2017 QCCQ 8337, 2017 QCCQ 8337

Tefridj c. Roy 2017 QCCQ 8337 JC00G0 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-32-141807-141 DATE : 24 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LAMINE TEFRIDJ, Demandeur c.

ROGER ROY, Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Lamine Tefridj, poursuit son ancien locateur, monsieur Roger Roy, pour des frais qu’il prétend avoir encourus pour l’entretien et les réparations de la bâtisse et des machines qu’il louait pour l’opération d’un commerce de lave-auto, commerce que monsieur Tefridj opérait sous le nom de « St-André Lave-auto » sur la rue St-André à Montréal. [ 2 ] Monsieur Tefridj avait poursuivi initialement pour 5 651,58 $, mais le Tribunal lui a permis d’amender cette réclamation initiale jusqu’à concurrence de 7 000 $.

Bien que monsieur Tefridj proposait une réclamation beaucoup plus élevée, il a consenti à réduire cette réclamation à 7 000 $, représentant le montant maximum permis qui était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2014. [ 3 ] Le Tribunal a également permis un amendement pour ajouter 800 $ pour des dommages découlant de la même source, mais qui ont été engendrés selon les allégations du demandeur à partir du 1 er janvier 2015 jusqu’au départ de monsieur Tefridj à la fin du bail, à la fin du mois de février 2015. [ 4 ] Il n’est pas contesté qu’il existe un bail entre les parties pour l’immeuble et certains équipements.

Selon deux jugements, dans les dossiers 500-22-192671-124 [1] et 500-17-079284-132 [2] , il a été déterminé que le bail avait un terme de deux ans, avec renouvellement, de telle sorte que le bail a pris fin et monsieur Tefridj a quitté les lieux à la fin d’avril 2015. [ 5 ] Ce qui est en litige au présent dossier concerne les obligations d’entretien et de réparation des lieux et des équipements.

Le litige résulte essentiellement du fait qu’aucun bail écrit n’a été signé entre les parties. [ 6 ] La preuve est contradictoire quant aux discussions qui ont mené à la conclusion du bail et donc quant à la nature et l’intensité des obligations de chaque

partie concernant l’acceptation des lieux, l’entretien et la réparation des lieux et de l’équipement, et la remise en état. [ 7 ] Monsieur Roy prétend que le bail, même s’il n’est pas écrit, comporte les mêmes stipulations que les baux intervenus avec les locataires précédents, de telle sorte que toutes dépenses concernant les lieux et les équipements étaient à la charge du locataire. [ 8 ] Monsieur Tefridj, pour sa part, prétend que l’ensemble des coûts reliés à la qualité et le maintien des lieux et des équipements sont à la charge du locateur. [ 9 ] Le Tribunal doit donc, pour déterminer le sort du litige, répondre aux questions suivantes : 1.

Quelles sont les obligations des parties respectives quant à l’acceptation, à l’entretien et à la réparation des lieux et des équipements loués? 2. Y a-t-il des fautes de la part du locateur, monsieur Roy, en regard de ses obligations et, dans l’affirmative, quel est le montant de réduction de loyer ou de dommages-intérêts qui peuvent être octroyés à monsieur Tefridj?

ANALYSE FACTUELLE [ 10 ] En mai 2011, monsieur Roy louait les locaux commerciaux, où est opéré le lave-auto, à Mouhammed Farès dont le bail s’échelonne du 1 er juin 2009 au 30 juin 2011. Monsieur Tefridj a convenu d’acheter de monsieur Farès le fonds de commerce composé surtout de l’achalandage.

Il devait donc, pour parfaire l’acquisition du commerce, conclure un bail avec le propriétaire, le défendeur Roger Roy. [ 11 ] Une rencontre a eu lieu entre monsieur Roy, monsieur Tefridj et monsieur Farès lors de laquelle il y a eu des discussions concernant le bail. [ 12 ] Monsieur Roy témoigne qu’il a demandé à monsieur Farès si tout l’équipement loué était en bon état de fonctionnement ce à quoi monsieur Farès aurait répondu dans l’affirmative.

Sans inspection approfondie des lieux, et sans formalité, un bail est conclu. [ 13 ] Le loyer mensuel est convenu avec monsieur Tefridj ainsi que le dépôt équivalant à trois mois de loyer (5 250 $). [ 14 ] Il est convenu que, dès le paiement complet de ce dépôt de sécurité, un bail formel sera signé entre les parties. [ 15 ] Monsieur Roy dit avoir fourni à monsieur Tefridj une photocopie du bail intervenu avec le prédécesseur de Mouhammed Farès, soit monsieur Moussa Farès.

Il s’agit d’un bail (D-4) dont les termes et conditions sont essentiellement les mêmes que le bail (D-5) intervenu en 2009 avec monsieur Mouhammed Farès. [ 16 ] Donc, de l’avis de monsieur Roy, le bail intervenu avec monsieur Tefridj devait avoir les mêmes conditions quant à l’entretien et la réparation des équipements et des lieux que ces anciens baux. [ 17 ] Il témoigne aussi avoir dit, lors de la rencontre, que l’entretien des lieux et des équipements seraient à la charge de monsieur Tefridj.

Monsieur Tefridj a un souvenir différent de la rencontre dans le sens où il prétend que monsieur Roy avait clairement promis de s’occuper de l’entretien, la réparation et le remplacement, si nécessaire, des équipements. [ 18 ] Monsieur Tefridj concède, cependant, qu’en tant que locataire, il était responsable pour l’entretien normal et régulier, comme, à

titre d’exemple, des changements d’huile. [ 19 ] Monsieur Tefridj prétend que lorsqu’il a pris possession des lieux et des équipements, il a vite découvert que certains de ces équipements n’étaient pas dans un bon état de fonctionnement et qu’il a dû défrayer les coûts de remise en état et d’entretien, sur une base continuelle, pour pouvoir opérer son commerce. [ 20 ] En parallèle avec ce litige, un autre litige s’est développé concernant la vente de l’immeuble.

Monsieur Tefridj devait bénéficier d’un premier droit de refus, selon ce que les parties avaient discuté, et, n’ayant pu devenir acheteur, il cherchait à consolider ses intérêts comme locataire, d’où les deux litiges susmentionnés. [ 21 ] Dans le premier dossier, portant le numéro 500-22-192671-124, entendu devant le juge Dortélus de la Cour du Québec, monsieur Roy cherchait à mettre fin au bail comme s’il était à durée indéterminée.

Le juge Dortélus rejette cette demande en décidant que le bail est à durée déterminée [3] . [ 22 ] L’autre litige, concernant la possibilité de renouveler le bail, a été plaidé devant le juge Lacoursière de la Cour supérieure, dans le dossier numéro 500-17-079284-132. Le juge Lacoursière déclare, dans les conclusions formelles de son jugement, que le bail intervenu entre le demandeur et le défendeur expire le 30 avril 2015 et que le demandeur est en droit de reprendre possession des lieux loués, soit le 5606 St-André, le 1 er mai 2015 [4] .

Il est d’ailleurs surprenant que monsieur Roy prenne position dans cette affaire que le bail était à durée indéterminée s’il voulait que monsieur Tefridj soit lié par les mêmes conditions que ses prédécesseurs, ces derniers ayant toujours convenu des baux à durée déterminée. [ 23 ] Quoi qu’il en soit, après le jugement de l’honorable Daniel Dortélus J.C.Q., monsieur Roy a décidé de fournir à son locataire un bail écrit.

La fille de monsieur Roy, Louise Deslauriers, s’est occupée de la rédaction et de l’envoi, du document à monsieur Tefridj, pour signature. [ 24 ] Ce dernier a refusé cependant de le signer et par conséquent, les parties se retrouvent dans la situation où il n’y avait toujours pas de bail écrit intervenu entre elles. [ 25 ] Dans le bail conclu entre Moussa Farès et Roger Roy, tout comme dans le bail intervenu avec ce dernier et monsieur Mouhammed Farès, certaines clauses sont d’intérêt pour la question en litige.

Dans ce bail, après la description des équipements inclus dans les lieux loués, on retrouve le texte suivant : L’entretien et la réparation des appareils mentionnés au paragraphe précédent seront à la charge du locataire qui devra les remettre à la fin du bail en bon état de fonctionnement. Le locataire devra prouver au bailleur pendant toute la durée du bail que les appareils ont été entretenus selon les recommandations du fabricant.

S’il y avait bris d’un appareil et qu’il y a eu négligence sur l’entretien du dit appareil, le locataire aura l’obligation de faire réparer à ses frais l’appareil et si l’appareil ne peut être réparé, le locataire assumera à ses frais le remplacement à la convenance du bailleur. [5] [ 26 ] Quant aux obligations concernant les lieux loués, on retrouve dans ces deux baux précédents, sous le

titre CONDITIONS, les stipulations suivantes : 1. Prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement, le locataire déclarant les bien connaître et en être satisfait et ne demander aucune réparation ni lors de la prise de possession ni durant la durée du présent Bail; 2. Entretenir les lieux loués de toutes réparations locatives, durant la durée du présent Bail, (incluant les responsabilités énumérées au

paragraphe 3 de la page 2 du dit bail) et de rendre les dits lieux, à la fin de ce Bail, dans l’état où ils se trouvaient au début, sauf les détériorations causées par l’usage ou cas fortuits, et dont le locataire ne serait pas responsable; [6] [ 27 ] Le 31 décembre 2012, madame Deslauriers envoie à monsieur Tefridj un bail qu’elle a préparé et qui est déjà signé par monsieur Roy. [ 28 ] Elle reprend, dans son texte, des stipulations sensiblement les mêmes que ceux des baux précédents. [ 29 ] Au moment où ce bail est présenté à monsieur Tefridj, il est très familier avec les lieux et les équipements et il n’est pas surprenant qu’il refuse de signer ce bail. [ 30 ] Le comportement des parties, durant le bail, est significatif pour la question en litige, surtout dans la situation où monsieur Roy est intervenu pour remplacer la fournaise à air chaud, qui était brisée, encourant ainsi des frais de plus de 3 422,23 $. [7] [ 31 ] En réponse aux questions du Tribunal, il a affirmé qu’il avait fourni l’équipement de chauffage originalement, environ dix ans auparavant, qu’il devait le remplacer, mais qu’après son remplacement, il n’était pas responsable de son entretien. [ 32 ] Ceci étant, monsieur Roy a effectivement payé pour des réparations subséquentes effectuées par le même fournisseur de services, Simonbec. [8] La facture comporte la mention manuscrite pour noter le paiement effectué au moyen d’un chèque remis par monsieur Roy à monsieur Tefridj de 736,87 $. [9] [ 33 ] Il semble donc que, dans les faits, monsieur Roy a encouru des paiements non seulement pour l’installation d’un équipement neuf, mais également pour sa réparation.

Son comportement est donc en contradiction avec sa prétention dans le dossier concernant les obligations quant au maintien des lieux. [ 34 ] Monsieur Roy semble également avoir fait certaines concessions aux demandes de monsieur Tefridj, en tolérant des réductions du loyer durant la relation commerciale. Monsieur Tefridj prétend que ce n’est pas une compensation complète pour ses griefs, mais seulement la reconnaissance par monsieur Roy de son obligation en effectuant une exécution partielle de celle-ci.

La preuve permet de constituer une réduction de 50 $ par mois entre novembre 2011 à avril 2012 inclusivement, pour un total de 300 $. [10] [ 35 ] Monsieur Tefridj prétend qu’il a dû réparer et remplacer plusieurs machines dès sa prise de possession des lieux.

Entre mai 2011 et octobre 2012, monsieur Tefridj prétend avoir installé un rack (400 $), acheté un nouveau compresseur (1 000 $), remplacé une pompe d’eau (1 150 $), peinturé et remplacé des supports de néons (100 $), remplacé un moteur électrique (1 500 $), un boîtier électrique (450 $), un pistolet d’eau (90 $), un tuyau de raccord (25 $), et un boyau (101,24 $). [11] Monsieur Tefridj réclame de plus une dépense 158,09 $ pour un appel de service à Simonbec, qui a fait des réparations surtout liées à la chaudière. [12] En février 2013, monsieur Tefridj aurait remplacé le ressort de la porte d'entrée, qui se serait cassé (385.17 $) [13] .

Monsieur Tefridj dit qu’il a fait toutes ces réparations afin de pouvoir faire fonctionner son commerce et c’est donc pour cette raison qu’il les réclame. [14] [ 36 ] En mai 2012, une situation s'est produite et, par la suite, monsieur Tefridj demande des dommages pour préjudice subi pendant cette situation. En effet, le lave-auto a été vendu à Les Développements Immobiliers BCG inc., à compter du 1 er juin 2012. Cette vente a entraîné les deux litiges, mentionnés ci-dessus, entre messieurs Roy et Tefridj.

Avant le prononcé des deux jugements, monsieur Roy a tenté d’entrer dans le lave-auto pour reprendre certains équipements, afin de les vendre. Il constate que les cadenas du lave-auto avaient été changés par monsieur Tefridj, alors qu’il ne pouvait pas entrer. Monsieur Tefridj a refusé de fournir à monsieur Roy des copies des nouvelles clés. [15] Devant ce refus, un mois plus tard, monsieur Roy a brisé les cadenas du lave-auto et est entré dans les locaux le 20 mai 2012.

Pour cette raison, monsieur Tefridj réclame des montants pour l’achat des nouveaux cadenas (29 $), un pneu d’un client qui a éclaté lors de l’entrée de monsieur Roy (ce que prétend monsieur Tefridj) (285 $) et préjudice moral (2 700 $). [16] [ 37 ] À la fin de janvier 2013, la chaudière, fournie par le locateur, a explosé. Monsieur Roy a remplacé la chaudière. Cependant, moins que deux mois plus tard, la chaudière a commencé à mal fonctionner, nécessitant une visite d’un technicien.

Ainsi, monsieur Tefridj réclame le coût du technicien (250 $) et des pertes de revenus en raison de la fermeture du lave-auto pendant la réparation de la chaudière (450 $), qui a eu lieu en mars 2013. Il n’a pas fourni une preuve de ces pertes de revenus. [17] [ 38 ] Aussi, à la fin de janvier 2013, monsieur Roy a réparé la fournaise à air chaud. [18] Pendant les deux années précédentes, monsieur Tefridj s’est plaint de la perte de chaleur, qui, selon lui, serait causée par un manque d’isolation entre le bas des portes et le niveau du plancher.

Monsieur Tefridj réclame la moitié des coûts de chauffage pour l’hiver 2012 et 2013. [19] Notez qu’en début de janvier 2013, quelqu’un est venu pour ajuster la porte de garage arrière et pour remplacer la bande de caoutchouc au bas de la porte afin de minimiser la perte de chaleur, et ce, aux frais du locateur, tel que madame Deslauriers le confirme. [20] Notons que monsieur Tefridj réclame la « moitié des coûts de chauffage », un montant de 3 000 $, en vertu de plusieurs factures de l’huile de chauffage datées entre janvier 2012 à janvier 2014 (pour un total de 4 791,10 $).

Monsieur Tefridj ne fournit pas une comparaison des coûts de chauffage avant et après les réparations ci-dessus. [21] [ 39 ] En janvier 2014, la chaudière a dû être réparée de nouveau : monsieur Tefridj réclame le coût du technicien (386,83 $) ainsi qu’une perte de revenus (650 $). [22] Il n’a pas soumis de preuve de ces pertes de revenus. [ 40 ] En février 2014, monsieur Tefridj a remplacé les joints de la porte d’entrée, les charnières et roues (160 $), ainsi que le ressort de la porte de sortie (522,57 $). [23] Il a aussi acheté un nouveau moteur électrique pour la pompe à pression d’eau (994,28 $). [24] Même s’il a réclamé ces montants à monsieur Roy, ce dernier a refusé de rembourser monsieur Tefridj qui, selon lui, « occupe illégalement les lieux. » [25] .

À cette époque, la date de la fin du bail n’avait pas encore été déterminée par la Cour supérieure. [ 41 ] En avril 2014, monsieur Tefridj réclame le coût de plusieurs boyaux qu’il a remplacés entre août 2013 à avril 2014 (total de 253,48 $) [26] et un régulateur de pression (114,98 $). D’autres problèmes de fonctionnement de la chaudière nécessitent une troisième visite d’un technicien (144,81 $), [27] provoquant également une perte de revenus résultant de la fermeture du lave-auto (650 $). Il ne fournit aucune preuve de ces pertes de revenus.

Compte tenu des nombreux problèmes liés à la chaudière, monsieur Tefridj achète une soupape de sécurité ainsi qu’un « repair kit » du technicien (total de 192,96 $). [28] Dans le même courrier où monsieur Tefridj réclame

ces montants de monsieur Roy, il demande également que monsieur Roy envoie un électricien, car il y a des problèmes avec le panneau électrique. [29] Devant l’inaction de monsieur Roy, monsieur Tefridj réclame des montants pour le changement d’un disjoncteur dans le panneau électrique (23,79 $). [30] Monsieur Tefridj aurait aussi fait remplacer un deuxième moteur électrique de la machine à pression d’eau (1 115,26 $). [31] [ 42 ] En février 2015, monsieur Tefridj dépense 392,58 $ [32] pour le remplacement d’un relais brûleur riello et un photocel riello.

Il s’agit encore du fournisseur Simonbec. [ 43 ] En mars 2015, monsieur Tefridj dépense 377,92 $ [33] pour le remplacement d’un moteur fan et un thermostat.

Monsieur Tefridj réclame ces montants, ainsi que 29,97 $ en intérêts. [34] [ 44 ] Il a admis cependant avoir emporté avec lui, au moment de son départ des lieux le 30 avril 2015, un compresseur qu’il avait acheté en remplacement de celui qui était désuet, d’une valeur d’environ 1 000 $. [ 45 ] Madame Deslauriers témoigne qu’il a emporté non seulement le compresseur, mais aussi une machine à pression, un aspirateur, des boyaux et des fusils à pression. [ 46 ] Monsieur Tefridj prétend qu’il a laissé ces biens sur place dans des bacs quand il a quitté les lieux. [ 47 ] Madame Deslauriers prétend que le ventilateur au plafond, les ballasts et la fournaise étaient rouillés, qu’il manquait des néons et que certains étaient brulés. [ 48 ] Il n’y a cependant aucune réclamation de la part de monsieur Roy pour les dommages-intérêts qui seraient dus par monsieur Tefridj en raison de son défaut de faire la remise en état.

ANALYSE 1. Les obligations du bail [ 49 ] Le bail est un contrat nommé dont les obligations essentielles et leurs modalités sont définies par le Code civil du Québec . [ 50 ] La plupart de ces obligations et modalités, notamment celles qui ont trait à l’entretien du bien loué, ne sont pas d’ordre public et peuvent être l’objet de stipulations expresses ou implicites entre les parties. [ 51 ] Les articles importants sont les suivants : 1854.

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. 1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. 1864.

Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire. Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité. 1866.

Le locataire qui a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle du bien loué est tenu d’en aviser le locateur dans un délai raisonnable. 1867. Lorsque le locateur n’effectue pas les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, en vertu du bail ou de la loi, le locataire peut s’adresser au tribunal afin d’être autorisé à les exécuter. Le tribunal, s’il autorise les travaux, en détermine le montant et fixe les conditions pour les effectuer.

Le locataire peut alors retenir sur son loyer les dépenses faites pour l’exécution des travaux autorisés, jusqu’à concurrence du montant ainsi fixé. [ 52 ] Les parties peuvent, donc, dans un bail commercial, transférer au locataire toutes les responsabilités concernant l’entretien et la réparation et même l’amélioration des lieux loués, de telle sorte que le locateur n’ait aucune obligation outre de donner la possession des lieux au locataire, ce qui lui donne en contrepartie le droit de toucher un loyer qu’on appelle souvent « net net ». [ 53 ] Il y a aussi possibilité, aux termes d’un bail, de confirmer et même d’augmenter les obligations du locateur de rendre, de façon accessoire aux lieux loués, toutes sortes de garanties de qualité et des services d’entretien jusqu’au point où le locataire reçoit, clé en main, un lieu commercial qu’il peut exploiter sans incidence économique autre que le paiement des loyers.

[ 54 ] Les modalités de la plupart des baux commerciaux se situent quelque part entre ces deux extrêmes et, dans l’absence d’une preuve contraire, le Tribunal doit présumer que le bail comporte les obligations telles que définies dans le Code civil . [ 55 ] Il est donc évident que le bail que monsieur Roy avait consenti au prédécesseur de monsieur Tefridj, messieurs Moussa Farès et Mouhammed Farès, déroge au principe du Code civil en stipulant d’abord que le locataire prend les lieux loués dans leur état actuel « le locataire déclarant les bien connaître et en être satisfait et ne demander aucune réparation ni lors de la prise de possession ni durant la durée du présent Bail; » . [ 56 ] La clause concernant l’entretien des lieux loués comporte une rédaction boiteuse.

On y lit : « sauf les détériorations causées par l’usage ou cas fortuits, et dont le locataire ne serait pas responsable » . [ 57 ] Il se peut que le rédacteur entende usure en employant le mot usage .

Si c’est le cas, cela indiquerait que le locataire peut s’attendre à ce que le locateur remplace ce qui devient désuet par l’usure, ce qui contredit la prétention du défendeur ici que monsieur Tefridj n’avait aucune réclamation pour le mauvais état des lieux; qu’il devait les accepter tels quels et les maintenir à ses frais. [ 58 ] Donc, selon le principe du formulaire du bail utilisé par monsieur Roy, le locataire était, pour les équipements, tenu à plus que les simples gestes d’entretien usuels, pour employer les mots de monsieur Tefridj, les changements d’huile, mais pour les lieux, le texte est beaucoup plus imprécis. [ 59 ] Le juge Dortélus J.C.Q mentionne, dans l’exposé des faits de son jugement, que les parties ont discuté lors de la négociation du bail du principe que « l’entretien des équipements est à la charge du locataire » . [ 60 ] Le juge Dortélus J.C.Q n’avait cependant pas à déterminer la teneur des obligations des parties quant à l’équipement, sauf la question relative au terme du bail.

Il n’a donc pas élaboré dans le dispositif de son jugement l’intensité et la modalité des obligations quant à l’acceptation des lieux, le maintien et la réparation. [ 61 ] Ce jugement ne comporte donc pas une décision qui lie le présent Tribunal quant à la détermination de ces questions. [ 62 ] Ceci étant, le Tribunal considère comme présomptive et non comme déterminant sur ces questions l’analyse factuelle faite par le juge Dortélus J.C.Q. dans son jugement [35] .

On y lit : [56] Il ressort de la preuve que le défendeur et monsieur Farès sont présents quand les discussions pour la négociation et l'entente pour un nouveau bail entre le demandeur et le défendeur ont lieu. [57] La version du demandeur est contredite par celle de monsieur Farès et du défendeur qui établit, de manière prépondérante, que le défendeur exigeait d'avoir un bail à long terme et que l'entente verbale acceptée par le demandeur et le défendeur portait sur un bail de deux ans renouvelable pour le même terme. [58] Les termes qui sont acceptés portent, entre autres, sur l'obligation d'entretenir et de maintenir les équipements appartenant au demandeur. [ 63 ] Selon l’ensemble de la preuve administrée devant nous, les circonstances de la réunion entre les trois parties, avant la conclusion du bail oral, ne sont pas suffisantes pour établir que monsieur Tefridj acceptait les lieux et les équipements dans leur état actuel après un examen. [ 64 ] Selon la preuve administrée devant nous, monsieur Roy admet avoir questionné monsieur Mouhammed Farès sur l’état des équipements et monsieur Farès s’en est déclaré satisfait.

Il n’a cependant pas obtenu la même acceptation de la part de monsieur Tefridj qui peut avoir interprété la discussion à laquelle il a été témoin comme voulant lui confirmer que les lieux et les équipements étaient en bon état de fonctionnement. On ne l’a pas invité à faire une inspection minutieuse de l’équipement et on n’a pas cherché à obtenir de sa part une déclaration qu’il en était satisfait.

Il a accepté la confirmation tacite de monsieur Roy que les lieux et les équipements étaient en bon état de fonctionnement tel que déclaré par monsieur Farès. [ 65 ] Bien qu’il puisse avoir été fait mention que monsieur Tefridj acceptait ce même type de bail qu’avait monsieur Farès, et même si on lui avait fourni, à un moment donné, une copie de ce bail, il n’est pas établit, qu’au moment où il a pris possession et a commencé à payer un loyer, il avait accepté, en dérogation des obligations tel que défini au Code civil , des équipements qui ne fonctionnaient pas, qui étaient sur le point de briser ou désuets et des lieux qui n’étaient pas en bon état. [ 66 ] Quant à l’obligation de maintenir les lieux en bon état, la prépondérance de la preuve, y compris la présomption créée par le jugement de mon collègue l’honorable Daniel Dortélus J.C.Q., établit que monsieur Tefridj acceptait une certaine obligation de maintien pourvu que les équipements étaient de qualité acceptable et fonctionnelle, mais il n’a pas accepté l’obligation de remplacer les équipements désuets ou non fonctionnels, ni d’être responsable des réparations majeures de ceux-ci une fois remplacées par le locateur.

Le comportement de monsieur Roy en admettant sa responsabilité de remplacer la fournaise à air chaud et la chaudière démontre que le locateur acceptait les obligations de maintenir les équipements majeurs en état de fonctionnement normal. Il y a également le cas où madame Deslauriers, agissant comme mandataire de monsieur Roy, a fait faire des ajustements d’une des portes de garage ainsi que le remplacement des bandes en caoutchouc pour améliorer l’isolation.

Ceci démontre qu’il n’était pas de l’intention mutuelle des parties de transférer au locataire toutes les obligations ayant rapport à la qualité des lieux et des biens. [ 67 ] Le fait aussi que monsieur Roy a toléré des réductions de loyer durant le bail, afin de satisfaire partiellement monsieur Tefridj sur ses diverses plaintes, milite dans le même sens, c’est-à-dire que les parties n’ont pas imposé au locataire les obligations de maintien et de remplacement des équipements. L’entretien courant, peut-être, comme il est prévu de toute façon à l’

article 1864 C.c.Q. , mais non l’entretien au sens d’une dépense en capital, le remplacement d’équipements désuets ou non fonctionnels et les coûts importants associés à leur maintien de temps à autre.

[ 68 ] Pour les frais que monsieur Tefridj réclame, il a eu des mises en demeure adéquates. Monsieur Roy et sa mandataire ont omis de répondre; ils ont nié responsabilité ou refusé d’agir en invoquant la possession illégale des lieux alors, qu’en revanche, le bail était toujours en vigueur. [ 69 ] Il va falloir cependant, en établissant la valeur du préjudice auquel monsieur Tefridj aura droit, considérer qu’il a eu des réductions de loyers totalisant 300 $ et qu’il a emporté avec lui au moins une pièce d’équipement d’une valeur d’environ 1 000 $, objet qu’il avait apparemment remplacé à ses frais. 2.

Décision sur les réclamations particulières [ 70 ] Dans le cadre du maintien des équipements, il y a une distinction à faire entre les coûts en capital, tel un remplacement nécessaire en raison de la casse d’un moteur, et les coûts mineurs résultant d’un usage normal, tel que le remplacement des boyaux qui peuvent briser en raison de l’usage qu’on en fait. Autrement dit, les coûts réclamés que le Tribunal considère comme étant « en capital » correspondent à des pièces qui devraient fonctionner à long terme, même avec de l’usage régulier.

Les pièces qui, naturellement, déprécient rapidement avec un usage variable correspondent à la deuxième catégorie. [ 71 ] Monsieur Tefridj a droit au remboursement pour les coûts de remplacement ou d’entretien des équipements et de la bâtisse dans la première catégorie.

La Cour accepte, à ce chapitre, les coûts suivants pour lesquels monsieur Tefridj a produit des preuves écrites : L’installation d’un support pour les machines à pression (30 mai 2011) 400,00 $ L’achat d’un compresseur d’air (mai 2011) 1 000,00 $ Le remplacement d’un moteur de pompe (23 novembre 2011) 683,55 $ Le remplacement d’un moteur électrique et régulateur de pression (19 février 2014) 994,28 $ Achat d’une valve et « repair kit » (14 mars 2014) 192,96 $ Achat d’un régulateur de pression (27 mars 2014) 114,98 $ Achat de disjoncteurs (23 avril 2014 et 21 mars 2015) 47,58 $ Remplacement d’un moteur électrique (24 avril 2014) 1 115,26 $ Quatre appels de service de Simonbec Inc. concernant la nouvelle chaudière (après le remplacement par le locateur) et d’autres aspects du chauffage (386,83 $, 144,81 $, 392,58 $, 377,92 $) 1 302,14 $ Remplacement du mécanisme des portes de garage (21 février 2013) 385,17 $ (1er février 2014) 522,57 $ 907,74 $ [ 72 ] Le Tribunal exclut des coûts remboursables les petits montants pour des menues réparations et pièces de rechange tels que les boyaux, ainsi que des montants pour lesquels il n’y a pas de preuve écrite. [ 73 ] Pour les réclamations indirectes, tels les coûts excédentaires de chauffage et les pertes de revenus, il n’y a pas de preuve suffisante pour établir un préjudice significatif. [ 74 ] En ce qui concerne l’entrée illégale des lieux de monsieur Roy en mai 2012, la Cour trouve que même si le Code civil oblige le locataire à fournir au locateur les clés, cet accès est seulement pour des raisons d’urgence, en non pour prendre d’équipements pour les vendre à des tiers.

Cependant, aucune facture n’est soumise par monsieur Tefridj pour établir un coût direct pour le remplacement des serrures. Il n’y a pas lieu d’attribuer des dommages moraux pour cette intrusion, qui était de nature ponctuelle et qui n’a pas causé un préjudice sur le plan de la violation de la vie privée. [ 75 ] Les remboursements reconnus par ce jugement totalisent 6 758.49 $. Il faut déduire de ce montant la valeur de l’équipement enlevé par monsieur Tefridj à la fin du bail 1 000 $ et les réductions du loyer totalisant 300 $. Le montant net est donc 5 458,49 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE le défendeur, ROGER ROY, à payer au demandeur, LAMINE TEFRIDJ, la somme de 5 458,49 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 18 février 2014. LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q.

Dates d’audience : 31 mai et 1 er novembre 2016, dépôt de pièces et arguments additionnels terminés le 24 avril 2017