rez-de-chaussée.

Une photographie insérée sous la rubrique « Contamination » de son rapport l’illustre. [ 71 ] À cet égard, madame Benmou affirme : […] il y avait un petit bout de gypse qui tenait le plafond suspendu. Puis là, [l’inspecteur] nous a dit : « Là, il a l’air d’y avoir de la

moisissure », mais t’sais, on a levé le plafond suspendu, donc on voyait très bien, là, que c’était que le petit carré. Donc, là, il nous a dit : « ce n’est pas très grave, ça, vous pouvez le nettoyer ou juste changer le gypse, puis il dit, ce n’est pas… ce n’est pas vraiment majeur, là, ça s’enlève tout de suite. » […] Puis ce que la mère de la propriétaire nous a dit, elle a dit que c’est parce que son évier avait coulé, là, ça fait que… récemment, puis que, bien, tout était beau puis ça a séché, puis c’est ça qui avait créé ça, là. Parce qu’on voyait des traces d’eau, là, dessus.

Mais, c’est ça, par rapport à la moisissure, c’est le seul constat qu’il a relevé . [55] (Notre soulignement) [ 72 ] Aucun des témoins entendus par le Tribunal n’est venu contredire cette version des faits. [ 73 ] Enfin, interrogé sur sa pratique, l’inspecteur Labonté indique qu’il s’abstient d’affirmer, par exemple, « ça c’est une bonne maison » ou encore de lui attribuer « une cote sur 10 », insistant sur la nature essentiellement « visuelle » de son examen et sur l’importance de rester neutre et impartial. * * * [ 74 ] Dans l’arrêt Rivard c.

Asselin [56] , la Cour d’appel du Québec rappelle en ces termes les obligations qui s’imposent à l’acheteur « prudent et diligent » : Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect. Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert .

De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi.

Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent. Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché . [57] (Nos soulignements) [ 75 ] S’il est vrai que l’inspecteur Labonté évoque à quelques endroits dans son rapport certains éléments susceptibles de favoriser un taux d’humidité élevé à l’intérieur du bâtiment, ces indices ne sont pas assortis, à

titre d’exemple, de la mention « Danger immédiat », laquelle est pourtant employée en ce qui a trait à : - l’absence d’un drain de plancher sous l’abri d’auto ( carport ) fermé à la manière d’un garage [58] ; - une rampe manquante dans la descente de l’escalier menant au sous-sol [59] ; - la présence de prises électriques non sécuritaires. [60] [ 76 ] En outre, la mention « Expertise recommandée » n’apparaît qu’une seule fois dans son rapport et se limite à l’installation électrique et la présence de filage en aluminium et en cuivre. [61] [ 77 ] C’est ainsi que « la nécessité de démarches de vérification supplémentaires » en lien avec une problématique d’humidité ou de moisissures ne fait pas l’objet d’une « recommandation expresse » de l’inspecteur [62] et ce, malgré l’« apparence de moisissures observée au plafond de la salle de lavage » du sous-sol. [ 78 ] Il n’y a pas non plus de sa part une quelconque remarque de « contacter un spécialiste d’infiltration d’eau et de moisissure avant de faire l’achat de la propriété ». [63] En fait, « [l]’inspecteur, à aucun moment, n’indique qu’il y a un indice positif d’infiltration d’eau ». [64] Il s’exprime plutôt en termes de possibilités ou d’avertissements généraux et abstraits. [ 79 ] Du reste, l’aspect intérieur soigné de la propriété – « parfaitement conservée comme à l’époque » [65] – la déclaration de la vendeuse voulant que la maison n’ait jamais été endommagée par l’eau et l’absence d’odeurs d’humidité [66] constituaient des facteurs de nature à influencer favorablement des acheteurs raisonnables. [67] [ 80 ] Le Tribunal considère que madame Benmou et monsieur Léonard n’étaient pas tenus de procéder à une inspection plus approfondie dans les circonstances : On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler.

C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. [68] [ 81 ] En d’autres termes : En utilisant les services d’un inspecteur en bâtiment qui lui-même n’a pas décelé de problèmes […] ni d’indices […], l’on ne saurait conclure que les acheteurs n’ont pas agi prudemment ou de façon diligente et que le vice affectant la bâtisse était apparent. [69] [ 82 ] Somme toute, la teneur du rapport d’inspection préachat qu’ils ont obtenu ne contenait pas des « indications et indices » à ce point « clairs, sérieux et préoccupants » qu’ils nécessitaient de « pousser l’investigation plus loin » [70] jusqu’à pratiquer « des trous dans les murs ». [71]

Les vices cachés [ 83 ] D’emblée, les acheteurs conviennent que la maison « avait besoin d’être mise au goût du jour » : - « Il y avait les portes et les fenêtres à changer » [72] ; - le tour de la piscine creusée « n’était pas clôturé »; - le cabanon « laissait à désirer » [73] et « était à démolir » [74] ; - le patio « avait plusieurs planches moisies » [75] et « était en fin de vie » [76] ; - la douche du sous-sol était à remplacer [77] ; - « le toit était à refaire ». [78] [ 84 ] Si ces défauts étaient apparents, le Tribunal considère que l’immeuble était bel et bien affecté de « vices cachés » en ce qui a trait à la présence de moisissures au rez-de-chaussée et au sous-sol, à la cheminée du foyer et au revêtement extérieur du côté de la chambre avant. • Les moisissures [ 85 ] Dans leur rapport du 4 décembre 2018 [79] , les microbiologistes de la société AirMax Environnement inc. observent notamment que : - Il y a présence de givre sur la structure de bois située derrière l’isolant du mur extérieur de la chambre avant gauche ainsi que des moisissures sur le pare-vapeur de la laine isolante [80] ; - Au sous-sol, les concentrations de moisissures viables sont élevées et indiquent la présence de source(

s) de contamination fongique [81] .

Il s’y trouve une concentration élevée de spores dans l’air (7 040 par m 3 ) [82] , ce qui justifie d’« [é]viter autant que possible de circuler au sous-sol » et d’« ouvrir les fenêtres le plus souvent possible afin de ventiler la résidence » [83] jusqu’à ce que des travaux de décontamination des matériaux affectés soient réalisés. [ 86 ] En fonction des observations faites sur place et des résultats obtenus, les microbiologistes identifient notamment ces sources de contamination : - Infiltration d’eau via la toiture qui affecte les matériaux dans la chambre avant gauche du rez-de-chaussée et qui, possiblement, affecte aussi des matériaux dans la pièce au bas des escaliers du sous-sol (directement en dessous).

En effet, le genre Stachybotrys retrouvé en abondance dans l’air du sous-sol a également été retrouvé en abondance sur la laine isolante dans le mur de la chambre avant gauche du rez-de-chaussée.

Il est donc possible que de l’eau se soit également infiltrée dans le mur jusqu’au sous-sol, affectant les matériaux poreux à cet endroit. - Condensation derrière l’isolant au sous-sol en raison du fait que les joints entre les panneaux n’ont pas été scellés. - […]. [84] [ 87 ] Le rapport se conclut sur une série de recommandations quant aux interventions qui s’imposent aux fins d’assainir la maison. [ 88 ] Parmi ces recommandations se trouvent celles-ci : […] 6.

Parce que les matériaux poreux (placoplatre, isolant, bois pourri et structurellement affecté, etc.) ne peuvent pas être nettoyés, retirer tous ceux qui présentent des moisissures, ou qui ont été dégradés par l’eau ou l’humidité. Même s’ils ne présentent aucun signe de dégradation, enlever les matériaux poreux situés à moins de deux pieds d’une zone affectée . […] 7. Comme les panneaux de polystyrène extrudé au sous-sol n’étaient pas scellés au niveau des joints, il est fort probable que de la moisissure se soit formée derrière.

L’ouverture exploratoire effectuée dans l’atelier au sous-sol semble effectivement confirmer cette hypothèse.

En vue des travaux qui seront à faire au sous-sol, il serait effectivement préférable de dégarnir complètement les murs extérieurs dès maintenant […]. […]. [85] (Reproduction fidèle à l’original) [ 89 ] Muni des équipements de protection requis (masque N-95, gants), monsieur Léonard, assisté de son père, procède lui-même au retrait des matériaux poreux dégradés et au dépouillement des murs du sous-sol, « [p]our essayer de minimiser les coûts » [86] : Mon père était à l’extérieur parce que je sortais tout par une fenêtre à l’extérieur, puis il fallait aller la mener dans le container .

Ça fait que, l’air de rien, ça s’empile vite devant une fenêtre, là. Mon père n’a pas fait beaucoup de travaux de démolition en bas, mais c’est surtout moi qui ai tout fait . [87] [ 90 ] Par la suite, la société Nassan Québec inc . effectue « la décontamination des 4 murs de béton du sous-sol » ainsi que des deux murs de la chambre avant donnant vers l’extérieur. [88]

• La cheminée du foyer et le revêtement extérieur de la chambre avant [ 91 ] Bien que la Déclaration du vendeur [89] précise que le foyer du sous-sol et la cheminée qui y est rattachée n’ont pas été utilisés « en 10 ans », madame Gaeremynck assure – par des crochets dans les cases appropriées – qu’ils « fonctionnent bien » et qu’il n’y a pas de « défectuosités à ces appareils ou leurs composantes ». [90] [ 92 ] Les photographies du foyer mises en preuve [91] ne présentent aucun indice permettant de soupçonner que de l’eau s’infiltrait jusqu’au sous-sol par la cheminée. [ 93 ] Or, les ouvertures pratiquées dans la chambre avant et le retrait subséquent du caisson de gypse qui dissimulait la cheminée vont permettre de constater que l’eau s’y infiltrait depuis un moment déjà et que sa présence avait altéré les matériaux et favorisé l’émergence de moisissures tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol. [ 94 ] Le technologue Bergeron témoigne qu’il y avait « beaucoup de croissance fongique au coin avant gauche ».

L’arrosage ciblé à la jonction entre la maçonnerie extérieure et la fondation a révélé, dit-il, une « brèche » à « imperméabiliser », « un phénomène évident d’infiltration d’eau ». [ 95 ] Le caractère « caché » de ces vices est indéniable. Comme l’indique l’inspecteur Labonté dans son rapport d’inspection préachat : Étant donné que cette inspection est visuelle, nous ne pouvons savoir si des infiltrations d’eau ont, ou auraient pu causer des dommages aux composantes derrière les revêtements.

S’il y a lieu, retirer et remplacer tout matériaux endommagés. [92] * * * [ 96 ] Au paragraphe 32 de leur demande introductive d’instance, madame Benmou et monsieur Léonard écrivent : Au cours de la période hivernale, les demandeurs remarquent que la poutre supportant le toit du garage est pourrie à sa base et qu’elle doit être remplacée. Cet élément était camouflé lors des visites des demandeurs […]. [ 97 ] Le Tribunal considère que cet élément ne peut justifier en lui-même une diminution du prix de vente.

D’une part, les nombreux écrits échangés entre les parties ne permettent pas de conclure que ce vice a été clairement dénoncé à la vendeuse en temps utile. [93] D’autre part, les poutres supportant l’abri d’auto ont déjà été remplacées [94] , sans que la vendeuse ait pu bénéficier au préalable d’une mise en demeure lui permettant d’intervenir, le cas échéant, à moindre coût. [95] Enfin, la preuve ne permet pas de déterminer s’il s’agissait d’un « vice grave », au sens où l’entend la jurisprudence [96] , ou simplement le fait de l’usure du temps. [97] D’ailleurs, dans son rapport de visite du 28 mai 2019, le technologue Bergeron écrit que « [l]’intégrité ne semble pas affectée de manière alarmante ». [98]

B) Des manœuvres dolosives? [ 98 ] Madame Benmou et monsieur Léonard allèguent être les victimes d’un dol [99] de la part de la vendeuse. [ 99 ] Questionnée sur les raisons qui justifient cette allégation, madame Benmou invoque les éléments suivants : -

Malgré les nombreuses questions posées au sujet de possibles infiltrations d’eau dans la maison, « [l]a déclaration du vendeur ne mentionne absolument rien »; - Le mur de la chambre avant était « fraîchement repeint »; - Dès que les températures ont chuté à l’automne 2018, l’on observait « de la buée dans toutes les fenêtres de la maison »; - Le toit était décrit comme « centenaire », madame Guliani signifiant par là qu’il « était bon pour cent (100) ans ». [100] [ 100 ] L’allégation de dol emporte, pour la personne qui la soutient, l’obligation de démontrer, par prépondérance des probabilités [101] , « l’intention de tromper ». [102] Or, cette preuve n’a pas été faite. [ 101 ] Premièrement, l’empressement des demandeurs à faire une offre sur la propriété a fait en sorte que madame Gaeremynck a dû compléter promptement la Déclaration du vendeur [103] en leur présence, au meilleur de sa connaissance, elle qui n’occupait pas personnellement la maison. [ 102 ] Deuxièmement, il n’est pas anormal que la personne propriétaire d’un immeuble qu’elle entend mettre en vente procède à certains travaux mineurs ou décoratifs destinés à en améliorer l’apparence pour mieux le mettre en valeur aux yeux des acheteurs potentiels.

En l’espèce, la vendeuse n’a pas caché avoir procédé à l’érection d’un mur intérieur de manière à diviser une pièce existante en deux, d’où la nécessité de repeindre ces pièces. [104] L’on ne saurait cependant confondre une tentative de revalorisation résidentielle [105] avec une opération de maquillage malicieusement destinée à camoufler les indices révélateurs des vices affectant la maison. [ 103 ] Troisièmement, il n’est pas exclu que l’accroissement du nombre d’occupants de l’immeuble, à compter d’octobre 2018, ait pu avoir un effet à la hausse sur le taux d’humidité intérieur.

Tandis que madame Guliani vivait seule, l’installation d’une jeune famille – et son usage conséquent des lieux (douches, bains, lavages, cuisine, etc.) – a pu contribuer au phénomène observé des vitres embuées.

Quoi qu’il en soit, les acheteurs étaient pleinement conscients que les fenêtres avaient atteint la fin de leur vie utile et étaient à changer. [ 104 ] Quant au toit, il semble que ce soit l’assureur-habitation qui ait contribué à précipiter sa restauration [106] , alors que le rapport d’inspection préachat se limitait plutôt à suggérer d’y ajouter du gravier et à l’étendre uniformément sur la surface. [107] Là encore, les acheteurs savaient que le toit devait être refait.

[ 105 ] Somme toute, le Tribunal estime que madame Gaeremynck – dont la bonne foi se présume [108] – n’a pas usé de manœuvres dolosives dans les circonstances.

C) La réparation [ 106 ] Faute d’avoir prouvé l’existence d’un dol ou la connaissance des vices cachés par la vendeuse, madame Benmou et monsieur Léonard ne peuvent toucher la compensation de 5 000 $ qu’ils réclament pour les « troubles, ennuis et inconvénients ». [109] [ 107 ] Ils ont toutefois droit à une restitution partielle (ou diminution) du prix de vente en application de l’

article 1728 C.c.Q. : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix , de réparer le préjudice subi par l’acheteur. (Le Tribunal souligne) [ 108 ] Reste à déterminer la valeur de cette diminution du prix. [ 109 ] À cet égard, la Cour supérieure rappelle avec à-propos : Pour la quantification des dommages, il faut considérer l’âge de l’immeuble, la durée de vie des matériaux détériorés et la plus-value apportée par les travaux.

La preuve quantitative de la dépréciation et de la plus-value est souvent omise, ce qui laisse le tribunal dans l’obligation de l’établir de manière plutôt arbitraire, mais cette absence ou insuffisance de preuve ne doit cependant pas empêcher le juge de tirer des conclusions tenant compte de ces deux variables, car il faut éviter que l’acheteur ne s’enrichisse aux dépens du vendeur . [110] [ 110 ] En clair, « [l]a réduction du prix doit s’évaluer en regard de toutes les circonstances et non uniquement en fonction des coûts projetés » [111] des travaux correctifs : Le prix des réparations nécessitées par la présence du vice caché, sous réserve de la plus-value apportée au bien, est sans doute une mesure du déficit d’usage, mais il n’équivaut pas forcément au montant auquel aura droit le créancier . [112] [ 111 ] Par ailleurs, « la réduction du prix ne doit pas être disproportionnée par rapport à la valeur du bien ou encore du prix payé pour ce bien ». [113] [ 112 ] À cet égard, madame Gaeremynck dépose un rapport d’évaluation réalisé en septembre 2014 par l’évaluateur agréé Charles Boily-Mercure de la firme Genest et associés . [114] À cette période, l’évaluation municipale de l’immeuble était de 228 000 $. [115] [ 113 ] Vu l’âge de la maison, il faut aussi considérer la dépréciation inhérente au passage du temps, même si d’autres facteurs peuvent parfois contrebalancer, en partie, l’ampleur de la perte de valeur : Alors que le bien de consommation ne s’apprécie guère après sa vente et qu’au contraire, généralement, il se déprécie rapidement avec le passage du temps, la dépréciation du bien immobilier causée par les années est souvent atténuée, sinon compensée, et parfois largement compensée, par l’effet combiné de l’augmentation du coût de la vie et de la fluctuation du marché immobilier.

Plus il se sera écoulé des années et plus, généralement, la différence entre le prix payé à l’achat et le prix de revente sera grande. La valeur temps de l’argent et la capitalisation n’expliquent pas toujours à elles seules la hausse de valeur d’un bien immobilier. La qualité de l’immeuble, son emplacement et le marché immobilier au moment de la mise en vente d’un immeuble peuvent aussi influer sur le prix de vente.

Ces remarques générales, et bien incomplètes, visent uniquement à faire ressortir que, généralement, la valeur d’un bien mobilier de consommation diminue au fil des années, alors que la valeur d’un bien immobilier s’apprécie avec le temps . […] [116] * * * [ 114 ] Madame Gaeremynck a retenu les services du Groupe Civitas inc. « afin de constater les vices allégués de la résidence ». [117] Le technologue professionnel Thomas Trudel a effectué « une inspection visuelle de la propriété » le 16 décembre 2019.

« C’était sur le béton au moment de ma visite », précise-t-il au sujet du sous-sol. [ 115 ] Sous la rubrique « Estimation budgétaire » de son rapport, il évalue que « [l]e montant total avant taxes projeté pour les travaux correctifs est de 12 000 $ ». [118] [ 116 ] À l’audience, il mentionne avoir révisé à la hausse cette estimation qu’il situe désormais entre 15 000 $ et 20 000 $.

Toutefois, contre-interrogé sur son expertise pour estimer des coûts de main-d’œuvre et matériaux en matière de rénovation résidentielle, il reconnaît que ce n’est « pas ma vocation première », « pas mon champ de pratique » : « Je suis allé simplement », « J’ai pris le pied carré ». [ 117 ] Dans ces conditions, il faut convenir, à la suite d’une objection formulée par l’avocat des acheteurs, que le technologue ne dispose pas d’une expertise suffisante pour éclairer le Tribunal sur cet aspect précis. * * * [ 118 ] À ce jour, madame Benmou et monsieur Léonard ont notamment payé les frais suivants pour les travaux déjà effectués sur la maison :

- Installation par Boucher et Lortie d’une valve pour isoler la salle de bain au sous-sol (290,05 $) [119] ; - Décontamination de moisissures par Nassan Québec inc. (3 121,57 $) [120] ; - Démantèlement de la cheminée et réfection de la structure de la chambre avant par Toitures XLS Québec (1 167 $) [121] ; - Imperméabilisation et réfection du revêtement extérieur par Toitures XLS Québec (15 308,92 $). [122] [ 119 ] Cela totalise une somme de 19 887,54 $. [ 120 ] Il importe de souligner que monsieur Léonard a lui-même consacré 9 jours de ses vacances [123] (à raison de 14 heures par jour) pour dégarnir – suivant les recommandations reçues des experts de Nassan [124] – le sous-sol des matériaux contaminés et les sortir de la maison, ce qu’il décrit d’ailleurs comme un « calvaire ». [ 121 ] En juillet 2019, l’entreprise Iconic Construction a procédé à la réfection de la salle de bain du rez-de-chaussée pour la somme de 5 806,24 $. [125] [ 122 ] Dans son rapport, le technologue Bergeron décrit l’examen préalable qui a été fait, en mai 2019, à partir de cette même salle de bain : […] La douche a été mise en marche et orientée sur la céramique directement.

Nous avons visé les deux percements réalisés pour fixer la barre dans la douche. Après quelques minutes, de l’eau se retrouvait sur le pontage. Nous n’avons pas attendu que l’eau coule au sous- sol pour arrêter cet essai. Il est donc évident que le mur de céramique est problématique. Nous suspectons grandement les percements réalisés dans le mur.

Il n’est pas possible de constater l’état du gypse autrement que de le retirer. [126] [ 123 ] Dans une lettre que M e Béland transmet à M e Thériault, le 12 juin 2019, il évoque que « [l]e retrait du revêtement de céramique du bain-douche et du gypse attenant » s’inscrit dans les « Frais futurs » qui pourraient être réclamés à madame Gaeremynck, faute « de recevoir une offre raisonnable » de sa part. [ 124 ] Cette lettre ne constitue pas, à proprement parler, une « mise en demeure » du fait qu’elle n’enjoint pas la vendeuse à « corriger le vice dans un délai raisonnable » [127] , ni ne la somme « de s’exécuter » et « de poser un geste ». [128] [ 125 ] Comme les travaux touchant cette salle de bain étaient déjà complétés au moment de la signification de la demande introductive d’instance, cet acte de procédure ne peut tenir lieu de mise en demeure [129] « antérieure à la réparation du vice ». [130] [ 126 ] Du reste, tout indique que ces travaux ont contribué à donner une certaine plus-value à l’immeuble. * * * [ 127 ] Au moment de faire l’acquisition de la maison, madame Benmou et monsieur Léonard pouvaient espérer faire usage d’un sous- sol aménagé où se trouvait notamment une salle familiale assortie d’un foyer et d’un bar. [ 128 ] L’étendue des moisissures décelées les a contraints à détruire tous ces aménagements, incluant le revêtement de plancher. [ 129 ] Dans l’état actuel des choses, le sous-sol demeure largement dénudé, sur le béton, « [i]l n’y a plus de cheminée du tout, il n’y a plus de foyer » [131] et « [l]e sous-sol n’est pas refait ». [132] [ 130 ] La chambre avant nécessite aussi des travaux correctifs. [ 131 ] Le dossier renferme ces estimations relatives aux coûts de reconstruction des zones affectées : - Réno-Pro Entrepreneur Général inc. (27 479,04 $ + 3 432,02 $ = 30 911,06 $, taxes incluses) [133] ; - Iconic Construction (21 500 $, avant taxes, mais cette estimation ne vise que les travaux de reconstruction du sous-sol) [134] ; - Alouette Construction (41 103,56 $, taxes incluses) [135] ; - Toitures XLS Québec (47 185,74 $, taxes incluses) [136] . [ 132 ] Madame Benmou et monsieur Léonard invitent le Tribunal à faire une moyenne de ces estimations [137] qu’ils établissent à quelque 34 000 $ dans leur réclamation. [ 133 ] Par ailleurs, le revêtement extérieur du coin avant de la maison, initialement fait de briques, a dû être remplacé par un matériau de moindre qualité (de type CanExel ) pour des raisons de coûts. [138] * * * [ 134 ] Dans l’arrêt Lahaie c.

Laperrière [139] , la Cour d’appel du Québec signale que : […] la réduction du prix s’évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice. Il faut également tenir compte du prix qu’aurait accepté de payer l’acheteur s’il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme de celui pour lequel le vendeur aurait accepté de le vendre, s’il eut connu le vice. [140] [ 135 ] À cet égard, il importe de tenir compte des éléments suivants :

- Au moment de la vente, la maison avait 55 ans et souffrait d’une dépréciation conséquente; - Les acheteurs ont déboursé 19 887,54 $ pour assainir les zones affectées par la moisissure et imperméabiliser le bâtiment, sans compter l’apport personnel de monsieur Léonard à ces travaux; - En combinant l’estimation d’Iconic Construction pour la seule reconstruction du sous-sol et celle de Réno-Pro Entrepreneur Général inc. pour la chambre avant, il en coûterait 28 151,67 $ (taxes incluses) [141] – selon l’estimation la plus conservatrice – pour la réalisation des travaux additionnels requis pour compenser les acheteurs pour le déficit d’usage de ces pièces; - La réalisation de ces travaux avec des matériaux neufs et selon des techniques plus modernes de construction apportera une certaine plus-value à la maison. [ 136 ] Somme toute, le Tribunal juge que si les parties avaient connu, dès le départ, le vice affectant le bâtiment, elles auraient vraisemblablement convenu d’un prix de vente de l’ordre de 200 000 $ : Le tribunal doit modérer la demande de réduction notamment en tenant compte de la valeur marchande du bien et en évitant un enrichissement indu de l’acheteur.

Après tout, l’acheteur a choisi de conserver le bien plutôt qu’obtenir la résolution : c’est dire qu’il lui accorde encore une certaine utilité, une certaine valeur. L’acheteur ne saurait obtenir le beurre et l’argent du beurre. [142] [ 137 ] Madame Benmou et monsieur Léonard ont ainsi droit à la restitution d’une somme de 29 000 $ en diminution du prix de vente. [ 138 ] Les sommes suivantes qu’ils ont déboursées en frais d’expertise sont également allouées au

titre des frais de justice : - Évaluation de la qualité de l’air et de l’environnement intérieur par AirMax Environnement (1 020,46 $ + 672,37 $ = 1 692,83 $) [143] ; - Constat visuel de la moisissure au sous-sol par Réseau de Vinci (114,98 $) [144] ; - Expertise par Réseau de Vinci – Infiltration d’eau et moisissure au sous-sol (1 149,75 $). [145] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 139 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 140 ] CONDAMNE la défenderesse, Danielle Gaeremynck, à payer aux demandeurs, Samia Benmou et Marc-André Léonard, la somme de 29 000 $, avec intérêts calculés au taux légal annuel de 5 %, majoré de l’indemnité additionnelle visée par l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 19 décembre 2019. [ 141 ] LE TOUT , avec frais de justice, incluant les frais d’expertise de 2 957,56 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. M e Alain Béland Novalégal inc., société d’avocats (casier n o 31) Pour les demandeurs M e Régis Thériault Thériault avocats Pour la défenderesse Dates d’audience : 16, 17 juin et 27 juillet 2021