2022 QCCQ 9597, 2022 QCCQ 9597

Dagenais c. Samson 2022 QCCQ 9597 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-702961-192 DATE : 15 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE DAGENAIS Demanderesse c.

MADELEINE SAMSON Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la venderesse de sa résidence, le remboursement de certaines sommes d’argent, basé sur la découverte de vices cachés et suite à l’omission de divulguer certains faits importants. Les faits [ 2 ] Le 30 juin 2017, la demanderesse ainsi que son conjoint de l’époque, M.

Guy Vincent, acquiert la propriété de la défenderesse, Madeleine Samson [1] . [ 3 ] Dans les documents préalables au transfert de propriété, il appert que le vendeur s’engage à effectuer certains travaux avant la vente définitive [2] . [ 4 ] Quelques semaines après la vente, la demanderesse note une infiltration d’eau au sous-sol provenant de la fondation parallèle à la rue.

En septembre 2017, la défenderesse corrige le problème et la fondation est imperméabilisée. [ 5 ] Un mois plus tard, soit en août, un électricien tente sans succès de faire fonctionner une unité murale du climatiseur située au second étage, en vain. De façon concomitante, une autre infiltration d’eau a lieu dans l’agrandissement situé au rez-de-chaussée dû à l’omission d’installer un solin à la jonction de la cheminée et de la nouvelle toiture.

Encore une fois, la défenderesse prend à sa charge cette réparation. [ 6 ] Fin octobre début novembre 2017, la demanderesse constate que la fournaise ne fonctionne pas et demande l’aide d’un technicien, lequel constate que les filtres sont très sales, ce qui nécessitera le changement d’un élément situé dans la fournaise au coût de 593,27 $ [3] . Le total des frais engendrés par les visites du technicien et le remplacement de cette pièce s’élève à 728,96 $. [ 7 ] À la fin décembre 2018 et au début janvier 2019, la demanderesse réalise une nouvelle infiltration à la

partie opposée à ce qui avait été corrigé l’année précédente. Mme Dagenais débute des travaux exploratoires et fait appel à un consultant qu’elle mandate pour venir constater l’état des fondations partiellement découvertes. Ce chargé de projet, Luc Gauthier, rédige un rapport daté du 30 mars 2019 [4] .

Une mise en garde apparait dès le début : « Il est à noter que le présent document ne se veut qu’un bref aperçu des éléments discutés lors de notre visite pour fins de traçabilité de la visite effectuée et ne saurait en aucun temps constitué un rapport technique ou d’expertise de la part de l’expert ». [Souligné du soussigné] [ 8 ] Néanmoins, M. Gauthier fait état des constatations suivantes : • Au sous-sol de l’immeuble nous constatons effectivement la présence d’une fondation de bloc de béton. Les blocs sont âgés et usés par le temps. • Dans la

partie où le gypse et l’isolant ont été enlevés, nous notons que le mur est bombé vers l’intérieur. • Nous constatons également la présence de bois d’ossature affecté par l’eau aux endroits où vous nous avez mentionné avoir noté la présence d’eau.

• Nous constatons que le gypse et l’isolant présents sur les murs où le bombement est présent et les infiltrations ont lieu sont d’installation récente. [ 9 ] Dans ses conclusions, le chargé de projet mentionne : « Nous sommes d’avis que les infiltrations d’eau qui ont lieu au sous-sol de l’immeuble sont le fruit de composante hydrofuge ayant atteint leur fin de vie utile. En effet, le drain français et l’enduit goudronné sont probablement non fonctionnels ou inexistants ce qui facilite l’infiltration d’eau dans l’immeuble ». [ 10 ] Il ajoute : « Les infiltrations et les bombements sont caractéristiques et normaux pour un bâtiment usé par le temps, ce qui est le cas de cette

section d’immeuble. Nous sommes par contre d’avis que la pose d’isolant et de gypse sur la

section bombée des fondations démontre la connaissance antérieure de la situation ». [ 11 ] Il semblerait en effet que quelques mois avant la vente, la défenderesse aurait effectué des travaux au sous-sol que le chargé de projet décrit comme étant des travaux récents en structure, finition intérieure, électricité et plomberie, ce qui, pour la demanderesse, est un signe que la venderesse connaissait l’état des murs de fondation affectée, ce qu’elle a omis de mentionner lors de la vente, affectant le consentement donné par la demanderesse. [ 12 ] De façon concomitante, Mme Dagenais procède à l’obtention de certaines soumissions, plusieurs recommandant l’installation d’une membrane hydrofuge comme celle qui avait été installée après la vente par la défenderesse au mur parallèle à la rue. [ 13 ] Finalement, Mme Dagenais décide de retenir une autre solution consistant à faire couler des murs en ciment à l’intérieur de ceux construits en bloc, ce qui engendrerait inévitablement des coûts supérieurs.

Selon la soumission effectuée par la société ayant entrepris les travaux, les coûts s’élèveraient à plus de 27 600 $ [5] . Les travaux ont été réalisés en septembre 2019 après que la défenderesse ait reçu toutes les mises en demeure exigées par la loi. Le coût final s’est élevé à 30 813 $, plus des frais d’isolation de 2 127 $ [6] .

Prétentions de la défenderesse [ 14 ] Cette dernière prétend ne pas être responsable de l’état de l’unité de climatisation qui ne fonctionnait pas puisque la demanderesse avait été très clairement mise au courant qu’elle était non incluse et avait été laissée à la demanderesse pour qu’elle en fasse l’usage qu’elle voulait bien. [ 15 ] Quant à la fournaise, Mme Samson a tenté d’établir une preuve qu’elle entretenait convenablement celle-ci, mais a omis de déposer les documents à l’appui de sa thèse dans les délais prescrits. [ 16 ] Enfin, quant aux travaux effectués au sous-sol, elle prétend d’abord qu’il s’agit de vice apparent compte tenu des conclusions et des observations obtenues dans le rapport préachat par la demanderesse.

Elle ajoute au surplus qu’elle n’a aucunement vicié le consentement de la demanderesse puisque bien qu’il soit vrai qu’elle ait effectué des travaux de « homestaging » avant de vendre, travaux nécessaires parce qu’elle avait été victime d’un incendie ayant provoqué de la suie au sous-sol, elle n’a pas elle-même réalisé ces travaux et n’a jamais su que l’état des blocs pouvait constituer un danger.

À cet égard, elle ajoute qu’une des soumissions obtenues par la demanderesse indique que le mur de blocs de béton est « légèrement bombé » [7] . [ 17 ] En mai 2017, soit avant l’achat, la demanderesse avait fait appel à un inspecteur préachat, M. Donald Vézina, qui inspecte l’immeuble et produit éventuellement un rapport [8] . Ce rapport s’avère la pièce maîtresse du présent dossier. [ 18 ] Rappelons d’abord qu’il s’agit d’une maison construite en 1961 qui a donc au moment de l’achat 56 ans d’existence.

Une des premières pages du rapport (non entièrement paginé) contient un ensemble d’informations qui sera détaillé plus loin dans le rapport. On y note la présence de fissures aux fondations ainsi qu’un signe d’eau en dessous de la dalle de béton. On y recommande une investigation supplémentaire par un spécialiste ou un expert afin de déterminer l’ampleur du problème. La mention suivante apparait : « Il est important de faire filmer à l’intérieur du drain français du bon fonctionnement. Nous avons observé au sous-sol sur la dalle de béton 85 % d’humidité sur la dalle de béton.

Nappe phréatique trop haute voir consulté un entrepreneur qualifié dans le domaine avant achat pour ampleur du problème. Cette situation est un risque de contamination et de procurer des infiltrations d’eau et de procurer de la moisissure au bâtiment une expertise à recommander pour déterminer l’ampleur du problème (sic) ». [ 19 ] À la page 3 du rapport on retrouve la mention suivante : « Ne pas oublier que les fondations devront être protégées avec une membrane hydrofuge et installer un drain français pour protéger vos fondations à faire prochainement.

La durée de vie du bitume qui protège vos fondations ont une durée de vie de 50 ans et le bâtiment date de 1960 » [9] . [ 20 ] À la suite de la page 5, l’inspecteur énumère plus de 45 recommandations à l’acheteuse, parmi lesquelles on retrouve les suivantes : • Compte tenu de la présence d’une microfissure sur les fondations du bâtiment il est recommandé de protéger les fondations avec une membrane; • Il est recommandé d’installer une membrane hydrofuge sur les fondations et un drain français; • Il est recommandé d’installer une deuxième pompe supplémentaire dans le bassin de captation ainsi que d’agrandir celui existant; • Il est recommandé d’installer un drain de plancher d’installer un coupe vapeur par-dessus la solive de rive d’installer une

membrane hydrofuge sur les fondations extérieures et un drain français serait à faire; [ 21 ] L’inspecteur note de nouveau la présence d’eau en dessous de la dalle de béton au centre du bâtiment et l’absence de coupe vapeur en dessous de la dalle de béton. [ 22 ] À la page 6 du rapport, l’inspecteur observe une pente négative du terrain vers la fondation. Il observe également un manque de dégagement du recouvrement et du sol, situation qui est à risque d’une infiltration d’eau. [ 23 ] À la même page, il observe deux fissures qui constituent un risque d’une infiltration d’eau.

La photo utilisée montre bel et bien la présence de blocs de béton. La présence de fissures aux fondations est de nouveau notée à la page 7 avec une mention selon laquelle cette situation est à risque d’infiltration d’eau. Immédiatement après cette mention, l’inspecteur indique que le bitume qui protège les fondations de la maison achetée ont une durée de vie de 40 à 50 ans et que le bâtiment date de 1960.

Il ajoute : « Nous avons observé au milieu du bâtiment au sous-sol une nappe phréatique haute il est recommandé d’installer une membrane sur les fondations et avoir un drain français et un bassin de captation au sous-sol voir entrepreneur qualifié dans le domaine ». [ 24 ] À la page 20 du rapport, l’inspecteur fait encore état de signe d’eau en dessous de la dalle de béton et recommande une investigation supplémentaire tout en réitérant que la dalle de béton a plus de 85 % d’humidité. [ 25 ] Bref, même si ces observations sont parfois répétitives, force est de conclure que l’inspecteur souligne à grand trait l’existence de certaines problématiques.

La constitution des murs de fondation [ 26 ] La demanderesse a admis qu’elle savait que trois des quatre murs de fondation étaient constitués de blocs de ciment qui dataient de la construction de l’immeuble. Questions en litige 1. La demanderesse a-t-elle fait la preuve de l’existence d’un vice caché ? a. Concernant l’état du solage b. Concernant le climatiseur c. Concernant la fournaise 2. Le cas échéant, la demanderesse a-t-elle été victime de fausses représentations assimilables à du dol ?

Analyse et décision Les principes applicables [ 27 ] Une vente peut être révisée par le Tribunal, entre autres si le consentement d’un des contractants a été vicié. [ 28 ] De même, le Tribunal peut aussi intervenir pour diminuer le prix d’un bien ou rescinder la vente si celui-ci est affecté d’un vice caché. [ 29 ] La loi prévoit que le vendeur a l’obligation de fournir un bien exempt de vices cachés. Les principes applicables se retrouvent à l’

article 1726 du Code civil du Québec [10] : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 30 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, on reconnaît que certaines conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. Que le bien est affecté d’un vice ; 2. Que ce vice est grave ; 3. Qu’il est antérieur à la vente ; 4. Qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. Qu’il est occulte ; 6. Qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur.

[ 31 ] Si le vendeur ne doit pas s’adonner à un jeu de cache-cache, l’acheteur doit être vigilant et être à l’affut des indices pouvant révéler l’existence d’une problématique. [ 32 ] Tant la doctrine que la jurisprudence s’entendent pour dire que la détermination du caractère occulte est une question de faits impliquant l’ensemble des circonstances de la vente. [ 33 ] Dans Placement Jacpar [11] , la Cour d’appel réitère ce dernier principe et ajoute qu’il faut prendre en considération, pour déterminer le caractère occulte, de certains facteurs tels que le statut du vendeur, s’il est professionnel ou non, celui de l’acquéreur, la nature, l’âge et le prix du bien.

Le type de vice découle parfois du comportement des parties. [ 34 ] Concernant l’âge du bien, il a été décidé que plus le bien est âgé, plus l’acheteur se voit obligé d’effectuer un examen approfondi [12] . [ 35 ] L’âge d’un immeuble est un élément important, non seulement relativement à l’appréciation de sa vétusté et les effets de l’âge, mais aussi par rapport aux méthodes de construction [13] . [ 36 ] Par ailleurs, la conduite de l’acheteur doit aussi être examinée à la lumière des circonstances particulières à chaque espèce, notamment en fonction du statut du vendeur, de celui de l’acheteur, de la nature, de l’âge et du prix du bâtiment ainsi que du type de vice dont il est affecté [14] . [ 37 ] Des indices tels un mur déformé, la présence d’une pompe au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, des traces d’efflorescence, des fissures, un taux d’humidité très élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations et peuvent requérir des inspections plus poussées, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [15] . [ 38 ] Pareillement, la présence de cernes sur les murs d’un sous-sol est un signe annonciateur d’un vice potentiel [16] . [ 39 ] L’étude de la jurisprudence nous fournit les illustrations suivantes. [ 40 ] On a ainsi décidé qu'en présence de certains éléments contenus dans un rapport, l'acheteur aurait dû être plus prudent et procéder, tel que recommandé par l'expert, à des vérifications plus approfondies.

Ces mises en garde et ces indices méritaient un meilleur sort que la mise de côté pure et simple dont ils furent l'objet [17] . [ 41 ] Lorsqu’un acheteur a connaissance d’indices suggérant l’existence de problèmes dans l’immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation. Il doit alors se renseigner sur la cause des problèmes, au risque de voir son recours rejeté [18] . [ 42 ] La présence de plusieurs défectuosités notées par le rapport préachat aurait dû inciter la

partie demanderesse à une plus grande prudence et à investiguer davantage [19] . [ 43 ] Dans une décision de la Cour supérieure [20] , l’honorable André Rochon, alors juge à cette Cour, résumait l’état du droit en la matière : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent.

Antérieurement à 1994, on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu, en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut par réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. » [ 44 ] Cette décision a été reprise favorablement par la Cour d'appel dans Blanchard [21] , où on retrouve des circonstances similaires à la présente cause : « Cela dit, il est indéniable que la pourriture de la structure de bois de la tourelle n'était pas visible.

Toutefois, le nombre et la gravité des fissures apparentes, des traces d'efflorescence et des marques de colmatage, œuvre du vendeur, étaient suffisants pour alerter un acquéreur prudent et commander une vérification en profondeur de l'état du bâtiment en faisant, si nécessaire, appel à un expert » [22] . [ 45 ] Dans son traité [23] de la garantie de qualité du vendeur, Edwards écrit : « En général, le principe (de la non-obligation de recourir à un expert) est exact.

Cependant, dans certaines circonstances, l'acheteur ne peut satisfaire à la norme de l'acheteur prudent et diligent en agissant seul ». [ 46 ] Dans Michaud [24] , l'acheteur avait effectué trois visites de l'immeuble. Dès la première, il avait remarqué des fissures. Par la suite, l'inspecteur mandaté avait fait certaines observations concernant la possibilité d'infiltrations d'eau et avait recommandé des corrections.

Le magistrat conclut qu'en présence de ces indices, l'acheteur aurait dû être alerté et faire preuve d'une plus grande prudence. [ 47 ] Dans l'affaire Poulin [25] , notre Cour décide qu'en l'absence de toute indication pouvant laisser croire à l'existence d'un

problème d'infiltrations d'eau au sous-sol, les acheteurs n'avaient pas à consulter un expert avant la vente. A contrario, lorsque des indices sont apparents et qu'il n'est pas nécessaire de démolir, l'acheteur se doit d'être davantage prudent et parfaire son investigation. [ 48 ] Dans la cause Blain c. Beausoleil [26] , il a été mis en preuve que des fissures avaient été notées dans une inspection préachat.

Le juge Mayrand indique [27] : « Dans de telles circonstances, et avec un tel rapport préachat, un acheteur prudent aurait dû demander une inspection subséquente avant de procéder à l'achat de l'immeuble ». [ 49 ] Il poursuit [28] : « Le recours à un expert n'est pas obligatoire mais si on a recours à l'expertise et qu'il découvre une des fissures et qu'il a avisé l'acheteur, celui-ci doit vérifier minutieusement l'immeuble avant de procéder à la signature de l'acte d'achat. » [ 50 ] Il conclut [29] : « Le Tribunal en vient à la conclusion que les fissures constituaient des vices apparents puisqu'il a été avisé de fissures lors de l'inspection de la visite préachat, il s'avait que l'inspecteur n'avait pas fait une inspection visuelle du solage du bâtiment et n'a pas été prudent en ne faisant pas compléter cette inspection avant de procéder à l'achat ». [ 51 ] Dans Asselin c.

Audet [30] , le Tribunal a conclu que des fissures dans des fondations, qui normalement auraient été considérées comme vices cachés, doivent être classées comme vices apparents, du fait que des indices révélateurs (pompe à eau, murs déformés, nappe phréatique élevé

e) auraient dû inciter l’acheteur à faire une inspection plus poussée du problème. [ 52 ] Le même raisonnement vaudrait en présence de taches d’efflorescence, de fissures ou d’un taux d’humidité très élevé. [ 53 ] Dans Beaupré c.

Gélinas [31] , la Cour décide que la présence de fissures au solage aurait dû amener l’acheteur à procéder à un examen plus minutieux. [ 54 ] Cette recherche plus approfondie du problème permet alors à l’acheteur d’obtenir suffisamment d’indices : « […] pour demander au vendeur une expertise plus poussée ou une garantie explicite de bon état, ou renoncer à l’achat, ou enfin acquérir malgré tout en acceptant d’assumer le risque d’un défaut sérieux et ses conséquences, les coûts afférents à la réparation » [32] . [ 55 ] La Cour d’appel a également noté, dans Rousseau c.

Gagnon [33] , que des défauts apparents (comme, en l’espèce, les défauts dénoncé

s) peuvent être révélateurs de problèmes sous-jacents nécessitant une plus grande investigation. [ 56 ] Aussi, dans Blain c.

Beausoleil précité, notre collègue Yvan Mayrand indique : « Le fait qu’il avait décelé la présence d’une fissure près du coin avant de l’immeuble laissait présager la présence d’autres fissures puisque le solage constitue un tout et qu’un affaissement nécessite au moins deux fissures ». [ 57 ] L'acheteur qui requiert les services d'un inspecteur préachat se doit d'examiner le rapport et au besoin, de pousser plus loin l'inspection [34] . [ 58 ] L’acheteur d’une maison neuve s’attend à une maison sans malfaçons.

Les attentes légitimes de l’acheteur d’une maison centenaire ne peuvent toutefois être les mêmes puisque les normes et les règles de l’art en matière de construction ont évolué, le sol peut s’être tassé, les fondations avoir commencé à s’effriter ou se disloquer, les poutres à fléchir, à pourrir, la tuyauterie à couler et le filage électrique à être inadéquat [35] . [ 59 ] Il a aussi été établi que le caractère vétuste d’un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice en vertu de la garantie de qualité [36] . [ 60 ] Parallèlement, on a aussi décidé que la perte d’usage normal n’était pas un vice lorsqu’il s’agit d’usure et de vieillissement [37] . [ 61 ] Un acheteur qui achète une maison construite il y a 56 ans ne peut s’attendre à un drain fonctionnel [38] . [ 62 ] La vétusté ne constitue pas une défense valable contre le recours en vices cachés en présence de mensonges de la part du vendeur.

Dans ce cas, le vendeur est responsable des dommages subis par l’acheteur en raison des fausses représentations du vendeur [39] . [ 63 ] En général, la jurisprudence énonce que la vente d’un bien ne constitue pas un jeu de cache-cache au cours duquel le vendeur peut s’autoriser à cacher ou à ne pas divulguer un fait objectivement important pour un acheteur raisonnable [40] . [ 64 ] Dans Larose c.

Linhares [41] , notre collègue, le juge Landry, rappelle que le vendeur a l’obligation de « donner l’heure juste ». [ 65 ] Le principe entourant la protection contre des manœuvres dolosives est encadré par certaines dispositions du Code civil du Québec, qui ne sont pas réservées exclusivement au domaine de la vente : 6. « Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi [42] » 1375. « La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction [43] » 1401.

« L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les

cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence [44] ». [ 66 ] On rappelle que si l’acheteur a connaissance d’un problème sérieux, il doit en faire état à la

partie intéressée à acquérir son bien à défaut de quoi, on pourra conclure au dol, ce qui contribuera à rendre caché un vice qui, dans d’autres circonstances, pourrait être apparent. [ 67 ] Notre Cour rappelle, dans Charron c. St-Louis [45] : « Il est reconnu qu’une personne peut pécher par action ou omission, ici il s’agit des deux situations ». [ 68 ] Le Code civil annoté des auteurs Baudouin et Renaud fournit une abondante jurisprudence sur les principes suivants : - Le vendeur assume une obligation de loyauté envers l’acquéreur. Il ne doit pas l’induire en erreur en suscitant un faux sentiment de sécurité.

Ainsi, un vice qui aurait pu être jugé apparent peut avoir été rendu juridiquement caché par les déclarations du vendeur ou de son agent. De fausses déclarations au sujet de l’état du bien dégagent l’acquéreur de son obligation de pousser plus avant son inspection [46] . - Un vice apparent peut être qualifié de vice caché si la déclaration ou la manœuvre du vendeur est dolosive ou fausse et faite de mauvaise foi [47] . - Le vendeur est tenu à un minimum de transparence vis-à-vis de l’acheteur.

S’il s’abstient de dévoiler certains faits, il ne peut reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien [48] . - Les explications fournies par le vendeur pour rassurer l’acheteur suffisent pour qualifier d’occulte ce qui aurait pu, dans d’autres circonstances, être apparent [49] . - Toute mauvaise foi dans les représentations et les explications du vendeur quant à l’état de son immeuble constitue un dol susceptible d’entraîner l’annulation de la vente ou la diminution du prix et l’indemnisation des dommages subis par l’acheteur.

L’exercice des droits civils doit satisfaire les exigences de la bonne foi [50] . - En dépit de l’existence de signes apparents de fissure, le défaut de recourir à un expert ne saurait être reproché à des acheteurs placés dans une situation de fausse sécurité et d’ignorance par rapport à la nature et à la gravité des vices, en raison des propos de l’agent immobilier [51] . [ 69 ] En terminant, rappelons que tout invitante soit la prétention de la

partie demanderesse, celle-ci doit être démontrée par prépondérance de preuve conformément au principe établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec . [ 70 ] C’est à la lumière de ces principes que le Tribunal analysera la réclamation de la demanderesse. Application en l’espèce 1. La demanderesse a-t-elle fait la preuve de l’existence d’un vice caché ? a. Concernant l’état du solage [ 71 ] Suivant les principes ci-haut énoncés, le vice allégué doit être distinct du déficit d’usage.

Par ailleurs, la personne qui se plaint de l’existence d’un vice caché doit démontrer que le bien est devenu obsolète ou ne peut servir à l’usage auquel il est destiné. [ 72 ] Concernant le bombement d’une

partie des fondations, notons qu’une des personnes ayant procédé aux estimations parle de murs « légèrement bombés ». D’autre part, le rapport du consultant retenu par la demanderesse explique dès le départ que son rapport ne constitue pas une expertise, mais simplement un constat. [ 73 ] Dans l’état actuel de la preuve soumise par la demanderesse, il est donc impossible de conclure de façon prépondérante que l’état du mur de la fondation constitue une cause directe d’infiltration.

À cet égard, le rapport d’inspection préachat contient un nombre important d’avertissements au bénéfice de l’acheteuse décrivant toute la fragilité des éléments constituant le sous-sol, non seulement les murs, mais également la dalle de béton constituant le plancher. [ 74 ] Le rapport d’inspection préachat fait clairement état d’un taux d’humidité anormalement élevé, de la nécessité de pousser l’expertise plus avant, d’installer une membrane hydrofuge sur les murs extérieurs, d’installer un drain, tout en rappelant que l’ensemble des composantes avait dépassé la durée de vie utile.

Dans de telles circonstances, eu égard aux principes énoncés dans la

partie précédente, on ne peut parler de vice caché. [ 75 ] D’ailleurs, déjà dans sa mise en demeure datée du 29 mars 2019 [52] , la demanderesse orientait son recours en invoquant les mauvaises informations dont elle dit avoir été victime. Dans la mise en demeure subséquente transmise par son avocate le 15 mai 2019 [53] , celle-ci invoque les notions de vice caché et de dol de façon subsidiaire. Cette mise en demeure contient un étrange passage [54] lorsqu’il est dit que la demanderesse ne pouvait savoir que les fondations avaient atteint leur durée de vie.

Or, le rapport préachat, que la demanderesse a requis, démontre clairement le contraire. [ 76 ] La demanderesse a décidé de retenir la solution la plus pérenne et aussi la plus coûteuse malgré que plusieurs estimations (ainsi que le rapport préachat) suggéraient la mise en place de membrane extérieure. [ 77 ] Ce choix plus coûteux a d’ailleurs été pris en considération par l’avocate de la demanderesse, laquelle estimait que la dépense à ce niveau devait être dépréciée de 58 % [55] . Ainsi, la somme obtenue correspondait à l’application de membrane hydrofuge telle que

recommandé par certaines soumissions et par le rapport d’inspection préachat, et ce, pour des sommes semblables à celle dépréciée par l’avocate de la demanderesse. Celle-ci était donc consciente qu’elle avait éventuellement à effectuer ce type de travaux. Dans ces circonstances, elle ne peut recouvrer le remboursement de ceux-ci. b.

Concernant le climatiseur [ 78 ] Non seulement la demanderesse n’a fourni aucune preuve de mauvais fonctionnement de cet appareil, mais la défenderesse a démontré par prépondérance de preuve que cette unité murale n’était pas incluse dans la vente et a été donnée à l’acheteur à ses risques. c. Concernant la fournaise [ 79 ] Le problème relaté par la demanderesse a été réalisé lorsqu’elle a tenté de mettre en marche la fournaise pour la saison hivernale. À cause de la concomitance de ce constat avec l’achat, il faut conclure que le problème affectant la fournaise était existant au moment de la vente.

La preuve prépondérante a révélé qu’une pièce a dû être changée à cause du mauvais entretien effectué par la défenderesse, problème qui ne pouvait être détecté lors des négociations et de l’achat. [ 80 ] Conséquemment, la défenderesse devra rembourser les frais encourus par la demanderesse pour régler ce problème. 2.

Le cas échéant, la demanderesse a-t-elle été victime de fausses représentations assimilable à du dol ? [ 81 ] Non seulement la demanderesse était présumée avoir connaissance de l’état des composantes du sous-sol, mais de plus elle n’a pas démontré de façon satisfaisante que la défenderesse a omis de lui révéler un fait qu’elle savait et qui était d’une importance telle que son consentement serait vicié par son manque de divulgation. [ 82 ] La défenderesse a démontré que les travaux effectués dans le sous-sol quelques mois auparavant ne l’ont pas été par elle et qu’elle n’avait pas connaissance du « bombement » des murs de bloc. [ 83 ] Qui plus est, comme mentionné précédemment, la demanderesse n’a pas démontré que cet état des choses constituait la cause directe de l’infiltration dont elle a été victime et que ces infiltrations ne pouvaient être prévisibles, compte tenu de l’information qu’elle avait reçue. [ 84 ] Or, répétons-le, la demanderesse détenait toute l’information pour qu’une personne raisonnable sache qu’il fallait effectuer des travaux importants, et ce, de façon urgente au sous-sol.

Heureusement, la demanderesse a pu recouvrer une grande

partie des sommes qu’elle a investies subséquemment, ayant revendu l’immeuble en mars 2020 pour la somme de 429 000 $. Conclusion [ 85 ] Le Tribunal n’accordera que le montant associé à la défectuosité de la fournaise et rejettera le reste de la réclamation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 86 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 87 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 728,96 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation; [ 88 ] Compte tenu des présentes conclusions, chaque

partie assumera ses frais de justice . __________________________________ GEORGES MASSOL, J.C.Q. Date d’audience : 6 décembre 2022 [34] Fortier c. Cadieux , 2011 QCCS 3966 ; Penafiel c. Néron , 2012 QCCS 6186 ; Martel c. Beaulieu , 2017 QCCS 6045 , par. 75 (déclaration d’appel : 2018-01-26). [35] Vermette c. Boisvert , 2017 QCCS 3159 , par. 50 (requête en appel rejetée : 2017 QCCA 1655 ). [39] Goulet c . Abboud , 2014 QCCQ 9746 , par. 100-102 .