2018 QCCQ 8153, 2018 QCCQ 8153

Véronneau c. Goulet 2018 QCCQ 8153 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-700418-189 DATE : 30 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT J.C.Q. ______________________________________________________________________ Réjeanne VÉRONNEAU Et Robert ROULEAU Demandeurs c.

Lisa GOULET Et Élaine BOLDUC Et Éric GOULET Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 14 500 $ des défendeurs en raison du non-respect d’une promesse d’achat de leur propriété située à Weedon (la « Propriété »). [ 2 ] Les défendeurs contestent en invoquant qu’une des conditions de la promesse d’achat ne s’est pas réalisée et que, par conséquent, celle-ci est devenue caduque.

CONTEXTE FACTUEL [ 3 ] En mai 2017, les défendeurs mettent la Propriété en vente sur le site Kijiji. [ 4 ] Après avoir effectué deux visites, M me Élaine Bolduc (« M me Bolduc ») et son conjoint, M. Éric Goulet (« M. Goulet »), sont très intéressés par cet immeuble de plus de 25 acres sur lequel sont construits un cottage centenaire, un garage ainsi qu’une cabane à sucre. L’endroit est également idéal pour y élever leurs chevaux [ 5 ] Le 11 juin, M me Bolduc et M.

Goulet proposent d’acheter la Propriété pour un montant de 280 000 $, cette offre étant valable jusqu’au 1 er septembre suivant [1] . [ 6 ] Après diverses démarches, les demandeurs réalisent qu’ils ne pourront acheter la Propriété, car aucun financement traditionnel ne pourra leur être octroyé. [ 7 ] Ils rencontrent alors M. Denis Poirier, président de Relance Capital (« M. Poirier »), qui se dit prêt à les financer sous certaines conditions, dont celle d’obtenir un rapport d’inspection satisfaisant. En outre, il est convenu que la mère de M.

Goulet, M me Lisa Robert Goulet (« M me Goulet »), achètera la Propriété comme prête-nom pour M me Bolduc et M. Goulet. [ 8 ] Le 25 septembre suivant, une offre d’achat formelle est signée entre M me Goulet et les demandeurs (l’« Offre») [2] . Celle-ci prévoit que la vente et la prise de possession auront lieu le 15 novembre. Diverses conditions devront être remplies, dont celles relatives au financement et à une inspection :

6.1 Conditions de financement 6.1.1. T Financement de l’Acheteur par un créancier hypothécaire

a) Modalités. La présente offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur obtienne un emprunt hypothécaire de 224,000.00$ garanti par une hypothèque de 1 er rang d’un créancier hypothécaire. Le taux d’intérêt de l’emprunt ne devra pas dépasser 2.5% l’an et le prêt sera remboursable par versements mensuels, égaux et consécutifs d’au plus 1,000.90$ (incluant le capital et les intérêts) amorti sur une période de cinq (5) ans pour un terme de vingt-cinq (25) ans.

b) Engagement du créancier hypothécaire . Le produit de cet emprunt sera appliqué sur le prix d’achat de l’immeuble. L’Acheteur devra, dans les trente (30) jours suivant l’acceptation de la présente offre d’achat, remettre au Vendeur, une copie de l’engagement du créancier hypothécaire sans condition. La réception de cet engagement à consentir un tel prêt dans le délai ci-haut mentionné aura pour effet de satisfaire à la présente condition. À défaut par l’Acheteur de fournir une copie de son engagement au Vendeur, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration du délai mentionné, le tout sans aucun recours d’une

partie à l’encontre de l’autre et le dépôt, s’il y a lieu, sera remis sans délai à l’Acheteur. 6.2 Autres conditions 6.2.1. T Inspection Cette offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur puisse faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment dans les quinze (15) jours suivant l’acceptation de la présente offre d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence de vices ou de facteurs affectant l’immeuble lesquels sont susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses de l’immeuble, l’Acheteur devra en aviser le Vendeur par écrit et devra lui remettre dans les quatre (4) jours suivants l’expiration du délai ci-haut mentionné, une copie du rapport d’inspection ainsi que sa décision soit d’acheter selon les termes de la présente offre d’achat, de proposer une modification à la présente offre d’achat ou de déclarer la présente offre d’achat nulle et non-avenue.

À défaut de procéder à l’inspection ou d’aviser le Vendeur selon les termes ci-haut dans le délai prévu, l’Acheteur sera réputé avoir renoncé à la présente condition. 6.2.2. Le vendeur s’engage à fournir à l’acheteur les documents suivants : • Certificat de localisation. • Comptes de taxes municipales et scolaires pour les années 2016-2017. • Le compte Hydro-Québec ces 12 derniers mois. Sur réception de tous les documents, l’acheteur sera en mesure de les transmettre au notaire pour vérification et commentaires. [ Reproduction intégrale] [ 9 ] Le 7 octobre, M.

Poirier informe M me Goulet de l’approbation conditionnelle du financement en lien avec l’acquisition de la Propriété [3] : Objet : Lettre approbation de financement / acquisition du […] Madame, Il nous fait plaisir de vous informer que votre demande de financement a été approuvé pour l’acquisition de la résidence et bâtiments adjacent sis au […]. Cette offre est conditionnelle à la transmission d’une évaluation professionnelle, un nouveau certificat de localisation ainsi qu’un rapport sur l’état de l’immeuble. Le rapport/évaluation devront faire l’objet d’acceptation par notre société.

Si des informations complémentaires vous sont requises, n’hésitez pas à communiquer avec le soussigné. [Reproduction intégrale] [ 10 ] Le 10 octobre, avec l’accord des demandeurs, une inspection préachat s’effectue sur la Propriété. Le rapport de l’inspecteur, daté du 18 octobre, fait état de plusieurs éléments à corriger sur la Propriété (le « Rapport ») [4] . [ 11 ] Après avoir reçu le Rapport, M. Goulet transmet celui-ci à M. Poirier pour finaliser l’approbation du financement. [ 12 ] Le 23 octobre, M. Poirier informe M.

Goulet que l’offre de financement est retirée en raison des problèmes contenus au Rapport (la « Lettre de refus ») [5] . [ 13 ] Le lendemain, M. Goulet appelle la demanderesse, M me Réjeanne Véronneau (« M me Véronneau »), pour lui faire part qu’ils ne pourront acquérir la Propriété en raison de leur impossibilité d’obtenir le financement. M me Véronneau est sous le choc et exprime son désappointement à M. Goulet. [ 14 ] Deux jours plus tard, M me Véronneau écrit aux défendeurs pour réitérer sa déception tout en les invitant à « relire le contrat » [6] .

Elle leur accorde jusqu’à 17h00 le même jour pour qu’ils honorent leurs engagements et acceptent de se rendre chez le

notaire le 15 novembre suivant pour procéder à la vente, à défaut de quoi des procédures seront entamées.

Les défendeurs ne répondent pas à ce courriel. [ 15 ] Le 31 octobre, les demandeurs transmettent une mise en demeure formelle à M me Goulet dans laquelle ils affirment être prêts à accepter son désistement de l’Offre à condition d’obtenir copie du Rapport ainsi qu’un chèque visé de 14 500 $ tiré à leurs noms pour les frais encourus, dédommagement et perte d’occasion d’affaire [7] . [ 16 ] Le 14 novembre, M me Goulet nie responsabilité tout en réitérant les raisons pour lesquelles la vente ne peut avoir lieu [8] . [ 17 ] Le 12 décembre, les demandeurs transmettent une mise en demeure à M me Bolduc et M.

Goulet pour les tenir également responsables des dommages subis suite au non-respect de l’Offre [9] . [ 18 ] Le 18 janvier 2018, les demandeurs déposent la Demande . QUESTION EN LITIGE [ 19 ] Les défendeurs sont-ils responsables des dommages réclamés par les demandeurs en raison du non-respect de l’Offre? ANALYSE LE DROIT [ 20 ] Il appartient à celui qui veut faire valoir un droit d’en faire la preuve selon la balance des probabilités [10] . [ 21 ] Le non-respect d’une promesse de contracter peut donner droit à des dommages-intérêts contractuels [11] . [ 22 ] Pour avoir gain de cause, la

partie victime du bris de la promesse devra démontrer une faute, un dommage ainsi qu’un lien causal entre la faute et le préjudice subi [12] . [ 23 ] Sauf disposition claire à l’effet contraire, une offre conditionnelle à l’obtention d’un financement par l’acheteur est toujours stipulée en faveur de ce dernier [13] . L’acheteur peut toutefois y renoncer [14] . [ 24 ] Les dommages-intérêts compensatoires qui peuvent être accordés au promettant-vendeur correspondent à la perte qu’il a subie et le profit manqué [15] .

APPLICATION DU DROIT EN L’ESPÈCE [ 25 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de ne pas avoir respecté l’Offre. Ils allèguent que les problèmes soulevés dans le Rapport étaient déjà apparents ou avaient été mentionnés dans la Déclaration du vendeur remise aux défendeurs [16] . [ 26 ] Or, il ne s’agit pas ici d’un recours en vices cachés, mais plutôt d’un recours pour non-respect d’une promesse d’achat. [ 27 ] La preuve démontre que la condition de financement contenue à l’Offre n’a pas été respectée. [ 28 ] En effet, le document signé par M.

Poirier le 7 octobre 2017 ne constitue pas un « engagement du créancier hypothécaire sans condition » tel que stipulé à la clause 6.1.1 b). Au contraire, la lettre était conditionnelle à la transmission d’une évaluation professionnelle, d’un nouveau certificat de localisation et d’un rapport sur l’état de l’immeuble. [ 29 ] Or, suite à l’obtention du Rapport, le financement a été refusé. [ 30 ] Dès lors, selon l’Offre, celle-ci devenait « nulle et non avenue à l’expiration du délai […], le tout sans aucun recours d’une

partie à l’encontre de l’autre […] » [17] . [ 31 ] En outre, M me Véronneau a admis que le certificat de localisation n’avait été obtenu que le 7 novembre 2017, soit après avoir été informée que l’Offre ne tenait plus en raison de l’absence de financement. [ 32 ] La condition de financement ne s’étant pas réalisée, M me Goulet (et les autres défendeurs) n’étaient plus tenus par l’Offre et ne peuvent être considérés comme fautifs de ne pas y avoir donner suite. [ 33 ] Les demandeurs n’ayant pas démontré une faute de la part des défendeurs, leur recours doit être rejeté sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question du préjudice et du lien de causalité. [ 34 ] Nonobstant ce qui précède, le Tribunal tient à souligner que les demandeurs n’ont offert aucun document ou preuve pour supporter les dommages réclamés, notamment quant à la perte de contrat de travail, le don de biens meubles et l’achat de souffleuse.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la Demande ;

[ 36 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur des défendeurs. __________________________________ MARTIN TÉTREAULT J.C.Q.