2017 QCCQ 8919, 2017 QCCQ 8919

Paradis c. Rousseau 2017 QCCQ 8919 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063498-157 DATE : 15 août 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) CLAUDE PARADIS […], St-Malachie (Québec) […] et MONIQUE LEJEUNE […], St-Malachie (Québec) […]

Partie demanderesse – défenderesse reconventionnelle c. SERGE ROUSSEAU […] , La Durantaye (Québec) […] et MARLEN LACASSE […] , St-Malachie (Québec) […]

Partie défenderesse – demanderesse reconventionnelle JUGEMENT [ 1 ] Claude Paradis et Monique Lejeune réclament 13 657,99 $ à Serge Rousseau et Marlène Lacasse, en raison de vices cachés affectant l’immeuble qu’ils ont acquis en juillet 2013. [ 2 ] M. Rousseau et Mme Lacasse plaident que la vente a été faite sans garantie légale, aux risques et périls des acheteurs. Ils allèguent qu’il était impossible pour eux de connaître la situation alléguée par M. Paradis et Mme Lejeune. [ 3 ] Par demande reconventionnelle, ils réclament chacun 5 000 $ en raison du stress et de l’angoisse que M.

Paradis leur occasionne depuis la vente de la propriété. [ 4 ] Pour les motifs ci-après exposés, la demande principale, tout comme la demande reconventionnelle, sont rejetées. LE CONTEXTE [ 5 ] Le 2 juillet 2013, les demandeurs achètent l’immeuble résidentiel des défendeurs pour la somme de 230 000 $. La maison a été construite par M. Rousseau en 1993-1994. [ 6 ] Les demandeurs font quelques visites avant l’acquisition mais la maison n’est pas inspectée par un inspecteur en bâtiment. M. Paradis s’y connaît en construction. [ 7 ] La maison a été mise en vente au prix de 280 000 $.

Toutefois, les défendeurs, après négociations, acceptent l’offre des demandeurs à 230 000 $ en raison de travaux qu’ils estiment devoir entreprendre; notamment, la toiture doit être refaite. [ 8 ] L’acte de vente contient une clause à l’effet que la vente de l’immeuble est faite sans garantie légale, aux risques et périls des

acheteurs. [ 9 ] En septembre 2013, M. Paradis souhaite modifier l’éclairage du sous-sol, qui sert de garage et d’atelier. [ 10 ] Il enlève le plafond, composé de soffites. Il constate l’absence de laine isolante sous la cuisine, de la pourriture sur les solives de la galerie et une mousse isolante sur les solives. [ 11 ] Il défait le plafond au complet et un mur en partie. Il constate des lattes en provenance d’une vieille maison ou d’une grange ainsi que l’eau qui s’infiltre par la galerie. [ 12 ] M. Paradis fait les travaux d’urgence requis pour limiter l’arrivée d’eau à l’intérieur.

Il pratique plusieurs trous d’un demi-pouce dans la galerie en fibre de verre et tire un joint d’étanchéité. [ 13 ] La réfection de la galerie et du plafond du sous-sol est estimée à 8 600 $ plus taxes. M. Paradis réclame 750 $ pour son travail et, avec Mme Lejeune, 3 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 14 ] M. Rousseau témoigne avoir dû réparer la galerie en fibre de verre environ deux ans avant la vente de la maison, en raison d’une fissure.

Cette fissure a provoqué une infiltration et il a réparé le plafond du sous-sol et les solives, sur une dizaine de pieds. [ 15 ] Il ajoute qu’il n’a pas vu d’autre fissure sur la galerie et ignorait qu’il y avait de la pourriture ailleurs sur les solives. [ 16 ] Il précise que s’il avait connu la situation, il aurait fait les réparations ou aurait avisé M.

Paradis, comme ce fut le cas concernant d’autres éléments de la maison dans le processus de vente. [ 17 ] Par ailleurs, il mentionne qu’il a latté les murs au sous-sol avec du bois récupéré de la démolition du chalet qu’il occupait avec Mme Lacasse avant la construction de la maison sur le même terrain. Il ne s’agit pas du bois d’une grange. [ 18 ] Les défendeurs prétendent que M. Paradis leur fait vivre de l’angoisse et du stress continuellement depuis la vente de la propriété. Ils ne savent jamais à quoi s’attendre avec lui. Ils évoquent des événements qui les amènent à douter de M. Paradis.

En raison de ce stress, ils ont dû consulter un médecin. Ils lui réclament une indemnité de 5 000 $ chacun. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 19 ] Généralement, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur la qualité de l’immeuble vendu. [ 20 ] Cette garantie est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] Toutefois, l’

article 1732 C.c.Q. permet aux parties d’exclure entièrement cette garantie légale dans leur contrat : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement , mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. (le Tribunal souligne) [ 22 ] L’article 1733 tempère cette possibilité, tout en prévoyant une exception pour le vendeur non professionnel de la façon suivante : 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel . (le Tribunal souligne) [ 23 ] Dans le présent dossier, les parties ont exclu expressément la garantie légale, les demandeurs ayant acheté à leurs risques et périls de vendeurs non professionnels. [ 24 ] Les conséquences d’une vente avec une telle exclusion sont expliquées par le professeur Jobin de la façon suivante [1] : (…) Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et que le vendeur n’est pas un vendeur professionnel, à notre avis, il est complètement libéré par cette clause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l’ignorer et qu’il ne l’a pas dénoncé. Toutefois, les tribunaux veillent au respect minimum de morale : la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité). (…). (références omises)

[ 25 ] Comme l’exprime le juge Rochon, dans l’arrêt Garage Robert inc. [2] : 16. Qu'il s'agisse d'exclure ou de limiter ces garanties, la convention à cet effet demeure assujettie à la règle cardinale de l'

article 1474 C.c.Q .: la convention qui limite ou exclut la garantie sera sans valeur s'il y a faute intentionnelle ou lourde. […] 20 . Le second alinéa de l'

article 1733 C.c.Q . pose une règle surprenante. 3 À première vue, il autorise un vendeur non professionnel à exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu'il connaît. Cette limitation ou exclusion demeure toutefois assujettie à la règle énoncée à l'

article 1474 alinéa (1) C.c.Q . À moins que le vendeur non professionnel n'ait dénoncé le vice qu'il connaissait, son cocontractant pourrait certes demander la nullité de la vente en raison d'une erreur provoquée par le dol. ( art. 1401 C.c.Q .). En effet, la clause d'exclusion demeure soumise aux règles générales des contrats. (…). (références omises) [ 26 ] Le premier alinéa de l’

article 1474 C.c.Q. prévoit : 1474. Une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde; la faute lourde est celle qui dénote une insouciance, une imprudence ou une négligence grossières. Elle ne peut aucunement exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice corporel ou moral causé à autrui. [ 27 ] L’

article 1401 C.c.Q. énonce à quelles conditions le dol constitue un vice de consentement : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 28 ] Autrement dit, cette clause « aux risques et périls de l’acheteur » est tout à fait valide et peut être invoquée par le vendeur, même s’il n’a pas révélé les risques qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité du bien vendu. Toutefois, s’appuyant sur l’

article 1474 C.c.Q. et les règles générales du contrat, l’acheteur peut plaider avoir été victime de fausses représentations et invoquer l’erreur provoquée par le dol du vendeur [3] . [ 29 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Théberge c. Durette [4] , résume ainsi l’état du droit : [83] D'une part, l'article 1733, second alinéa, C.c.Q . permet ce genre de clause : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel . Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important , invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q .), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire. […] [89] S'il est vrai, comme le rappelle le juge Rochon dans Garage Robert inc. , précité, que l'

article 1474 l'emporte sur l'

article 1733 C.c.Q . en ce que l'exclusion conforme au second ne peut empêcher la responsabilité résultant du premier en cas de préjudice corporel ou moral, encore faut-il qu'il y ait faute .

En cas de préjudice matériel, il faut même une faute intentionnelle ou lourde . (…). (le Tribunal souligne, références omises) [ 30 ] L’

article 1474 C.c.Q. requiert une preuve très précise au niveau des éléments qui y sont contenus. Le fardeau de preuve de démontrer que cet

article s’applique et que les vendeurs ont commis un dol dans le cours de la vente incombe aux demandeurs ( art. 2803 C.c.Q.). Quand l’acheteur réclame sur la base du dol, il doit prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper et que cette intention est non seulement possible mais probable. Il faut donc prouver la mauvaise foi au moment de la vente, sous forme de mensonge, manœuvre ou réticence. Le dol ne se présume pas.

C’est plutôt la bonne foi qui se présume. [ 31 ] L’acheteur doit apporter une preuve prépondérante à cet égard, tout en repoussant la présomption de bonne foi qui prévaut pour toute personne dont les défendeurs dans le présent dossier (2805 C.c.Q. ). [ 32 ] De l’avis du Tribunal, la preuve ne permet pas au présent dossier d’établir, de façon prépondérante, que les défendeurs étaient de mauvaise foi et qu’ils auraient pu commettre ainsi un dol. La preuve ne permet pas d’établir que M.

Rousseau ou Mme Lacasse ont fait des commentaires, des mensonges, des manœuvres ou une réticence, cherchant à créer chez les demandeurs un sentiment de fausse sécurité.

[ 33 ] Il ne s’agit pas non plus d’un cas où la mauvaise foi, par le silence des défendeurs, peut être soulevée. Aucune preuve prépondérante et convaincante n'a été présentée, permettant de conclure que les défendeurs connaissaient l’état de la situation en ce qui concerne l’état de la galerie et l’infiltration d’eau, provoquant la pourriture des solives, et qu’ils auraient intentionnellement caché ce fait aux demandeurs. [ 34 ] Bien que M.

Rousseau ait fait des travaux au sous-sol, le Tribunal considère que son témoignage est tout à fait crédible lorsqu’il mentionne avoir fait ces travaux à la suite d’une infiltration, mais sur une dizaine de pieds seulement, sans chercher à savoir s’il pouvait y avoir d’autres défauts qu’il aurait pu réparer ou constater et communiquer à M. Paradis. [ 35 ] De tout ceci, le Tribunal retient que les demandeurs ont tenté de faire une preuve de connaissance qu’avaient les défendeurs ainsi que leur mauvaise foi mais qu’ils n’ont pas réussi.

Le Tribunal rappelle qu’il doit s’agir d’une faute intentionnelle et lourde. [ 36 ] Il s’ensuit que les demandeurs doivent assumer les conséquences de leur choix, en ayant signé un contrat comportant une clause d’achat à leurs risques et périls et leur recours doit être rejeté. [ 37 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, les règles de preuve s’appliquent également quant aux défendeurs qui doivent démontrer, de façon prépondérante, des agissements fautifs qui auraient provoqué chez eux stress et angoisse. [ 38 ] Malheureusement, ils n’ont pas démontré que M.

Paradis a agi d’une façon telle qu’ils puissent obtenir des dommages et intérêts. [ 39 ] Dans tout processus de vente d’une propriété, comme dans une procédure judiciaire, il y a des inconvénients à consacrer temps et énergie à négocier ou à se défendre. Ces circonstances comportent leur lot de travail, d’énervement, d’attention et de stress aussi longtemps qu’il n’y a pas de dénouement.

Il s’agit d’inconvénients inhérents au processus de vente ou à l’exercice de droits devant les instances judiciaires. [ 40 ] Le Tribunal peut comprendre l’anxiété, les dérangements et l’insécurité qu’ont pu connaître les défendeurs face aux événements qu’ils ont décrits à l’audience mais ceux-ci ne sont pas constitutifs de faute. [ 41 ] Pour ces motifs, le recours des défendeurs, demandeurs reconventionnels doit être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer au défendeur Serge Rousseau les frais de justice au montant de 190 $. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la défenderesse Marlène Lacasse les frais de justice au montant de 190 $. REJETTE la demande reconventionnelle. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q . [1] Pierre-Gabriel JOBIN , La vente , 3 e éd., avec la collaboration de Michelle CUMYN , Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, p. 178, par. 139.