2017 QCCA 217, 2017 QCCA 217

Marceau c. Gestion Anne Perreault inc. 2017 QCCA 217 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008983-154 (200-17-017781-139) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 10 février 2017 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. (JK0204) BENOÎT MORIN, J.C.A. (JM1549) DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (JB1988) PARTIES APPELANTES AVOCAT MICHEL MARCEAU, ISABELLE LAPOINTE et ROLAND MATTE Me BRIAN A. GARNEAU Mme STÉPHANIE GUAY-ALEXANDRE, stagiaire (ABSENTE) (Bouchard, Pagé)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT GESTION ANNE PERREAULT INC. Me PHILIPPE MORISSET (ABSENT) (Joli-Cœur, Lacasse)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCATE PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC Me SARA-LUCIE DESMEULES (ABSENTE) (Lavoie, Rousseau)

En appel d'un jugement rendu le 11 mars 2015 par l'honorable George Taschereau de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (servitude) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 35 Continuation de l’audience du 10 février 2017; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le litige porte sur la nature, l’étendue et les limites des droits découlant de deux servitudes de passage. [ 2 ] En 1992, l’appelant Roland Matte, alors propriétaire d’une résidence située au bord du Lac Sergent (le 2434), décide de construire une nouvelle résidence sur un terrain lui appartenant et situé de l’autre côté du Chemin Baie de l’Île, au numéro civique 2437.

Voulant conserver un accès au lac, il inscrit, en 1992, une servitude par destination du père de famille, accordant aux propriétaires de ce terrain, ainsi qu’à leurs invités, un droit réel et perpétuel de passage. Il y construit et aménage, tout en ayant pris soin de déplacer une

partie de son embarcadère situé devant le 2434, en front du droit de passage établi en faveur du 2437. [ 3 ] En prévision de la vente de la résidence située sur le bord de l’eau (2434), il inscrit une deuxième servitude précisant les droits conférés au bénéfice du lot accueillant sa nouvelle demeure. De fait, en octobre 1996, la résidence située au bord du lac (le 2434) est vendue au couple Truchon-Perreault. [ 4 ] La servitude inscrite le 7 octobre 1996 est rédigée ainsi : Une servitude perpétuelle permettant aux propriétaires du fonds dominant de :

a) Le droit de passage à pieds seulement, droit de séjourner sur ledit emplacement et un droit de baignade.

b) Le droit de maintenir des terre-pleins munis d’une protection stable et permanente ainsi qu’un débarcadère sur pilotis et d’utiliser lesdits terre-pleins et débarcadères comme bon lui semblera.

c) Déposer une ou des embarcations dans l’assiette de la servitude.

d) Effectuer tous les aménagements paysagers qu’il jugera nécessaire, lesquels aménagement ne devront cependant pas nuire à la vue du propriétaire du fonds servant.

e) D’entretenir le belvédère (terre-pleins) et les autres aménagements se trouvant présentement sur l’assiette de la servitude de passage.

f) Le propriétaire du fonds servant ne pourra couper aucun arbre, ni effectuer aucun changement à l’assiette du droit de passage sans l’autorisation du propriétaire du fonds dominant. [ 5 ] La propriété située sur le bord du lac n’inclut pas la grève ni le lit du lac, ceux-ci appartenant au Gouvernement du Québec. L’intimée bénéficie d’un bail hydrique consenti par le Gouvernement du Québec en 1985 et dont les droits lui ont été cédés par Matte, lui conférant le droit d’occuper une

partie de la grève et du lit du lac. Ce bail permet l’aménagement de deux terre-pleins et d’un débarcadère sur pilotis d’une superficie totale de 184 mètres carrés. [ 6 ] En 2012, les appelants (le couple Marceau-Lapointe) achètent la propriété située au 2437 pour en faire leur résidence principale. Roland Matte s’est vu accorder un droit d’occuper une

partie de la résidence pendant 5 ans, en contrepartie du paiement d’un loyer. [ 7 ] Les relations entre les parties se sont dégradées de sorte que l’intimée a, en 2013, entrepris des procédures visant à restreindre l’usage des servitudes. [ 8 ] Le 13 février 2014, comme le second débarcadère installé en front du droit de passage excédait les droits consentis par le gouvernement dans le bail hydrique de 1985, les appelants ont obtenu un permis d’occupation pour une portion du domaine hydrique de l’État afin de régulariser la situation.

Ce permis les autorise à maintenir un quai sur pilotis d’une superficie de 18 mètres carrés. L’intimée a tenté de faire annuler ce permis, ce que le juge a refusé de faire. Cette

partie du litige n’est pas en appel. *** [ 9 ] Quatre questions ont été portées en appel.

Il y a lieu de les traiter dans l’ordre suivant : 1) Le juge a-t-il erré en déclarant que le maintien du débarcadère a toujours été illégal, que les propriétaires ne bénéficient d’aucun droit acquis relativement à ce débarcadère et en ordonnant à l’intimée de collaborer avec les appelants pour obtenir un permis de la municipalité, dans la mesure où un deuxième quai est permis? 2) Le juge a-t-il erré en déclarant que les servitudes permettent seulement l’amarrage d’embarcations légères appartenant au propriétaire du lot 3 515 129 et dont la mise à l’eau ne requiert pas l’usage d’un véhicule motorisé avec remorque? 3) Le juge a-t-il erré en interdisant l’usage d’un tracteur motorisé avec siège pour l’enlèvement de la neige? 4) Roland Matte est-il un invité au sens de la servitude? *** 1) Le juge a-t-il erré en déclarant que le maintien du débarcadère a toujours été illégal, que les propriétaires ne bénéficient d’aucun droit acquis relativement à ce débarcadère et en ordonnant à l’intimée de collaborer avec les appelants pour obtenir un permis, dans la mesure où un deuxième quai est permis? [ 10 ] Les appelants contestent les trois conclusions suivantes du jugement : [137] DÉCLARE que le maintien par le passé, en quelque temps, d’un débarcadère sur pilotis sur le lit du lac Sergent, en front de la

partie du lot 3 515 094 grevée et du terre-plein y adjacent, a toujours été illégale, vu le défaut d’obtention des permis ou autorisations requis en vertu de la réglementation municipale; [138] DÉCLARE que Michel Marceau et Isabelle Lapointe ne bénéficient d’aucun droit acquis relativement à ce débarcadère sur pilotis; [139] ORDONNE à la demanderesse, à la demande de Michel Marceau et de Isabelle Lapointe, de collaborer diligemment avec ces derniers en vue de l’obtention d’un permis de la ville du Lac Sergent autorisant l’installation d’un débarcadère sur pilotis en front de la

partie du lot 3 515 094 grevée et du terre-plein y adjacent, dans la mesure où la réglementation municipale autorise l’installation d’un second débarcadère en front du lot 3 515 094 et dans la mesure où ce second débarcadère est autrement conforme à la réglementation municipale; [ 11 ] Pour comprendre l’argument, il faut savoir qu’en première instance l’intimée prétendait que les appelants n’avaient pas le droit d’aménager des terre-pleins et débarcadères, ni quelque autre ouvrage. Elle affirmait que le quai avait été installé en contravention du bail hydrique qui ne permettait l’installation que d’un seul quai.

Le juge a, avec raison, écarté l’argument et rejeté la demande de déclarer nul le permis d’occuper une portion du domaine hydrique, émis en 2014, et permettant l’installation d’un quai.

[ 12 ] Il est vrai que Roland Matte n’a pas obtenu de permis de la municipalité pour l’installation des deux quais, le premier installé il y a des décennies (vraisemblablement avant l’adoption d’une réglementation municipale) et le deuxième, en 1993. [ 13 ] Par contre, le présent litige ne concerne pas la municipalité, ce qui fait en sorte qu’il n’appartenait pas au juge de déclarer que le maintien du débarcadère a toujours été illégal et que les appelants ne bénéficient pas de droits acquis.

Ces conclusions dépassent le cadre du présent litige. [ 14 ] Par ailleurs, aucune preuve ne démontre que le règlement municipal interdit l’implantation du deuxième quai.

Cette incertitude existait en première instance et subsiste en appel. [ 15 ] Par contre, ce que la preuve démontre avec certitude, c’est que deux quais sont installés en front du fonds servant depuis plus de 23 ans, sans que la municipalité n’intervienne, si ce n’est pour empêcher l’agrandissement du deuxième. [ 16 ] Considérant l’incertitude quant à la portée de la réglementation municipale, le juge aurait dû se montrer plus prudent dans ses déterminations et ne pas rendre d’ordonnances fondées sur des hypothèses. [ 17 ] À l’audience, l’intimée, par l’entremise de son avocat, s’est engagée à collaborer avec les appelants dans l’éventualité où une demande de permis serait formulée.

Il sera pris acte de cet engagement. [ 18 ] En conséquence, les paragraphes 137, 138 et 139 du jugement seront biffés. 2) Le droit d’amarrer au débarcadère sur pilotis uniquement des embarcations légères. [ 19 ] Le juge a conclu que les appelants n’avaient le droit d’amarrer au quai que des embarcations légères appartenant au propriétaire. Voici sa conclusion : [140] DÉCLARE que l’acte signé devant Me Mario Boilard, notaire, le 7 octobre 1996, ne permet le transport, le dépôt et l’entreposage sur la

partie du lot 3 515 094 grevée et le terre-plein y adjacent, ainsi que l’amarrage au débarcadère sur pilotis sur le lit du lac Sergent, devant le terre-plein, que d’embarcations légères appartenant au propriétaire du lot 3 515 129 et dont la mise à l’eau ne requiert pas l’usage d’un véhicule motorisé avec remorque; [ 20 ] Les appelants ne remettent pas en cause la détermination du juge quant au droit de ne permettre que le transport, le dépôt et l’entreposage d’embarcations légères.

Ils contestent toutefois sa détermination qui fait en sorte qu’ils ne sont plus en mesure d’amarrer leur ponton à leur quai. [ 21 ] En première instance, l’intimée demandait à la Cour de déclarer que les appelants n’avaient le droit d’amarrer aucune embarcation, quelle que soit sa grosseur (y compris la chaloupe de monsieur Matte pour aller à la pêche). Le juge a rejeté cette prétention estimant qu’elle ne tenait pas la route.

Par contre, il se dit d’avis que la servitude ne permettait d’amarrer au quai que des embarcations légères appartenant au propriétaire du fonds dominant. [ 22 ] Le juge ne pouvait restreindre les droits des appelants de cette façon, pour plusieurs raisons. [ 23 ] Tout d’abord, le juge a reconnu que les servitudes constituées en 1992 et 1996 ne peuvent affecter la parcelle du lot en eau profonde faisant

partie du lit du Lac Sergent dont l’intimée est locataire et qui appartient au Gouvernement du Québec. Il rappelle que pour établir une servitude contre un immeuble, il faut en être propriétaire. [1] [ 24 ] D’ailleurs, il conclut en ce sens dans son dispositif, et cette déclaration n’est pas remise en cause en appel : [133] DÉCLARE que les servitudes de passage et les autres servitudes réelles constituées en vertu des actes signés devant Me Mario Boilard, notaire, le 5 octobre 1992 et le 7 octobre 1996, précités, ne peuvent affecter la parcelle du lot de grève et en eau profonde faisant

partie du lac Sergent, dont la demanderesse est locataire et qui appartient au gouvernement du Québec; [ 25 ] Par ailleurs, l’acte de servitude ne comporte pas de restriction sur la grosseur des embarcations pouvant être amarrées. Bien au contraire, l’acte permet l’utilisation du débarcadère par le propriétaire du fonds dominant « comme bon lui semblera ». D’ailleurs, le témoignage du constituant de la servitude, Roland Matte, que le juge ne rejette pas, conduit à cette seule conclusion.

Rappelons d’ailleurs que le juge retient que Roland Matte a convenu de remettre au couple Truchon-Perrault une somme de 30 000 $ en compensation de la perte d’utilisation du terrain grevé.

Cette somme était importante compte tenu de la valeur de la propriété (100 000 $) et cela donne une indication de l’importance du droit accordé. [ 26 ] Ensuite, affirmer que la largeur de la servitude et le fait qu’aucun véhicule moteur ne puisse être utilisé sur l’assiette de la servitude pour réduire la grosseur des embarcations pouvant être amarrées, ne tient pas compte de la preuve selon laquelle les bateaux peuvent être mis à l’eau ailleurs que par l’assiette de la servitude.

En effet, la municipalité met une rampe de mise à l’eau à la disposition de ses citoyens. [ 27 ] Enfin, l’arrêt rendu par la Cour dans Deschênes c. Galland [2] , et sur lequel le juge prend appui, comporte des distinctions importantes avec cette affaire. Il est vrai que la Cour a confirmé le principe qu’une servitude de passage « à pied seulement » ne confère pas le droit de transporter des embarcations lourdes dont la mise à l’eau nécessite un véhicule avec remorque et que partant, qu’il ne saurait être question d’amarrer une telle embarcation sur la plage, ni même dans la

partie du lac visée par le bail hydrique qui se situe dans le prolongement de la servitude dans le lac : [66] En ce qui concerne le droit d’accoster une embarcation, le juge de première instance explique que, s’agissant d’une servitude de passage «à pied seulement», il ne saurait être question d’ordonner au propriétaire du fonds servant de permettre à l’intimé d’amarrer une

telle embarcation, ni sur la plage ni dans la

partie du lac visée par le bail hydrique qui se situe dans le prolongement de la servitude dans le lac. [3] [ 28 ] La servitude dans cette affaire ne permettait que le droit de passage à pied pour communiquer au lac, sans aucun droit d’installer un quai ni même de séjourner à la plage. [ 29 ] L’arrêt rendu dans Gauthier c. Paradis Garneau va dans le même sens et reprend l’idée qu’une servitude de passage « […] « à pied seulement » limite le type d’embarcation susceptible d’être transportée sur l’assiette de la servitude pour mise à l’eau. » [4] .

Encore une fois, les faits diffèrent de façon notable en ce que le bénéficiaire de la servitude n’avait aucun droit d’installer un quai. Les embarcations susceptibles d’être mises à l’eau, non pas en étant transportées sur l’assiette de la servitude mais par un autre endroit, ne sont pas concernées.

Chaque situation doit être examinée à la lumière des droits conférés par la servitude. [ 30 ] Finalement, la détermination du juge selon laquelle les appelants ne peuvent occuper sur l’eau plus que la largeur de la servitude (7,14 m.) n’empêche pas d’amarrer une embarcation au débarcadère. [ 31 ] Ajoutons à cela que le juge n’a pas retenu de la preuve que le nombre de bateaux ou l’utilisation faite du quai dépasse une utilisation normale. En effet, l’utilisation du quai, comme tout autre droit, ne pourrait être faite de façon abusive. [ 32 ]

Le paragraphe 140 sera modifié en conséquence. 3) Le juge a-t-il erré en interdisant l’usage d’un tracteur motorisé avec siège pour l’enlèvement de la neige? [ 33 ] Après avoir déclaré que les servitudes de passage doivent être exercées à pied seulement, le juge a ajouté ce qui suit : [132] DÉCLARE qu’aucun véhicule motorisé ne peut être utilisé pour le passage sur la

partie du lot 3 515 094 grevée des servitudes et que, en conséquence, mais sans limitation, un tracteur motorisé avec siège ne peut être utilisé pour l’enlèvement de la neige en hiver; [ 34 ] Les appelants soutiennent que le juge a erré en interdisant l’utilisation d’un tracteur motorisé afin de déneiger l’assiette de la servitude. Ils soutiennent que l’entretien d’un chemin, de quelque 70 mètres de longueur, constitue une mesure nécessaire pour leur permettre d’user de la servitude en hiver.

L’intimée soutient plutôt que l’entretien de l’assiette de la servitude doit se faire à pied. [ 35 ] Avec égards, le juge a commis une erreur révisable en analysant la demande sous l’angle de l’utilisation d’un véhicule motorisé comme s’il s’agissait d’un véhicule de loisir, plutôt que sous l’angle de la nécessité d’entretenir l’assiette de la servitude. [ 36 ] Il appartient aux appelants d’entretenir, à leurs frais, l’assiette de la servitude et d’effectuer le déneigement s’ils veulent accéder au lac en hiver, comme c’est leur droit. L’

article 1184 C.c.Q. prévoit qu’ils peuvent prendre les mesures ou faire tous les travaux nécessaires pour user de la servitude, en autant qu’à la fin de la servitude ils remettent les lieux dans leur état antérieur. Le déneigement de l’assiette de la servitude constitue une telle mesure d’entretien qui n’aggrave aucunement la situation du fonds servant. L’intimée, comme tout propriétaire du fonds servant, ne doit rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à la rendre moins commode ( art. 1186 C.c.Q .).

Obliger les appelants à procéder à l’enlèvement de la neige sans utiliser un véhicule moteur contribuerait, compte tenu de la longueur de l’assiette de la servitude, à en diminuer l’exercice. [ 37 ]

Le paragraphe 132 du jugement sera donc biffé. 4) Roland Matte est-il un invité? [ 38 ] La question a été posée en première instance et le juge a conclu de la manière suivante : [131] DÉCLARE que le mis en cause, Roland Matte, en sa qualité de locataire d’une

partie de la maison construite sur le lot 3 515 129, n’est pas un invité du propriétaire de ce dernier; [ 39 ] Bien que cette conclusion ait été portée en appel, nous avons été informés que le mis en cause n’occupe plus, comme locataire, une

partie de la maison des appelants. Il n’est donc plus nécessaire de nous prononcer sur cette question.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 40 ] PREND ACTE de la déclaration des appelants selon laquelle le mis en cause Roland Matte n’est plus locataire et n’habite plus leur résidence; [ 41 ] PREND ACTE de l’engagement de l’intimée de collaborer avec les appelants pour leur demande de permis municipal; [ 42 ] ACCUEILLE partiellement l’appel aux fins de biffer les paragraphes 132, 137, 138 et 139 du jugement et d’en modifier le paragraphe 140 de façon à ce qu’il se lise dorénavant comme suit : [140] DÉCLARE que l’acte signé devant Me Mario Boilard, notaire, le 7 octobre 1996, ne permet le transport, le dépôt et l’entreposage sur la

partie du lot 3 515 094 grevée et le terre-plein y adjacent, que d’embarcations légères appartenant au propriétaire du lot 3 515 129 et dont la mise à l’eau ne requiert pas l’usage d’un véhicule motorisé avec remorque; [ 43 ] LE TOUT , sans frais, vu le sort mitigé de l’affaire.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.