2023 QCCQ 7095, 2023 QCCQ 7095

Poulin c. Habchi 2023 QCCQ 7095 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-02-260308-239 DATE : Le 5 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIO POULIN Opposant (locataire) c.

SAID HABCHI Intimé (locateur) et ALEXANDRE BRISEBOIS , huissier de justice Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ET MISE EN POSSESSION ET DÉCLARATION D’ABUS ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] M. Mario Poulin loue de M. Said Habchi un logement situé au [...], à Montréal, en contrepartie d’un loyer mensuel de 625 $ payable le premier jour de chaque mois. Ce loyer est majoré à 725 $ à compter du mois de juillet 2023. [ 2 ] En raison du retard de M.

Poulin à lui payer son loyer, M. Habchi entreprend devant le Tribunal administratif du logement (« TAL ») un recours en recouvrement de loyers impayés et pour faire résilier le bail. [ 3 ] Une audience se tient devant le TAL le 28 juin 2023 et à cette occasion, Me Rachel Tupula, qui préside, constate que M. Poulin est en défaut de payer un montant de 1 875 $ à M. Habchi, soit son loyer des mois d’avril à juin 2023. Séance tenante, M. Poulin remet un montant de 1 250 $ à M. Habchi, laissant ainsi un solde de 625 $ correspondant au loyer du mois de juin 2023. [ 4 ] Constatant que M.

Poulin demeure en défaut d’exécuter ses obligations aux termes de son bail, Me Tupula rend une décision le 2 août 2023 par laquelle elle le condamne à payer 625 $ à M. Habchi, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») ainsi que les frais de justice au montant de 107 $. [ 5 ] Le 6 septembre 2023, M. Habchi fait préparer un avis d’exécution qui est par la suite signifié à M. Poulin et qui l’avise ainsi de son expulsion du logement dans les cinq jours de sa réception. [ 6 ] Le 13 septembre suivant, M. Poulin dépose une demande en opposition à cette exécution, de même qu’une demande de déclaration d’abus.

Le même jour, il obtient d’un juge de la cour un sursis d’exécution pour valoir jusqu’à l’instruction de son opposition, qui est entendue le 4 octobre 2023 par le soussigné. [ 7 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal rejette l’opposition de M. Poulin, de même que sa demande de déclaration d’abus. ANALYSE L’application de l’

article 1883 C.c.Q. pour éviter la résiliation du bail [ 8 ] L’opposition de M. Poulin repose sur l’

article 1883 C.c.Q. qui dispose : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 9 ] M. Poulin soutient avoir payé avant la décision du 2 août 2023 du TAL le loyer alors dû et ainsi avoir fait échec à la résiliation de son bail, ce qui devrait justifier que son opposition soit accueillie. [ 10 ] Le Tribunal ne peut souscrire aux arguments de M. Poulin. [ 11 ] La preuve révèle que le 7 juillet 2023, M. Poulin remet un montant de 1350 $ à M. Habchi. Le même jour, il reçoit de M.

Habchi deux reçus pour constater ce paiement, soit un au montant de 625 $ sur lequel est indiqué balance d’arrérages du mois de juin 2023 et un second pour la somme de 725 $ sur lequel est indiqué loyer juillet 2023 [1] .

[ 12 ] Cependant, avant le prononcé de la décision du 2 août du TAL, M. Poulin ne paie aucune autre somme à M. Habchi. Il n’acquitte pas les frais de justice au montant de 107 $ qui y sont mentionnés à la décision du TAL et qui étaient connus au moment de l’audience du 28 juin 2023, ni davantage les intérêts sur les arrérages toujours impayés. [ 13 ] L’avocat de M. Poulin fait valoir que par le jeu de l’

article 1572 C.c.Q. relatif à l’imputation d’un paiement, son client se trouve dans les faits à avoir acquitté les frais de justice de 107 $ et les intérêts sur les arrérages de loyers en effectuant un paiement total de 1 350 $ le 7 juillet 2023, puisque M. Poulin avait d’abord intérêt à acquitter cette dette plutôt que le paiement de son loyer du mois de juillet 2023. [ 14 ] Ainsi, suivant cet argument, le montant de 725 $ identifié sur un reçu remis à M.

Poulin comme correspondant au paiement du loyer du mois de juillet 2023, devrait d’abord servir à acquitter les frais de justice de 107 $ ainsi que les intérêts sur les arrérages et le reliquat, être appliqué au mois de juillet. [ 15 ] Cet argument ne résiste pas à l’analyse de la preuve. [ 16 ] En effet, pour tirer une telle conclusion, il y aurait lieu de refaire toute la genèse du conflit entre les parties, qui a ultimement mené à la décision du 2 août 2023 et à son exécution. Il ne fait aucun doute des faits mis en preuve qu’au moment de remettre la somme de 1 350 $ à M. Habchi, M.

Poulin envisage clairement d’acquitter les arrérages de loyers du mois de juin 2023, ainsi que de payer la totalité de son loyer du mois de juillet 2023 qu’il est alors en défaut de payer. [ 17 ] Un échange de messages textes entre les parties qui se tient le 7 juillet ne laisse aucun doute sur l’intention de M. Poulin. Avant même de recevoir le paiement, M. Habchi l’informe de ne pas oublier d’ajouter les frais de justice en acquittant le solde qui lui est dû. En réponse à ce message, M.

Poulin lui répond qu’il dit ignorer le montant des frais de justice, qu’il attend le jugement du TAL pour les connaître et que pour l’instant, il ne paiera que les loyers qui sont dus, soit les mois de juin et juillet 2013 [2] . À l’audience, au cours de son témoignage, M. Poulin explique spontanément que le montant de 1 350 $ correspondait effectivement au paiement des arrérages de loyers dus pour les mois de juin et juillet 2023 et non pour quelqu’autre dette que ce soit. [ 18 ] Le 7 juillet 2023, M. Poulin est pourtant bien au fait de la nécessité d’acquitter les frais de justice.

Son message du même jour transmis à M. Habchi est sans équivoque. En outre, il lui est très facile de connaître le montant qui y correspond en consultant le dossier du TAL afin de les acquitter, s’il souhaite bénéficier de l’

article 1883 C.c.Q. et ainsi éviter la résiliation de son bail. [ 19 ] Dans ces circonstances, M. Poulin ne saurait ex post facto tenter de refaire l’histoire et soutenir qu’il a acquitté les frais de justice et les intérêts sur les arrérages, avant la décision du 2 août 2023. Le 7 juillet 2023, il a clairement manifesté son choix d’acquitter deux dettes précises, tout comme le prévoit l’article 1569 C.c.Q. C’est cette disposition qui s’applique en l’espèce et non l’

article 1572 C.c.Q . [ 20 ] Dans l’affaire Michaud c. Picotte [3] le juge Gagnon écrit ce qui suit relativement à la portée de l’

article 1883 C.c.Q. L'

article 1883 C.c.Q. est suffisamment clair: c'est le loyer dû, les intérêts et les frais qu'il faut payer avant jugement et non l'un ou l'autre si on veut éviter la résiliation du bail. Il s'agit d'une obligation indivisible qui n'est évidemment ni alternative ni facultative. [ 21 ] Le même raisonnement a par la suite été repris dans divers jugements de cette cour [4] . Ainsi, en n’acquittant pas les frais de justice de 107 $ avant la décision du TAL du 2 août 2023, M. Poulin ne peut faire échec à la résiliation de son bail et s’opposer aux mesures d’exécution qui s’en sont suivies. Son opposition est donc rejetée. [ 22 ] À

titre subsidiaire et sans que cet argument ne soit soulevé à l’opposition de M. Poulin, son avocat plaide que son bail aurait implicitement été renouvelé malgré la décision du TAL du 2 août 2023, puisque le locateur a reçu paiement du loyer du mois de juillet 2023 et qu’il l’a déposé à son compte sans protêt. [ 23 ] Une fois de plus, le Tribunal ne peut suivre ce raisonnement. [ 24 ] Il faut rappeler que l’audience devant le TAL se tient le 28 juin 2023. À l’issue de celle-ci, Me Tupula, qui préside, met l’affaire en délibéré.

La réception le 7 juillet 2023 du paiement du loyer pour ce mois d’occupation ne fait aucunement échec à la décision qui suivra le 2 août 2023 et qui prononce la résiliation du bail à compter de cette même date. [ 25 ] Le locateur n’a reçu aucun paiement de loyer après la décision du TAL alors que M. Poulin occupe toujours le logement. On ne saurait en conséquence soutenir que M. Habchi a consenti implicitement au renouvellement du bail ou avoir renoncé à sa résiliation.

Tout au contraire, les multiples échanges de messages textes qui interviennent entre les parties démontrent clairement qu’il n’a jamais renoncé de quelque façon que ce soit aux effets de la décision du TAL. Aussi, cet argument est écarté. La demande de déclaration d’abus [ 26 ] Outre son opposition à l’avis d’éviction qui lui a été signifié, M. Poulin soutient que l’émission d’un avis d’éviction constitue de la part de M. Habchi un comportement vexatoire, qui dénote sa mauvaise foi et un abus d’ester en justice. Il demande donc que cette procédure d’éviction soit déclarée abusive et que M.

Habchi soit condamné à lui rembourser ses honoraires extrajudiciaires. [ 27 ] Le dossier de la cour et la preuve présentée à l’audience ne permettent aucunement de soutenir de telles prétentions et de déclarer que M. Habchi a adopté une conduite empreinte d’abus, tout au contraire. [ 28 ] Pour soutenir ses prétentions, M. Poulin réfère à des courriels transmis par son avocat à M. Habchi les 12, 13 et 19 septembre 2023, ainsi que des messages textes qui leurs sont contemporains. L’avocat de M. Poulin soutient que le défaut de M.

Habchi de donner suite de façon diligente à ses courriels et messages textes démontre son manque de collaboration et sa mauvaise foi qui caractériseraient son abus. [ 29 ] Or, rien dans la conduite de M. Habchi ne peut amener le Tribunal à conclure qu’il a de quelque façon que ce soit abusé de ses

droits. Lorsque le 6 septembre 2023 il mandate un huissier pour procéder à l’exécution de la décision du TAL, c’est qu’en dépit de toutes ses tentatives préalables faites directement auprès de M. Poulin [5] , il n’a pas reçu satisfaction complète de ce jugement et que le locataire occupe le logement malgré la résiliation de son bail et qu’il ne paie pas davantage un loyer d’occupation. Il est donc parfaitement en droit de faire procéder à une exécution forcée. [ 30 ] Le premier courriel du 12 septembre 2023 de l’avocat de M. Poulin constitue ni plus ni moins qu’un argumentaire visant à soutenir que son client peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux puisque, conformément à l’

article 1883 C.c.Q. , il aurait évité la résiliation de son bail. Or, il n’en est rien. Étonnamment, dès ce premier courriel l’avocat de M. Poulin indique à M. Habchi que ses procédures d’éviction constituent en soi un abus qui dénote un caractère vexatoire. [ 31 ] Ainsi et contrairement à ce qui est plaidé à l’audience, ce n’est pas la négligence apparente de M. Habchi à répondre aux communications de l’avocat de M. Poulin qui dénoterait une conduite abusive et vexatoire, mais le seul fait d’avoir entrepris des procédures d’exécution de la décision du TAL. Pourtant, la preuve révèle que M.

Habchi était bien fondé de mettre en œuvre l’exécution de la décision lui bénéficiant, vu les manifestations claires du locataire de ne pas y donner suite. [ 32 ] La preuve révèle en outre que ce comportement de M. Poulin caractérise sa relation avec son locateur puisqu’il est systématiquement en défaut de payer son loyer le premier jour du mois et que malgré ses nombreuses tentatives d’emmener le locataire à lui payer son loyer par chèque ou par virement bancaire, M. Poulin s’y refuse et n’a presque jamais l’argent en main pour payer son loyer chaque fois que M.

Habchi se rend chez lui pour le quérir, plusieurs fois par mois. [ 33 ] La preuve documentaire déposée à l’audience démontre que M. Habchi a donné suite aux courriels et aux messages textes de l’avocat de M. Poulin dans un délai raisonnable. Il n’est pas avocat et il lui était nécessaire de prendre un minimum de recul et d’informations avant de répondre à ces communications. Toutes ses réponses sont empreintes de modération et de politesse, notamment lorsque le 2 octobre 2023 il exprime respecter le droit de M.

Poulin à s’opposer aux mesures d’exécution, mais qu’il demande d’être aussi respecté dans sa volonté de faire valoir ses droits. [ 34 ] En somme, rien dans la conduite de M. Habchi, que ce soit dans sa décision de faire exécuter la décision du TAL ou dans ses échanges avec l’avocat de M. Poulin ne démontre même le début d’une conduite répréhensible qui justifierait une sanction. L’issue de l’opposition de M. Poulin démontre d’ailleurs le contraire.

Aussi, la demande de déclaration d’abus est également rejetée. [ 35 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande d’opposition à un avis d’exécution et mise en possession ainsi que la demande en déclaration d’abus de M. Mario Poulin ; [ 37 ] LÈVE le sursis d’exécution décrété le 13 septembre 2023 et renouvelé le 4 octobre 2023 [ 38 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Me Daniel Atudorei Avocat de M. Mario Poulin, Opposant (locataire) M. Said Habchi Non représenté Intimé (locateur) M.

Alexandre Brisebois, huissier Mis en cause Date d’audience : 4 octobre 2023