2023 QCCQ 8934, 2023 QCCQ 8934

Godbout c. Coulombe 2023 QCCQ 8934 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-003056-222 DATE : 16 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE GODBOUT

Partie demanderesse c. LOUIS-PHILIPPE COULOMBE et VANESSA FOUCAULT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit les défendeurs réclamant ce qu’il estime lui être dû en vertu d’un bail avec promesse de vente et d’achat ainsi que d’une reconnaissance de dettes. [ 2 ] En plus de soutenir ne rien devoir à monsieur Godbout, madame Foucault et monsieur Coulombe se portent demandeurs reconventionnels, réclamant des dommages suite au non-respect de l’entente conclue entre les parties. [ 3 ] Tel qu’indiqué à tous dès le début de l’audience, tant la réclamation principale que la demande reconventionnelle soulèvent la question de savoir si la Cour du Québec a compétence ou si l’affaire ne relève pas plutôt du Tribunal administratif du logement. [ 4 ] Pour y répondre, il est nécessaire de revoir, dans ses principaux éléments, la preuve présentée. [ 5 ] Nous sommes en 2021 et monsieur Godbout met en vente une résidence qu’il possède dans la localité de Saint-Dominique-Du- Rosaire. [ 6 ] Monsieur Coulombe et madame Foucault, qui connaissent le fils du demandeur, sont informés de ceci, de telle sorte qu’ils se rendent visiter les lieux. [ 7 ] À première vue, la maison convient pour réaliser le projet qu’on a, sauf que leur situation financière actuelle ne leur permet pas d’obtenir le financement requis immédiatement. [ 8 ] On conclut donc par contrat passé devant Me Valérie St-Gelais, notaire à Amos, un bail avec promesse de vente et d’achat. [ 9 ] L’entente est pour une durée de onze (11) mois, débutant le 1 er août 2021 et se terminant le 30 juin 2022. [ 10 ] Le loyer est établi à 900 $ mensuellement et le bail contient toutes les autres clauses usuelles. [ 11 ] Tel que dit, on prévoit que les défendeurs promettent d’acheter l’immeuble pour un montant de 160 000 $ et que l’acte de vente sera signé le, ou avant le 1 er juillet 2022. [ 12 ] Ladite promesse est tributaire de l’obtention par les acquéreurs d’un emprunt permettant d’en payer le prix. [ 13 ] Dans l’éventualité où ce financement n’est pas obtenu, on dit que « la promesse de vente et d’achat deviendra nulle et non avenue et le locataire devra quitter l’immeuble au plus tard le 1 er juillet 2022. » [ 14 ] Durant l’occupation, les locataires effectuent certains travaux et, à cette fin, monsieur Godbout leur avance même 2 500 $. [ 15 ] Le document sur lequel on consigne ce prêt contient peu de détail, si ce n’est qu’il est consenti le 22 août 2021 et dit ceci : «

Remboursable au moment de l’achat de la maison au plus tard le 1 er juillet 2022. » [1] [ 16 ] Toujours est-il que le temps passe et que, pour d’autres raisons, les relations s’enveniment entre les parties. [ 17 ] Les promettants-acheteurs font des démarches auprès de leur institution financière pour obtenir un prêt, mais elles sont plus longues que prévu du fait qu’étant nouvellement à son compte, monsieur Coulombe ne peut fournir dans les délais ses documents financiers. [ 18 ] Il tente d’obtenir une prolongation de la part de monsieur Godbout, mais celui-ci refuse avec comme résultat qu’à la date butoir du 30 juin, le financement requis n’est pas obtenu. [ 19 ] Conséquemment, le demandeur les somme de quitter les lieux dans les 10 jours suivant la réception d’une mise en demeure qui est livrée le 12 juillet 2022.

Ils s’exécutent, mais n’ayant nulle part où aller, ils n’ont d’autre choix que de loger à l’hôtel pour une dizaine de jours en attendant de se relocaliser. [ 20 ] Résultat de tout ceci, le demandeur exige 900 $ à

titre de loyer pour le mois de juillet 2022 ainsi que le remboursement de ce qu’il dit être un prêt à terme de 2 500 $. [ 21 ] De leur côté, monsieur Coulombe et madame Foucault se portent demandeurs reconventionnels, réclament une somme de 422,91 $ en matériaux qu’ils ont incorporés à la maison, le remboursement de 250 $ d’électricité qu’ils ont payé et 1 833,14 $ représentant le coût de l’hôtel et de la location d’un camion, suite à ce qu’ils qualifient d’expulsion par monsieur Godbout.

Ils rajoutent à ceci un montant de 5 000 $ en dommage et intérêt imputable au comportement du demandeur et sa décision de les évincer du logement. [ 22 ] Tel que dit en introduction, la présente affaire soulève d’abord et avant tout la question de savoir si le litige relève en tout ou en

partie du Tribunal administratif du logement. [ 23 ] Une situation comme celle-ci, où coexistent un bail et une promesse de vente et achat, sans nécessairement être courante, n’est pas non plus si unique. [ 24 ] Régulièrement, les tribunaux ont eu à se pencher sur la question de la compétence du tribunal saisi en pareille circonstance. [ 25 ] En bref, la question doit être examinée en fonction de la nature du litige. [ 26 ] Si celui-ci porte sur la relation d’un locateur avec son locataire et, par voie de conséquence, le bail et ce qui en découle, à ce moment c’est le Tribunal administratif du logement (TAL) qui aura compétence. [ 27 ] L’article 28 de la Loi qui instaure ce tribunal prévoit ce qui suit : 28.

Le Tribunal administratif du logement connaît en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la limite monétaire supérieure de compétence concurrente de la Cour du Québec; [ 28 ] Si, par contre, le débat met en cause davantage la promesse de vente et d’achat, à ce moment il échappe à la compétence du TAL et relève de celle de la Cour du Québec. [ 29 ] C’est donc par un examen attentif de la réclamation de chacun qu’il est possible de déterminer quelle est l’instance qui doit entendre le débat. [ 30 ] Il peut par ailleurs arriver, lorsqu’une réclamation comporte plusieurs postes, que sur certains dossiers relèvent du TAL et que d’autres soient plutôt de la compétence de la Cour du Québec. [ 31 ] En fait, ici c’est le cas. [ 32 ] Rappelons dans un premier temps que le demandeur réclame 900 $ pour le loyer du mois de juillet 2022. [ 33 ] De par sa nature même, il est clair que la question de savoir si cette somme est due ou non se décidera à l’examen de la relation locateur-locataire et du bail. [ 34 ] Il en est de même de la demande reconventionnelle qui réclame certains frais encourus durant la location et suite à l’éviction. [ 35 ] Cette dernière est la résultante directe de la décision de monsieur Godbout de ne plus louer à madame Foucault et monsieur Coulombe les lieux.

Donc, de tout évidence c’est encore ici le TAL qui a la compétence nécessaire pour juger de ce litige. [ 36 ] Maintenant, qu'en est-il de la somme de 2 500 $ que réclame monsieur Godbout? [ 37 ] Le Tribunal, compte tenu du libellé du document signé entre les parties, considère qu’il s’agit-là d’une entente accessoire à la promesse de vente et d’achat. Par conséquent, le sujet relève de sa juridiction. [ 38 ] Résumons donc, tel que dit plus avant que cette somme a été avancée par le promettant-vendeur aux promettants-acheteurs pour procéder à certains travaux d’amélioration de l’immeuble.

Ceux-ci ont été faits entièrement dans un contexte où les défendeurs comptaient bénéficier de ces améliorations puisqu’ils devaient conserver l’immeuble à

titre de propriétaires à compter du 1 er juillet 2022. [ 39 ] D’ailleurs, l’échéance indiquée par les parties, comme quoi la somme est payable au plus tard à cette date, appuie la thèse de la défense à l’effet que ce remboursement impliquait que les travaux profitent aux futurs acquéreurs.

[ 40 ] Nous sommes donc dans une situation où cette transaction ne s’étant pas concrétisée et le demandeur étant par voie de conséquence demeuré en possession du bien tel qu’il a été amélioré, la condition de remboursement, soit l’achat de la maison, ne sera jamais réalisée. [ 41 ] Pour cette raison, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande à cet égard. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande quant au remboursement du prêt de 2 500 $ ; DÉCLINE juridiction à l’égard, tant du reste de la demande principale que de la demande reconventionnelle ; RÉSERVE aux parties le droit de s’adresser au tribunal compétent, si elles le jugent opportun ; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2023