2011 QCCA 33, 2011 QCCA 33

9148-8064 Québec inc. c. Mecka Nutraceutical Inc. 2011 QCCA 33 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-019558-097 (500-17-044563-081) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 12 janvier 2011 CORAM: LES HONORABLES ANDRÉ ROCHON, J.C.A. PAUL VÉZINA , J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. APPELANTE AVOCAT(S) 9148-8064 QUÉBEC INC. Me Mathieu Miljours AVOCATS CONSEIL MILJOURS, PAQUETTE INTIMÉE AVOCAT(

S) MECKA NUTRACEUTICAL INC. (non représenté

e) En appel d'un jugement rendu le 6 mars 2009 par l'honorable Carol Cohen de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Argumentation par Me Mathieu Miljours. 9 h 38 Fin de l'argumentation de Me Mathieu Miljours. 9 h 38 Suspension de la séance. 9 h 42 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appel est d’un jugement rendu oralement le 6 mars 2009 avec motifs écrits du 30 mars 2009 par la Cour supérieure [1] (l’honorable Carol Cohen), qui a accueilli en

partie l’action en dommages de l’appelante, confirmé la résiliation du bail passé entre l’appelante et l’intimée et condamné cette dernière à payer à l’appelante 17 060 $ avec les dépens. [ 2 ] En juin et juillet 2008, l’intimée fait défaut de payer le loyer dû à l’appelante en vertu d’un bail commercial couvrant la période du 1 er mars 2008 au 28 février 2011 (pièce P-2). [ 3 ] Le 7 juillet 2008, l’appelante fait tenir à l’intimée une mise en demeure d’avocat lui réclamant le paiement du loyer dû dans un délai de 15 jours sous peine de résiliation du bail (pièce P-4). Il est opportun de citer le texte du dernier paragraphe de cette missive : Should you default from doing so, and pursuant to

Section 16 of the Lease, the Landlord will consider the Lease as terminated and you

will be forced to remit the key and vacate said premises on or before the expiration of the here above cited delay. [Une référence est omise] [ 4 ] Le 12 juillet 2008, l’intimée vide les lieux et quitte sans payer. Dès le 15 juillet suivant, l’appelante conclut un contrat de courtage pour la location du local jusqu’alors occupé par l’intimée et des représentants de l’appelante entreprennent eux-mêmes quelques démarches pour trouver un autre locataire.

Le 28 novembre 2008, un nouveau bail est signé avec une autre entreprise (pièce P-8). [ 5 ] Entre-temps, le 1 er août 2008, sans autre mise en demeure, l’appelante poursuit l’intimée et lui réclame les loyers impayés et les dommages qu’elle a subis par suite de la résiliation du bail. Le 25 septembre 2008, l’avocat de l’intimée dénonce à celui de l’appelante les motifs de sa contestation verbale de l’action : selon l’intimée, une entente verbale serait intervenue entre les parties à partir des termes de la lettre P-4 du 7 juillet 2008.

En vertu des termes de cette entente, l’intimée quitterait volontairement les lieux en considération du paiement du loyer échu de 15 512,78 $ et l’appelante ne lui réclamerait pas d’autre montant.

Cependant, compte tenu des agissements des représentants de l’appelante qui ont tenté d’empêcher l’intimée de quitter les lieux loués, l’intimée nie désormais devoir quoi que ce soit à l’appelante. [ 6 ] Au procès, l’appelante amende ses procédures pour demander au tribunal de confirmer la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 juillet 2008, soit 15 jours après la lettre P-4 du 7 juillet 2008. [ 7 ] La juge de première instance ne fait droit à l’action de l’appelante que pour le montant du loyer échu avant la résiliation du bail.

Elle considère la lettre P-4 comme un document contractuel clair : l’appelante offre un choix à sa locataire, payer le loyer échu et certains frais, et ce, dans un délai de 15 jours, ou quitter les lieux à l’expiration de ce délai, le bail étant considéré comme résilié. Cette lettre ne contient aucune mention quant à un autre recours possible en vertu du bail ni aucune réserve précise quant au droit de l’appelante de réclamer des loyers au-delà du mois de juillet 2008, des dommages-intérêts ou d’autres dommages.

Vu que le bail a pris fin le 22 juillet 2008, les réclamations autres que celles qui figurent à la lettre P-4 sont donc nécessairement extracontractuelles et ne peuvent être justifiées selon les clauses du bail. [ 8 ] Avec égards, cette qualification de la lettre P-4 est erronée. Il ne s’agit nullement d’un document contractuel, mais de l’avis prévu au paragraphe 16.2 du bail P-2 qui permet à la locatrice de résilier le bail et de reprendre les lieux loués si la locataire est en défaut de payer le loyer « […] after it is due and after five (sic) (15) days notice from the Landlord ».

Le bail prévoit expressément à son paragraphe 16.8 que la locatrice « may use any and all of the rights and remedies available to it under this Lease or at law or at equity if the Tenant defaults in observing or performing its obligations or if the Landlord is entitled to terminate the Lease. Those remedies will be cumulative and not alternative”.

De plus, la preuve révèle que les représentants de l’appelante n’ont jamais entendu renoncer aux autres droits ou recours prévus au bail ou au Code civil du Québec . [ 9 ] Par ailleurs, la preuve ne soutient pas la détermination de la juge de première instance que le représentant de l’intimée, monsieur Gauthier, avait compris de la lettre P-4 que, s’il quittait les lieux dans le délai prévu de 15 jours, les autres réclamations en vertu du bail seraient annulées.

C’est ce qu’il appert notamment de l’échange suivant entre la juge de première instance et monsieur Gauthier à la fin de l’enquête : R. […] Quand j’ai reçu la lettre, bien la lettre, c’est simple : si tu n’as pas dix-sept mille dollars (17 000 $), sors. C’est ça que la lettre dit. C’est une lettre légale. Alors, puis il y a un texte dans notre … Q. [388] Mais on n’annule pas les autres réclamations en vertu du bail. R. Oui. Non. Q. [389] C’est ça le problème. R. Je suis d’accord. Excepté qu’il y a une autre clause.

Q. [390] Sauf si vous me convainquez qu’il y a eu une entente à cet effet-là par la lettre et par les pourparlers qui ont eu lieu avant le matin du samedi du déménagement. R. Je ne peux pas affirmer ça. Je peux seulement affirmer qu’on s’était parlé pour minimiser les dommages. C’est tout. [ 10 ] Par conséquent, malgré la résolution du contrat de bail, l’appelante est en droit de réclamer des dommages-intérêts contractuels qui sont une suite immédiate et directe du défaut de sa locataire. La juge de première instance ayant jugé que l’appelante n’y avait pas droit, elle ne les a pas évalués.

Compte tenu de la preuve administrée devant la juge, il y a maintenant lieu d’en déterminer la quotité. [ 11 ] En plus du montant de 17 060,15 $ déjà retenu par la juge au

titre du loyer impayé, l’appelante a d’abord droit à l’indemnité de relocation qui comprend quatre mois de loyer correspondant à la période pendant laquelle le local a été vacant (7 756,39 $ x 4 = 31 025,56 $) et la différence entre les frais d’exploitation estimés et les frais réels conformément au sous-paragraphe 4.2 du bail P-2 (3,21 $ - 3,08 $ x 7 000 pi 2 / 365 x 334 = 832,71 $ + TPS et TVQ = 939,92 $). [ 12 ] L’appelante a également droit à la différence entre le prix du loyer payé par l’intimée et celui, moins élevé, payé par la nouvelle locatrice.

En effet, l’appelante a produit le nouveau bail (pièce P-8) qui révèle que les lieux loués sont de même superficie et que la nouvelle locatrice a de plus accès à un espace commun pour fins d’expédition auquel l’intimée n’a pas eu accès. Dans les circonstances, la perte de revenus causée par les conditions du marché à l’époque du nouveau bail constitue un dommage direct résultant du départ de l’intimée avant la fin du bail [2] . Entre le 1 er décembre 2008, date du nouveau bail P-8, et le 28 février 2011, date prévue de la fin du bail P-2, ce montant s’élève à 5 512,50 $.

[ 13 ] Sont également prouvées les dépenses encourues par l’appelante à la suite du départ de l’intimée : 9 896,32 $ payés à des agents immobiliers, 56,38 $ pour publicité et 159,29 $ pour des factures de Gaz Métro qui étaient à la charge de l’intimée selon le paragraphe 5.9 du bail P-2. [ 14 ] En vertu des termes clairs des paragraphes 13.2 et 16.10 du bail, l’appelante a également droit aux frais juridiques encourus pour l’exercice de ses droits qui s’élèvent à 6 040,48 $. [ 15 ] Enfin, si c’est à bon droit que la juge a refusé d’accorder à l’appelante l’indemnité additionnelle parce qu’elle n’avait pas été demandée [3] , elle n’aurait pas dû refuser d’accorder l’intérêt au taux légal dont la jurisprudence a établi le caractère automatique [4] .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens; [ 17 ] INFIRME le jugement de première instance à la seule fin de substituer le paragraphe suivant au paragraphe [46] du jugement : ORDERS Defendant, Mecka Nutraceutical Inc. to pay to Plaintiff, 9148-8064 Quebec Inc., the amount of $70,690.60 with legal interest from the date of the institution of the action, the whole with costs. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A.