2016 QCCQ 6533, 2016 QCCQ 6533

Chadronnet c. De La Cruz 2016 QCCQ 6533 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146002-151 DATE : 20 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD CHADRONNET

Partie demanderesse c. JOSE ANTONIO DE LA CRUZ ET MILENA ABREU DE LA CRUZ ET RE/MAX DU CARTIER INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Richard Chadronnet, le demandeur, réclame aux défendeurs Jose Antonio De La Cruz, Milena Abreu De La Cruz et Re/Max du Cartier Inc. la somme de 15 000 $ pour des vices cachés. [ 2 ] Jose Antonio Cruz et Milena Abreu de La Cruz, les vendeurs, contestent la réclamation et plaident plus spécialement que le demandeur était au courant de la situation de la non-existence de subvention avant la signature de l’acte notarié et qu’il a accepté d’acheter l’immeuble en toute connaissance de cause sans réserve aucune. [ 3 ] Re/Max du Cartier Inc., courtier immobilier des vendeurs, la défenderesse, conteste la réclamation et plaide plus spécialement que le demandeur était au courant de la non-existence de subvention avant la signature de l’acte notarié et qu’il a accepté d’acheter l’immeuble en toute connaissance de cause sans réserve aucune.

Faits retenus par le Tribunal [ 4 ] Le demandeur Richard Chadronnet voulait s’acheter un duplex. [ 5 ] Il s’est intéressé à la propriété sise au […] à Montréal. [ 6 ] La propriété en cause était inscrite à la fiche descriptive avec une éligibilité au programme de rénovation subventionné par la Ville de Montréal. [ 7 ] Le demandeur s’est intéressé à cette maison entre autres à cause d’une subvention potentielle apparaissant sur la fiche descriptive du 18 novembre 2013 en ces termes : « Propriété éligible au programme de rénovation (subventions de la Ville de garanties (D-2). [ 8 ] Suite à des échanges de propositions et contre-propositions, l’offre d’achat du demandeur d’acquérir la propriété en contrepartie de la somme de 270 000 $ fut acceptée le 23 novembre 2013 (P-3). [ 9 ] L’offre d’achat du demandeur était conditionnelle à la vente de sa propre propriété sise au 554 de la Bourgade à St-Paul. [ 10 ] Suite à la réception d’une offre d’achat pour sa propriété, le demandeur a levé la condition le 12 février 2014. [ 11 ] Le 30 avril 2014, le demandeur a appris que la propriété n’était pas éligible à une subvention. [ 12 ] Vu que sa maison était vendue, le demandeur a signé l’acte d’achat notarié le 16 mai 2014 sans discussion d’une annulation de vente, de baisse de prix et sans aucune indication à l’acte notarié.

[ 13 ] Il ne s’est pas prévalu de la clause 10.5 de la promesse d’achat qui se lit comme suit (D-6) : [ 14 ] Suite à l’acquisition de la propriété, le demandeur a fait des démarches auprès de la ville. [ 15 ] Le 11 juin 2014, le demandeur a reçu une lettre de la municipalité annonçant de façon officielle le refus d’une aide financière pour la propriété en cause puisqu’elle n’était pas située dans un secteur désigné. [ 16 ] Le 7 octobre 2014, le demandeur a envoyé des mises en demeure aux défendeurs. [ 17 ] Les travaux que le demandeur voulait faire étaient évalués à 96 824,04 $ et il s’attendait à recevoir une subvention de 48 412 $. [ 18 ] Le demandeur a produit des soumissions de 10 598,59 $ pour le remplacement des fenêtres et de 74 995 $ pour la réparation des murs extérieurs. [ 19 ] Ayant des moyens financiers limités, il a fait remplacer une

partie des fenêtres pour un coût de 5 794,30 $. [ 20 ] Il réduit sa réclamation à 15 000 $ pour avoir accès à la Division des Petites Créances. Questions en litige

A) Re/Max du Cartier Inc. et l’agente ont-elles commis une faute?

B) Les vendeurs et les courtiers doivent-il être tenus responsables?

C) Quelles sont les conséquences de la découverte de l’inexactitude de la fiche descriptive quant à l’éligibilité au programme de subventions pour rénovations après la signature de l’offre d’achat acceptée et avant la signature de l’acte de vente notarié?

D) Quantum s’il y a lieu. Notions de droit applicable [ 21 ] Les courtiers et agent immobiliers ont une obligation d’information. [ 22 ] De plus, ils doivent les vérifier selon les articles 1 et 11 des Règles de déontologie de l’ Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [1] . 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. 11.

Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. [ 23 ] Ils peuvent être tenus responsables s’ils ont commis une faute en vertu de l‘

article 1457 C.c.Q. 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 24 ] Le juge Henri Richard, alors avocat, a écrit à la page 129 dans son ouvrage Le courtage immobilier au Québec au sujet de la responsabilité d’un courtier ou d’un agent immobilier ce qui suit [2] : « En d’autres termes, l’agence ou le courtier immobilier engage sa responsabilité s’il transmet aux parties à une transaction immobilière des renseignements qui s’avèrent faux et qui n’ont fait l’objet d’aucune vérification ou d’une vérification superficielle.

De la même

manière, une agence engage sa responsabilité si son courtier confirme à tort l’octroi d’une subvention sans même être certain. » [ 25 ] La cour d’appel dans la cause Hamel c. Cie Trust Royal écrit [3] : A mon avis, le courtier ou vendeur prudent, diligent et compétent ne peut permettre que de telles informations qui serviront éventuellement -et qui ont ici servi- à la préparation d'une offre d'achat soient disponibles sans une vérification de base. [ 26 ] Le juge Denis Charrette conclut dans le même sens dans la cause de Papineau c. Sigouin : « Le courtier immobilier est un spécialiste en immeuble.

Il a l’obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s’assurer des caractéristiques de l’immeuble qu’il propose en vente, de ses qualités et des défauts [4] . Analyse [ 27 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. 2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n'exige expressément de la prouver.

A) Re/Max du Cartier Inc. et l’agente ont-elles commis une faute? [ 28 ] Tel qu’indiqué plus haut, les courtiers et agents immobiliers ont une obligation d’information et de vérification des informations fournies. [ 29 ] Dans le présent cas, Re/Max du Cartier Inc. et l’agente n’avaient pas vérifié suffisamment l’information de subvention mentionnée à la fiche descriptive.

Elles ont commis une faute. [ 30 ] Suivant la communication de Michel Laurin, courtier immobilier de Sutton Synergie Inc. en date du 30 avril 2014, le client apprend la non-éligibilité à une subvention (pièce D-1). [ 31 ] Dans ce courriel, Dame Julie Caron, courtier des vendeurs confirme l’erreur et la faute en ces termes : [ 32 ] Les vérifications par Re/Max du Cartier et Dame Julie Caron n’ont pas été suffisantes et l’inscription sur la fiche d’inscription est fausse. [ 33 ] Le Tribunal n’a pas à se prononcer au sujet de faute déontologique.

B) Les vendeurs doivent-ils être tenus responsables? [ 34 ] L’interrogation qui est soulevée ici est de savoir si nous sommes en présence d’un dol vu la connaissance ou la présumée connaissance du demandeur de la fausseté de l’annonce avant son passage chez le notaire. [ 35 ] Le Tribunal considère qu’une réponse négative doit être apportée à cette question, et ce, pour les raisons suivantes. [ 36 ] Le dol est défini comme le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure un contrat.

Il peut se traduire par un mensonge, une manœuvre frauduleuse ou de la réticence [5] . Dans le présent cas, le Tribunal ne peut établir qui est responsable de cette prétention. [ 37 ] Le cocontractant qui recourt au dol manque à l’obligation légale et précontractuelle de bonne foi qui doit présider à la conclusion de tout contrat [6] . [ 38 ] Pour évaluer s’il y a dol, le Tribunal doit se resituer au moment de la formation de contrat. [ 39 ] Étant donné que la bonne foi se présume, le dol constitue une exception et doit être spécifiquement prouvé par celui qui

l’invoque [7] . [ 40 ] En l’espèce, le demandeur doit donc prouver l’existence de l’erreur dont il a été victime, l’intention de tromper, son caractère déterminant et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui.

Comme pour l’erreur, tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol, celui-ci étant un fait juridique [8] . [ 41 ] Me Karim s’exprime à cet égard en ces termes : « (… ) La victime doit donc prouver l’existence de l’erreur, les faits et les actes permettant de présumer l’intention du cocontractant de tromper, le caractère déterminant du dol et que le dol provenait ou était connu du cocontractant. La victime du dol doit également être en mesure de démontrer qu’elle n’était pas au courant, lors de la conclusion du contrat, des manœuvres, mensonges ou réticences de son cocontractant.

En effet, si la prétendue victime n’était pas dupe des fausses représentations que son cocontractant lui servait, son consentement n’a pu être vicié. (…) Afin de vérifier la connaissance de la victime. Il sera opportun d’évaluer dans quelle mesure cette dernière s’est acquittée de son obligation de se renseigner (…) [9] » (Les soulignements sont du soussigné) [ 42 ] Les auteurs LLuelles et Moore soulignent aussi que : « Le caractère déterminant du dol ne se présume pas, du moins en droit civil. La victime doit en administrer la preuve.

Si la preuve n’a pas été faite que, sans le dol, le contractant n’aurait pas conclu du tout, ou n’aurait pas conclu aux mêmes conditions, le dol, même s’il est prouvé, n’est pas déterminant, pas même à

titre incident : il est indifférent. Le dol indifférent n’ayant pas par définition vicié le consentement, il ne saurait donner lieu à aucune des sanctions de l’article 1407 . [10] » (Les soulignements sont du soussigné) [ 43 ] Les faits du dossier démontrent clairement que le demandeur était au courant de la non-exactitude des prétentions des vendeurs et des agents lors de la conclusion du contrat.

Dès lors, « ce dol indifférent » n’ayant pu vicier son consentement, il ne saurait l’invoquer pour obtenir des dommages-intérêts. [ 44 ] De plus, pour reprendre les propos de la Cour d’appel dans l’affaire Forecam Golf Ltd. c. 7298323 Canda inc. [11] : le demandeur a été l’artisan de son malheur. Les conséquences qu’il soulève sont le résultat de sa propre turpitude. [ 45 ] En effet, l’argument avancé par le demandeur pour justifier la conclusion de la vente doit être écarté.

Selon lui, malgré sa connaissance du mensonge, l’acquisition de l’immeuble se justifiait par le fait qu’ayant vendu sa demeure il n’avait d’autre choix que de finaliser la vente. [ 46 ] Néanmoins, le Tribunal considère que cela n’explique pas pourquoi étant au fait de la situation réelle de l’immeuble, le demandeur n’a pas conclu la vente à des conditions moindres et ne s’est pas prévalu de la clause 10.5 de la promesse d’achat. [ 47 ] La réclamation de dommages-intérêts n’est que la conséquence de son absence de réaction. [ 48 ] Or la maxime latine « nul ne peut invoquer ses prétentions sur sa propre turpitude ou nemo auditur turpitudinem suam allegans constitue une interdiction générale visant toute personne qui s’appuie sur sa propre turpitude et un des fondements d’une fin de non- recevoir [12] .

C) Quelles sont les conséquences de la découverte de l’inexactitude de la fiche descriptive quant à l’éligibilité au programme de subventions pour rénovations après la signature de l’offre d’achat acceptée et avant la signature de l’acte de vente notarié? [ 49 ] Le Tribunal est d’accord avec le jugement du juge Pierre Cliche dans la cause 9301-8018 Québec Inc. c.

Pellerin lorsqu’il écrit [13] : [41] En effet, le principe selon lequel l’acheteur n’a aucun recours contre le courtier inscripteur, lorsque l’erreur est découverte avant la signature de l’acte de vente, doit s’appliquer tout autant lorsqu’il est reproché à l’agence et au courtier-collaborateur, avec qui cet acheteur est lié contractuellement, la commission d’une faute en lien avec leurs obligations de conseil et de vérification auxquelles ils sont tenus envers lui.

Dommages [ 50 ] Nous sommes en présence d’une situation provoquée par les défendeurs. [ 51 ] À cause des circonstances, la demande sera rejetée sans frais. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE la demande sans frais. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q.

Date d’audience : 25 février 2016