2020 QCCQ 7639, 2020 QCCQ 7639

Arseneault-Charland c. Mainville 2020 QCCQ 7639COUR DU QUÉBEC« Division des petites créances »CANADAPROVINCE DE QUÉBECDISTRICT DEROUYN-NORANDALOCALITÉ DEROUYN-NORANDA« Chambre civile »N° : 600-32-700308-208 DATE : 30 septembre 2020______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGEDENISE DESCÔTEAUX, J.C.Q. JENNY ARSENEAULT-CHARLAND ET VINCENT DAVID, tous deux domiciliés et résidantau [...] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda, [...] Demandeurs c.

DANIEL MAINVILLE ET SUZY GINGRAS, tous deux domiciliés et résidant au [...] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda, [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT______________________________________________________________________ [1] Par leur demande, les demandeurs réclament à leurs vendeurs la somme de 15 000 $ pour compenser la présence de vicescachés découverts suite à l’achat de leur résidence. Ils soutiennent que l’absence d’isolation sur les murs de fondation du sous-solconstitue un vice caché. [2] Leur réclamation s’élève au montant de 18 606,76 $.

Toutefois, les demandeurs, afin de pouvoir bénéficier de la juridiction dela Division des petites - _ftn2, consentent à réduire volontairement leur demande à une somme de15 000 $. [3] Les défendeurs contestent ladite réclamation. Leurs motifs de contestation apparaissent à leur défense écrite.

Ils allèguentprincipalement que les demandeurs n’ont pas été prudents et diligents lors de l’achat et que l’absence d’isolation des murs du sous-sol nesatisfait pas les critères pour être qualifiée de vices cachés d’autant que des indices laissaient clairement apparaître l’absence d’isolationdes murs du sous-sol. [4] Subsidiairement, les défendeurs font valoir que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés.

QUESTIONS EN LITIGE [5] Les difficultés alléguées peuvent-elles recevoir la qualification de vices cachés? [6] Si oui, les vices allégués pouvaient-ils être découverts lors de l’achat? [7] Si l’immeuble est affecté de vices cachés, quel est le montant des dommages? LES FAITS [8] En septembre 2018, les demandeurs font l’acquisition de la résidence des défendeurs. Ladite résidence est une propriétéunifamiliale située à Rouyn-Noranda et a fait l’objet d’une construction par l’entreprise les Maisons Bonneville en 2008.

Le sous-sol atoutefois été aménagé par les défendeurs sans tenir compte des directives spécifiées par la compagnie les Maisons Bonneville. [9] Avant de procéder à l’acquisition de cette propriété, les demandeurs ont requis les services de monsieur Stéphane Latour à titred’inspecteur et ce dernier a rédigé un rapport complet nommé inspection préachat au coût de 632,36 $.

[ 10 ] Au début du mois d’avril 2019, voulant exécuter les travaux afin d’accueillir un locataire dans le sous-sol, les demandeurs ont procédé à la fermeture des plafonds et fait les joints de plâtre aux murs déjà installés. [ 11 ] Le ou vers le 13 avril 2019, soit quelque temps après les travaux précités, les demandeurs ont constaté la formation de cernes sur le bas des murs du sous-sol. Suite à une investigation plus poussée, les demandeurs constatent alors que l’eau perle sur le pare- vapeur à l’intérieur des murs.

Ces apparitions font suite à la fermeture des plafonds et des murs du sous-sol. [ 12 ] Les demandeurs ont ouvert plusieurs des murs intérieurs du sous-sol afin de déterminer la cause de ces difficultés. Les demandeurs ont constaté que l’eau perlait sur le pare-vapeur de marque AYR-Foil.

Après avoir retiré le pare-vapeur, ils ont constaté une absence totale d’isolation dans les murs du sous-sol. [ 13 ] Selon l’expert des demandeurs, cette absence d’isolation a créé de la condensation et la formation de moisissures sur les murs de fondation du sous-sol de l’immeuble. [ 14 ] Face à cette situation, une mise en demeure et un avis de dénonciation furent transmis aux défendeurs.

Les défendeurs ont nié toute responsabilité. [ 15 ] Toujours selon les prétentions des demandeurs et considérant qu’il s’agit d’un immeuble construit en 2008, ils étaient en droit de s’attendre à ce que les murs du sous-sol de l’immeuble soient isolés selon les normes en vigueur d’autant qu’on avait recouvert les murs de panneaux de placoplâtre. De plus, le rapport préachat de monsieur Latour fait état qu’une

partie ou l’ensemble des murs sont complètement fermés avec des matériaux non amovibles, rendant impossible de valider avec certitude l’information sur l’isolation. [ 16 ] Les sommes réclamées par les demandeurs se résument en quatre items principaux :

a) Le coût des travaux correctifs afin d’isoler le sous-sol se détaillant de la manière suivante : • Matériaux permettant l’isolation : 3 795,54 $; • Décontamination : 294,89 $; • Matériaux pour refaire les murs : 1 353,25 $; • Location d’un conteneur : 623,42 $; Pour un total de 6 067,10 $. Ces coûts sont admis par les défendeurs advenant une reconnaissance par le Tribunal de leurs responsabilités;

b) Le temps afférent aux travaux correctifs correspondant à 210 heures de travail au tarif de 20 $ de l’heure pour un montant de 4 205 $. Les travaux ayant été effectués par les demandeurs eux-mêmes;

c) Une perte de revenus de loyer (7 mois et demi à raison de 750 $ par mois). Cette réclamation est basée sur le fait que la problématique de l’isolation a retardé la conversion du sous-sol en logement. Au dossier, on retrouve une déclaration pour valoir témoignage à l’effet que les locataires devaient prendre possession du logement pour le 1 er juin 2019 au prix de 750 $ par mois;

d) Les frais de l’expert, Martin St-Denis de la firme MLS Architectes inc., 2 077,30 $. [ 17 ] Les demandeurs se sont désistés de leur réclamation concernant les frais d’inspection préachat au montant de 632,36 $ dès le début de l’audience par les demandeurs. [ 18 ] Les défendeurs, pour leur part, concèdent aisément lors du procès qu’une problématique quant à l’isolation existe bel et bien au sous-sol de l’immeuble.

Par contre, selon leurs prétentions, ce vice ne devrait pas être qualifié de vice caché, mais bien plutôt de vice apparent. [ 19 ] Lors de la visite préachat des demandeurs, leur expert, soit monsieur Latour, aurait dû constater des indices laissant présager d’une problématique d’isolation au sous-sol.

De plus, selon eux, la situation était facilement détectable d’autant que les murs n’étaient pas tous recouverts de panneaux de placoplâtre, dont notamment dans la salle électrique et le dessous des escaliers qui laissant clairement voir la présence d’un pare-vapeur alors que les plafonds étaient complètement découverts et dénudés de tous matériaux laissant ainsi voir la non-isolation des murs.

De plus, les contours des fenêtres n’étaient pas recouverts laissant un indice de plus de l’absence d’isolation des murs. [ 20 ] Les défendeurs expliquent qu’ils n’ont pas terminé la finition de leur sous-sol selon les spécifications du manufacturier, les Maisons Bonneville. Ainsi, ils allèguent candidement que pour avoir droit aux déboursés de leur institution financière lors de la construction de la résidence, ils devaient fermer les murs.

Ils ont donc procédé à l’achat de pare-vapeur Isofoil et ont refermé les murs en pensant que ces panneaux étaient un pare-vapeur pouvant servir aussi d’isolant. [ 21 ] Les défendeurs n’ont jamais eu de problème d’infiltration d’eau ou de cernes sur le bas des murs lorsqu’ils étaient propriétaires de l’immeuble. Le Tribunal croit cette affirmation d’autant que les cernes détectés par les demandeurs ne sont apparus que lors de la fermeture complète des pièces, dont notamment du plafond. LE DROIT [ 22 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien-fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 23 ] Il est utile de rappeler que la preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. [ 24 ] La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve , la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 25 ] En vertu de l'

article 1726 du Code civil du Québec , le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés rendant le bien impropre à l'usage ou en diminuant son utilité. [ 26 ] C'est à l'acheteur d'établir l'existence d'un vice occasionnant une perte d'usage. De plus, ce vice doit être également caché ce qui exclut le vice apparent. [ 27 ] Ce ne sont donc pas tous les problèmes qui apparaissent après l'achat d'un bien qui donnent ouverture à un recours en vices cachés. De plus, e n matière de recours impliquant deux particuliers, les dispositions de la

Loi sur la protection du consommateur (L.p.c.) sont inapplicables. Il faut donc s’en remettre aux principes de l’

article 1726 C.c.Q . qui traite ainsi de la garantie légale contre les vices cachés :

Article 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 28 ] Selon les critères dégagés par la doctrine et la jurisprudence, la qualification du vice doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [ 29 ] L'existence d'un vice caché s'apprécie selon une norme objective en évaluant la conduite de l'acheteur en fonction de celle d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances . [ 30 ] Lorsqu’il existe des indices perceptibles par un profane, un acheteur ne fait pas preuve de prudence et de diligence, s’il ne prend pas les moyens de s’assurer que le bien vendu est exempt de vice.

ANALYSE ET MOTIFS [ 31 ] La preuve démontre que les demandeurs, alors qu’ils s’affairaient à transformer le sous-sol en logement locatif, remarquent des cernes dans le bas des murs et afin de bien comprendre la problématique ont procédé à des ouvertures dans ces murs. Les demandeurs constatent alors une absence d’isolation. [ 32 ] S’agissant d’un immeuble construit en 2008, l’expert St-Denis soumet que la présence d’eau et de moisissure sur les murs de béton est directement liée à l’absence d’isolation des murs. Le pare-vapeur installé n’a aucune valeur isolante en soi.

En période hivernale, l’humidité contenue dans l’air ambiant intérieur condense sur la face intérieure du pare-vapeur et s’écoule au sol. [ 33 ] Considérant la fermeture des murs avec des panneaux de placoplâtre, il n’était pas possible avant l’achat d’avoir connaissance d’une telle problématique d’isolation au sous-sol. De surcroît, une ouverture dans le mur a dû être effectuée, et ce, afin de bien comprendre la problématique alléguée.

Quant à l’argument voulant que certains murs étaient dénudés ainsi que le plafond permettant de constater l’absence d’isolation, le Tribunal ne peut inférer que les demandeurs devaient conclure à une absence d’isolation des autres murs qui eux étaient déjà fermés.

Ceci pouvait être assimilable à une simple progression des travaux d’autant que les lieux ne permettaient pas d’inférer une absence complète d’isolation tant par les demandeurs que par monsieur Latour. [ 34 ] De plus, l’expert St-Martin soumet que la composition des murs extérieurs du sous-sol ne comprend pas d’isolation comme recommandée par le manufacturier. Il ajoute qu’il n’y a pas d’isolant sur le mur extérieur et très peu au périmètre du plancher du rez-de- chaussée. [ 35 ] L’expert décrit la composition des murs qui laisse clairement voir l’absence d’isolant.

Il ajoute que plusieurs approches sont possibles dans le dossier, mais toutes passent par l’ajout d’isolation et il priorise l’approche du manufacturier. L’ajout d’uréthane projeté sur la face intérieure du mur de béton apparaît, selon l’expert St-Martin, comme la solution la plus raisonnable dans les circonstances tout en permettant de conserver tous les colombages de bois déjà érigés.

Finalement, la lecture du rapport permet de constater que les étapes de réalisation des travaux s’harmonisent avec les travaux entrepris par les demandeurs. [ 36 ] En l’espèce, après avoir lu les rapports et entendu les témoignages des parties, tous s’entendent sur l’existence de la problématique concernant l’absence d’isolation. [ 37 ] Pour le Tribunal, il est indéniable que l’isolation d’un immeuble est un élément essentiel à celui-ci. Cet immeuble des Maisons Bonneville a été construit en 2008 et prévoit des spécifications au niveau de l’isolation qui n’ont nullement été respectée. Les murs ont

été fermés en sachant que l’isolation n’a pas été faite conformément aux normes en vigueur, et ce, afin d’obtenir des déboursés. [ 38 ] L’absence d’isolation constitue un vice d’une gravité certaine et un problème important .

Le Tribunal est convaincu que les demandeurs auraient exigé de négocier à la baisse le prix de l’immeuble, s’ils avaient connu l’existence de cette problématique. [ 39 ] Il fut établi à de nombreuses reprises en jurisprudence qu’un acheteur n’a pas, à moins d’être en présence d’indices particuliers en ce sens, à « ouvrir des murs » à l’étape d’une inspection préachat. [ 40 ] L’auteur Me Mélanie Hébert, dans le cadre d’une conférence rapportée dans les Développements récents en droit immobilier [1] , résumait comme suit les principes applicables à l’inspection effectuée par l’inspecteur préachat : « Essentiellement, l'inspection préachat est une inspection des composantes visibles d'un immeuble visant à identifier les défauts apparents majeurs qui affectent l'immeuble et qui en diminuent l'usage ou la valeur.

Lorsque l'inspecteur note des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d'un vice caché plus sérieux, l'inspecteur se doit d'attirer l'attention de son client sur cette possibilité et de référer son client à un expert en la matière. Rappelons que l'inspection préachat est une inspection générale et non une expertise. Ainsi, si des connaissances particulières ou des enquêtes plus approfondies sont nécessaires pour identifier un vice, celui-ci est un vice caché.

L'inspecteur est responsable des vices apparents tandis que le vendeur garantit les vices cachés.

Il est cependant possible que la Cour partage la responsabilité entre le vendeur et l'inspecteur lorsque les vendeurs ont fait de fausses représentations quant à l'existence de vices et que l'inspecteur en bâtiments, qui aurait pu identifier ce vice par la présence d'indices visibles lors de l'inspection, a fait défaut de le faire. » [ 41 ] Le caractère apparent – ou non – d’un vice doit s’évaluer en analysant tout particulièrement la conduite des acheteurs et doit s’apprécier selon une norme objective c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence.

Ainsi, le défaut de l’inspecteur Latour, si défaut il y avait, ne pourrait être imputé à la conduite des demandeurs. Tout au plus, l’existence d’une telle faute de monsieur Latour, si elle avait été démontrée, ce que le Tribunal ne considère pas en l’espèce, aurait pu permettre une condamnation à la fois de monsieur Latour et des défendeurs. [ 42 ] Or, en l’espèce, les demandeurs ne poursuivent nullement monsieur Latour. Quant aux défendeurs, ils ne l’ont nullement appelé en garantie, si tant est qu’une telle demande aurait pu être accordée. [ 43 ] En l’espèce, le Tribunal conclut que les demandeurs ont agi à

titre d’acheteurs prudents et diligents.

Rien ne démontre, quant à la problématique de l’isolation du sous-sol, que ceux-ci ne rencontrent pas le test, objectif de l’acheteur prudent et diligent. [ 44 ] Ainsi, pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal considère que les critères propres à l’analyse de la présence – ou non – d’un vice caché démontrent clairement la présence d’un tel vice. [ 45 ] Par ailleurs, les défendeurs ont décidé de refermer les murs sans y insérer l’isolation prévue par le fabriquant permet de démontrer qu’ils savaient que les murs du sous-sol n’étaient pas isolés et qu’ils n’ont jamais dénoncé cet état permettant aux demandeurs de connaître l’étendue de la problématique. [ 46 ] Ceci étant, la preuve permet de conclure que le défaut d’isolation des murs du sous-sol de l’immeuble construit en 2008 constitue un vice caché puisque le vice existait lors de la vente, il était inconnu des acheteurs et il était non apparent au moment de la vente.

Finalement, il recèle une gravité certaine. [ 47 ] Dans les circonstances de la présente affaire, rien ne permet au Tribunal de conclure que les défendeurs ne connaissaient pas ce vice.

Ainsi, les demandeurs ont droit à des dommages et intérêts outre la valeur des travaux pour corriger les problèmes liés au défaut d’isolation. [ 48 ] Reste donc à déterminer la valeur de la condamnation qui doit être prononcée. [ 49 ] Dans un premier temps, le Tribunal énonce que les demandeurs ont fait preuve de transparence et d’honnêteté dans leur demande quant à leurs dommages. [ 50 ] Le Tribunal fera droit pour un montant de 6 067,10 $ relativement aux coûts des travaux correctifs afin d’isoler le sous-sol se détaillant de la manière suivante :

a) Matériaux permettant l’isolation : 3 795,54 $;

b) Décontamination : 294,89 $;

c) Matériaux : 1 353,25 $;

d) Location d’un conteneur : 623,42 $. [ 51 ] De plus, une estimation obtenue par les demandeurs fait état d’un coût de 7 440,50 $ pour le démantèlement des panneaux de placoplâtre existants et du pare-vapeur, la pose de nouveaux panneaux de placoplâtre, les travaux de plâtrage et la gestion des déchets. Cette soumission exclue la peinture, toutefois, elle mentionne la gestion des déchets que le Tribunal a déjà indemnisée en vertu du paragraphe précédent pour un montant de 623,42 $. [ 52 ] Les demandeurs ont décidé d’effectuer eux-mêmes les travaux afin de minimiser les frais.

Ces travaux ont eu lieu les soirs et les fins de semaine grâce aux sacrifices des demandeurs qui désiraient en diminuer le coût tout en étant dans l’obligation de sacrifier du temps de qualité en famille. En prenant en considération le montant de cette soumission et le temps qu’ils revendiquent, le Tribunal leur accordera le montant de 4 205 $ d’autant que le montant est nettement inférieur aux frais d’un entrepreneur. Le Tribunal considère que ce montant apparaît raisonnable et approprié.

[ 53 ] Quant à la perte de revenus locatifs, le Tribunal ne peut y faire droit en totalité. Dans un premier temps, le délai de 7 mois et demi de perte de location est injustifié dans les circonstances. S’il est vrai que les demandeurs pouvaient procéder eux-mêmes aux rénovations et selon leur rythme, le délai de 7 mois et demi de perte locative n’a pas à être assumé par les défendeurs. [ 54 ] De plus, conformément à la preuve soumise, le logement aurait été loué mensuellement pour un montant de 750 $.

Or, l’entièreté de ce montant mensuel est réclamée alors qu’il s’agit d’un montant non représentatif puisque le Tribunal n’est pas en mesure de savoir si les locataires assumaient ou non le coût de l’électricité. De plus, il s’agit d’un montant qui ne tient nullement compte de l’impact fiscal devant être assumé par les demandeurs. [ 55 ] Le Tribunal usant de sa discrétion en la matière et après avoir entendu les demandeurs, octroie un montant de 1 000 $ à ce niveau. [ 56 ] Quant aux frais de l’expert Martin St-Denis, malgré le fait qu’il n’a pas témoigné, sa facture a été produite au dossier de la Cour.

Son rapport écrit a été utile, mais face à l’admission des défendeurs dès le départ que les murs du sous-sol n’étaient pas isolés, l’utilité de son rapport est affectée. [ 57 ] Ceci étant, le Tribunal accordera partiellement la somme réclamée. Ainsi, dans un souci de proportionnalité, eu égard à la valeur en jeu en l’espèce et considérant le résultat final du litige, le Tribunal condamnera les défendeurs à rembourser, quant aux frais de l’expert St-Martin, une somme de 1 000 $.

Cette somme apparaît appropriée d’autant que l’expert a réclamé un taux horaire de 180 $ pour son déplacement représentant plus de cinq heures de transport. [ 58 ] Ceci étant le Tribunal fait droit à la demande des demandeurs pour un montant de 12 272,20 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 59 ] ACCUEILLE partiellement la demande des demandeurs; [ 60 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 12 272,20 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 25 avril 2019 (date de la mise en demeure); [ 61 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 209 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande des demandeurs. __________________________________ Denise Descôteaux, J.C.Q. Madame Jenny Arseneault-Charland Monsieur Vincent David Demandeurs Monsieur Daniel Mainville Madame Suzy Gingras Défendeurs Date d’audience : 8 septembre 2020