2019 QCCQ 8874, 2019 QCCQ 8874

9293-0809 Québec inc. (Groupe Sam's Globale) c. Restaurant Sushi Topia ltée 2019 QCCQ 8874 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702032-170 DATE : 31 juillet 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9293-0809 QUÉBEC INC. (GROUPE SAM’S GLOBALE)

Partie demanderesse c. RESTAURANT SUSHI TOPIA LTÉE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, 9293-0809 Québec inc. (« GSG »), réclame de la défenderesse, Restaurant Sushi Topia Ltée (« RST »), la somme de 10 231,51 $ représentant la rétribution qu’elle allègue être en droit de se voir payer aux termes d’un contrat de courtage exclusif pour la location d’un local commercial intervenu entre les parties le 7 février 2017. [ 2 ] RST reconnaît qu’un contrat de courtage exclusif est intervenu avec GSG le 7 février 2017, mais elle nie qu’une rétribution lui soit payable.

RST est, en effet, d’avis que GSG n’a pas exécuté ses obligations découlant du contrat de courtage exclusif et plus particulièrement elle allègue ce qui suit : […] 2. That pursuant to this brokerage agreement, the base Rent that was requested and expected was $4,500, the whole as may be seen from

Section 4.1 and the additional Rent was to be no less than $1,500, the whole as may be seen at

Section 4.2 of P-1; 3. The agent was supposed to perform a credit check on the Tenant and obtain the necessary guarantees to secure the lease obligations prior to entering into a promise to lease, the whole as will be made evident at trial; 4. Not only did Plaintiff fail to procede with a credit check, Mr. Samuel Lai, the certified real estate broker forced the Landlord to continue with the process despite warnings to the contrary, the whole as may be seen from an exchange of emails dated April 6 th , 2017 annexed hereto as Exhibit D-1; 5.

Landlord effectuated a credit check himself and discovered that the Tenant is not credit worthy, the whole as may be seen form a copy of the credit check report annexed hereto as Exhibit D-2; 6.

From the time that the potential Tenant came to look at the premises, until such time as a lease agreement was to be entered into, several exchanges demonstrating the Landlord’s unwillingness to accept the Tenant without the requisite guarantees are evidenced by the text messages annexed hereto as Exhibit D-3; 6. (sic) At present, Landlord finds himself with an occupant who has signed a lease that does not reflect the terms and conditions of the exclusive brokerage contract nor does it reflect the understanding between the parties, the whole as will be made evident at trial; 7.

There are absolutely no guarantees aside from a deposit of two (2) months Rent, one of which was to be applied to the first month and the balance to the last month’s Rent, leaving Landlord in a very financially precarious situation should the Tenant decide to leave the premises at any point over the course of the term; 8. The amount claimed in the present action is wholly exaggerated and does not reflect what in fact was agreed to by the parties and for which we refer you to

Section 6.1 of Exhibit P-1 which states that a lump sum of 5% of the total amount of the lease would be payable to the broker in completion of its duties. 9. It is Defendant’s position that the broker did not in fact accomplish that which was set out in the exclusive brokerage contract and as a result, is not entitled to the commission claimed [1] ; […]

Le contexte factuel [ 3 ] GSG est une agence immobilière qui œuvre dans le domaine du courtage immobilier depuis 2013. [ 4 ] Samuel Lai (« Lai ») en est l’actionnaire et l’administrateur unique et c’est lui qui dirige GSG depuis sa constitution en 2013. [ 5 ] Lai œuvre lui-même dans le domaine du courtage immobilier depuis trente et un ans. [ 6 ] Iee Rok Oh (« Oh ») est le seul actionnaire et administrateur de RST. [ 7 ] Lai et Oh se connaissent depuis dix ans alors qu’un contrat de courtage exclusif est intervenu entre eux pour la vente d’un immeuble résidentiel appartenant à Oh. [ 8 ] Lai et Oh se seraient rencontrés à quelques reprises avant de convenir, le 7 février 2017, du contrat de courtage exclusif pour la location d’un local commercial appartenant à RST. [ 9 ] Le contrat de courtage exclusif a été produit en preuve sous la cote P-1. [ 10 ] Le local devant faire l’objet de la location aux termes du contrat de courtage exclusif était destiné à la restauration. [ 11 ] Lai explique que la location s’avérait difficile puisque l’achalandage à cet endroit varie beaucoup selon les saisons. [ 12 ] Lai relate qu’il a fait de la publicité pour la location du local commercial. [ 13 ] Un locataire, qui avait été initialement en communication avec Oh, s’est montré intéressé. [ 14 ] Le 28 mars 2017, le locataire complète, avec l’assistance de GSG, une promesse de location [2] . [ 15 ] Une série de contre-propositions et de modifications s’ensuit [3] . [ 16 ] Le 9 avril 2017, le locataire et RST parviennent, avec l’assistance de GSG, à une entente quant à la promesse de location du local commercial de RST [4] . [ 17 ] Lai recommande un avocat du nom de Mark Wener pour la préparation d’une entente de location devant intervenir entre le locataire et RST. [ 18 ] RST et le locataire acceptent. [ 19 ] Me Mark Wener prépare un projet d’entente de location, en accord avec la promesse de location, qu’il soumet le 12 avril 2017 à RST et au locataire pour révision et commentaires. [ 20 ] Le 19 avril 2017, Me Mark Wener rencontre Oh et le représentant du locataire pour recevoir leur signature. [ 21 ] RST et le locataire conviennent alors de signer l’entente de location qui les lie pour une durée de cinq ans avec option de renouvellement pour une durée additionnelle de cinq ans [5] . [ 22 ] Lai indique, qu’en date de l’instruction de la présente cause [6] , le locataire occupe toujours les lieux et aucun loyer n’est en retard. [ 23 ] Oh confirme que c’est bel et bien le cas. [ 24 ] Le 19 avril 2017, GSG soumet à Me Mark Wener une note d’honoraires faisant état de sa rétribution pour les services rendus à RST [7] . [ 25 ] GSG transmet, le 21 avril 2017, une lettre à Oh exigeant le paiement de la somme de 10 231,51 $ concernant sa rétribution pour les services rendus aux termes du contrat de courtage exclusif pour la location du local commercial [8] . [ 26 ] RST a payé, le jour même, la facture de Me Mark Wener du 19 avril 2017 pour les services rendus en lien avec la préparation et la signature de l’entente de location [9] . [ 27 ] Oh réitère, dans le cours de son témoignage, les motifs que RST allègue pour justifier le non-paiement de la rétribution convenue au contrat de courtage exclusif [10] .

Analyse et décision [ 28 ] Les motifs invoqués par RST pour justifier le non-paiement de la rétribution réclamée par GSG ne sauraient être retenus par le Tribunal. [ 29 ] Le contrat de courtage exclusif, concernant la location du local commercial de RST, a été conclu par les parties le 7 février 2017 et il expirait le 30 juin 2017 [11] . [ 30 ] Le contrat de courtage exclusif prévoit, quant à la rétribution, que le locateur, en l’occurrence ici RST, versera à l’agence, ici GSG, à

titre de rétribution, une somme forfaitaire de cinq pour cent du montant total du bail (plus TPS et TVQ) si une entente visant à louer les lieux est conclue pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’agence [12] .

[ 31 ] Or, dans le cas qui nous occupe, une entente visant à louer les lieux a été conclue pendant la durée du contrat, et ce, par l’intermédiaire de GSG le 9 avril 2017. [ 32 ] Qui plus est, une entente de location préparée par Me Wener et signée par RST et le locataire a été conclue pendant la durée du contrat, soit le 19 avril 2017 [13] .

L’entente de location prenait, par ailleurs, effet le jour même. [ 33 ] De surcroît, le locataire occupait toujours les lieux le jour de l’instruction de la présente affaire, le 30 avril 2019, et tel que confirmé par RST, il n’y a aucun paiement de loyer en retard. [ 34 ] La jurisprudence est constante en matière de rétribution à une agence ou un courtier lorsqu’en présence d’un contrat de courtage exclusif, comme en l’espèce : « Il suffit à l’agent de prouver que la propriété a été vendue durant l’existence du mandat et avant sa révocation, même s’il n’a nullement contribué à la vente et même si elle fut le résultat d’un tiers ou du mandant lui-même » [14] . [ 35 ] Il est à noter aujourd’hui, et c’est le cas en l’espèce, que la pratique contractuelle n’exige plus que la vente intervienne pendant la durée du contrat [15] . [ 36 ] Dans ces circonstances, la rétribution réclamée par GSG est exigible depuis le 19 avril 2017. [ 37 ] RST ne saurait invoquer que le loyer convenu avec le locataire est inférieur à celui prévu à la clause 4.1 du contrat de courtage exclusif pour se soustraire au paiement de la rétribution. [ 38 ] En effet, RST a elle-même négocié le loyer convenu avec le locataire via les contre-propositions et les modifications qui ont mené à la conclusion de la promesse de location et ultimement à l’entente de location qu’elle a acceptée et signée. [ 39 ] La rétribution de GSG a, par ailleurs, été établie à partir du loyer convenu entre le locataire et RST aux termes de la promesse d’achat et ultimement de l’entente de location intervenue entre ces derniers. [ 40 ] RST ne peut non plus faire état de la qualité déficiente du crédit du locataire pour ne pas payer la rétribution.

Elle a accepté les conditions de la promesse de location et signé l’entente de location qui en a résulté en toute connaissance de cause, et ce, en ayant en mains les résultats de la recherche de crédit concernant le locataire et en sachant qu’aucune garantie personnelle provenant d’un tiers ne serait consentie. [ 41 ]

Malgré cela, RST a tout de même accepté de louer son local commercial à ce locataire avec lequel elle a conclu une entente de location de 5 ans le 19 avril 2019. [ 42 ] RST ne peut aujourd’hui reprocher à GSG la qualité du crédit du locataire ou l’absence de garantie provenant d’un tiers pour ainsi éviter le paiement de la rétribution exigible aux termes du contrat de courtage exclusif. [ 43 ] GSG a établi le bien-fondé de sa demande en justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE la demande de la demanderesse 9293-0809 Québec inc. f.a.s.n.

Groupe Sam's Globale; [ 45 ] CONDAMNE la défenderesse, Restaurant Sushi Topia Ltée, à payer à la demanderesse, 9293-0809 Québec inc. f.a.s.n. Groupe Sam’s Globale, la somme de 10 231,51 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la notification de la demande en date du 15 juin 2017 et les frais de justice au montant de 300 $ . __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 30 avril 2019