2023 QCCQ 9235, 2023 QCCQ 9235

9302-7308 Québec inc. c. Communauté congolaise de Montréal 2023 QCCQ 9235 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-712535-204 DATE : Le 23 novembre 2023 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ 9302-7308 QUEBEC INC. Demanderesse c.

COMMUNAUTÉ CONGOLAISE DE MONTRÉAL, MÉTROPOLITAIN Défenderesse et MUSIYABO CHICO LUARE Mise en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur 9302-7308 Québec inc., utilisant la dénomination sociale Centre d’affaires du Plateau Mont-Royal, réclame une somme de 6 078,17 $ à la défenderesse Communauté congolaise de Montréal, métropolitain. Cette réclamation est fondée sur un bail commercial conclu entre le demandeur, à

titre de locateur, et la défenderesse, à

titre de locataire, relativement à un local situé rue Saint- Denis à Montréal. [ 2 ] D’une durée initiale d’un an, le bail prenait effet le 1 er septembre 2016 et se terminait le 31 août 2017. Le loyer mensuel était établi à 528,88 $ (soit 460 $ plus taxes), payable le premier de chaque mois. [ 3 ] Dès les premiers mois du bail, le paiement du loyer est irrégulier. À l’expiration du terme, le 31 août 2017, les sommes dues par la défenderesse s’élèvent à 2 329,81 $.

La défenderesse continue néanmoins d’occuper les lieux et le demandeur lui consent une réduction du loyer mensuel, qui s’établit dès lors à 402,41 $ (soit 350 $ plus taxes). À compter du 1 er janvier 2018, le demandeur réduit à nouveau le loyer mensuel, qui s’établit dès lors à 344,92 $. [ 4 ] Ne recevant plus aucun paiement depuis plusieurs mois, le demandeur résilie le bail à la fin juin 2018. À cette date, le solde dû par la défenderesse est de 5 065,14 $.

Selon le témoignage du représentant du demandeur, dont le bureau était situé face au local loué à la défenderesse, ce local a été utilisé jusqu’à la terminaison du bail. [ 5 ] Une mise en demeure est signifiée à la défenderesse le 3 juillet 2020, lui réclamant les sommes dues en vertu du bail. Cette mise en demeure n’ayant pas eu de suites, la demande est déposée le 24 juillet 2020. [ 6 ] Le demandeur a fait la preuve que la défenderesse lui doit la somme de 5 065,14 $. Il réclame une somme additionnelle de 1 103,03 $ à

titre de pénalité aux termes de la clause 3 du bail, dont le cinquième alinéa prévoit ce qui suit : LE LOCATAIRE reconnaît que le facteur temps est primordial en ce qui concerne le paiement du loyer et la stricte observance de toutes et chacune des obligations lui incombant aux termes du présent Bail. Par conséquent, dans tous les cas où le loyer serait en souffrance, le LOCATAIRE s’oblige à payer 20 % du solde du loyer à

titre de pénalité et dommages-intérêts liquidés. [ 7 ] Le texte de cette clause donne clairement au demandeur le droit de réclamer une telle pénalité. [ 8 ] La défenderesse invoque trois motifs pour contester la demande. En premier lieu, la défenderesse prétend qu’une

partie de la dette est prescrite, puisqu’elle remonte à plus de trois ans avant la date de dépôt de la demande auprès de la division des petites créances de la Cour du Québec. Cette prétention ne peut être retenue. [ 9 ] D’une part, la défenderesse ne tient pas compte de la suspension de la prescription extinctive à compter du 15 mars 2020 en raison de la déclaration d’une situation d’urgence sanitaire [1] . D’autre part, la défenderesse a reconnu sa dette, ce qui constitue une interruption de prescription aux termes de l’

article 2898 du Code civil du Québec . M. Jean-David E’ngazi, président de la défenderesse et signataire du bail au nom de celle-ci, écrivait ce qui suit dans un courriel du 22 novembre 2017 en réponse à un courriel du représentant du demandeur lui rappelant que le loyer n’était pas payé [2] : Je suis vraiment désolé de cette situation. J’étais venu te rencontrer à deux reprises mais je ne t’ai pas trouvé. Je n’ai jamais donné l’espace à une quelconque personne ou tierce personne ne faisant pas

partie de la cocom. Je ne peux pas le faire. Il faudra que je regarde de près avec vous. J’ai reçu ton état de compte mais avec l’ancien montant du loyer au lieu du nouveau tel que convenu. Je passerai demain prendre une entente avec vous. Je compte te payer les 2 mois octobre et novembre et nous prendront une entente pour le reste . Je

prends vraiment ça à cœur et nous apprécions beaucoup travailler avec vous. Demain si vous serez là, j’y serai à partir de 16h00. (Soulignement ajouté) [ 10 ] Il appert qu’aucune entente de paiement n’est intervenue. Toutefois, l’état de compte produit par le demandeur au soutien de sa réclamation montre que, après la transmission de ce courriel, la défenderesse a effectué un paiement comptant de 370 $ le 5 décembre 2017 et un paiement comptant de 400 $ le 31 décembre 2017.

De tels paiement constituent clairement une reconnaissance de dette de la part de la défenderesse. [ 11 ] La prescription de trois ans a recommencé à courir à la suite de cette interruption, tel que le prévoit la règle énoncée à l’

article 2903 du Code civil du Québec . Au moment du dépôt de la demande, le 24 juillet 2020, moins de trois ans s’étaient écoulés depuis ces paiements. La réclamation n’est donc pas prescrite. [ 12 ] En deuxième lieu, la défenderesse prétend que, s’il existe une dette envers le demandeur, cette dette doit être partagée pour moitié entre la défenderesse et M. E’ngazi, qui serait cosignataire du bail.

À cet égard, la défenderesse a raison de souligner l’ambiguïté du bail en ce qui a trait à l’identité du locataire, qui y est désigné comme suit : Nom : Jean-David E’ngazi Compagnie : Communauté congolaise de Montréal métropolitain (…) (Ci-après le « LOCATAIRE ») [ 13 ] Le texte du bail ne fournit pas d’information additionnelle quant à l’identité du locataire : est-ce M. E’ngazi personnellement, la défenderesse seulement ou les deux sont-ils locataires ? Aucun nom n’est inscrit entre la mention « Le LOCATAIRE » et la signature de M.

E’ngazi à la fin du bail. [ 14 ] Le demandeur a pris la position, tant dans sa mise en demeure que dans sa demande, que la défenderesse et M. E’ngazi sont tous deux locataires. Il n’a cependant pas poursuivi M.

E’ngazi, la réclamation étant dirigée uniquement contre la défenderesse. [ 15 ] Quoi qu’il en soit, le dernier alinéa de la clause 3 du bail stipule ce qui suit : Si plus d’une personne ou corporation sont LOCATAIRES aux termes des présentes, leurs obligations aux termes des présentes seront conjointes et solidaires. [ 16 ] Dans la mesure où il existe deux locataires, la solidarité créée entre eux par cette clause permet au demandeur de réclamer le plein montant de la dette à l’un ou à l’autre, tel que le prévoit l’

article 1528 du Code civil du Québec . [ 17 ] Comme troisième moyen de contestation, la défenderesse a fait intervenir au dossier Mme Chico Musiyabo Luare, qui était trésorière de la défenderesse de 2018 à 2021. Elle prétend que celle-ci s’est approprié le contenu du compte bancaire de la défenderesse en novembre 2019. Elle demande au tribunal de condamner Mme Luare à payer les sommes réclamées par le demandeur au cas où sa demande serait accueillie. [ 18 ] Le tribunal ne peut retenir cette prétention. Il n’y a aucun lien de droit entre le demandeur et Mme Luare.

Celle-ci n’a aucunement été impliquée dans la signature ou la mise en œuvre du bail. Le fait qu’elle ait été trésorière de la défenderesse ne la rend pas personnellement responsable des dettes de celle-ci. Par ailleurs, la défenderesse a déposé dans le district de Terrebonne une demande par laquelle elle réclame à Mme Luare les sommes dont elle se serait prétendument appropriée [3] . C’est dans le cadre de cet autre litige, et non dans la présente instance, que doit être débattu le droit de la défenderesse de récupérer de telles sommes de la part de Mme Luare.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la défenderesse Communauté congolaise de Montréal métropolitain à payer au demandeur 9302-7308 Québec inc. la somme de 6 078,17 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle; LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 2 novembre 2023