2023 QCCQ 9061, 2023 QCCQ 9061

Sommets du Mont-Tremblant inc. c. Agence du revenu du Québec 2023 QCCQ 9061 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-010150-215 DATE : 3 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES SOMMETS DU MONT-TREMBLANT INC. Demanderesse c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Solstice Mont-Tremblant s.a. (ci-après Solstice) bénéficie d’une option d’acquisition d’un terrain, propriété de Les Sommets du Mont-Tremblant inc. (ci-après Les Sommets), qui avait été initialement conclue entre Les Sommets et une tierce société qui, en contrepartie, avait payé un premier versement de 300 000 $ le 7 avril 2004 et un second de 100 000 $ le 1 er avril 2005. [ 2 ] Toutefois, le 23 février 2007, Solstice dépose une Requête introductive d’instance en dommages-intérêts de 7 556 430 $ contre Les Sommets et monsieur Richard Bonenfant [1] , leur reprochant de ne pas avoir honoré leurs engagements découlant de l’option d’acquisition de terrains [2] . [ 3 ] Le 20 décembre 2007, Les Sommets et monsieur Bonenfant déposent une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de 325 000 $ contre Solstice, messieurs Pierre Blondeau, Louis Lessard et Dominique Turcotte [3] , pour avoir abusé du processus judiciaire par leur Requête introductive d’instance [4] . [ 4 ] Solstice, Les Sommets et les autres parties impliquées dans le litige concluent une convention de Transaction et quittance le 30 octobre 2015 [5] .

Elles concluent un addenda à la convention de Transaction et quittance le 2 novembre 2015. Mettant fin à leur litige, Les Sommets s’engage ainsi à payer 158 052,05 $ à Solstice et lui céder un terrain d’une valeur de 400 000 $ situé à Mont-Tremblant. [ 5 ] De fait, le 31 mars 2016, Les Sommets cède à Solstice un terrain dont la valeur marchande est établie à 400 000 $ [6] . [ 6 ] Les déclarations de revenus de Les Sommets des années d’imposition relatives aux exercices financiers se terminant les 31 janvier 2016, 2017 et 2018 font l’objet d’une vérification fiscale par L’Agence du revenu du Québec (ci-après ARQ).

Le dossier de Les Sommets est sélectionné en raison de l’absence de déclaration de la transaction immobilière entre deux personnes liées relative au terrain cédé.

Le but de la vérification reliée au présent litige [7] consiste à « déterminer les impacts fiscaux découlant de la disposition des biens immobiliers de la société au cours de la période de vérification » [8] . [ 7 ] La vérificatrice constate que Les Sommets a cédé à Solstice un terrain qu’elle détenait en inventaire pour 400 000 $ et que le revenu provenant de cette transaction n’a pas été déclaré. [ 8 ] Au terme du processus de vérification, ARQ transmet un

Avis de cotisation [9] à Les Sommets le 30 décembre 2019 par lequel elle établit le revenu d’entreprise imposable résultant de la cession du terrain à 331 362 $ contrairement à la perte déclarée de 92 000 $ [10] . [ 9 ] Les Sommets dépose un Avis d’opposition à cet avis de cotisation le 28 janvier 2020 [11] . Le 13 avril 2021, une Décision sur opposition est rendue par la Direction principale des oppositions de Revenu Québec par laquelle la cotisation et les intérêts appliqués à l’

Avis de cotisation sont maintenus [12] . [ 10 ] Les Sommets dépose à la Division administrative et d’appel de la Cour du Québec une Déclaration d’appel à l’encontre d’un avis de cotisation . Elle invoque que la transaction intervenue entre Solstice et elle ne génère pas un revenu d’entreprise, mais plutôt un « remboursement, par équivalence en nature, d’une valeur de 400 000 $, pour les fins de l’exercice d’une option d’acquisition de terrain

dont la somme a été payée en deux versements l’un de 300 000 $ le 7 avril 2004 et l’autre de 100 000 $ le 1 er avril 2005 ». [ 11 ] L’ARQ conteste l’appel de Les Sommets en alléguant notamment que la transaction intervenue génère un revenu d’entreprise puisqu’elle résulte de la cession d’un terrain ou subsidiairement, d’une dation en paiement, toutes deux soumises au même traitement fiscal qu’une vente. LA QUESTION EN LITIGE ARQ était-elle justifiée d’ajouter un revenu net d’entreprise à Les Sommets pour son exercice financier terminé le 31 janvier 2017 en raison de la cession du terrain ? [ 12 ] Le Tribunal conclut que oui. Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 13 ] La

Loi sur les impôts [13] (ci-après LI) établit à son

article 1014 une présomption de validité des cotisations émises par le ministre du Revenu :

Sous réserve des modifications ou de l’annulation résultant d’une opposition, d’une contestation ou d’un appel et sous réserve d’une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s’y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s’y rattachant .

Toutefois, lorsqu’un tribunal annule une cotisation pour le motif qu’elle est émise au-delà de la période au cours de laquelle le ministre peut faire une nouvelle cotisation ou établir une cotisation supplémentaire aux termes de l’un des sous-paragraphes a à a .2 du paragraphe 2 de l’article 1010, selon le cas, la cotisation que remplaçait celle ainsi annulée demeure valide et tenante, mais tout délai prévu à une loi fiscale et applicable à son égard ne commence à courir qu’à compter de la date du jugement annulant la dernière cotisation. [Ajout du soulignement] [ 14 ] La Cour d’appel résume les règles relatives à la présomption de validité des cotisations fiscales et au fardeau de la preuve qui doit être satisfait en ces termes : [13] Dans l’arrêt Durand c .

Québec (sous-ministre du Revenu) , la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de la cotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent. Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans Hickman Motors Ltd. c . Canada , la Cour dit : - La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité ( art. 1014

Loi sur les impôts ), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à «démolir» l’exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie . - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. Dans Stewart c .

M.R.N. , le juge Cain mentionne qu’«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l’accepter si elle y ajoute foi, à moins qu’elle ne soit contredite ou que le contraire ne soit prouvé». [Citation intégrale, mais omission des références] [ 15 ] La vérificatrice constate que Les Sommets a cédé à Solstice un terrain qu’elle détenait en inventaire pour 400 000 $ et que le revenu provenant de cette transaction n’a pas été déclaré à sa déclaration de revenus. [ 16 ] Au terme du processus de vérification, ARQ transmet un

Avis de cotisation [14] à Les Sommets le 30 décembre 2019 par lequel elle établit le total de la cotisation à 40 700,23 $ duquel doit être déduit un versement de 98,66 $ déjà effectué par Les Sommets et appliqué à ce solde, pour de l’impôt à payer de 31 621 $ [15] . Le revenu imposable révisé se chiffre à 331 362 $ contrairement à la perte déclarée de 92 000 $ comme l’indiquent les tableaux suivants [16] : Année financière en litige 2017-01-31 Revenu net antérieur - 92 0006 $ Ajouts : Revenus d’entreprise 400 000 $ Coût des marchandises vendues 20 398 $ 376 602 $ Revenu net révisé 331 362 $ […] Revenu imposable révisé 331 362 $

Prix de vente du terrain en 2016 400 000 $ Coût calculé par le comptable 20 398 $ Revenu d’entreprise résultant de la vente 379 602 $ [ 17 ] Le revenu d’entreprise non déclaré provenant de la cession du terrain a donc été établi par l’ARQ à 400 000 $ et le coût de marchandise du terrain vendu à 20 398 $ selon l’estimation retenue, faite par le comptable de Les Sommets . [ 18 ] Il importe d’analyser le fil des événements afin de pouvoir trancher la question en litige. [ 19 ] Au départ, il n’est pas contesté que Les Sommets est une société par actions qui exploite et vend différents terrains. [ 20 ] Solstice bénéficie d’une option d’acquisition d’un terrain, propriété de Les Sommets, qui avait été initialement conclue entre Les Sommets et une tierce société qui, en contrepartie, avait payé un premier versement de 300 000 $ le 7 avril 2004 et un second de 100 000 $ le 1 er avril 2005. [ 21 ] Toutefois, le 23 février 2007, Solstice dépose à la Cour supérieure une Requête introductive d’instance en dommages-intérêts de 7 556 430 $ contre Les Sommets et monsieur Bonenfant, correspondant à la perte du profit avant impôt qu’elle affirme avoir subie incluant le remboursement de dépenses inutilement engagées en raison de leurs fautes de ne pas avoir réalisé à temps les démarches nécessaires auxquelles ils s’étaient engagés afin qu’elle puisse démarrer son projet de développement de condominiums dans un contexte économique favorable [17] . [ 22 ] Le 20 décembre 2007, Les Sommets et monsieur Bonenfant déposent une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de 325 000 $ contre Solstice, messieurs Pierre Blondeau, Louis Lessard et Dominique Turcotte, pour avoir abusé du processus judiciaire par leur Requête introductive d’instance [18] . [ 23 ] Le 30 octobre 2015, Solstice, Les Sommets et les autres parties impliquées dans le litige concluent une convention de Transaction et quittance afin de mettre fin à leur litige [19] .

Il est utile d’en reproduire les extraits pertinents : […] No : 700-17-004048-079 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) SOLSTICE MONT-TREMBLANT S.A. Demanderesse-défenderesse reconventionnelle solidaire c. LES SOMMETS DU MONT-TREMBLANT INC. Défenderesse-demanderesse reconventionnelle et RICHARD BONENFANT Défendeur-demandeur reconventionnel c.

PIERRE BLONDEAU et LOUIS LESSARD et DOMINIQUE TURCOTTE Défendeurs reconventionnels / mis en cause solidaires ________________________________________________________________ TRANSACTION ET QUITTANCE (Art. 2631 C.p.c. [20] ) ________________________________________________________________

ATTENDU QU’ en date du 23 février 2007, la demanderesse a intenté à l’encontre des défendeurs une Requête introductive d’instance en dommages au montant de 7 556 430 $ devant, devant la Cour supérieure du district judiciaire de Terrebonne; ATTENDU QUE cette réclamation a été contestée par le dépôt d’une Défense-demande reconventionnelle par les défendeurs, au montant de 325 000$ laquelle est datée du 20 décembre 2007; ATTENDU QUE par cette Demande reconventionnelle des défendeurs principaux, les défendeurs reconventionnels-mis en cause solidaires, Pierre Blondeau, Louis Lessard et Dominique Turcotte, sont poursuivis personnellement, tel qu’il appert du dossier de la Cour; ATTENDU QUE la Demanderesse a versé à la défenderesse, Les Sommets du Mont-Tremblant inc. la somme de 400 000,00 $ pour les fins de l’exercice d’une option d’acquisition de terrain propriété de la défenderesse, cette somme ayant été payée moyennant deux versements, l’un le 7 avril 2004 et l’autre le 1 er avril 2005; ATTENDU QUE la demanderesse prétend avoir investi la somme de 761 834,00 $ dans son projet; ATTENDU QUE les parties ont convenu de transiger sur le litige afin d’éviter tous autres frais; ATTENDU QUE les parties ont convenu de mettre un terme au litige en convenant de la présente transaction, le tout sans admission aucune de responsabilité de part et d’autre; EN CONSÉQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT : […] 2.

La défenderesse Les Sommets du Mont-Tremblant inc., donne par la présente instructions à son procureur Paul Langevin de remettre à la demanderesse Solstice Mont-Tremblay s.a. les sommes qu’il détient en fidéicommis, soit un total de 158 052,05 $ par la transmission d’un chèque fait à l’ordre de BCF en fidéicommis, laquelle somme représente le dépôt effectué par la demanderesse pour l’acquisition d’un terrain qui n’a jamais eu lieu; 3.

En contrepartie de la somme de 400 000,00 $ reçue par la défenderesse Les Sommets du Mont-Tremblant inc., celle-ci cède et transfère à la demanderesse Solstice Mont-Tremblant s.a. un terrain étant représenté dans la correspondance de Me Paul Langevin du 22 octobre 2015 par le terrain A-13 (lot 4421574 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne), faisant

partie du secteur A du développement de Les Sommets du Mont-Tremblant inc., lequel a une superficie de 9203 mètres carrés, laquelle lettre est reproduite en

Annexe A au soutien des présentes; 4. La défenderesse Les Sommets du Mont-Tremblant inc. s’engage à ce que ce terrain soit libre de toute charge, à l’exception des servitudes existantes en faveur d’Hydro-Québec, s’il y a lieu, ainsi que d’une servitude de respect du Guide D’aménagement architectural grevant cet immeuble, dont copie sera remise à la Demanderesse dans les dix jours de la transaction; 5.

Le contrat de vente à intervenir par le notaire choisi par la demanderesse contiendra les clauses usuelles des contrats de vente d’immeuble et les frais d’acte notarié (à l’exception des frais de correspondance, s’il y a lieu), taxes de mutation immobilière et TPS et TVQ, s’il y a lieu, seront à la charge de la demanderesse; QUITTANCE

Sous réserve des engagements souscrits par la présente, les parties, tant les sociétés, que les individus personnellement, tant à

titre personnel qu’à

titre d’actionnaires, dirigeants et/ou administrateurs des sociétés, se donnent quittance complète, totale, générale, mutuelle et finale de tout recours qu’ils ont ou pourraient avoir l’un contre l’autre en relation avec les faits énoncés aux diverses procédures judiciaires versées aux deux dossiers de Cour; […] EN FOI DE QUOI, LESPARTIES ONT SIGNÉ CE 30 OCTOBRE 2015 :

À Magog Solstice Mont-Tremblant S.A. ( Signé ) ______________________________ Par : Louis Lessard À Magog ( Signé ) ______________________________ Louis Lessard (personnellement) À Montréal Les Sommets du Mont-Tremblant inc. (Signé) _____________________________ Par : Richard Bonenfant À Montréal (Signé) _____________________________ Richard Bonenfant (personnellement) À Québec ( Signé ) ______________________________ Dominique Turcotte (personnellement) À Québec ( Signé ) ______________________________ Pierre Blondeau (personnellement) [Citation intégrale des extraits et ajout du soulignement] [ 24 ] Le 2 novembre 2015, Solstice, Les Sommets et les autres parties impliquées dans le litige concluent un addenda à la convention de Transaction et quittance [21] .

Il est utile d’en reproduire les extraits pertinents qui se sont ajoutés ou qui ont été modifiés : […] No : 700-17-004048-079 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) SOLSTICE MONT-TREMBLANT S.A. Demanderesse-défenderesse reconventionnelle solidaire c. LES SOMMETS DU MONT-TREMBLANT INC. Défenderesse-demanderesse reconventionnelle /et RICHARD BONENFANT Défendeur-demandeur reconventionnel c.

PIERRE BLONDEAU […] /et LOUIS LESSARD […] /et DOMINIQUE TURCOTTE […] Défendeurs reconventionnels / mis en cause solidaires ________________________________________________________________ ADDENDA TRANSACTION ET QUITTANCE (Art. 2631 C.p.c.) ________________________________________________________________ […] ATTENDU QUE les parties ont transigé le 30 octobre 2015 sur le litige; ATTENDU QU ’après que les parties aient transigé sur le litige, un imbroglio est survenu quant à la contenance du terrain faisant l’objet de la transaction; ATTENDU QUE les parties ont convenu de régler ladite problématique en vertu du présent Addenda à la Transaction et quittance; ATTENDU QU’ afin de donner la contenance au terrain A-13, la défenderesse devra lorgner une

partie du terrain A-12 tel qu’il apparaissant à la lettre de Me Paul Langevin du 22 octobre 2015; ATTENDU QUE cette option nécessitera l’émission d’un nouveau numéro de lot et qu’il existera des délais de plus ou moins huit semaines pour faire ces opérations immobilières et cadastrales; […] EN CONSÉQUENCE, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT : […] 2. Tous et chacun des allégués de la Transaction et quittance intervenue le 30 octobre 2015 demeurent en vigueur;

Le paragraphe 3 de la Transaction et quittance intervenu le 30 octobre 2015 devra dorénavant se lire comme suit : En contrepartie de la somme de 400 000,00 $ reçue par la défenderesse Les Sommets du Mont-Tremblant inc., celle-ci cède et transfère à la demanderesse Solstice Mont-Tremblant s.a. un terrain étant représenté par le lot A-13 au document annexé comme

Annexe B à la présente, lequel, après les opérations immobilières et la modification cadastrale, aura une superficie de plus ou moins 9200 mètres carrés, faisant

partie du Secteur A du développement de Les Sommets du Mont-Tremblant inc. »; 4. La défenderesse Les Sommets du Mont-Tremblant inc. s’engage entreprendre sans délai les démarches afin de donner suite à la Transaction et au présent Addenda et s’engage également par la présenter à informer la demanderesse dès qu’elle le recevra le nouveau numéro de lot, suite à l’opération immobilière décrite au présente et, s’engage à signer les documents de transfert de propriété sur simple demande de la demanderesse; 5.

Le contrat de vente à intervenir par le notaire choisi par la demanderesse contiendra les clauses usuelles des contrats de vente d’immeuble et les frais d’acte notarié (à l’exception des frais de correspondance, s’il y a lieu), taxes de mutation immobilière et TPS et TVQ, s’il y a lieu, seront à la charge de la demanderesse; […] EN FOI DE QUOI, LESPARTIES ONT SIGNÉ CE 2 novembre 2015 :

À Magog Solstice Mont-Tremblant S.A. ( Signé ) ______________________________ Par : Louis Lessard À Magog ( Signé ) ______________________________ Louis Lessard (personnellement) À Montréal Les Sommets du Mont-Tremblant inc. (Signé) _____________________________ Par : Richard Bonenfant À Montréal (Signé) _____________________________ Richard Bonenfant (personnellement) À Québec ( Signé ) ______________________________ Dominique Turcotte (personnellement) À Québec ( Signé ) ______________________________ Pierre Blondeau (personnellement) [Citation intégrale des extraits et ajout du soulignement] [ 25 ] Le 31 mars 2016, Les Sommets cède à Solstice un terrain dont la valeur marchande est établie à 400 000 $ [22] .

Il est utile de reproduire les extraits pertinents de l’acte de cession [23] découlant de la convention de Transaction et quittance et de son addenda : L’AN DEUX MILLE SEIZE, le trente et un mars (31/03/16). Devant Me Louis-Philippe BOLDUC , notaire à Lévis, province de Québec COMPARAISSENT : LES SOMMETS DU MONT-TREMBLAYT INC. […] Ci-après nommée le « cédant » - ET- SOLSTICE MONT-TREMBLAY S.A. […] Ci-après nommée le « cessionnaire » LESQUELS préalablement à la cession qui fait l’objet du présent acte, déclarent ce qui suit : Préambule

ATTENDU QUE le cédant et le cessionnaire ont signé le 30 octobre 2015, une convention de transaction et quittance au sens de l’

article 2631 du Code civil du Québec afin de mettre un terme au litige les opposant dans le dossier de la Cour supérieure du district de Terrebonne portant le numéro 700-17-004048-079. ATTENDU QUE le cédant et le cessionnaire ont signé le 2 novembre 2015 un addenda à la convention de transaction et quittance intervenue entre elles le 30 octobre 2015. ATTENDU QU’ aux termes de la convention de transaction et quittance et de son addenda le cédant s’est notamment engagé à céder et transférer au cessionnaire un terrain faisant

partie du secteur A du développement Les Sommets Mont-Tremblay.

CES DÉCLARATIONS ÉTANT FAITES, les parties conviennent de ce qui suit : OBJET DU CONTRAT Afin de donner suite à la convention de transaction et quittance et de son addenda mentionnés dans le préambule du présent acte, le cédant cède et transfert au cessionnaire l’immeuble dont la désignation suit : DÉSIGNATION Un terrain vacant connu et désigné comme étant le lot CINQ MILLIONS HUIT CENT VINGT ET UN MILLE CINQ (5 821 005) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Terrebonne. […] GARANTIE La présente cession est faite avec la garantie légale . […] CONTREPARTIE La présente cession est consentie pour la somme de QUATRE CENT MILLE dollars (400 000,00$) que le cédant reconnaît avoir reçue du cessionnaire avant ce jour dont quittance totale et finale. […] DÉCLARATION DES PARTIES RELATIVEMENT À LA TAXE SUR LES PRODUITS ET SERVICES (TPS) ET LA TAXE DE VENTE AU QUÉBEC (TVQ) Le cédant déclare que la présente cession est effectuée dans le cadre de son entreprise .

En conséquence, cette cession est taxable selon les dispositions de la

Loi sur la taxe d’accise et de la

Loi sur la taxe de vente du Québec . Les parties déclarent que la valeur de la contrepartie aux fins de la

Loi sur la taxe d’accise et de la

Loi sur la taxe de vente du Québec est de QUATRE CENT MILLE dollars (400 000,00$) . En conséquence, la responsabilité relative à la perception de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente du Québec est supportée par le cessionnaire. […] MENTIONS EXIGÉES EN VERTU DE L’ARTICLE 9 DE LA LOI CONCERNANT LES DROITS SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES Les partites font les déclarations suivantes : […]

c) Le montant de la contrepartie pour le transfert de l’immeuble est de quatre cent mille dollars (400 000,00 $).

d) Le montant constituant la base d’imposition du droit de mutation est de quatre cent mille dollars (400 000,00 $).

e) Le montant du droit de mutation est de quatre mille cinq cents dollars (4 500,00 $). […] DONT ACTE à Québec, sous le numéro TROIS MILLE DOUZE (3012) des minutes du notaire soussigné. LECTURE FAITE, les parties, par leur représentant autorisé, signent en présence du notaire soussigné LES SOMMETS DU MONT-TREMBLANT INC.

( Signé ) __________________________________ Par : Me Paul LANGEVIN, avocat SOLSTICE MONT-TREMBLAY S.A. ( Signé ) __________________________________ Par : Louis LESSARD COPIE CONFORME de la minute demeurée en mon étude.

Me Louis-Philippe BOLDUC, notaire [Citation intégrale des extraits et ajout des soulignements] [ 26 ] Les états financiers de Les Sommets aux 31 janvier 2005 et 2006 ne traitent pas de l’encaissement de 400 000 $ en provenance d’une tierce société pour les fins de l’exercice de l’option d’acquisition d’un terrain, payés en deux versements l’un de 300 000 $ le 7 avril 2004 et l’autre de 100 000 $ le 1 er avril 2005.

Monsieur Bonenfant reconnaît que Les Sommets n’a pas déclaré de revenus d’entreprise pour ces deux encaissements. [ 27 ] Les états financiers de Les Sommets ne révèlent pas de variation de son inventaire malgré la cession du terrain à Solstice. [ 28 ] En vertu de l'article 22 LI, toute société ayant un « établissement » au Québec à un moment quelconque d'une année d'imposition est assujettie à l'impôt du Québec et doit produire une déclaration de revenus. [ 29 ] Les articles 26.1 et 80 LI définissent le revenu imposable en ces termes : 26.1.

Le revenu imposable d’une société visée à l’article 22 pour une année d’imposition est son revenu pour l’année plus tout ajout prévu au livre IV et moins toute déduction permise par ce dernier livre.

Sous réserve de la présente partie, le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise ou d’un bien est le bénéfice qu’il en tire. Les revenus qu’un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d’imposition d’entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre. [ 30 ]

La définition de la notion d’entreprise se trouve à l’article 1 LI qui se lit : «entreprise» comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris, sauf aux fins du paragraphe a du premier alinéa de l’article 164, de l’article 250.4 et du paragraphe i du deuxième alinéa de l’article 726.6.1, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ni un emploi. [Citation intégrale de l’extrait] [ 31 ] Puisque la notion d’entreprise en vertu de la loi québécoise est semblable à celle de la loi fiscale fédérale, il est intéressant en l’espèce de s’inspirer du Bulletin d’interprétation IT-218R [24] produit par l’Agence de revenu du Canada.

Tel qu’exprimé dans ce bulletin, « un gain provenant de la vente de biens immeubles sera considéré comme un revenu d’entreprise, un revenu tiré d’un bien ou un gain en capital » [25] . Il importe donc de se questionner sur la nature de l’acte juridique intervenu.

NATURE DE L’ACTE JURIDIQUE INTERVENU ENTRE LES PARTIES [ 32 ] Dans l’ouvrage La vente , les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn traitent du pouvoir discrétionnaire laissé aux tribunaux de qualifier la réelle opération intervenue entre les parties : Les tribunaux, à juste titre, se réservent le pouvoir de requalifier une convention que les parties ont coiffée du

titre de vente ou, au contraire, de bail ou d’un autre nom de contrat. Au cas par cas, il s’agit pour le juge d’identifier l’essence même de l’opération, à partir des obligations des parties et des diverses modalités stipulées . [26] [Ajout du soulignement] [ 33 ] Trois actes juridiques sont invoqués par l’une ou l’autre des parties pour qualifier la cession du terrain concernée par la Transaction et quittance et son addenda : une vente, une dation en paiement ou un remboursement par équivalence en nature d’un acte juridique anéanti rétroactivement selon le principe de la restitution.

Les définitions suivantes sont pertinentes pour déterminer la nature de l’acte juridique en litige. [ 34 ] Le Dictionnaire de droit Québécois et Canadien [27] définit une cession en ces termes : Transmission entre vifs, par le cédant au cessionnaire, à

titre onéreux ou gratuit, d’un droit ou d’un bien.

[Citation intégrale] [ 35 ] Le Code civil du Québec définit ainsi la vente : 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. [ 36 ] En outre, comme l’écrivent les auteurs Jobin et Cumyn, « [q] uand une

partie transfère la propriété d’un bien à son créancier afin d’exécuter une obligation préexistante, notamment le paiement d’un prêt ou du prix dû en vertu d’un autre contrat, il s’agit d’une dation en paiement » [28] . C’est à l’

article 1799 du Code civil du Québec qu’est définie la dation en paiement : 1799. La dation en paiement est le contrat par lequel un débiteur transfère la propriété d’un bien à son créancier qui accepte de la recevoir, à la place et en paiement d’une somme d’argent ou de quelque autre bien qui lui est dû. [ 37 ] La restitution des prestations est définie pour sa part à l’

article 1699 C.c.Q. : 1699. La restitution des prestations a lieu chaque fois qu’une personne est, en vertu de la loi, tenue de rendre à une autre des biens qu’elle a reçus sans droit ou par erreur, ou encore en vertu d’un acte juridique qui est subséquemment anéanti de façon rétroactive ou dont les obligations deviennent impossibles à exécuter en raison d’une force majeure.

Le tribunal peut, exceptionnellement, refuser la restitution lorsqu’elle aurait pour effet d’accorder à l’une des parties, débiteur ou créancier, un avantage indu, à moins qu’il ne juge suffisant, dans ce cas, de modifier plutôt l’étendue ou les modalités de la restitution. [Ajout du soulignement] [ 38 ] Selon les termes employés dans la définition du terme « vente », une vente constitue une cession à

titre onéreux. [ 39 ] Par contre, une cession à

titre onéreux n’est pas toujours considérée comme une vente. La cession de créance [29] , notamment, qui était considérée comme une vente dans le Code civil du Bas-Canada dispose maintenant de son propre régime juridique et n’est plus considérée comme une vente [30] . [ 40 ] Mais en l’espèce, la cession peut être considérée comme une vente. En effet, dans la Transaction et quittance , le contribuable s’engage « [e] n contrepartie de la somme de 400 000 $ reçue », à céder à la demanderesse un terrain, autre que celui envisagé lors de l’exercice de l’option d’acquisition de terrains.

Il est également prévu que « [l] e contrat de vente à intervenir par le notaire choisi par la demanderesse contiendra les clauses usuelles des contrats de vente d’immeuble ». [ 41 ] Est-ce que l’on doit plutôt inférer des termes de la Transaction et quittance , dont notamment à son préambule et au paragraphe 2 qui mentionne « l’acquisition d’un terrain qui n’a jamais eu lieu » et à la

section « Quittance », que la cession du terrain remplace l’obligation initialement envisagée dans l’option d’acquisition d’un terrain – celui qui devait être transféré en 2004 – et qu’il y a eu dation en paiement ? Ou est-ce que l’on doit conclure que l’acte juridique en entier a été anéanti rétroactivement comme le prétend le contribuable ? [ 42 ] Pour qu’une restitution se produise dans le domaine contractuel, il faut que le contrat soit frappé de nullité ou soit résolu et ainsi, être censé ne jamais avoir existé [31] . [ 43 ] Dans Duchesne c.

Tremblay [32] , la Cour d’appel traite de la restitution des prestations en ces termes : [32] Les dispositions du Code civil du Québec régissant le régime de la restitution des prestations se retrouvent au

chapitre 9 du

titre 1 er du livre V De la restitution des prestations ( art. 1699 à 1707 C.c.Q. ). D’entrée de jeu, il faut rappeler que la remise en état des parties ne doit pas être confondue avec une indemnisation ou un dédommagement about:blank - _ftn14 ; il s’agit plutôt de remettre les parties « dans la situation juridique et économique où elles se trouvaient » avant la conclusion de l’acte juridique en litige . Les juges Wagner et Gascon, au nom des juges majoritaires, nous rappellent cette distinction dans l’affaire Octane : [38] […], une précision d’ordre terminologique s’impose.

Lorsqu’un acte juridique est subséquemment annulé de façon rétroactive , le principe est la remise en état des parties aux termes du régime de la restitution des prestations ( art. 1422 et 1699 à 1707 C.c.Q. ). Contrairement à ce que prétend la Ville, il ne s’agit pas d’un «dédommagement », d’une « compensation », d’une « indemnisation » ou d’une « rétribution » pour le service obtenu . Un contrat qui est annulé ou résolu disparait juridiquement ; les effets qu’il a pu produire depuis sa formation doivent donc disparaître avec lui.

Dans un tel cas, les parties ne sont pas seulement affranchies de leurs obligations respectives, mais elles doivent aussi être remises dans la situation juridique et économique où elles se trouvaient avant sa conclusion [renvoi omis]. Que cette remise en état soit ordonnée en nature ou par équivalent n’y change rien. Suivant l’

article 1700 C.c.Q. , la restitution des prestations en nature est la règle, tandis que la restitution par équivalent est l’exception; dans les deux cas, la restitution découle toutefois du même principe de remise en état . [Soulignements ajoutés par la Cour d’appel, mais omission des références et ajout de l’emphase] [ 44 ] La restitution des prestations ne correspond pas à la situation en litige. Rien dans les Transaction et Quittance , addenda ou acte de cession ne fait mention de la volonté des parties d’anéantir l’option d’acquisition rétroactivement et de remettre en état les parties.

Si tel était le cas, le terrain concerné par l’option aurait été remis à Les Sommets et le paiement de 400 000 $, remis à Solstice puisque le principe de la restitution des prestations en nature est la règle et la restitution par équivalent, l’exception [33] . Au contraire, le règlement donne effet à l’option par le paiement en argent de 158 052 $ et la cession d’un terrain d’une valeur marchande de 400 000 $.

[ 45 ] Le terme « acquisition » employé au paragraphe 2 de la Transaction et quittance est défini dans le Dictionnaire de droit québécois et canadien par une « Opération par laquelle une personne devient propriétaire d’un bien ou titulaire d’un droit » [34] . C’est donc seulement la cession du bien qui n’a jamais eu lieu et non la vente à proprement parler. De plus, l’économie générale de la Transaction et quittance écarte l’interprétation voulant que l’acte juridique en entier ait été anéanti de façon rétroactive. [ 46 ] L’essence même de l’opération en cause est une dation en paiement.

En lieu et place du terrain visé par l’exercice de l’option d’acquisition pour laquelle un montant de 400 000 $ a été versé à Les Sommets en 2004 et 2005, cette dernière cède un autre terrain avec l’accord de Solstice. Les Sommets se trouve donc à avoir cédé la propriété d’un autre bien que celui prévu à l’option d’acquisition d’un terrain en règlement d’un litige par un transfert au sens de l’

article 1799 C.c.Q. Comme l’écrit l’auteur Jacques Deslauriers : « La dation en paiement a deux effets : l’extinction d’une obligation et le transfert de propriété » [35] . Or, c’est ce qui se produit en l’espèce par ces Transaction et quittance , addenda et acte de cession. [ 47 ] L’

article 1800 C.c.Q. établit les effets de la dation en paiement : « [l] a dation en paiement est assujettie aux règles du contrat de vente et celui qui transfère ainsi un bien est tenu aux mêmes garanties que le vendeur ». Au surplus, la dation en paiement figure dans la

section III, intitulée « De divers contrats apparentés à la vente » du

chapitre I, « De la Vente », du livre II du Code civil du Québec . C’est également ce qui est convenu par ces Transaction et quittance , addenda et acte de cession. [ 48 ] Aucune jurisprudence publiée n’aborde le traitement fiscal d’une dation en paiement, mais, de ce qui précède, le Tribunal retient que cette opération doit recevoir le traitement fiscal de la vente. DANS le cours normal des activités [ 49 ] L’article 80 LI prévoit qu’à moins d’une disposition contraire, le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise est le bénéfice qu’il en tire.

Ainsi, on doit se questionner à savoir si le bénéfice résultant de la dation en paiement – ou de la vente – provient de l’exploitation de l’entreprise de Les sommets [36] . [ 50 ] Le Tribunal peut s’inspirer du Bulletin d’interprétation IT-218R produit par l’Agence de revenu du Canada [37] qui traite des circonstances dans lesquelles des gains provenant de la vente de biens immeubles peuvent notamment être considérés comme un revenu : Dans la Loi de l’impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital.

Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative :

a) l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat ;

b) la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c) l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f) la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés ;

g) la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble ;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble . [Ajout des soulignements] [ 51 ] Ce bulletin mentionne également : Plus l’entreprise ou la profession d’un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un agent immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d’une entreprise plutôt que comme un gain en capital (se reporter aux numéros 3f) et

j) ci-dessus). [Citation intégrale de l’extrait] [ 52 ] Plusieurs de ces facteurs satisfaits en l’espèce justifient que les gains provenant du transfert du terrain faisant l’objet des Transaction et quittance , addenda et acte de cession doivent être considérés comme un revenu. De leur analyse et celle des états financiers de Les Sommets et de l’estimation du comptable de Les Sommets, le Tribunal prend en effet en considération les éléments suivants : • La cession du terrain du 31 mars 2016 a été effectuée dans le cadre des activités de l’entreprise de Les Sommets; • Le terrain est un bien en inventaire de Les Sommets le 31 mars 2016 selon la

Loi sur les impôts [38] ; • L’acte de cession du terrain contient les clauses usuelles des contrats de vente d’immeubles; • La cession du terrain a été consentie pour 400 000 $; • Le terrain cédé est différent de celui faisant l’objet de l’option d’acquisition d’un terrain dont bénéficiait Solstice; • La tierce société a payé 400 000 $ à Les Sommets en deux versements les 7 avril 2004 et 1 er avril 2005 pour les fins de l’exercice d’une option d’achat d’un terrain autre que celui en litige, • Le coût du terrain cédé est de 20 398 $. [ 53 ] En outre, dans l’affaire Nadeau c .

Québec (Sous-ministre du Revenu) [39] , la Cour du Québec partage l'opinion émise par les auteurs Bruneau, Lord et Sasseville sur les critères permettant de distinguer le profit d'entreprise du gain en capital : Les motifs de la nature de la vente sont aussi des éléments importants.

Une vente qui se fait dans le cadre d'une campagne publicitaire et non en raison d'un événement imprévu au moment de l'achat, tel une expropriation, un urgent besoin d'argent ou l'impossibilité de réaliser l'intention première, donnera plutôt lieu à un revenu d'entreprise. [ 54 ] Les Sommets est propriétaire de différents terrains dans un objectif de revente notamment dans le cadre d’éventuels projets de développement immobilier entrepris par de tierces sociétés. L’objectif de l’entreprise est de réaliser des profits.

Il y a donc une présomption, quoique réfutable, que ses recettes constituent des revenus d’entreprise [40] . Est-ce que le bénéfice provenant de la dation en paiement – ou la vente – du terrain provient de l’exploitation de son entreprise de revente de terrains dans le cadre d’éventuels projets de développement immobilier ? Est-ce que la dation en paiement – ou la vente –, en règlement du litige, est réalisée dans le cours normal de ses activités? [ 55 ] La réponse à cette question ne peut être complète si elle se limite à l’analyse de l’opération de dation en paiement.

Bien que cette opération survienne en raison d’un litige qui était imprévu et qu’il n’était pas dans l’intention de Les Sommets d’y recourir, elle est intimement liée à l’exercice de l’option d’acquisition. Cette dation en paiement vise à remplacer la vente d’un terrain – qui n’aura pas lieu – qui se situait dans le cours normal des activités de Les Sommets.

D’ailleurs, la notion même de dation en paiement sous-tend cette interrelation : « [l] a dation en paiement est le contrat par lequel un débiteur transfère la propriété d’un bien à son créancier qui accepte de la recevoir, à la place et en paiement d’une somme d’argent ou de quelque autre bien qui lui est dû ». [ 56 ] De façon analogue, bien que les situations soient différentes, dans Tsiaprailis c.

Canada [41] , la Cour Suprême énonce que « l’imposabilité de la somme dépendant plutôt de la nature du droit faisant l’objet du règlement. […] Les questions décisives sont les suivantes : (1) que visait à remplacer le paiement et, si la réponse est suffisamment claire, (2) l’élément remplacé aurait-il été imposable pour la personne qui en a bénéficié? ». Dans l’affaire Bourgault Industries Ltd c. La Reine [42] , « la somme reçue par la contribuable à la suite de poursuites judiciaires pour un brevet contrefait [qui] a été versée pour compenser une diminution d'une

partie des bénéfices de la contribuable […] [devait] être considérée à

titre de revenu ». Également, dans Investissements 3,38 inc. c. Agence du revenu du Québec [43] , « [m] ême si en l’espèce le

titre de propriété de 3,38 résulte d’une prise en paiement de l’Immeuble et non d’un achat à proprement parler, le Tribunal est d’avis qu’il ne faut pas y voir un obstacle dirimant ayant pour effet de le soustraire à ses activités menées dans le cours normal de l’exploitation de son entreprise de prêt d’argent ».

[ 57 ] Le Tribunal retient que l’essence même de l’opération en litige est une dation en paiement. La valeur de la contrepartie concrétisée résultant de celle-ci, soit la valeur marchande du terrain cédée établie à 400 000 $, est imposable entre les mains de Les Sommets à

titre de revenu d’entreprise puisque la cession du terrain qu’elle remplace s’inscrit dans le cadre d’une vente dans le cours normal des activités de l’entreprise. [ 58 ] Permettre à Les Sommets de ne pas être imposée sur le revenu de la cession du terrain sous prétexte d’un règlement aurait pour effet d’exempter Les Sommets de payer l’impôt découlant d’un revenu de 379 602 $ [44] alors que par surcroît Les Sommets a reconnu ne pas avoir déclaré les revenus résultant initialement de l’option d’acquisition d’un terrain au bénéfice de Solstice en 2004 et 2005.

Si Les Sommets avait plutôt payé ce 400 000 $ en argent à Solstice dans le cadre du règlement du litige, il est vrai qu’elle n’aurait pas payé de l’impôt sur cette somme lors de la transaction, mais Les Sommets oublie que c’est uniquement parce l’impôt résultant d’une telle liquidité aurait en principe été préalablement payé. Régler un litige par la cession d’un terrain générant un revenu d’entreprise imposable ou payer au moyen d'une liquidité de l’entreprise après impôt, aucune de ces options ne peut générer une exemption fiscale. Seul le moment de l’impôt à payer diffère.

Il en revenait Les Sommets de choisir ce qui lui était fiscalement le plus favorable pour elle. Cet argument pour contester l’imposition ne peut donc être retenu. [ 59 ] Les Sommets n’a pas fait la preuve prima facie que la cotisation émise à son encontre est mal fondée. L’ARQ est justifiée d’ajouter un revenu d’entreprise à Les Sommets à la suite de la cession du terrain du 31 mars 2016 en vertu des articles 1, 28, 80, 1010 et 1014 (et suivants) de la

Loi sur les impôts , les articles 34.1 et 95 de la

Loi sur l’administration fiscale [45] et les articles 1699 (et suivants) du Code civil du Québec . [ 60 ] La déclaration d’appel à l’encontre d’un avis de cotisation est ainsi rejetée. Les frais de justice [ 61 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [46] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [62] REJETTE l’appel de Les Sommets du Mont-Tremblant inc.; [63] LE TOUT , avec les frais de justice. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q.

M e Paul Langevin LPL AVOCATS Casier n o 76 Avocats de la demanderesse M e Marie-Claude Leclerc LARIVIÈRE MEUNIER Casier n o 129 Avocats de la défenderesse Date d’audience : 5 mai 2023 [25] Agence du revenu du Canada, Bulletin d’interprétation IT-218R, « Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et vice versa », 16 septembre 1986, par. 1.