2017 QCCQ 7425, 2017 QCCQ 7425

Bilodeau c. Boulanger 2017 QCCQ 7425 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064998-163 DATE : 13 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Sylvain Bilodeau -et- MaryAnik Le Goff […] Québec (Québec) […] Demandeurs c.

Alexandre boulanger […] Lévis (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Le Litige [ 1 ] Les demandeurs, Sylvain Bilodeau (ci-après « Bilodeau [1] ») et Maryanik Le Goff (ci-après « Le Goff ») réclament du défendeur, Alexandre Boulanger (ci-après « Boulanger »), 2 374,03 $ à

titre de dommages et invoquent la garantie légale contre les vices cachés, et ce, à la suite de l’achat le 24 août 2012 d’une

partie indivise que détenait Boulanger dans un immeuble sis au 576, Carré-Lépine à Québec ( ci-après la « Copropriété »). [ 2 ] En défense, Boulanger invoque l’absence d’un avis de dénonciation et le fait qu’il n’a pas été capable de vérifier l’existence du problème et de constater, le cas échéant, les dommages. Enfin, il invoque également l’âge de la propriété, dont la construction remonte au milieu du 19 e siècle ( circa 1850).

Le contexte [ 3 ] Le demandeur Bilodeau, ainsi que sa conjointe Le Goff, ont acquis en août 2012 du défendeur les parts que détenait ce dernier dans la Copropriété, c’est-à-dire 35% de l’immeuble. Il n’est pas contesté que les demandeurs n’habitent pas dans l’immeuble, qui compte trois unités, ayant plutôt décidé de louer à des tiers. [ 4 ] Le Tribunal croit opportun de relater les faits tels qu’il appert du paragraphe 7 de la demande du 10 février 2016 : « 7. La

partie demanderesse n’a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : Le problème n’était pas apparent. À la suite du remplacement des fenêtres de la copropriété (2014), nous avons eu des infiltrations successives à de fortes pluies par la fenêtre du 570-1. Nous avons alors cru que la fenêtre était en cause, puis le revêtement, puis le dessus de la terrasse, et nous avons pris les moyens pour que cesse l’infiltration.

Comme nous pensions alors que le problème venait de travaux récents ou d’un problème apparent (état du revêtement et de la planche de la terrasse), nous n’avons pas contacté l’ancien propriétaire. Ce n’est qu’en juin 2015, après avoir retiré toutes les planches de la terrasse que nous avons constaté que le muret et les planches du revêtement invisibles jusqu’alors étaient complètement pourris. Nous avons alors compris que la fenêtre, le revêtement et le dessus de la terrasse n’y étaient pour rien et qu’il s’agissait d’un problème qui durait depuis plusieurs années.

Devant l’ampleur des dégâts et la nécessité d’agir rapidement, la copropriété, dont les décisions sont prises à la majorité (nous avons d’ailleurs suggéré d’attendre que soit contactés les anciens propriétaires), a rapidement mandaté un entrepreneur pour faire les travaux, avant que nous ne puissions contacter l’ancien

propriétaire. Nous l’avons contacté dès que nous avons trouvé ses coordonnées. » [ 5 ] En fait, les demandeurs indiquent qu’il s’agit de travaux « d’urgence » et réclament essentiellement 132,82 $ (soit 35% de 379,49 $) d’une facture pour l’étanchéisation du revêtement extérieur et les tests d’eau (29 septembre 2014), 156,35 $ (soit 35% de 446,71 $) le changement d’une planche sur la terrasse et des tests d’eau (3 décembre 2014), et 1 977,86 $ (soit 35% de 5 651,02 $) pour la réfection du muret et des composantes sous la terrasse (24 juin 2015).

Analyse et décision [ 6 ] Il est admis en l’instance que les demandeurs n’ont pas fait inspecter la propriété, et ce, malgré le fait que cette dernière était plus que centenaire. [ 7 ] En ce qui concerne la garantie contre les vices cachés, appelée garantie légale, le Code civil du Québec [2] (« C.c.Q. ») prévoit ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 8 ] Par ailleurs, le caractère non apparent d’un vice s’apprécie en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence [3] . [ 9 ] Bien que l’acheteur n’a pas l’obligation de recourir à un expert, il est cependant tenu de faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il se propose d’acquérir [4] . [ 10 ] De plus, l’âge d’un immeuble est certainement un indice qui peut créer le besoin d’une inspection plus poussée, à défaut de quoi, le vice pourra être considéré comme apparent [5] . [ 11 ] Par ailleurs, l’

article 1739 C.c.Q. prévoit l’obligation par l’acheteur de dénoncer par écrit le vice caché : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 12 ] Il a de plus été décidé que la dénonciation est une condition de mise en œuvre de la garantie.

En fait, l’omission de l’énoncer peut être fatale à une demande en justice [6] . [ 13 ] En l’instance, les demandeurs plaident « l’urgence » pour expliquer l’absence de la dénonciation écrite. [ 14 ] Pour qu’il y ait urgence, il doit y avoir un péril, un risque de dépérissement immédiat du bien ou un danger qui oblige l’acheteur à procéder très rapidement aux travaux afin de réduire ces dommages.

Il ne suffit pas de prouver que le fait d’exécuter les travaux immédiatement permette de réduire les coûts [7] . [ 15 ] Dans le présent dossier, le Tribunal arrive à la conclusion que l’absence de dénonciation est fatale en ce qui concerne le recours des demandeurs. En fait, il n’y avait pas de vrais travaux d’urgence puisque ces derniers ont été effectués dans un premier temps en septembre 2014, pour par la suite être poursuivis en décembre 2014 et, les derniers travaux ont été faits en juin 2015.

Or, malgré cette longue période, jamais le défendeur n’a été avisé. [ 16 ] Qui plus est, l’analyse des factures déposées au soutien de la réclamation démontrent qu’il s’agit tous de travaux extérieurs afin de réparer soit des fissures ou des murets, donc pour des problèmes qui, sans doute, étaient apparents (aucune photo n’a été déposée en preuve qui aurait pu démontrer la nature des vices et des travaux effectués). En fait, la réclamation porte en bonne

partie sur ces travaux et non pas sur la question du vice allégué. [ 17 ] Ainsi, et même s’il pouvait être établi qu’il y avait une certaine urgence, conclusion à laquelle ne peut arriver le Tribunal, la nature des travaux pour lesquels on réclame le remboursement ne semble pas avoir le caractère de « vice caché ». Enfin, lorsque l’on décide d’acheter un immeuble qui date de 1850, est-il nécessaire de préciser qu’un acheteur doit nécessairement s’attendre à faire des travaux ou encore à découvrir des choses qu’il ignorait ?

Dans ce contexte, et compte tenu de l’âge de la propriété, une inspection préachat par un inspecteur qualifié aurait été utile. [ 18 ] Pour ces raisons, les demandeurs doivent échouer dans leur réclamation. Par ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande; Condamne les défendeurs, Sylvain Bilodeau et Maryanik Le Goff à rembourser au défendeur, Alexandre Boulanger, les frais de justice de 100 $.

__________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 23 mai 2017