2023 QCCQ 789, 2023 QCCQ 789

Hayut c. Syndicat des copropriétaires du Dorado Condominium 2023 QCCQ 789 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-712113-200 DATE : Le 6 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AHRON HAYUT et SUSAN FISCHBEIN

Partie demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DORADO CONDOMINIUM

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 15 novembre 2019, un dégât d’eau est survenu dans l’unité de condominium des demandeurs M. Ahron Hayut et Mme Susan Fischbein « les demandeurs » alors que M. Ahron Hayut « M.

Hayut » procédait à débrancher sa laveuse pour en installer une nouvelle. [ 2 ] L’inondation a endommagé le plancher de bois que les demandeurs ont dû faire remplacer dans toutes les pièces de leur condominium, ce qui leur aurait coûté 18 000 $. [ 3 ] Par ailleurs, les demandeurs réduisent le montant de leur réclamation à 15 000 $ pour respecter la limite de la compétence matérielle de la Division des petites créances. [ 4 ] Le Syndicat des copropriétaires du Dorado Condominium « le Syndicat » refuse de payer au motif que : 1. les demandeurs ont été négligent en ce qu’ils n’ont pas fermé l’entrée d’eau avant de procéder au débranchement de leur laveuse; et 2. la valve alléguée défectueuse est située dans la

partie privative des demandeurs et qu’en conséquence ces derniers sont seuls responsables de l’entretien de la réparation de cette valve. Questions en litige 1) Le Syndicat a-t-il l’obligation de payer les dommages subis par les demandeurs suite à un dégât d’eau survenu dans leur condominium? 2) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages subis? Contexte [ 5 ] Le 15 novembre 2019, M. Hayut débranche le tuyau d’eau froide de la laveuse pour installer une nouvelle laveuse et l’eau jaillit abondamment malgré toute tentative de fermer le robinet. [ 6 ] M.

Hayut témoigne qu’après vingt-cinq minutes environ il réussit à arrêter l’écoulement d’eau en inversant les tuyaux d’eau chaude et d’eau froide. [ 7 ] M.

Hayut retient ensuite les services d’un plombier qui change une valve localisée derrière le mur de Gyproc laquelle était apparemment défectueuse. [ 8 ] Le plancher de bois franc des demandeurs a été endommagé par l’eau dans le couloir, le salon, la salle à manger et l’entrée. [ 9 ] Par ailleurs, comme le bois du plancher que les demandeurs ont installé en 2015 n’est plus disponible, ces derniers allèguent qu’ils n’ont pas eu le choix que de refaire les planchers dans toutes les pièces pour que ce soit uniforme. [ 10 ] M.

Hayut témoigne que l’assureur du Syndicat, Intact assurance, évalue le coût des travaux à 8 845,57 $ incluant taxes et frais pour la

partie non endommagée (deux chambres) – 10 185,83 $ incluant taxes et frais pour la

partie endommagée, soit le couloir ainsi que la portion à aire ouverte, le salon, la salle à manger et l’entrée [1] .

[ 11 ] Le 20 décembre 2019, Mme Rhonda Baron « Mme Baron », représentante du Conseil d’administration du Syndicat, s’informe auprès de M. Wadih Moussa « M. Moussa » qui a fait plusieurs travaux dans l’immeuble, si il peut réparer le plancher à moindre coût puisque l’évaluation d’Intact lui semble élevée. [ 12 ] M. Moussa témoigne qu’Intact évaluait les travaux à 22 571 $ alors que lui acceptait de remplacer le plancher pour 18 377 $. La preuve est silencieuse sur ce point. [ 13 ] Aussi pour ne pas éterniser le problème, M. Hayut retient les services de M.

Moussa pour qu’il effectue les travaux le plus rapidement possible en précisant qu’il paiera et qu’il se fera rembourser par la suite. [ 14 ] M. Moussa corrobore le témoignage de M. Hayut qu’il n’a pu trouver le même bois et donc il n’a pas eu le choix que de remplacer le plancher dans toutes les pièces pour que ce soit uniforme et esthétique. [ 15 ] M. Moussa témoigne avoir reçu 18 000 $ des demandeurs pour les travaux effectués à leur propriété. [ 16 ] M. Allen Abrams « M.

Abrams » témoigne en référant à la déclaration de copropriété que si les valves sont accessibles que ce sont les copropriétaires qui sont responsables « nous devons mentionner que toutes les soupapes, les soupapes principales et les soupapes de mélange sont la propriété du propriétaire de l’unité et ne sont pas communes . » [ 17 ] Pour le Syndicat, M. Hayut a été fautif en ce qu’il n’a pas fermé l’entrée d’eau principale avant de dévisser les tuyaux de la soupape de mélange sous pression. [ 18 ] M.

Hayut admet qu’il n’a pas fermé l’arrivée de l’eau au robinet, mais il argumente que le dégât d’eau a été causé parce que la valve de retour d’eau était défectueuse et qu’il n’est pas responsable du bris de cette valve qui est derrière le mur et qu’il n’y a pas accès. [ 19 ] La preuve révèle que le Syndicat a décidé ne pas présenter de réclamation à son assureur Intact assurance dont le contrat prévoit une franchise de 20 000 $. [ 20 ] Le Syndicat argumente également que le montant de la réclamation est exagéré et qu’advenant que le Tribunal décide que le Syndicat est responsable, ce dernier ne devrait pas payer plus que 2 500 $, soit le coût du plancher de parqueterie original. [ 21 ] Subsidiairement, le Syndicat argumente que les demandeurs ont l’obligation de minimiser leurs dommages et que seule la

partie endommagée devait être remplacée et non pas les deux chambres où l’eau n’a pas abîmé le plancher. Analyse [ 22 ] En l’instance, les faits à l’origine de la réclamation sont admis. [ 23 ] Pour le Tribunal la question qui se pose pour décider de ce litige est si le Syndicat peut refuser de payer le coût des travaux alors qu’il décide de ne pas réclamer à son assureur. [ 24 ] Le Tribunal répond par la négative et voici pourquoi. [ 25 ] D’abord, l’

article 1073 C.c.Q. prévoit que le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. [ 26 ] Depuis le 13 décembre 2018, de nouvelles dispositions prévues aux articles 1074.1 C.c.Q. et suivants sont entrés en vigueur. [ 27 ] L’

article 1074.3 C.c.Q. a été modifié en 2020, mais ceci n’a pas d’incidence dans notre litige. [ 28 ] M. le juge Jean-François Roberge, juge à la Cour du Québec, dans l’affaire Syndicat des copropriétaires des Châteaux Laurentiens c. Rogojina [2] commente les dispositions 1074.1 C.c.Q. et suivants en vigueur depuis 2018 : [6] Selon le Code civil du Québec ( C.c.Q. ), le Syndicat a l’obligation d’assurer tout l’immeuble incluant les parties privatives. En cas de sinistre, le Syndicat a l’obligation de procéder avec diligence aux réparations des dommages causés aux biens assurés.

Par la suite, le Syndicat p eut choisir de réclamer une indemnité à son assureur ou non. [7] S’il choisit de ne pas réclamer à son assureur, le Syndicat n e peut pas déposer une demande en justice contre un copropriétaire o u une personne qui fait

partie de la maison du copropriétaire . Le paiement se fera donc par l’entremise du fonds de prévoyance ou d’une contribution spéciale . [8] S’il choisit de réclamer une indemnité à son assureur, le principe est que le Syndicat peut seulement recouvrer la franchise ou les coûts de réparation des biens par l’entremise de la contribution de tous les copropriétaires aux charges communes. Par ailleurs, l’

article 1074.2 C.c.Q prévoit une exception et le Syndicat peut ainsi engager une demande en justice contre le copropriétaire qui commet une faute lui causant un préjudice, telle qu’un sinistre résultant d’un dégât d’eau lié à un évier bouché ou une toilette défectueuse par exemple. Si la déclaration de copropriété comporte une clause qui déroge à ce principe et à cette exception, la clause est réputée non écrite et déclarée nulle. [ Mon soulignement et références omises ] [ 29 ] Dans notre dossier, le sinistre est survenu le 15 novembre 2019 et donc ces nouvelles dispositions étaient en vigueur. [ 30 ] L’

article 1074.1 C.c.Q. se lit comme suit : Sinistre

1074.1 Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés . Immunité Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance: 1° un copropriétaire ; 2° une personne qui fait

partie de la maison d’un copropriétaire; 3° une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. [ Mon soulignement ] [ 31 ] Les auteurs Trudel et Benoît commentent ainsi l’

article 1074.1 [3] C.c.Q. : « Cette disposition issue du projet de loi 141 permet au syndicat de ne pas réclamer à son assureur afin d’éviter une hausse de prime, mais il ne pourra le faire aux dépens de ceux qu’il doit protéger ( art. 1073 C.c.Q. ). Si le syndicat choisit de ne pas réclamer à son assureur, il ne pourra faire subir son choix à l’auteur des dommages s’il est l’une des personnes prévues à cet

article . Il pourra par contre réclamer ses dommages à toute autre personne. » [ Mon soulignement ] [ 32 ] L’auteur Yves Joli-Cœur [4] s’exprime ainsi sur les conséquences pour un syndicat de choisir de ne pas faire de réclamation à l’assurance : « Le syndicat qui décidera de ne pas se prévaloir de sa garantie d’assurance, pour quelque raison que ce soit, n’aura pas de recours contre un copropriétaire ou une personne faisant

partie de sa maison. » [ 33 ] Les auteurs Trudel et Benoît s’expriment ainsi quant à la portée de l’

article 1074.3 C.c.Q. : « […] la protection d’assurance du syndicat doit toujours être utilisée par le syndical lorsqu’elle existe. Ce dernier ne peut refuser de recourir à la protection de sa police d’assurance pour récupérer les dommages subis, même si les dommages sont causés par un copropriétaire. Les propriétaires contribuant par le paiement de charges communes aux coûts de l’assurance du syndicat, le législateur a cru bon de le faire bénéficier de cette protection [5] . » [ 34 ] Aussi, le Tribunal conclut que le Syndicat qui a choisi de ne pas faire de réclamation à son assureur ne peut en vertu de l’

article 1074.1 C.c.Q. exiger du copropriétaire de payer le coût des réparations. [ 35 ] En fait, le Syndicat doit voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés et il ne peut exiger le paiement du copropriétaire puisque ce dernier jouit d’une immunité dans un pareil cas, tel que prévu à l’

article 1074.1 C.c.Q. [ 36 ] Comme le copropriétaire a décidé de faire faire les travaux à ses frais, vu le refus du Syndicat de voir à la réparation des dommages causés dans son unité, le Syndicat devra donc payer le coût des réparations encourues à même le fonds de prévoyance ou d’une contribution spéciale. [ 37 ] Est-ce que comme l’argumente le Syndicat, ce montant doit se limiter à 2 500 $, soit la valeur du plancher de parqueterie d’origine et non celle du plancher de bois franc installé en 2015 par les demandeurs lorsqu’ils ont rénové leur unité? [ 38 ] Le Tribunal est d’opinion que les demandeurs ont droit à la compensation du dommage subi aux biens assurés au moment de l’événement soit le plancher de bois installé en 2015 et non le plancher d’origine. [ 39 ] Comme la compensation du dommage subi ne veut pas dire le remplacement du bien, le Tribunal applique une dépréciation de la valeur réclamée pour le plancher lequel au moment de l’incident avait quatre ans d’usure et en conséquence estime qu’une réduction de 2 000 $ est appropriée dans les circonstances et accorde un montant de 13 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance; CONDAMNE la défenderesse le Syndicat des copropriétaires du Dorado Condominium à payer aux demandeurs M. Ahron Hayut et Mme Susan Fischbein le montant de 13 000 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la mise en demeure en date du 3 février 2020; AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 8 novembre 2022