2010 QCCQ 13258, 2010 QCCQ 13258

Depotium inc. c. Depotium la Cité inc. 2010 QCCQ 13258 COUR DU QUÉBEC CHAMBRE CIVILE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC D DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-159172-090 DATE : 23 novembre 2010 ____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. (JB2754) ____________________________________________________________________ DEPOTIUM INC. , 3555, boul. Crémazie, bureau 800, Montréal (Québec) H1Z 2J3 demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. DEPOTIUM LA CITÉ INC. , 3333, boul.

Graham, bureau 400, Montréal (Québec) H3R 3L5 défenderesse et demanderesse reconventionnelle JUGEMENT [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 27 mai 2009, la demanderesse réclame 25 496,13 $ pour supervision de la construction d'un entrepôt. Le 18 novembre 2009, la défenderesse produit une demande reconventionnelle de 7 827,79 $. L'audition a lieu les 6 et 7 octobre 2010. Les faits [ 2 ] Le litige concerne un immeuble situé au 3550, boul. de la Cité des Jeunes à Vaudreuil-Dorion. [ 3 ] En 2001, le terrain d'environ 100,000 p.c. était possédé par monsieur Roger Léger, puis par monsieur Normand Meloche.

En 2002, on y construit un entrepôt comprenant environ 90 unités avec un bureau pour en faire la gestion. L'entrepôt occupe environ 15 % du terrain rectangulaire (P-3). [ 4 ] En 2006, National Public Storage Inc. (NPSI) contrôlée par monsieur Turan Kalfa voit dans cet endroit de grandes possibilités et procède à son achat. La demanderesse est alors en pleine expansion. [ 5 ] Suite à cet achat (contrat non déposé), monsieur Kalfa demande à Apex 100, une entreprise spécialisée dans les évaluations environnementales, de réaliser une évaluation environnementale du site.

Le 26 octobre 2006, l'ingénieur Gordon visite l'endroit. Ce dernier produit un rapport écrit le 14 novembre 2006 (P-3). [ 6 ] À la fin de 2006, monsieur Kalfa intéresse monsieur Georges Gouda à l'achat de cet immeuble; les services de NPSI seraient retenus à

titre de gestionnaire de l'entrepôt. Monsieur Gouda trouve l'offre intéressante. [ 7 ] Le 1er décembre 2006, monsieur Georges Gouda constitue la compagnie Depotium La Cité inc. pour faire des activités de mini-storage.

Monsieur Gouda en est l'actionnaire majoritaire, l'administrateur et le président. [ 8 ] Il faut noter à cette étape que monsieur Kalfa et monsieur Gouda sont deux grands amis. [ 9 ] Monsieur Gouda, un administrateur agréé, ancien fonctionnaire fédéral et provincial, a travaillé au ministère de l'Industrie et du Commerce et à la Société de développement industriel, donc dans les milieux des entreprises où il apportait ses conseils financiers.

En 1985, il fonda sa propre compagnie Pro-Consult G.G. pour assurer une liaison efficace entre les entreprises et les institutions prêteuses et les organismes gouvernementaux. [ 10 ] Monsieur Kalfa, pour sa part, d'origine Turque, arrive au Canada sans le sous, à force de travail et d'études, il fonde une entreprise de transport spécialisée dans les déménagements longue distance. Son entreprise National Movers devient le plus important déménageur indépendant au Canada. En 1994, il s'intéresse au secteur des entrepôts libre service. En 1995, il fonde Depotium et vend son entreprise de déménagement.

Avec 21 succursales, Depotium devient le premier locateur d'espaces d'entrepôts libre service au Québec et le quatrième au Canada. [ 11 ] Donc, à l'époque, monsieur Kalfa et monsieur Gouda, sont tous deux dans les affaires et sont de grands amis.

[ 12 ] Le 12 janvier 2007, Depotium La Cité inc. acquiert le 3550, boul. de la Cité des Jeunes à Vaudreuil-Dorion dans le but de faire le commerce d'entreposage (contrat non déposé). [ 13 ] Après l'acquisition de l'immeuble, Depotium La Cité inc. amorce les travaux d'agrandissement du bâtiment-entrepôt. [ 14 ] Depotium La Cité inc. (monsieur Gouda) retient les services de Depotium inc. (monsieur Kalfa) pour faire la gestion des opérations des activités d'entreposage et pour agir comme consultant relativement à un agrandissement de l'immeuble pour augmenter le niveau d'activités.

Monsieur Kalfa devait se charger de la supervision de l'agrandissement et cette supervision devait être faite sans charge pour Depotium La Cité Inc. sauf les coûts directs. [ 15 ] En mars 2007, Nis-Anker Jessen, administrateur de la demanderesse constitue une compagnie sous le nom de NIS JESSEN INC. pour faire des opérations de construction.

Monsieur Jessen est l'actionnaire majoritaire, l'administrateur et le président de cette compagnie (D-9). [ 16 ] Monsieur Jessen suit des cours et le 11 juin 2007, il obtient sa licence de la Régie du bâtiment du Québec (D-8); avec la licence d'entrepreneur général, il peut construire des bâtiments de tous genres (D-8). [ 17 ] C'est Depotium inc., par son président, monsieur Turan Kalfa qui demande des soumissions, analyse les soumissions et accorde les contrats pour l'agrandissement de l'entrepôt au 3555, boul. de la Cité des Jeunes. [ 18 ] Monsieur Kalfa demande des soumissions à Trachte Building Systems, à 1617153 Ontario Inc., à Parma Construction, à Axa Électrique pour construire un entrepôt de 60 pieds sur 285 pieds et d'une hauteur de 9'4''. [ 19 ] Le 11 juin 2007, Trachte envoie à monsieur Kalfa une soumission au montant de 158 301 $US (P-4).

Monsieur Kalfa la montre et l'explique à monsieur Gouda qui accepte la proposition de contrat à

titre de « sole proprietor » de Depotium La Cité inc. (P-4); monsieur Kalfa signe à

titre de témoin. [ 20 ] Le 12 juin 2008, 1617153 Ontario Inc. envoie à monsieur Kalfa une soumission au montant de 95 161 $ pour construire l'entrepôt; monsieur Kalfa négocie et signe le contrat de fourniture de la main d'œuvre et des outils (P-5) : Re: Quotation/Contract, Dorion QC Trachte Building Systems 1/4//12 Pitch Gable Type Buildings PRICE INCLUDES: As per prints supplied For building 60'X285', 9'4II eave.

Plan # 36498 • Supply of labor and power tools to erect approx. 17,100 sq. ft. • Erection of all walls and sheeting of roof • Installation of insulation in roof • Sheeting of walls • Installation and assembly of all doors • All final adjustments of all doors • Strapping of walls • Installation of soffit ceiling • Brush guards and draft stops • Clean up construction site on a daily basis NOT INCLUDED IN PRICE (These will be billed accordingly) • Drywall 4'x10'x5/8'' Type X • Self drilling drywall screws

• Change of plans CUSTOMER TO SUPPLY • Forklift or boom truck • Hydro for power tools • Garbage bin • Motel room rental for 6 to 8 men • SUBTOTAL Plus GST $ 95,161.00 $ 5,709.66 PAYMENT

SCHEDULE 10% Deposit on signing of contract 20% Deposit on start date 50% Deposit in 14 days 10% Upon Completion Please make certified cheque payable to 1617153 Ontario Inc. Price good for 15 days only. Please fax this signed quotation as acceptance of the conditions of the contract. (s)____________________ Mr.

Turan (…) ALL WORK IS GUARANTEED FOR TWO YEARS [ 21 ] Monsieur Kalfa qui agit pour Depotium la Cité, accepte cette proposition à une date non précisée. [ 22 ] Le contrat entre 1617153 Ontario Inc. et Depotium La Cité inc. prévoit expressément que cette dernière assume les frais reliés à l'hébergement de la main d'œuvre fournie par 1617153 Ontario Inc. pour les travaux d'agrandissement. [ 23 ] Le 6 août 2007, Parma Construction inc., un entrepreneur en construction industrielle et commerciale remet à monsieur Turan Kalfa une soumission pour faire la dalle de béton, le mur de fondation au montant de 200 000 $ (P-1) : Trouvez ci-joint notre soumission révisée au montant de 200 000 $ + taxes.

Comme convenu lors de notre rencontre : Nous réduirons l'épaisseur de remblai de pierre concassée à 8 pouces au lieu de 12 pouces. Nous éliminons les frais pour le laboratoire d'inspection. Nous utiliserons les sous-traitants de maçonnerie et d'armature et de coffrage que vous nous avez proposés.

La dalle de béton aura 5 ½ d'épaisseur comme au plan de TBS. Le détail du mur de fondation sera selon le devis de M. Forget et non selon les détails de TBS. Nous réduisons nos frais d'administration et profit. Je contacte M. Vaillancourt architecte pour préparer le plan de structure de l'arche. Pour faire suite à votre demande, il nous fait plaisir de vous soumettre notre prix au montant de 200 000 $ (taxes en surplus) pour fournir matériaux, main d'œuvre et équipement requis à la réalisation des fondations, de la dalle sur sol et des murs en maçonnerie mitoyen de l'ajout à vos installations de Dorion.

Notre prix est basé sur un agrandissement de 285x60 selon le devis descriptif préparé par M. André Forget que vous nous avez transmis et selon notre description ci-dessous : Excavation et remblais : Nous enlèverons l'arbre situé au centre du nouvel agrandissement. Nous décaperons la surface gravelée pour récupération jusqu'au niveau 98'6. Nous excaverons pour les fondations et pour la dalle sur sol.

Nous remblaierons l'extérieur des murs avec le matériau d'excavation, nous remblaierons le côté intérieur des murs avec du sable Classe B et le dernier 8 pouces de remblai sera de la pierre concassée 0-¾ certifiée pour usage sous dalle. Nous nivellerons le pourtour des fondations seulement, nous n'avons pas inclus de travail sur le fossé et sur le reste du terrain. Fondation : Nous construirons les fondations selon les spécifications et croquis de M. Forget, dans notre soumission sont inclus les murs extérieurs ainsi que deux murs de fondation pour les murs mitoyens.

Dalle sur le sol : Nous avons inclus la dalle sur sol selon les détails de M. Forget et désirons préciser que nous avons prévu des épaississements de dalle sur la largeur de l'immeuble à 26 endroits distincts. Nous avons prévu faire le mûrissement à l'aide d'une membrane liquide de type Floorseal de Sternson ou équivalent. Maçonnerie : Nous avons inclus de construire les deux murs coupe feu en maçonnerie. Ces murs seront en blocs de béton régulier de 8 pouces avec armature verticale et horizontale selon les exigences sismiques du Code de construction du Québec .

Portes d'acier : Nous avons inclus deux portes de service en acier de 42 pouces de largeur selon les spécifications de M. Forget. Travaux non inclus : Prenez note que les travaux suivants sont exclus de notre prix : L'excavation de matières ou sol contaminés. Les travaux de nettoyage ou nivellement des fossés et du terrain autre qu'autour de l'agrandissement. Les conditions d'hiver.

Le laboratoire de contrôle. [ 24 ] Monsieur Kalfa négocie et signe le contrat pour les travaux de fondation et dalles aux installations de l'entrepôt. [ 25 ] Au début d'août 2007, NIS Jessen pour NIS JESSEN INC. remet à monsieur Turan Kalfa un projet de contrat pour agir comme maître de l'ouvrage et entrepreneur général (D-11). Monsieur Kalfa inscrit sur ce projet certaines modifications (D-11).

Les travaux commenceraient le 7 août 2007 et se termineraient le 1er février 2008. [ 26 ] Le 22 août 2007, Trachte confirme son acceptation de vendre les matériaux de l'entrepôt no 36498 (D-4). [ 27 ] À la fin août 2007, Nis Jessen pour NIS JESSEN INC. remet à monsieur Kalfa la version corrigée du contrat pour agir comme maître de l'ouvrage et entrepreneur. Le contrat prévoit le début de l'ouvrage au 1er octobre 2007 et l'achèvement substantiel de l'ouvrage le 1er décembre 2007.

Le contrat réfère au contrat de 1617153 Ontario Inc. au montant de 95 161 $ et au contrat de Trachte au montant de 162 815 $US. [ 28 ] Depotium inc. agissant pour Depotium La Cité inc. accepte la proposition de NIS JESSEN INC. à

titre de chargé de projet et d'entrepreneur général pour superviser les travaux de 1617153 Ontario Inc. et de surveillance du site en construction. Le contrat est signé par Turan Kalfa, agissant pour Depotium inc. et en présence de Guy Major (P-3). [ 29 ] NIS JESSEN INC. devait recevoir comme rémunération un pourcentage de la valeur du contrat de construction, plus le remboursement des déboursés. Ces déboursés visent notamment les frais d'hébergement de la main d'œuvre que payaient NIS JESSEN INC. [ 30 ] Le 18 septembre 2007, NIS JESSEN INC., par Nis Jessen, remet à monsieur Kalfa la facture no 002 au montant de 45 486 $ (D-5) : October 1st 2007 until December 1st 2007

For the construction of the Depotium La Cite building The total of contract between Depotium La Cite and NIS JESSEN INC. $ 266,116.00 NIS JESSEN INC. is owed a total 15% Total $ 266,116.00 15% $ 39,917.51 85621 6387 TPS $ 2,395.05 Subtotal $ 42,312.56 1212964057 TVQ $ 3,173.44 Total $ 45,486.00 50% to be paid at start of contract ($ 22,743.00) And balance at end of contract ($ 22,743.00) [ 31 ] Monsieur Kalfa n'accepte pas la facture et dit à monsieur Jessen qu'il doit charger non pas 15 %, mais 10 % du coût de la construction.

Monsieur Jessen corrige sa facture et remet en date du 30 septembre 2007 une facture de 30 323,92 $ (P-11). [ 32 ] Le 31 octobre 2007, Depotium La Cité inc. remet à NIS JESSEN INC. un paiement de 10 000 $ (P-11). [ 33 ] Au début de novembre 2007, NIS JESSEN INC. remet à Depotium La Cité inc. un compte de 5 128,96 $ pour des frais réels des employés de 1617153 Ontario Inc. durant le mois d'octobre (D-6) : Oct. 11/2007 Home Depot with taxes $ 103.72 Oct. 15/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1,675.08 Oct. 22/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1,675.08 Oct. 29/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1 675.08 Total expenses for Depotium La Cite Inc. without taxes $ 4,501.06 TPS: 85621 6387 $ 270.07 TVQ: 1212964057 $ 357.83 Total $ 5,128.96 [ 34 ] Le 2 novembre 2007, Axe Électrique inc. envoie à monsieur Turan Kalfa une soumission de 18 600 $ pour les travaux d'électricité (P-2) : Notre prix est de 18 600 $ + tx Incluant matériel et main d'œuvre.

Travaux électriques seront exécutés au nouveau bâtiment à Dorion sur le Boul. Cité des Jeunes. Comprenant : - 1 entrée électrique 200A 120/240 - 16 fixtures 8' 4 tubes ballast électronique - 7 fixtures 4' 2 tubes ballast électronique - Éclairage contrôlé par détecteur de mouvement - 6 fixtures Wall Pack 35W HPS - 2 fixtures Wall Pack 175W HPS - 10 exit combiné 2 têtes d'urgence - 6 Chauffage 4800W fan heater 240V. - 3 prises de services P.S.. Une entrée électrique séparée est nécessaire pour ce bâtiment en vertu du Code du bâtiment du Québec .

Tout local séparé doit posséder son propre panneau électrique. [ 35 ] Le 30 novembre 2007, Depotium La Cité inc. remet à NIS JESSEN INC. un paiement de 5 000 $ (P-11). [ 36 ] Au début de décembre 2007, NIS JESSEN INC. remet à Depotium La Cité inc. la facturation no 012 pour frais réels de 12 859,79 $ (D-6) :

Nov. 02/2007 Wolseley with taxes $ 74.99 Nov. 06/2007 Fedex with taxes $ 65.00 Nov. 05/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1,675.08 Nov. 12/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1 675.08 Nov. 19/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 3,076.67 Nov. 19/2007 6759262 Canada Inc. with taxes $ 820.44 Nov. 19/2007 6759262 Canada inc. with taxes $ 2,005.52 Nov. 19/2007 Gaz Cash Receipts with taxes $ 156.74 Nov. 26/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 3,310.27 Total expenses for Depotium La Cite Inc. without taxes $ 11,285.47 TPS: 85621 6387 $ 677.13 TVQ: 1212964057 $ 897.19 Total $ 12,859.79 [ 37 ] À la fin de décembre 2007, NIS JESSEN INC. envoie à Depotium inc. une facture de frais réels de 7 183,46 $ (D-6) et (D- 7) : Dec. 06/2007 Home Depot with taxes $ 40.40 Dec. 03/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1,749.65 Dec. 10/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 1,196.49 Dec. 14/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 518.59 Dec. 17/2007 Motel La Bourgade with taxes $ 239.30 Dec. 14/2007 Location Hewitt with taxes $ 2,620.16 Total expenses for Depotium La Cite Inc. without taxes $ 6,364.09 TPS: 85621 6387 $ 318.20 TVQ: 1212964057 $ 501.17 Total $ 7,183.46 [ 38 ] Le 29 février 2008, Depotium La Cité Inc. remet à NIS JESSEN INC. un paiement de 10 000 $ (P-11). [ 39 ] Le 31 mars 2008, Depotium La Cité Inc. remet à NIS JESSEN INC. un paiement de 5 000 $ (P-11). [ 40 ] NIS JESSEN INC. envoie alors à Depotium La Cité Inc. l'état de compte suivant (P-6) : Invoice 1002 $ 30,323.92 Invoice 1011 $ 5,128.96 Invoice 1012 $ 12,859.79 Invoice 1013 $ 7,183.46 Payment 1099 $ 10,000.00 Payment 1116 $ 5,000.00 Payment 1177 $ 10,000.00 Payment 1193 $ 5,000.00 Total (Unpaid balance) $ 25,496.13 Can you settle the balance remaining $ 25,496.13 for the construction of the building Depotium La Cite Inc.

There was a correction for the bill # 1012 since the supplier pay us back $ 2,000.00. [ 41 ] Une mésentente intervient entre monsieur Gouda et monsieur Kalfa au printemps 2008, monsieur Gouda met un terme au mandat de gestion consenti par Depotium La Cité Inc. à National Public Storage Inc. (qui deviendra Depotium Inc.) pour la gestion de son entrepôt à Vaudreuil. [ 42 ] À la suite de la fin de ce mandat de gestion, NPSI remet à monsieur Nicolas Noreau, assistant de monsieur Georges Gouda, des boîtes de documents contenant notamment les factures relatives à la construction de l'entrepôt du 3550, boul.

Cité des Jeunes. [ 43 ] Au 30 juin 2008, apparaissent dans les livres de Depotium La Cité Inc. les comptes suivants concernant NIS JESSEN INC. (P-11) : DEPOTIUM LA CITE INC. Vendor Aged Detail as at 2008-06-30 Source Date Total 91+ NIS JESSEN INC. 1002 2007-09-30 Invoice $ 30,323.92 $ 30,323.92 1099 2007-10-31 Payment - $ 10,000.00 - $ 10,000.00 1116 2007-11-30 Payment - $ 5,000.00 - $ 5,000.00 1177 2008-02-29 Payment - $ 10,000.00 - $ 10,000.00

1193 2008-03-31 Payment - $ 5,000.00 - $ 5,000.00 1011 2007-12-30 Invoice $ 5,128.96 $ 5,128.96 1012 2007-11-30 Invoice $ 14,859.79 $ 14,859.79 1013 2008-02-29 Invoice $ 7,183.46 $ 7,183.46 Total: $ 27,496.13 $ 27,496.13 Grand Total unpaid invoices $ 27,496.13 $ 27,496.13 [ 44 ] En juillet 2008, Jessen téléphone à plusieurs reprises à monsieur Goudra et monsieur Noreau pour se faire payer le solde de 27 496,13 $.

Le 7 juillet 2008, Depotium La Cité Inc., par monsieur Georges Gouda, paie 3 000 $US à NIS JESSEN INC. (D-12). [ 45 ] Le 5 septembre 2008, Depotium La Cité Inc., par son avocat, envoie à NPSI, aux soins de Guy Major, une lettre demandant une preuve documentaire additionnelle et s'informant du rôle de monsieur Jessen (D-1) : La présente fait suite à la terminaison du mandat de gestion octroyé par Dépotium La Cité Inc. à National Public Storage Inc. pour la gestion de son entrepôt à Vaudreuil.

Notre cliente nous donne instruction de vous écrire sur les quatre sujets suivants : (…) Par ailleurs, notre cliente a également constaté que des factures émises par la compagnie NIS JESSEN INC. pour des sommes importantes ont été payées alors que d'autres factures demeurent impayées. Notre cliente nous a transmis copie d'une convention entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur non datée à laquelle elle apparaît comme

partie et qui est signée par M. Kalfa pour et au nom de notre cliente avec vous-même comme témoin. Le projet de convention transmis ne comporte pas la signature de l'entrepreneur. Cette convention, en apparence, traite de la retenue des services de NIS JESSEN INC. pour procéder à l'exécution de la construction d'un « ouvrage » sans que par ailleurs les documents contractuels faisant état de ce que représente « l'ouvrage » aient été transmis à notre cliente. Ce contrat mentionne que son prix est de 95 161 $ plus 162 815 $ plus taxes.

Par ailleurs, nous avons pris connaissance d'une facture du 1 er juin 2007 émise par NIS JESSEN INC. au montant de 266 116 $ plus 10 %, soit 26 611,60 $ plus TPS et TVQ avec une mention à l'effet que des sommes auraient été payées en acquittement partiel de cette facture. Nous avons également reçu copie d'une facture du 18 septembre 2007 pour les mêmes services où cette fois une somme de 15 % au-delà de 266 116 $ était chargée.

Enfin, une série d'autres factures et état de compte émis par NIS JESSEN INC. faisant état de charges chez Home Depot et auprès de Location Hewitt ainsi que La Bourgade demeurent une énigme. Il s'agirait de frais d'hébergement. Notre cliente dit avoir reçu communication de la part de M. Nis Jessen qui requiert paiement de ses factures. Il est essentiel que notre cliente comprenne le rôle exact joué par M.

Jessen, obtenir une reddition complète de la construction de l'entrepôt (s'il s'agit bien là de l'ouvrage auquel il est fait référence) obtienne copie des ententes signées et soit en mesure de comprendre quel rôle M. Jessen a joué dans toute cette affaire. Notre cliente comprend que M. Jessen était un employé de M. Kalfa. Dans l'état actuel de la preuve documentaire qui nous a été transmise, non seulement notre cliente estime qu'elle n'a rien à payer à NIS JESSEN INC., mais croit que les sommes qui lui ont été payées jusqu'à présent l'ont été de façon indue, injustifiée et dans des circonstances nébuleuses.

Sans doute que la preuve documentaire additionnelle en votre possession et qui demeure manquante pour notre cliente lui permettra de conclure de façon déterminante sur le rôle exact de M. Jessen et des sommes qui pourraient ou non lui être dues. En conséquence de ce qui précède, le soussigné a instruction de requérir de vous formellement les informations détaillées à la présente lettre dans les cinq (5) jours des présentes. Veuillez considérer la présente comme une mise en demeure formelle.

Elle vous donne l'occasion de rectifier les perceptions, si la chose est opportune, avant que notre cliente envisage la prise de procédures judiciaires. [ 46 ] En novembre 2008, monsieur Kalfa constitue Depotium Inc. qui remplace National Public Storage Inc. Cette compagnie est constituée pour exploiter une entreprise de mini-storage et d'entreposage libre service dans une vingtaine d'endroits. Son premier actionnaire est 9085-9527 Québec inc. constituée en 1999 pour exploiter un holding dont l'actionnaire majoritaire est Turan Kalfa. Le deuxième actionnaire est Turan Kalfa.

Nis Anker Jessen et Guy Major sont les deux autres actionnaires. [ 47 ] Le 6 novembre 2008, NIS JESSEN INC., par son avocat, met Depotium La Cité Inc. en demeure de lui payer 25 496.13 $ (D- 13) : Nous représentons les intérêts de NIS JESSEN INC. et cette dernière nous a mandatés afin de vous faire parvenir la présente lettre de mise en demeure à

titre de représentant de votre cliente, Dépotium La Cité Inc. Depuis le 7 juillet 2008, notre cliente a rappelé à la vôtre à de nombreuses reprises qu'un solde de 25 496,13 $ demeurait dû relativement aux services professionnels, coûts et débours encourus par notre cliente au bénéficie de la vôtre. Or, votre cliente refuse et / ou néglige toujours d'acquitter ses obligations envers notre cliente.

En conséquence de ce qui précède, à moins de recevoir de votre cliente la somme de 25 496,13 $ payable par chèque visé à l'ordre de « Borden Ladner Gervais, en fidéicommis », dans un délai de dix (10) jours de la réception de la présente lettre, nous n'aurons d'autre alternative que d'intenter les procédures judiciaires nécessaires contre votre cliente, le tout sans autre avis ni délai. [ 48 ] Monsieur Kalfa, croyant que NIS JESSEN INC. fait les frais de litiges existant entre lui-même et monsieur Gouda, décide de payer NIS JESSEN INC. afin de conserver de bonnes relations d'affaires. [ 49 ] Le 10 mars 2009, Depotium Inc. paie 25 496,13 $ à NIS JESSEN INC. et devient subrogé dans les droits de cette compagnie

contre Depotium La Cité Inc. (P-8, P-9 et D-7) : REÇU-QUITTANCE ET SUBROGATION MOYENNANT le paiement de la somme de VINGT-CINQ MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SEIZE DOLLARS et TREIZE CENTS (25 496,13 $) versée par DEPOTIUM INC. pour des travaux de construction effectués pour le compte de Depotium La Cité inc., somme que je reconnais avoir reçue ce jour tel que susdit de la part de DEPOTIUM INC., je soussignée, NIS-ANKER JESSEN, représentant de la compagnie NIS JESSEN INC., libère et décharge DEPOTIUM INC. de toute dette ou obligation de quelque nature se rapportant aux travaux de construction effectués pour le compte de Depotium La Cité inc., dont quittance complète et finale de touts les montants apparaissant à l'état de compte du mois de décembre 2007.

En contrepartie du paiement des sommes reçues ce jour tel que susdit, je, soussignée, NIS-ANKER JESSEN, subroge DEPOTIUM INC., jusqu'à concurrence des montants versés, dans tous mes droits contre toutes personnes, y compris Depotium La Cité inc. et ses représentants. [ 50 ] Le 27 mars 2009, Depotium inc. intente son action réclamant 25 496,13 $. ANALYSE ET MOTIFS A. La demanderesse Depotium Inc., agissant à

titre de mandataire de la défenderesse Depotium La Cité Inc. [ 51 ] La demanderesse invoque le mandat reçu de Depotium La Cité Inc. Le contrat de mandat est prévu par le Code civil du Québec qui le définit comme suit: 2130. Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l'accomplissement d'un acte juridique avec un tiers, à une autre personne, le mandataire qui, par le fait de son acceptation, s'oblige à l'exercer.

Ce pouvoir et, le cas échéant, l'écrit qui le constate, s'appellent aussi procuration. [ 52 ] En l'espèce, la preuve établit qu'il n'y a pas de contrat écrit; il s'agit d'un contrat verbal intervenu entre monsieur Kalfa et monsieur Gouda. [ 53 ] La défenderesse Depotium La Cité (monsieur Gouda) admet notamment au paragraphe 5 de sa défense et demande reconventionnelle , que Depotium (monsieur Kalfa) devait se charger de la gestion et de la supervision entière de l'agrandissement projeté de l'immeuble situé à 3550, boulevard Cité des Jeunes à Vaudreuil-Dorion.

Depotium (monsieur Kalfa) devait négocier et signer les contrats liés aux travaux d'agrandissement et au et au paiement des déboursés à cet égard. [ 54 ] La preuve établit que c'est ce qu'il a fait pour le contrat de fourniture de structure de métal (162 815 $ US), pour le contrat de construction (95 161 $), le contrat de construction des fondations et dalles de béton (200 000 $) et le contrat d'électricité (18 600 $). [ 55 ] Est en litige, le contrat d'entrepreneur général avec Nis Jessen Inc. au montant de 25 496,13 $.

Depotium La Cité (monsieur Gouda) prétend que le travail d'entrepreneur général devait être fourni gratuitement par Depotium (monsieur Kalfa). Depotium (monsieur Kalfa) prétend le contraire.

Monsieur Kalfa soumet qu'il devait fournir gratuitement des services à Depotium La Cité et que c'est ce qu'il a fait en demandant des soumissions aux fournisseurs de structures de métal, aux constructeurs, aux constructeurs de fondations de dalles de béton, aux électriciens; il a analysé les diverses soumissions et il a accordé les contrats à ceux qu'il estimait fournir les meilleurs services, au meilleur coût en se servant de son expérience acquise lors des nombreuses constructions d'entrepôts libre service. [ 56 ] Il faut donc déterminer si la demanderesse Depotium s'est engagée auprès de la défenderesse Depotium La Cité à fournir gratuitement les services d'un entrepreneur général.

B. La prestation de Nis Jessen Inc. [ 57 ] La preuve établit que Nis Jessen Inc. a rendu des services dans le cadre des travaux d'agrandissement des installations de la défenderesse Depotium La Cité situées à Vaudreuil-Dorion. [ 58 ] La preuve établit qu'en mars 2007, Nis Anker Jessen constitue une compagnie sous le nom de Nis Jessen Inc. pour faire des opérations de construction (D-9).

Nis Anker Jessen suit des cours et obtient sa licence de la Régie du bâtiment le 11 juin 2007 (D-8). [ 59 ] Il s'agit d'une licence d'entrepreneur général; avec cette licence, il peut construire des bâtiments de tous genres. [ 60 ] Début août 2007, Nis Jessen Inc. remet à Depotium (monsieur Kalfa), un projet de contrat pour agir comme entrepreneur général (D-11). Monsieur Kalfa réduit le prix demandé par Nis Jessen Inc. [ 61 ] La preuve établit que Nis Jessen Inc. ne s'est jamais engagée à offrir ses services gratuitement à Depotium La Cité.

La preuve établit q'il y a eu négociation au sujet de sa rémunération et que celle-ci a ultimement été fixée à 10 % de la valeur totale du contrat de construction, plus les déboursés. [ 62 ] En l'espèce, il s'agit d'un contrat de service que l'

article 2098 du Code civil du Québec définit comme suit: 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer.

[63] Par essence, le contrat d'entreprise implique l'onérosité, sinon il s'agirait d'un contrat d'entraide ou de bénévolat, ce qui n'estvraiment pas le cas en l'espèce. À l'instar du contrat de travail, le contrat d'entreprise ou de service implique l'onérosité. Par contre,comme dans le cas du mandat, il n'existe aucun lien de subordination entre le client et le prestataire de service. [64] Mis à

part la question de l'onérosité, il y a une certaine analogie entre le contrat d'entreprise ou de service et le mandat. Mais,il reste que le prestataire s'engage essentiellement à réaliser un ouvrage ou à fournir un service, tandis que le mandataire s'oblige àaccomplir un acte juridique (Canaque International Construction Inc. c.

James Richardson International Ltd, J.E. 2000-254 (C.A.)). [65] En l'occurrence, Nis Jessen Inc. réclame une rémunération équivalente à 10 % de la valeur totale du contrat, soit 25 496,13 $,ce qui apparaît raisonnable eu égard à l'ensemble des services rendus. [66] Dans le jugement Paradis c. Bédard (EYB 1980-138023, 1980-07-28), l'entrepreneur demandait 15% pour administration etprojet. Le juge Roberge de la Cour supérieure écrit: "… enfin, il charge 15% de projet; cela n'est pas exagéré et représente une simplerémunération de son travail". [67] Dans le jugement Tourangeau c. Construction N.G.

Roy (EYB 1996-84983), le juge Guertin de la Cour supérieure écrit: "lapreuve est muette quant au pourcentage attribuable aux frais d'administration, le Tribunal doit déterminer, de façon arbitraire, lesdommages auxquels a droit le demandeur". Il écrit: Dans l'affaire Compagnie Lomex électrique inc. c. Construction Sicor inc. J.E. 96-1512, on a jugé qu'une expectative de profit de11,245 % représentait un rendement probable. Dans l'affaire Gagnon électrique ltée c. Groupe T.B.C. inc. [1991] R.J.Q. 1783, un profitde 10 % a été considéré raisonnable.

Le Tribunal est d'opinion, à défaut de preuve concluante, qu'une expectative de profit de l'ordre de11 % apparaît raisonnable. [68] Dans Construction Tremblay Enr. c. Constgruction Excel (EYB 2002-34264), le juge Jean-Pierre Plouffe écrit: Vu les circonstances propres de l'espèce, le Tribunal estime raisonnable d'accorder un montant de 10 % (…) pour profit et administration(…). [69] En l'espèce, la preuve établit que Nis Jessen Inc. avait d'abord demandé 15 %, mais que Depotium, agissant par monsieurKalfa, bien que connaissant bien monsieur Jessen, mais agissant à

titre de mandataire de monsieur Gouda, a su protéger les intérêts demonsieur Gouda. [70] Autrement, il faudrait évaluer la valeur de services rendus par l'entrepreneur Nis Jessen Inc. sur la base du quantum meruit oude la valeur du service rendu, ce qui n'est pas nécessaire en l'espèce. [71] L'on sait qu'en matière commerciale, la règle n'est pas la gratuité, tout au contraire. Or, nous n'avons pas à faire ce choixpuisque la preuve établit que le mandataire de Depotium La Cité avait accepté une rémunération équivalente à 10 % de la valeur totaledu contrat de construction (voir International Paper c.

Valeurs Tumont Ltée ( (QC CA), 1989 R.J.Q. 1187); Service desloisirs de Marceville c. Ste-Marie-de-Monnor (Mun. de), J.E. 97-738); Canadian Business Consultants Ltd c. Tutempex Trading Inc.,C.S. Montréal, 500-17-005004-991, 2001-01-17, Juge René Hurtubise). [72] Au regard de la preuve, il faut conclure que compte tenu du travail effectué, la somme réclamée apparaît raisonnable. [73] Par ailleurs, pendant toute la période pertinente, la défenderesse Depotium La Cité (M. Gouda) a bénéficié des services deNis Jessen Inc. [74] La défenderesse ne peut donc refuser de payer la juste valeur des services rendus.

Elle a d'ailleurs accepté les travaux finalssans protêt, ni réserve. C. La demanderesse s'est-elle engagée auprès de la défenderesse à lui offrir les services d'un entrepreneur général gratuitement? [75] C'est la question fondamentale du présent dossier. Selon la défenderesse Depotium La Cité (monsieur Gouda), lademanderesse Depotium (monsieur Kalfa) se serait engagée à fournir gratuitement les services d'un entrepreneur général. [76] Selon la demanderesse (monsieur Kalfa), aux fins de réaliser le mandat qui lui était confié à

titre gracieux, elle s'était engagéeà contracter avec des tiers, au nom et pour le compte de la défenderesse et à son seul bénéfice. En aucun temps, elle ne s'engageaitpersonnellement. [77] À

titre de mandataire, et sur une base gracieuse, elle a fait les demandes pour obtenir des soumissions des fournisseurs destructures métalliques, d'assembleurs de ces structures, de personnes faisant des fondations et des dalles de béton, d'électriciens etd'entrepreneur général pour coordonner ces différents intervenants et respecter la réglementation des autorités publiques. Elle a analyséles différentes soumissions et retenu les soumissionnaires qui, selon lui, présentaient les meilleurs coûts bénéfices et ce, dans l'intérêt deson mandant Depotium la Cité (M.

Gouda). [78] La demanderesse a donc retenu, toujours aux frais de son mandant, la défenderesse, les services des différentes entreprises enconstruction qui ont effectué des travaux de fondation, d'électricité, ou encore qui ont fourni des matériaux de construction et de la main-d'œuvre aux seules fins de réaliser les travaux d'agrandissement sur les installations de la défenderesse Depotium La Cité (monsieurGouda). C'est la défenderesse, à

titre de mandante, qui était tenue de satisfaire aux obligations contractées par la demanderesse à

titre demandataire auprès des tiers. Les services d'entrepreneur général rendus par Nis Jessen Inc. ne font pas exception à cette règle selon lademanderesse. [79] La preuve établit qu'un entrepreneur général, dûment enregistré au Québec, était nécessaire pour coordonner les travaux deconstruction de la défenderesse et pour superviser les travaux réalisés par la compagnie 1617153 Ontario Inc. et ce, en vertu de la

Loi sur

le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1, art. 2, 9 , 14 , 16 , 22 , 46 et 57 ), notamment l'

article 56 qui édicte: 46. Nul ne peut exercer les fonctions d'entrepreneur de construction, en prendre le titre, ni donner lieu de croire qu'il est entrepreneur de construction, s'il n'est titulaire d'une licence en vigueur à cette fin. Aucun entrepreneur ne peut utiliser, pour l'exécution de travaux de construction, les services d'un autre entrepreneur qui n'est pas titulaire d'une licence à cette fin. [ 80 ] Il faut aussi référer au Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires ( R.R.Q. c. B-1.1 r. 1 .01), notamment à ces articles 4 et 6. 4.

La licence d'entrepreneur est requise de tout entrepreneur dont l'activité principale consiste à organiser, à coordonner, à exécuter ou à faire exécuter, en tout ou en partie, des travaux de construction compris dans les sous-catégories de licence de la catégorie d'entrepreneur général, ou à faire ou à présenter des soumissions, personnellement ou par personne interposée, dans le but d'exécuter ou de faire exécuter, en tout ou en partie, de tels travaux. 6.

La licence qui établit la qualification professionnelle du titulaire dans une sous-catégorie d'entrepreneur général ou de constructeur- propriétaire général autorise ce dernier à exécuter ou à faire exécuter les travaux de construction compris dans cette sous-catégorie. [ 81 ] Or, la preuve établit que ni Depotium, ni monsieur Kalfa n'était qualifié en regard de cette réglementation. Depotium devait donc retenir les services d'une entreprise se qualifiant en regard de cette législation.

D'ailleurs, la preuve établit que Nis Jessen Inc. a rendu les services en question et cela n'est pas contesté par la défenderesse; ce qu'elle prétend, c'est que le coût de cet entrepreneur général devrait être supporté par le mandant Depotium (monsieur Kalfa) à cause de la proximité qui existe entre monsieur Kalfa et monsieur Jessen. [ 82 ] Mais une preuve prépondérante et crédible établit que malgré l'entente alléguée par la défenderesse Depotium La Cité (monsieur Gouda) relative à un échange de services entre monsieur Kalfa et monsieur Gouda, la demanderesse ne s'est jamais engagée à offrir, à ses frais les services d'un entrepreneur général qualifié au sens de la loi à la défenderesse.

Elle ne s'est d'ailleurs pas engagée à agir personnellement à

titre d'entrepreneur général, ce qu'elle ne pouvait faire vu la législation et réglementation existante. Il faut présumer que la défenderesse n'exigeait pas que la demanderesse contrevienne à la législation applicable en semblable matière. [ 83 ] Il faut donc conclure que la portée du mandat de la demanderesse Depotium n'incluait pas de retenir à ses frais et au profit de la défenderesse les services d'un entrepreneur général. D.

La demanderesse est subrogée dans les droits de Nis Jessen Inc. [ 84 ] La preuve établit que la défenderesse Depotium La Cité (monsieur Gouda) a effectué un paiement partiel de 30 000 $ à Nis Jessen Inc. sur une facture globale de 55 496,13 $. Elle refuse cependant d'acquitter la balance de 25 496,13 $, bien qu'elle ait accepté les travaux. [ 85 ] La preuve établit que la demanderesse a alors payé ce solde dû à Nis Jessen Inc. afin de conserver de bonnes relations d'affaires. La demanderesse Depotium (monsieur Kalfa) est alors subrogée dans les droits de Nis Jessen Inc. (reçu de quittance et subrogation, P-7).

La demanderesse est donc en droit de réclamer cette somme de la défenderesse Depotium La Cité (monsieur Gouda) en vertu de l'

article 1651 du Code civil du Québec : 1651. La personne qui paie à la place du débiteur peut être subrogée dans les droits du créancier. Elle n'a pas plus de droits que le subrogeant. [ 86 ] Il est bien connu que le subrogé acquiert tous les droits, actions et accessoires rattachés à la créance faisant l'objet de la subrogation.

Par ailleurs, celui qui se trouve subrogé aux droits du créancier peut poursuivre le débiteur par toutes voies d'exécution qui appartiennent au créancier. [ 87 ] Enfin, même si la demanderesse Nis Jessen Inc. sont des personnes liées comme le prétend la défenderesse aux paragraphes 27a) et 30 de sa D éfense et demande reconventionnelle , ce qui n'est pas nié par la demanderesse, il n'en demeure pas moins que la preuve établit de façon prépondérante et crédible que la demanderesse ne s'est jamais engagée à fournir gratuitement à la défenderesse les services d'un entrepreneur général, pas plus d'ailleurs qu'elle ne s'est engagée à ce que Nis Jessen Inc. le fasse. [ 88 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: Demande principale CONDAMNE la défenderesse Depotium La Cité Inc. à verser la somme de 25 496,13 $ à

titre de dommages-intérêts au demandeur, le tout avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec ; LE TOUT avec dépens. Demande reconventionnelle REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q.

Me Patrick Plante (BORDEN, LADNER, GERVAIS) Proc. de la demanderesse Me Alain Gutkin (LAFRAMBOISE, GUTKIN) Proc. de la défenderesse