2018 QCCQ 9984, 2018 QCCQ 9984

Chénard c. Remax Accès 2018 QCCQ 9984 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701189-176 DATE : 30 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLANIE CHÉNARD Demanderesse c. REMAX ACCÈS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame à la défenderesse 7 767,86 $, dont 5 748,75 $ à

titre de remboursement d’une commission de vente payée sous protêt et le reste à

titre de dommages divers. [ 2 ] La défenderesse conteste la demande. Elle formule une demande reconventionnelle de 3 449,25 $, représentant l’écart entre la commission prévue de 9 198 $ et la somme reçue de 5 748,75 $. LE CONTEXTE [ 3 ] En 2017, la demanderesse a confié à l’entreprise Du Proprio, la vente d’une maison inhabitée située à Lévis. N’ayant reçu aucune offre d’achat, elle a décidé de signer le 17 avril 2017, un contrat de courtage exclusif avec la défenderesse, représentée par M. Jean- François Morin [1] . [ 4 ]

Malgré le caractère « exclusif » du contrat, la défenderesse a accepté, dans une

annexe complémentaire, que la demanderesse maintienne un lien contractuel avec Du Proprio. [ 5 ] La demanderesse a finalement vendu sa maison à Mme Hélène Rousseau, une personne qui a été intéressée à la résidence par la publicité de la défenderesse sur son site web. La vente a été faite dans les 180 jours suivant l’expiration du contrat de courtage. [ 6 ] Avant la signature du contrat de vente, un litige s’est élevé entre les parties relativement à la rémunération de la défenderesse.

La demanderesse a finalement fait parvenir un chèque de 5 748,75 $ à la défenderesse, sous protêt, cette somme représentant une rémunération de 5 000 $ plus les taxes.

ANALYSE [ 7 ] Selon l’article 7.1 du contrat de courtage, la défenderesse a droit à une rémunération de 4 % du prix de vente si les conditions suivantes sont réunies : ➢ Si l’acheteuse (Hélène Rousseau) a été intéressée à l’immeuble par les services de la défenderesse, et ce, pendant la durée du contrat; ➢ Si la vente intervient dans les 180 jours de l’expiration du contrat avec une personne intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat. [ 8 ] Ces conditions sont réunies puisque Mme Rousseau a été intéressée à l’immeuble peu de temps après que la défenderesse en ait fait la publicité sur son site internet, donc pendant la durée du contrat.

De plus, Mme Rousseau a acheté l’immeuble dans le délai de 180 jours puisque la vente par acte notarié a eu lieu le 28 juin 2017. [ 9 ] Il ressort de la preuve que Mme Rousseau devait faire une première visite de l’immeuble à la suite d’un rendez-vous que lui avait donné M. Morin, le 27 avril 2017 vers 18 h. À cause d’une erreur de la part de M. Morin qui a fait en sorte qu’il ne s’est pas présenté au rendez-vous, la demanderesse et Mme Rousseau ont été mécontentes. Le lendemain, Mme Rousseau a communiqué avec la demanderesse et a convenu avec elle de faire une visite de l’immeuble le lendemain (29 avril 2017).

Il s’agissait donc de la deuxième visite de la résidence par Mme Rousseau. [ 10 ] L’erreur de M. Morin ne peut mettre de côté le contrat intervenu entre les parties. Le mécontentement de Mme Rousseau ne peut non plus faire échec au contrat, d’autant plus qu’elle n’y est pas partie. M. Morin s’est excusé de son erreur auprès de la demanderesse. [ 11 ] Le litige présente un volet particulier. À cause de cette erreur de M. Morin, la demanderesse et son conjoint ont communiqué avec Mme Julie Villeneuve, directrice de la succursale de la défenderesse. Il semble qu’à la suite de ces discussions, la demanderesse a

compris que le contrat de courtage était résilié ou annulé et qu’elle ne devait aucune rémunération à la défenderesse. Pour sa part, Mme Villeneuve a compris que le contrat de courtage serait modifié pour devancer sa date d’expiration au 1 er mai 2017 au lieu de 17 avril 2018. [ 12 ] Un document a ensuite été envoyé par courrier électronique à la demanderesse intitulé « formule obligatoire modifications ». [ 13 ] À l’article M2.1 de ce document, il est indiqué que la date d’expiration prévue à la clause 2.1 du contrat de courtage est modifiée et devient le 1 er mai 2017 à 23 h 59 [2] .

Ce document a été signé électroniquement par M. Morin le 2 mai 2017 à 3 h 18 et par la demanderesse le même jour à 8 h 54. [ 14 ] Une analyse des courriels échangés entre les parties [3] permet de clarifier la situation. [ 15 ] Ainsi, le 17 mai 2017 à 9 h, la demanderesse écrit à Mme Villeneuve pour lui dire qu’elle a reçu une offre d’achat de Mme Rousseau pour sa propriété. Elle ajoute qu’avant d’accepter l’offre, elle voulait savoir « comment on s’entendait ».

Elle lui demande également si elle a pris position sur l’offre qu’elle lui a faite. [ 16 ] Mme Villeneuve répond le même jour à 9 h 04 lui disant qu’elle est occupée et qu’elle communiquera avec elle sur l’heure du dîner. [ 17 ] À 9 h 52, la demanderesse écrit à Mme Villeneuve lui demandant de la rappeler, car elle doit répondre à l’offre d’achat d’ici 13 h le 17 mai 2017. [ 18 ] À 20 h 27, Mme Villeneuve répond à la demanderesse qu’elle a reçu son message, qu’elle pense lui avoir bien expliqué ses motifs et qu’elle est à l’extérieur jusqu’à vendredi. [ 19 ] Le lendemain, soit le 18 mai 2017 à 18 h 55, la demanderesse écrit à Mme Villeneuve lui indiquant qu’elle a pris connaissance d’un

article de l’OACIQ, qu’elle pense n’avoir aucune rétribution à payer puisque la cliente n’a pas visité sa maison à l’intérieur du mandat « soit du 17 avril 2017 au 2 mai 2017 ». [ 20 ] Enfin, le 23 mai 2017 à 12h30, Mme Villeneuve écrit à la demanderesse ceci : « Tel que discuté, nous acceptons de diminuer la rétribution due à Remax à un montant de 5 000 $ + taxes », et ce, dans l’éventualité où une vente a lieu dans les 180 jours suivants la date d’expiration du contrat avec une personne qui était intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat ». [ 21 ] Entre le 18 et le 23 mai 2017, il y a eu des discussions entre la demanderesse et la Mme Villeneuve concernant l’offre de cette dernière de régler le dossier pour un montant de 5 000 $ plus taxes.

Ces discussions ont pu aussi avoir lieu avec M. Sébastien Pelletier, conjoint de la demanderesse. [ 22 ] Tel que mentionné plus haut, la vente a finalement lieu avec Mme Rousseau le 28 juin 2017 pour un prix de 200 000 $ [4] . [ 23 ] Le 17 juillet 2017, la demanderesse envoie un chèque de 5 748,75 $ à la défenderesse, sous protêt, en paiement de la rétribution.

Elle lui envoie le même jour une mise en demeure demandant le remboursement de cette somme [5] . [ 24 ] La défenderesse répond le 19 juillet 2017 qu’elle encaisse le chèque et que si la demanderesse entreprend des procédures judiciaires, elle réclamera l’écart entre la rétribution prévue de 9 198 $ et ce qu’elle a reçu.

C’est l’objet de la demande reconventionnelle de la défenderesse. [ 25 ] L’échange de courriels intervenu entre Mme Villeneuve et la demanderesse entre le 17 et le 23 mai 2017 convainc le Tribunal que les parties avaient convenu de modifier le contrat du 17 avril 2017 pour devancer l’expiration au 1 er mai 2017 et non pas pour l’annuler ou le résoudre. [ 26 ] Dans un des courriels du 17 mai 2017, la demanderesse a bien compris que le mandat était du 17 avril 2017 au 2 mai 2017, ce qui confirme les dates prévues à la modification signée le 2 mai. [ 27 ] De plus, la défenderesse a envoyé à la demanderesse une facture le 23 mai 2017 [6] indiquant une rétribution de 5 000 $ plus taxes, pour un total de 5 748,75 $.

Il est indiqué en objet : « Règlement : vente de la propriété sise au … ». [ 28 ] Le chèque de la demanderesse a été envoyé après la signature du contrat de vente. [ 29 ] Les faits mis en preuve conduisent le Tribunal à la conclusion que la défenderesse avait droit à la rétribution prévue au contrat de courtage, mais qu’elle a accepté de la réduire à 5 000 $ plus taxes.

Le paiement de 5 748,75 $ était donc valide. [ 30 ] Le recours de la demanderesse n’est donc pas fondé en ce qui concerne le remboursement de cette somme. [ 31 ] Le reste du recours de la demanderesse en dommages devient sans fondement puisqu’il n’y a pas de preuve de faute de la part de la défenderesse. [ 32 ] Il s’en suit également que la demande reconventionnelle de la défenderesse doit être rejetée vu l’entente intervenue entre les parties. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE la demande de la demanderesse.

[ 34 ] REJETTE la demande reconventionnelle. [ 35 ] CHAQUE

PARTIE assumant ses frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 15 octobre 2018