2016 QCCQ 6243, 2016 QCCQ 6243

Valence c. 9070-8132 Québec inc. 2016 QCCQ 6243 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE «Chambre civile»

N° : 405-32-007251-154 DATE : 28 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC VALENCE Demandeur c. 9070-8132 QUÉBEC INC. —et- MARCEL THIFFAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite à l’achat d’un immeuble à logements de la défenderesse, le demandeur réclame des dommages-intérêts à son vendeur ainsi qu’au président du vendeur.

Les défendeurs réclament 15 000,00$ par demande reconventionnelle. [ 2 ] Le demandeur achète l’immeuble à logements de la défenderesse le 23 janvier 2013. Les parties prévoient au contrat que cette vente est faite sans garantie de qualité. Voici la clause pertinente: " Garantie Cette vente est faite sans garantie de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur. Le vendeur a déclaré à l’acquéreur qu’il y a une infiltration d’eau au sous-sol. L’acquéreur renonce à tous recours éventuels pour quelques raisons. " (sic) [ 3 ] Le Code civil du Québec permet ce type de clause: " 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel ." [ 4 ] La clause d’exclusion de la garantie est toutefois inopposable à l’acheteur lorsque le vendeur connaissait le vice ou était légalement présumé le connaître. Il doit donc dévoiler les vices qu’il connaît en vertu de la théorie du dol. " 1401. L 'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence .

… 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer." [ 5 ] La jurisprudence est explicite. Voici ce qu’écrivait le juge Rochon de la Cour d’appel dans Garage Robert Inc. c. 2426-9888 Québec Inc. , AZ- 50085294, C.A.: "[ 20] Le second alinéa de l'

article 1733 C.c.Q. pose une règle surprenante. À première vue, il autorise un vendeur non professionnel à exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu'il connaît. Cette limitation ou exclusion demeure toutefois assujettie à la règle énoncée à l'article 1474 alinéa (1) C.c.Q. À moins que le vendeur non professionnel n'ait dénoncé le vice qu'il connaissait, son cocontractant pourrait certes demander la nullité de la vente en raison d'une erreur provoquée par le dol. ( art. 1401 C.c.Q.). En effet, la clause d'exclusion demeure soumise aux règles générales des contrats.

Ceci dit, je ne peux me convaincre que la portée de ce second alinéa serait de priver le vendeur professionnel d'un droit clair énoncé au premier alinéa de l'article 1733 C.c.Q. si certaines conditions étaient remplies." [ 6 ] De nombreux jugements de la Cour d’appel et d’autres juridictions abondent dans le même sens. En voici quelques-uns: Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42 , Sultan c. Gitman, 2009 QCCS 4627 , appel rejeté sur requête, 2009 QCCA 2453 , Matteau c. Vigneault, 2013 QCCQ 10428 . [ 7 ] Par conséquent, la clause établissant l’absence de garantie légale est valide et opposable aux demandeurs.

Toutefois, elle ne l’est pas si le vendeur connaissait le vice ou était légalement présumé le connaître. [ 8 ] En l’occurrence, les reproches du demandeur portent sur deux points. D’abord, il semble que le sous-sol de l’immeuble ait déjà servi à une production de cannabis. Dans le formulaire de déclarations du vendeur, on avait indiqué "non" comme réponse à savoir s’il y avait déjà eu une culture de cannabis. Toutefois, la preuve n’établit pas que le défendeur Thiffault connaissait l’existence de cette culture.

Par conséquent, cela ne peut être sujet de reproche donnant ouverture à un recours en dommages-intérêts. [ 9 ] Il en va tout autrement concernant le deuxième point. La preuve établit que Marcel Thiffault a sciemment fait croire à une valeur supérieure des baux par le subterfuge suivant : il a déménagé deux locataires d’un autre immeuble lui appartenant, leur a loué leur logement pour 650,00$ par mois et fourni toutes sortes d’avantages qui n’étaient pas déclarés dans les baux. [ 10 ] Ainsi, dans le premier cas, tous les meubles étaient fournis et de plus, il payait le câble pour la télévision et le téléphone.

Cela n’est pas indiqué au bail. M. Thiffault prétend que le locataire le remboursait, mais le Tribunal ne le croit pas. Ses mensonges dans certains cas et sa demande reconventionnelle farfelue le privent de toute crédibilité. [ 11 ] Dans l’autre cas, le vendeur fournissait aussi les meubles et payait l’électricité. Il l’a même payé après la vente intervenue le 17 janvier 2013 et cela jusqu’au 1 er mai.

Comment expliquer cela autrement que par le fait qu’il tentait ainsi de cacher ces avantages, de donner une valeur plus importante qu’elle ne l’était en réalité afin d’obtenir un prix plus élevé. [ 12 ] Le demandeur réclame 15 000,00$ mais compte tenu de l’ensemble du dossier, le Tribunal estime que la perte encourue sera plus à court terme et fixe à 5 000,00$ l’indemnité raisonnable. M. Thiffault a participé au dol, il l’a organisé et exécuté. Il est lui aussi responsable. [ 13 ] Par ailleurs, la demande reconventionnelle des défendeurs est farfelue et injustifiée.

Les motifs à l’appui de cette demande seraient qu’il y a eu bris des conditions notariées, en ce que le demandeur aurait fait une réclamation malgré la clause ci-haut mentionnée et de plus, parce que le prix de vente était trop bas. Cette demande est mal fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 14 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 5 000,00$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de l’assignation. [ 15 ] LE TOUT avec frais judiciaires au montant de 200,00$. [ 16 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q.

Date d’audience : 30 mai 2016