2017 QCCQ 7714, 2017 QCCQ 7714

Youssef c. Lavoie Bouliane 2017 QCCQ 7714 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064918-161 DATE : 17 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [JC2399] ______________________________________________________________________ MOHAMED YOUSSEF, en sa qualité d’administrateur et de mandataire de la Copropriété indivise située au 640, Joffre, Québec (Québec) G1S 3L3 […]Québec (Québec) […] Demandeur c.

GABRIEL LAVOIE BOULIANE […]Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Mohamed Youssef (monsieur Youssef), réclame, à

titre d’administrateur et de mandataire de la Copropriété indivise située au 640, avenue Joffre à Québec, après amendement lors de l’audition du 9 mai 2017, 1 646,34 $ pour des frais d’administration, des charges communes et des dommages-intérêts liés à la copropriété indivise, du défendeur, monsieur Gabriel Lavoie Bouliane (monsieur Lavoie Bouliane), l’un des copropriétaires occupant l’appartement numéro 3. LES FAITS [ 2 ] Monsieur Youssef est propriétaire de quatre unités au 640, avenue Joffre à Québec. Il loue celles-ci.

Monsieur Antoine Couture est également propriétaire d’une unité, et ce, depuis environ 2010 selon son témoignage à l’audition. Il loue celle-ci également. [ 3 ] Monsieur Lavoie Bouliane a acquis l’unité numéro 3 le 1 er juillet 2014. [ 4 ] Avant cette date, plus particulièrement le 22 juin 2010, une convention relativement à la copropriété indivise est signée par les propriétaires des lieux, soit monsieur Claude Rompré, madame Rollande Couture et monsieur Youssef. [ 5 ] La clause 5.3 énonce : […] les parties conviennent de mandater monsieur Mohamed Youssef à

titre d’administrateur et de lui confier le mandat et la responsabilité de l’immeuble. [ 6 ] À la clause 4.4 intitulée « Frais d’administration et charges communes », il est souligné ceci aux articles 4.4.1 et 4.4.2 : 4.4.1 Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes se rapportant aux biens indivis. Celles-ci comprennent, de façon non limitative, les frais relatifs aux travaux d’entretien, de réparation et de réfection, les contributions aux différents fonds, les taxes municipales et scolaires, le paiement des primes d’assurances, les frais et honoraires relatifs aux contrats de service, etc.

4.4.2 Un montant déterminé et approuvé par l’assemblée des indivisaires sera exigible en début de chaque année. [ 7 ] Il appert que monsieur Lavoie Bouliane ne paie pas sa quote-part, soit 1/6, des divers montants qui sont réclamés par monsieur Youssef à

titre de frais d’administration et de charges communes sur la base des clauses mentionnées précédemment. [ 8 ] Lors de l’audition, monsieur Antoine Couture affirme avoir payé l’ensemble des sommes requises par monsieur Youssef depuis que monsieur Lavoie Bouliane est devenu copropriétaire, soit le 1 er juillet 2014. [ 9 ] C’est dans ce contexte que monsieur Youssef, à

titre d’administrateur de la copropriété du 640, avenue Joffre à Québec, fait une réclamation à la Cour du Québec, Division des petites créances, recours timbré le 28 octobre 2016 de 2 042,68 $ à l’égard de monsieur Lavoie Bouliane. [ 10 ] Cela comprend 1 042,68 $ pour diverses sommes impayées et 1 000 $ pour des dommages-intérêts liés au fait que monsieur Lavoie Bouliane a un chien depuis le mois de mars 2015 dans son unité, lequel a causé divers inconvénients à madame Sarah Bélanger qui a été locataire de l’unité numéro 1, propriété de monsieur Youssef, notamment du moment où monsieur Lavoie Bouliane a eu son chien jusqu’à ce qu’elle quitte à la fin du mois de mai 2016. [ 11 ] En regard de la présence d’animaux à l’intérieur de la copropriété, la convention intervenue le 22 juin 2010 devant le notaire, M e Jean-François Léonard à Québec et citée plus haut, comporte la clause 4.3.1.6 qui est très explicite sur l’interdiction par les indivisaires d’avoir des animaux dans l’immeuble : Ne garder aucun animal, même à l’intérieur de leur logement; [ 12 ] Lors de l’audition tenue le 9 mai 2017, la conjointe de monsieur Lavoie Bouliane, madame Julianne Cauchon, laquelle habite avec ce dernier dans l’unité 3 à la copropriété du 640, avenue Joffre, explique pourquoi certains montants détaillés dans la demande de monsieur Youssef, au nom de la Copropriété, n’ont pas été versés. [ 13 ] Avec l’accord de monsieur Lavoie Bouliane, elle admet certains montants qui sont requis et d’autre pas.

Le Tribunal va présenter cela dans l’analyse de ce jugement. [ 14 ] Comme il est mentionné dans l’introduction, au début de l’audition du 9 mai 2017, monsieur Youssef amende la réclamation car il a reçu 350,58 $ de monsieur Lavoie Bouliane depuis l’introduction de la demande. Après avoir effectué les correctifs requis, il conclut qu’outre les 1 000 $ requis pour les inconvénients dus à la présence du chien de monsieur Lavoie Bouliane, il reste un solde de 646,34 $ devant être payé par monsieur Lavoie Bouliane pour des frais d’administration et des charges communes.

LA QUESTION EN LITIGE Monsieur Lavoie Bouliane est-il endetté envers la Copropriété du 640, avenue Joffre pour les sommes qui lui sont réclamées par monsieur Youssef à

titre d’administrateur de celle-ci ? ANALYSE [ 15 ] Le Tribunal va d’abord traiter de la réclamation pour la présence du chien dans l’unité dont monsieur Lavoie Bouliane est propriétaire. [ 16 ] Il appert de la convention intervenue pour la Copropriété le 22 juin 2010 devant M e Jean-François Léonard et plus particulièrement de la clause 4.3.1.6 qu’aucun des indivisaires n’a le droit de garder un animal, même à l’intérieur de chaque logement que celui-ci soient loué ou non.

Cette clause ne porte à aucune interprétation. [ 17 ] Lors de l’audition, madame Cauchon affirme que certains locataires de monsieur Youssef auraient des chats et que cela serait toléré. Le Tribunal a souligné aux parties que selon la convention, aucun animal ne peut être présent même à l’intérieur de chaque logement dans la Copropriété.

Si elle souhaite que cela soit autrement, la convention devra être modifiée. [ 18 ] Par ailleurs, la réclamation de 1 000 $ en dommages-intérêts est liée aux plaintes faites par madame Sarah Bélanger au moment où elle a été locataire de l’unité numéro 1, propriété de monsieur Youssef, de mars 2015 à mai 2016. Le Tribunal a souligné à monsieur Youssef que dans le cadre du recours entrepris dans la présente instance, celui-ci porte, non pas sur une réclamation à

titre personnel, mais bien à

titre d’administrateur et de mandataire de la Copropriété. [ 19 ] Ainsi, le Tribunal conclut que la demande de 1 000 $ pour les inconvénients subis à cause de la présence du chien ne peut être accueillie. Si monsieur Youssef veut faire une telle réclamation, il devra le faire à

titre personnel et non dans son rôle d’administrateur et de mandataire de la Copropriété. [ 20 ] En raison de cela, le Tribunal ne peut accueillir cette

partie de la réclamation, mais réserve à monsieur Youssef, s’il choisit de le faire, ses recours à cet égard à

titre personnel. [ 21 ] En ce qui concerne les sommes totalisant 646,34 $ requis selon divers postes détaillés dans la demande par monsieur Youssef, madame Cauchon, avec l’accord de monsieur Lavoie Bouliane, a reconnu un total de 156,33 $. Il s’agit des montants suivants : Facture de gestion impayée : 24,40 $ sur 424,40 $ : 24,40 $ Électricité et frais de banque 10/06/2015 au 31/12/2015 : 58,66 $ Préparation de l’assemblée générale et frais liés à cela : 28,82 $

Conteneur, incluant livraison et débarras du vieux conteneur (14,65 $ sur 22,99 $) : 14,65 $ Frais pour le ménage : 17,00 $ Thermostat : 10,80 $ Coupe d’un arbre 2,00 $ sur 17,00 $ : 2,00 $ [ 22 ] À l’origine, monsieur Youssef a requis 1 001,92 $. Monsieur Lavoie Bouliane a versé, avant l’audition, 355,58 $ à la Copropriété, ce qui laisse en litige 646,34 $. Tel que mentionné plus haut, 156,33 $ sont admis. [ 23 ] Ainsi, le Tribunal doit décider des sommes qui demeurent en litige, soit la

partie non reconnue sur les montants cités précédemment et aussi 66,67 $ sur l’entretien du gazon en 2015 d’un total de 400 $, ainsi que 86,23 $ pour les frais de déneigement en 2015-2016. [ 24 ] Lors de l’audition, madame Cauchon, avec l’accord de monsieur Lavoie Bouliane, affirme que la somme de 400 $ qui demeure à être payée sur la réclamation de 424,40 $ présentée par monsieur Youssef en juin 2015 pour les frais de gestion, de déplacements, d’entretien du gazon, de déneigement, de pose d’un œil magique, etc. n’est pas suffisamment détaillée ou appuyée par des factures. [ 25 ] Il appert que cette somme de 400 $ est forfaitaire et avait été acceptée par tous les copropriétaires, notamment avant l’arrivée de monsieur Lavoie Bouliane.

Monsieur Antoine Couture souligne qu’il a accepté de payer cette part de 400 $ sur un total de 2 400 $ pour les divers frais mentionnés précédemment.

Ainsi, monsieur Youssef en assume 4/6, monsieur Couture, 1/6 et ce qui est requis de monsieur Lavoie Bouliane est le dernier sixième. [ 26 ] Le Tribunal accueille la demande de monsieur Youssef au nom de la Copropriété pour 400 $ en raison notamment du témoignage de monsieur Couture à cet égard. [ 27 ] Par ailleurs, il sera opportun que les copropriétaires se réunissent à chaque année, ce qui ne semble pas avoir été le cas depuis que monsieur Lavoie Bouliane est devenu copropriétaire, pour déterminer et approuver certains frais liés à l’administration et aux charges communes de l’immeuble. [ 28 ] Pour les frais de gazon de 66,67 $, il s’agit aussi d’un montant requis par monsieur Youssef pour l’entretien de celui-ci en 2015 et jusqu’au mois de mai 2016.

Cette somme a aussi été payée par monsieur Couture sans opposition et le Tribunal accueille aussi cette

partie de la demande car le seul motif que monsieur Lavoie Bouliane soulève pour refuser de le payer, c’est qu’il était celui qui devait faire le travail alors qu’il a été finalement accompli par monsieur Youssef. [ 29 ] En regard du conteneur, monsieur Youssef a ajouté des frais de 25 $ pour la livraison de celui-ci et 25 $ pour se débarrasser de l’ancien. Monsieur Lavoie Bouliane refuse de payer le sixième de cela. En raison de la preuve présentée par monsieur Youssef, soit qu’il a effectué la livraison et s’est débarrassé du vieux conteneur, le Tribunal accueille la demande pour la

partie impayée de 22,99 $, 14,65 $ ayant été reconnu comme due par monsieur Lavoie Bouliane, ce qui laisse un solde de 8,34 $. [ 30 ] 86,23 $ sont requis pour le déneigement de 2015-2016. Madame Cauchon affirme d’abord que cela aurait été acquitté par un virement pour ensuite dire qu’il aurait plutôt été payé par un chèque. Aucune preuve n’a été présentée par monsieur Lavoie Bouliane et madame Cauchon tant du virement, s’il y a eu lieu, que du chèque, s’il a été fait. En conséquence, le Tribunal accueille la demande de 86,23 $. [ 31 ] Enfin, il demeure 15 $ sur un total de 17 $ qui demeurent en litige.

Il s’agit en fait du sixième du temps facturé par monsieur Youssef au nom de la Copropriété pour le travail requis pour le changement d’une valve et la coupe d’un arbre, soit 90 $ représentant trois heures de travail à raison de 30 $ l’heure. Il n’y a pas eu de preuve que le travail n’a pas été réalisé par monsieur Youssef et en conséquence, le Tribunal accorde aussi le montant de 15 $ requis à ce poste, les 2 $ additionnels ayant été reconnus par monsieur Lavoie Bouliane pour le coût de la valve. [ 32 ] En conséquence, la

partie de la demande de 646,34 $ pour les divers frais et charges communes réclamée au nom de la Copropriété par monsieur Youssef est accueillie, la contestation de monsieur Lavoie Bouliane étant rejetée sur chacun des postes où un montant a été requis par la Copropriété. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande du demandeur, monsieur Mohamed Youssef, à

titre d’administrateur et de mandataire de la Copropriété située au 640, avenue Joffre à Québec; CONDAMNE le défendeur, monsieur Gabriel Lavoie Bouliane, à payer au demandeur, monsieur Mohamed Youssef, à

titre d’administrateur et de mandataire de la Copropriété située au 640, avenue Joffre à Québec; 646,34 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 31 mai 2015; LE TOUT avec les frais de justice de la demande de 100 $.

PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audience : 9 mai 2017