2017 QCCQ 7520, 2017 QCCQ 7520

Courcy c. Bélanger 2017 QCCQ 7520 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013937-169 DATE : 14 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLAS COURCY et CATHERINE GROLEAU Demandeurs c.

MARIEN BÉLANGER et MARYSE LABONTÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 6 691,55 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] Le défendeur Marien Bélanger conteste la demande.

Il plaide qu’il a vendu aux demandeurs une résidence exempte de vices cachés et que sa problématique d’infiltration d’eau alléguée découle d’un simple défaut d’entretien. [ 3 ] Bien que notifiée par avis public, la défenderesse Maryse Labonté omet de contester la demande et est absente au jour de l’audition. Questions en litige [ 4 ] Le litige soulève les questions suivantes : 1. Les infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence constituaient-elles un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? 2. Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages? Mise en contexte [ 5 ] Le 24 avril 2013, les demandeurs acquièrent des défendeurs un immeuble résidentiel sis sur le boulevard du Carmel à Trois- Rivières au prix de 325 000 $. [ 6 ] Il s’agit d’une résidence familiale construite au début des années 1950. [ 7 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 8 ] Préalablement à l’acquisition, les demandeurs visitent l’immeuble à la mi-janvier 2013 en présence des vendeurs.

Satisfaits, ils présentent le jour même une offre d’achat qui est acceptée aussitôt. [ 9 ] Or, le 12 janvier 2014, les demandeurs constatent la présence d’eau au sous-sol. Après vérification, il appert que l’eau s’infiltre à partir de la terrasse de béton extérieure. [ 10 ] Le 13 janvier 2014, les demandeurs dénoncent la situation aux défendeurs par envoi courriel.

Le défendeur Bélanger se présente sur les lieux dans les jours suivants afin de constater les problèmes. [ 11 ] Outre quelques vaines discussions de règlement, les défendeurs nient toute responsabilité eu égard aux vices allégués. [ 12 ] Au mois d’août 2015, les demandeurs mandatent un entrepreneur en construction afin de régler le problème d’infiltration d’eau au sous-sol de la résidence.

[ 13 ] Le règlement du problème nécessite que soient démolis en entier la terrasse en béton et l’escalier y donnant accès et la pose d’une membrane imperméable avant de procéder à la reconstruction. [ 14 ] Ces travaux sont exécutés au mois de septembre 2015 au coût total de 6 691,55 $. [ 15 ] Le 28 octobre 2016, les demandeurs logent contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. Le droit [ 16 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 17 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 18 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente. [ 19 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 20 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 21 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 22 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et Décision Les infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence constituaient-elles un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 23 ] À l’analyse des témoignages, notamment celui du demandeur et de la teneur des déclarations écrites d’Alexandre Grimard, entrepreneur en construction et Danielle Thelland, représentante de Trois-Rivières Cimentier inc., il ne fait pas de doute que le vice allégué rencontre les critères de gravité et d’antériorité prévus par la doctrine et la jurisprudence et qu’il était inconnu des acheteurs au moment de la vente. [ 24 ] En effet, la présence d’une infiltration d’eau en provenance du mur de fondation représente un inconvénient sérieux à l’usage du bien. [ 25 ] De plus, la preuve démontre que ce vice existait avant la vente.

L’état de détérioration du bois de charpente constaté par M.

Grimard milite en faveur de cette conclusion. [ 26 ] Enfin, le défendeur n’a présenté aucune preuve permettant au Tribunal de conclure que les acheteurs aient pu connaître l’existence du vice avant d’acquérir la résidence ou d’en soupçonner la présence. [ 27 ] Son témoignage sincère à l’effet qu’il n’a lui-même jamais eu connaissance d’infiltration d’eau à cet endroit permet difficilement de soutenir le contraire. [ 28 ] S’agit-il d’un vice caché pour autant? [ 29 ] Il a été démontré que l’infiltration d’eau se produit en raison de la présence de fissures à la jonction de la dalle de béton de la terrasse et du haut du mur de fondation de la résidence. [ 30 ] Cette condition n’était certes pas apparente, la présence de neige sur la terrasse au moment de la visite et l’état de finition des murs du sous-sol amènent à conclure que le vice n’a pu être constaté par les demandeurs qui ont agi de manière prudente et diligente dans leur inspection préachat.

[ 31 ] Il s’agit donc d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 32 ] Le Tribunal écarte la prétention du défendeur voulant que seul un manquement au niveau de l’entretien extérieur du bâtiment explique les infiltrations d’eau au sous-sol. [ 33 ] En fait, la preuve ne permet pas de conclure que les demandeurs ont fait défaut d’entretenir la terrasse extérieure à l’hiver 2014.

On ne peut prétendre au Québec que chaque propriétaire ait à déneiger le pourtour d’une résidence afin d’assurer l’imperméabilité de ses fondations. [ 34 ] La présence de fissures à la jonction de la terrasse de béton et du mur de fondation explique les infiltrations d’eau affectant l’immeuble. [ 35 ] Le Tribunal répond par l’affirmative à la première question en litige.

Quelle est la valeur des dommages? [ 36 ] La correction du vice a nécessité la démolition complète de la terrasse, l’imperméabilisation du mur de fondation et la reconstruction de celle-ci au coût de 6 691,55 $. [ 37 ] De l’aveu du demandeur, la terrasse de béton était en bon état, mais comportait un certain degré d’usure après plus de 60 ans d’existence. [ 38 ] Afin de tenir compte de cette situation et d’éviter que les demandeurs ne s’enrichissent en bénéficiant d’une indemnité qui ne tient pas compte de la plus-value que représente la construction d’une terrasse neuve, le Tribunal applique une dépréciation de 40 % et fixe le montant des dommages octroyés au demandeur à la somme de 4 014,93 $. [ 39 ] Ce montant est juste et raisonnable dans les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 41 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 4 014,93 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 26 août 2015; [ 42 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 185 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 20 avril 2017