2018 QCCA 1438, 2018 QCCA 1438

Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc. 2018 QCCA 1438 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026163-162 (500-17-077163-130) DATE : Le 6 septembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. DUC TRUNG LY MARIANNE HUA KIN LO APPELANTS/ INTIMÉS INCIDENTS-demandeurs/défendeurs reconventionnels c. CONSTRUCTION SAINTE GABRIELLE INC.

INTIMÉE/ APPELANTE INCIDENTE-défenderesse/demanderesse reconventionnelle et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS POUR LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LA PRAIRIE MIS EN CAUSE ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Chantal Tremblay), qui, le 8 juin 2016, rejette leur demande en exécution en nature des contrats préliminaires conclus avec l’intimée, mais accueille en partie, sans les frais de justice, leur demande subsidiaire et condamne cette dernière à leur payer 50 000 $ à

titre de dommages moraux. Elle accueille également en

partie la demande reconventionnelle de l’intimée et condamne les appelants à payer 9 740,58 $, plus les taxes applicables, pour les travaux additionnels effectués à leur résidence, sans les frais de justice. Pour les motifs de la juge Savard, auxquels souscrivent les juges Doyon et Mainville, LA COUR : [ 2 ] ACCUEILLE en

partie l’appel principal; [ 3 ] ACCUEILLE en

partie l’appel incident; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance à la seule fin d’y rayer les paragraphes 115 et 116 et d’y substituer les paragraphes suivants : [115] CONDAMNE Construction Sainte Gabrielle Inc. à payer une somme de 110 000 $ aux demandeurs en dommages et intérêts, avec l’intérêt légal depuis le 24 avril 2013; [116] CONDAMNE Duc Trung Ly et Marianne Hua Kin Lo à payer une somme de 9 740,58 $, plus les taxes applicables, à Construction Sainte Gabrielle Inc. pour les travaux additionnels concernant leur immeuble résidentiel situé au 5715, rue A à Brossard, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle depuis le 17 septembre 2013; [ 5 ] SANS LES FRAIS DE JUSTICE , tant sur l’appel principal que l’appel incident.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

Me Francis P. Donovan Ravinsky Ryan Lemoine Pour les appelants/intimés incidents Me Matthew Maloley De Grandpré Chait Pour l’intimée/appelante incidente Date d’audience : 21 mars 2018 MOTIFS DE LA JUGE SAVARD [ 6 ] La question principale que soulève le pourvoi est celle de savoir si les appelants, M. Ly et sa conjointe Mme Kin Lo (M. et Mme Ly [1] ), peuvent exiger l’exécution en nature des contrats préliminaires conclus avec l’intimée, Construction Sainte Gabrielle inc. (Sainte Gabrielle), selon l’

article 1785 C.c.Q. , et ainsi la forcer à construire les deux résidences qu’elle s’était engagée à lui vendre et à passer titre. Si un tel remède ne peut être ordonné, les parties invitent la Cour, par le biais de l’appel principal et de l’appel incident, à revoir l’analyse des dommages subis par M. et Mme Ly en lien avec ces contrats préliminaires. Se pose également la question des coûts des travaux additionnels effectués lors de la construction de la résidence de M. et Mme Ly. [ 7 ] À mon avis, le contrat préliminaire en vertu de l’

article 1785 C.c.Q. constitue une promesse bilatérale de vente et d’achat d’un immeuble, bâti ou à bâtir. Cette promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé, les parties s’obligeant par ailleurs à le conclure ( art. 1396 C.c.Q. ). En principe, rien ne s’oppose à ce qu’il soit susceptible d’une exécution en nature ( art. 1590 et 1712 C.c.Q. ). Encore faut-il, par contre, que les circonstances le permettent, comme le prescrit l’

article 1601 C.c.Q. Les conditions principales de l’action en passation de titre, qui suppose évidemment une promesse valide et exécutoire, doivent être respectées. [ 8 ] Selon moi, la juge de première instance ne commet aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour lorsqu’elle conclut que tel n’est pas le cas ici en raison de l’imprécision de l’ordonnance recherchée et de la complexité du contrôle de son exécution [2] . J’estime par ailleurs que les dommages subis par M. et Mme Ly en raison de la résiliation des contrats préliminaires doivent être revus.

Toutefois, ceux-ci ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante dans l’analyse de la juge quant au montant dû pour les travaux additionnels requis lors de la construction de leur propre résidence. I- Le contexte [ 9 ] La toile de fond du litige se résume succinctement. [ 10 ] En juin 2012, M. et Mme Ly emménagent dans leur nouvelle résidence située au 5715, rue A à Brossard.

Il s’agit d’une maison neuve, construite par Sainte Gabrielle, qui est l’une des entreprises autorisées à construire de nouvelles résidences dans le projet immobilier connu sous le nom de Brossard sur le golf . [ 11 ] Quelques mois avant leur déménagement, le 23 mars 2012, M. et Mme Ly s’engagent également à acheter deux autres résidences à être bâties par Sainte Gabrielle sur des lots contigus, situés à proximité et sur la même rue que leur nouvelle propriété, soit au 5805 et 5815, rue A. Ils souhaitent y loger des membres de leurs familles.

Les parties signent un contrat préliminaire pour chacune des résidences à être construites, dont les plans s’inspireront grandement de ceux utilisés pour leur propre résidence. [ 12 ] Sainte Gabrielle fait défaut de s’exécuter. À l’insu de M. et Mme Ly, elle s’engage en février et mars 2013 auprès de tierces personnes à leur construire une résidence sur ces mêmes lots. Apprenant par hasard la situation, M. et Mme Ly demandent, par voie judiciaire, l’exécution des contrats préliminaires.

Une ordonnance de sauvegarde est émise en juillet 2013 pour faire cesser durant l’instance les travaux d’excavation entrepris par Sainte Gabrielle aux fins de construire les résidences de ces tierces personnes. Les procédures judiciaires sont modifiées en cours d’instance, de sorte que M. et Mme Ly, qui demandent toujours l’exécution en nature des contrats préliminaires, recherchent finalement, de façon subsidiaire, une condamnation de près de 500 000 $ pour les dommages subis, dont le remboursement des honoraires extrajudiciaires engagés pour obtenir l’ordonnance de sauvegarde.

Sainte Gabrielle, quant à elle, se porte demanderesse reconventionnelle et réclame notamment le paiement des travaux additionnels effectués lors de la construction de la propre résidence de M. et Mme Ly. [ 13 ] Comme je l’écrivais en introduction, la juge de première instance rejette la demande principale de M. et Mme Ly visant à forcer Sainte Gabrielle à construire les résidences projetées et à passer titre, mais leur accorde 50 000 $ à

titre de dommages non pécuniaires découlant de la perte de la proximité des résidences pour les membres de leurs familles. Elle accueille en

partie la demande reconventionnelle de Sainte Gabrielle et condamne le couple à lui verser 9 740 $ pour les travaux additionnels effectués dans leur propre résidence. Je reviendrai plus en détail sur les motifs de la juge lors de l’analyse des questions en litige. II- Les questions en litige [ 14 ] M. et Mme Ly se pourvoient et formulent pas moins de dix moyens d’appel, qu’il convient de regrouper. Selon eux, la juge de première instance a erré :

1. en refusant d’ordonner à l’intimée d’exécuter les contrats préliminaires conclus avec les appelants (exécution en nature de l’obligation); 2. de façon subsidiaire, en leur accordant exclusivement des dommages non pécuniaires et, à l’égard de leur propre résidence, en sous- estimant le coût de réparation des malfaçons; 3. en n’accordant aucun intérêt et indemnité additionnelle sur le montant des dommages octroyés; 4. en faisant assumer à chacune des parties ses frais de justice. [ 15 ] Pour sa part, par son appel incident, Sainte Gabrielle conteste l’octroi des dommages non pécuniaires. [ 16 ] Chacun de ces moyens mérite qu’on s’y attarde.

Par souci de cohérence, l’appel incident sera étudié lors de l’analyse du second moyen de l’appel principal relatif aux sommes octroyées à

titre de dommages-intérêts. III- L’analyse a. L’exécution en nature des contrats préliminaires [ 17 ] Après avoir conclu que Sainte Gabrielle n’avait aucun « motif sérieux » [3] pour résilier unilatéralement les contrats préliminaires selon l’

article 2126 C.c.Q. , la juge de première instance refuse d’ordonner le remède recherché. Selon elle, les contrats préliminaires ont été résiliés à la suite « du défaut de Sainte Gabrielle de les exécuter après avoir été mise en demeure de les respecter » et ne peuvent, pour cette raison, faire l’objet d’une exécution en nature.

Elle ajoute deux autres volets au soutien de sa décision : 1- l’absence de circonstances particulières ou exceptionnelles justifiant le maintien par le tribunal de la relation d’affaires entre les parties; et, 2- les conclusions recherchées ne sont pas suffisamment détaillées et précises pour que le tribunal puisse en contrôler le respect. [ 18 ] M. et Mme Ly contestent chacune de ces conclusions.

Selon eux, la résiliation des contrats préliminaires ne saurait résulter de la seule inexécution contractuelle de Sainte Gabrielle, d’autant plus que celle-ci n’a fait valoir aucun motif sérieux donnant lieu à leur résiliation unilatérale, selon l’

article 2126 C.c.Q. Qualifiant les contrats préliminaires de contrats mixtes d’entreprise et de vente, ils avancent que la juge aurait interprété cette dernière disposition - l’article 2126 C.c.Q. - d’une manière qui neutralise le droit du client prévu à l’

article 1590 C.c.Q. d’exiger l’exécution en nature d’une obligation lorsque le débiteur – l’entrepreneur –, sans justification, fait défaut de l’exécuter. Ils plaident finalement la suffisance et la précision des conclusions de leur demande en justice. [ 19 ] M. et Mme Ly invitent ainsi la Cour à reconnaître qu’en cas de résiliation fautive par l’entrepreneur d’un contrat d’entreprise, le client peut, à son choix, exiger la réparation en nature. Il serait, par conséquent, inexact de prétendre que la seule réparation possible en pareilles circonstances constitue l’octroi de dommages-intérêts ( art. 1607 C.c.Q. ).

Les parties soulignent qu’il s’agit là d’une question controversée, sur laquelle la Cour ne s’est pas encore prononcée. [ 20 ] Cette question est certes intéressante, d’autant plus que l’exécution des contrats d’entreprise n’est souvent abordée que sous l’angle de l’octroi de dommages-intérêts [4] .

Toutefois, à mon avis, elle ne se pose pas ici, de sorte qu’il n’est pas nécessaire que j’y réponde. [ 21 ] La juge de première instance souscrit à la qualification des contrats préliminaires proposée par les parties : il s’agirait de « contrats préliminaires mixtes d’entreprise et de vente au sens des articles 1785 C.c.Q. et suivants », qui seraient assujettis aux règles relatives à la résiliation d’un contrat d’entreprise énoncées aux articles 2125 C.c.Q. et s. Voici comment la juge s’exprime à ce sujet : [69] Il importe tout d’abord de qualifier la nature des Contrats.

Les parties soumettent qu’il s’agit de contrats préliminaires mixtes d’entreprise et de vente au sens des articles 1785 C.c.Q. et suivants. [70] Le Tribunal est en accord avec cette proposition puisque les demandeurs y promettent d’acheter les immeubles résidentiels à bâtir. Les Contrats incluent donc des éléments d’un contrat d’entreprise, à savoir la construction des immeubles résidentiels et des éléments d’un contrat de vente, à savoir le transfert de propriété 36 . ______________ 36. Articles 1785 , 1794 , 2098 , 2125 et 2129 C.c.Q. ; Habitations Châtelain c. Bourassa , 2014 QCCS 5122 ; Lemieux c.

Québec (Ville de) , J.E. 96-974 (C.Q.) . [ 22 ] À mon avis, et ceci dit avec égards, la juge fait fausse route en retenant la proposition des parties [5] , par ailleurs également partagée par un auteur et certains décideurs [6] . [ 23 ] Le Code civil du Québec , aux articles 1785 à 1794 , assujettit la vente d’immeubles à usage d’habitation à des règles particulières qui visent à protéger l’acquéreur lorsqu’il en fait l’acquisition d’un constructeur ou d’un promoteur dans le but de s’y loger [7] .

L’une d’elles exige la conclusion d’un contrat préliminaire contenant une promesse d’achat, une faculté de dédit et les mentions obligatoires stipulées à l’

article 1786 C.c.Q . :

1785. Dès lors que la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir , est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, elle doit , que cette vente comporte ou non le transfert à l’acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter l’immeuble . Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut , dans les 10 jours de l’acte, se dédire de la promesse . 1785.

The sale of an existing or planned residential immovable by the builder or a developer to a natural person who acquires it to occupy it shall be preceded by a preliminary contract by which a person promises to buy the immovable , whether or not the sale includes the transfer to him of the seller’s rights over the land. A stipulation that the promisor may withdraw his promise within 10 days after signing it shall be included in the preliminary contract. 1786.

Outre qu’il doit indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l’immeuble, le contrat préliminaire doit contenir les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision. Lorsque le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5% du prix de vente convenu. [Soulignement ajouté.] 1786.

In addition to the name and address of the seller and of the promisor, the work to be performed, the sale price, the date of delivery and the real rights charging the immovable, the preliminary contract shall contain any useful information pertaining to the characteristics of the immovable and, where the sale price is subject to review, the terms and conditions of review.

Where the preliminary contract provides for an indemnity in case of exercise of the right of withdrawal, the indemnity may not exceed 0.5% of the agreed sale price. [ 24 ] La vente d’un tel immeuble, qu’il soit bâti ou à bâtir, doit ainsi être précédée d’un contrat préliminaire, contenant une promesse d’achat de la part du client. Bien que l’

article 1785 C.c.Q. soit silencieux sur la question, on peut s’attendre à ce que cette promesse d’achat soit acceptée par le vendeur et ainsi donner lieu à une promesse de vente de la part du constructeur ou promoteur. Différents auteurs voient dans ce contrat préliminaire une promesse bilatérale de vente et d’achat d’un immeuble, bâti ou à bâtir. [ 25 ] Les auteurs Jobin et Cumyn écrivent : 308- Promesse d’achat – Le contrat préliminaire doit obligatoirement comporter une promesse d’achat.

Il peut paraître curieux que le texte impose clairement une promesse d’achat seulement, ce qui implique que seul le promettant-acheteur est obligé d’acheter; en pratique on peut s’attendre à ce que la promesse soit bilatérale [8] . [Soulignement ajouté.] [ 26 ] L’auteur Deslauriers adopte la même approche : 228. La vente d’un immeuble à usage d’habitation visé par l’

article 1785 C.c.Q. doit être obligatoirement précédée d’un contrat préliminaire contenant une promesse d’achat , une faculté de dédit et des mentions obligatoires. […] 231. Le contrat préliminaire doit comporter une promesse d’achat ( art. 1785 , al. 1 C.c.Q. ).

Cette promesse peut être bilatérale [9] . [Soulignement ajouté.] [ 27 ] Le professeur Lamontagne propose la même qualification du contrat préliminaire : [366] Notion et contenu du contrat préliminaire. – Le contrat préliminaire est un avant-contrat (le Code parlant de promettant-acheteur – 1785 C.c.Q. ), plus exactement une promesse bilatérale de vente et d’achat faite par écrit, sous forme notariée ou non .

Outre un objectif d’information -, le contrat octroie un délai de réflexion à l’acheteur inexpérimenté, lui évitant ainsi de s’engager trop rapidement [10] . [Soulignement ajouté.] [ 28 ] Je partage ce point de vue. [ 29 ] Il est vrai que M. et Mme Ly n’envisagent pas occuper les résidences visées par les contrats préliminaires, lesquelles étaient destinées aux membres de leurs familles. Mais le fait que de tels contrats préliminaires ont ou non été exigés conformément à l’

article 1785 C.c.Q. n’en change pas pour autant la nature et les principes énoncés plus haut demeurent pertinents : on a bel et bien affaire à une promesse de contracter au sens des articles 1396 et 1712 C.c.Q. D’une part, M. et Mme Ly promettent d’acheter les résidences qui seront bâties au 5805 et 5815, rue A, selon des plans à être finalisés et au prix convenu – lequel pourra être revu à la lumière des modifications apportées. D’autre part, Sainte Gabrielle s’engage à leur vendre lesdites résidences, qu’elle s’oblige par

conséquent implicitement à construire pour être en mesure de respecter sa promesse de vente, les contrats préliminaires ne comportant par ailleurs aucun engagement exprès à cet effet. On précise les obligations du promettant-acheteur et celles du vendeur, de même que les garanties applicables aux immeubles à être bâtis, lesquelles, à première vue, semblent correspondre aux exigences du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs [11] . On spécifie que le transfert de propriété surviendra à la date de signature de l’acte de vente devant notaire.

Le libellé des contrats préliminaires, qui émanent de Sainte Gabrielle, sur un formulaire standard et préimprimé, ne porte pas ambiguïté et concorde avec l’existence d’une promesse bilatérale d’achat et de vente.

Les témoignages des parties confirment cet accord, tout comme les extraits suivants des ententes écrites : PRELIMINARY CONTRACT AND GUARANTEE CONTRACT Between Name of enterprise: Construction Sainte-Gabrielle Inc. […] (Hereinafter called «the vendor») And Name : Ly Duc Trung and Lo Hua Kin (Hereinafter called «the promissory purchaser» ________________________________________________________________ As promissory purchaser, I promise to purchase the following property, namely: PROPERTY : Land situated in Brossard, on the street named [5805 ou 5815] A, and known and designated as lot number […], with an immoveable of residential usage that is built or to be built, that the vendor undertakes to deliver in keeping with : […] RESERVATION OF OWNERSHIP: Ownership of the property shall only be transferred to the promissory purchaser on the date of execution of the deed of sale before the vendor’s notary, […] OBLIGATIONS OF THE VENDOR VALID TITLE: 1.

The vendor undertakes to sell with a legal warranty and to provide a valid title to the property, free from all encumbrances except […] DELIVERY OF THE PROPERTY : 5. Provide that the deed of sale has been previously executed before the attesting notary, the delivery of the property shall occur on the date fixed for occupancy, unless […] OBLIGATIONS OF THE PROMISSORY PURCHASER […] PAYMENT: 11.

The promissory purchaser undertakes to pay the sale price and the adjustment on the date and under the conditions mentioned herein, and to sign the deed of sale when required, before the attesting notary. […] [ 30 ] Je souligne qu’au moment de la signature par les parties des contrats préliminaires, les plans ne sont pas encore finalisés. Ils seront semblables à ceux du 5715, rue A – résidence de M. et Mme Ly --, mais, encore là, ceux-ci prévoient y apportés des changements, lesquels devront être approuvés par le contracteur et les autorités municipales.

Les éléments essentiels de ce qui pourrait être un contrat d’entreprise ne sont pas encore finalisés. [ 31 ] Il me semble que les parties ont ici confondu la qualification de ce contrat préliminaire avec celle du contrat final envisagé – la vente de l’immeuble à être bâti, selon les plans à être finalisés – et les garanties qui y sont rattachées (notamment à l’

article 1794 C.c.Q. qui impose à une telle vente les garanties du contrat d’entreprise, dont celles contre la perte de l’ouvrage et les malfaçons). Pourtant, selon le second alinéa de l’

article 1396 C.c.Q. , la promesse à elle seule n’équivaut pas au contrat envisagé, les parties s’obligeant par ailleurs à le conclure [12] :

1396 . L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement . 1396.

An offer to contract made to a determinate person constitutes a promise to enter into the proposed contract from the moment that the offeree clearly indicates to the offeror that he intends to consider the offer and reply to it within a reasonable time or within the time stated therein.

A mere promise is not equivalent to the proposed contract; however, where the beneficiary of the promise accepts the promise or takes up his option, both he and the promisor are bound to enter into the contract, unless the beneficiary decides to enter into the contract immediately . [ 32 ] Ayant ainsi qualifié les contrats préliminaires, on doit se demander ce qu’il advient lorsque l’une des parties refuse de conclure le contrat envisagé – l’acte de vente de l’immeuble à bâtir.

Le promettant-acheteur peut-il contraindre son cocontractant à la conclusion même du contrat envisagé? [ 33 ] Par choix du législateur, certaines promesses de contracter ne confèrent au créancier que le droit à des dommages et intérêts. Tel est le cas de la promesse de prêt ( art. 2316 C.c.Q. ) ou, encore, de la promesse de donation ( art. 1812 C.c.Q. ).

Il en est par ailleurs autrement de la promesse de vente, alors que, en cas de défaut de son cocontractant, le bénéficiaire de la promesse peut, en principe, intenter une action en passation de titre, laquelle correspond de fait à l’exécution en nature de l’obligation contractée ( art. 1590 et 1712 C.c.Q. ). Encore faut-il par ailleurs que la promesse bilatérale « port[e]nt en son sein tous les éléments essentiels du contrat projeté » [13] et que l’exception prévue à l’

article 1397 C.c.Q. ne trouve pas application. Pour citer la juge Bich, « l’action en passation de

titre […] suppose évidemment une promesse valide et exécutoire » [14] . [ 34 ] Nul ne remet en question qu’en principe, une promesse de vente d’un immeuble à usage d’habitation, déjà bâti, confère à son bénéficiaire le droit d’intenter une action en passation de

titre et ainsi « obtenir un jugement qui en tienne lieu », conformément à l’

article 1712 C.c.Q. La jurisprudence regorge d’exemples à cet effet. À mon avis, la même règle devrait s’appliquer à l’égard d’un tel immeuble à bâtir, aucune règle de droit n’autorisant, en théorie, une conclusion contraire.

Ainsi, une promesse bilatérale de vente d’un immeuble à usage d’habitation à bâtir est susceptible d’exécution forcée, au choix du créancier, conformément aux articles 1590 et 1712 C.c.Q. , avec les mêmes réserves cependant que celles énoncées au paragraphe précédent, c’est-à-dire qu’elle « porte en son sein tous les éléments essentiels du contrat projeté » rendant la promesse exécutoire. [ 35 ] Ceci ne veut pas dire que l’exécution en nature – ici l’action en passation de titre, avec les conclusions accessoires pour l’immeuble à bâtir – sera dans tous les cas le remède approprié advenant le défaut du promettant-vendeur ou du promettant-acheteur d’un immeuble à bâtir de passer titre.

L’

article 1601 C.c.Q. exige que le créancier, qui désire que son « débiteur soit forcé d’exécuter en nature l’obligation » contractée, démontre être dans l’un « des cas qui le permettent » . Les auteurs Luelles et Moore voient dans cette réserve « une de ces « notions floues » dont le Code civil a le secret et qui appelle l’intervention des juges pour les meubler » [15] . Voici comment ils s’expriment sur la question : 2875. […] Qu’entend-on, en jurisprudence, par « ces cas qui le permettent »?

Il s’agit essentiellement de cas qui peuvent faire l’objet d’une exécution forcée, en cas de résistance du débiteur au jugement lui enjoignant d’exécuter sa prestation . Cette exigence est tout à fait naturelle, puisque « le jugement portant condamnation doit être susceptible d’exécution » (art. 469). On comprend qu’un magistrat hésite à condamner un débiteur à effectuer une prestation si cette dernière n’est pas susceptible d’exécution forcée en cas de refus d’obéissance au jugement. […]. […] 2882.

(3) Les obligations de faire. C’est assurément au

chapitre des obligations de faire que l’exécution directe en nature pose le plus de difficultés. La très grande variété des prestations en cause explique en

partie la difficulté. Certaines des prestations de faire n’impliquent pas la participation du débiteur, tandis que d’autres peuvent l’impliquer à des degrés variables, voire ne pas l’impliquer. […] [16] . [Soulignement ajouté; renvois omis.] [ 36 ] Somme toute, une ordonnance d’exécution en nature doit être susceptible d’exécution forcée, ce qui peut particulièrement présenter des difficultés au

chapitre des obligations de faire, notamment selon le type de prestation, technique ou artistique [17] , l’implication requise de la part du débiteur qui pourrait rendre difficile une exécution basée sur la confiance entre les parties [18] , ou encore la teneur des prestations qui ne serait pas suffisamment précisée. [ 37 ] À mon avis, c’est à ce niveau que l’action en passation de

titre relative à un immeuble à bâtir, par opposition à celle concernant un immeuble déjà bâti, présente une difficulté additionnelle, parfois insurmontable, et qui peut expliquer pourquoi les parties n’ont pas été en mesure de porter à notre attention des décisions judiciaires où un tel remède aurait été ordonné. La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse constitue l’une des conditions principales de l’action en passation de

titre [19] . Un immeuble déjà bâti peut aisément y être décrit, tout comme un certificat de localisation peut sans difficulté être obtenu aux fins de sa rédaction, comme la promesse l’exige de façon courante. La situation peut être plus complexe, sinon impossible, lorsque l’immeuble n’est pas complété, ou encore, n’est pas encore bâti.

Chaque cas demeure d’espèce, mais le niveau de précision des dispositions de la promesse quant aux « éléments essentiels du contrat projeté », dont l’obligation sous-jacente de bâtir l’immeuble qui est l’objet de la promesse de vente, s’avère déterminant, tout comme peut l’être le niveau d’implication requis de la part de la personne même du débiteur. [ 38 ] En l’occurrence, la juge conclut que les circonstances de l’espèce « ne permettent pas » une telle exécution en nature :

[76] […] De plus, les conclusions recherchées ne sont pas suffisamment détaillées et précises pour en contrôler le respect, en raison de la nature des travaux visés et des incertitudes entourant le fait que les plans n’ont pas été acceptés par le constructeur ni approuvés par le promoteur ou la Ville. […] [ 39 ] Une telle conclusion, qui repose sur son appréciation de la preuve, mérite déférence en appel.

Je ne vois pas dans celle-ci une erreur manifeste et déterminante qui autoriserait la Cour à intervenir. [ 40 ] Les immeubles faisant l’objet des contrats de vente envisagés par les promesses bilatérales demeurent à être bâtis. Rien n’a encore été fait. Les contrats préliminaires précisent que les plans de construction, qui s’inspireront des plans de leur résidence personnelle, seront fournis par M. et Mme Ly et sujets à approbation par Sainte Gabrielle et la Ville de Brossard. Ceux transmis le 15 juin 2012 ne sont pas les plans finaux, autorisés pour construction.

Ils incluent également plusieurs éléments sur lesquels les parties ne s’entendent pas quant à savoir s’il s’agit ou non de travaux additionnels susceptibles d’augmenter le prix de vente stipulé aux contrats préliminaires. Plusieurs points demeurent à être convenus entre les parties, dont un échéancier de chantier. Les contrats préliminaires ne spécifiaient pas la date de livraison, pas plus que la date de la signature de l’acte de vente devant la notaire. Aucun certificat de localisation n’a encore été approuvé par le promoteur du développement et la Ville.

Même si l’obtention des permis de construction ne devrait pas constituer un obstacle à l’exécution en nature recherchée, la juge pouvait sans contredit conclure que l’ordonnance recherchée est imprécise et le contrôle potentiel de son exécution par le tribunal des plus complexes. La juge ne pouvait circonscrire avec exactitude et certitude ce qui devrait être construit par l’intimée, à quel prix, et dans quel temps.

Les faits particuliers de l’affaire ne permettaient donc pas des conclusions exécutoires au regard de la construction des immeubles à bâtir, rendant par voie de conséquence impossibles des conclusions en passation de titre. [ 41 ] Bref, par un cheminement différent de celui qu’a emprunté la juge, je conclus, tout comme elle, que M. et Mme Ly ne pouvaient forcer Sainte Gabrielle à exécuter en nature les obligations contractées. Le premier moyen de M. et Mme Ly doit être écarté. b. Les dommages subis par M. et Mme Ly [ 42 ] Le second grief concerne les dommages octroyés à M. et Mme Ly et comporte quatre volets :

i) le refus d’accorder à ces derniers des dommages pécuniaires, représentant, d’une part, la différence entre le prix convenu des résidences projetées et la valeur marchande d’une maison comparable dans le quartier et, d’autre part, le remboursement de la pénalité hypothécaire imposée par leur institution financière; ii) la contestation par Sainte Gabrielle des dommages non pécuniaires octroyés; iii) l’évaluation des coûts de réparation des malfaçons du plancher de bois à la résidence de M. et Mme Ly; et iv) le refus de condamner Sainte Gabrielle au remboursement des honoraires extrajudiciaires liés à l’obtention et au maintien de l’ordonnance de sauvegarde. i.

Dommages pécuniaires [ 43 ] Aux paragraphes 86 et 87 de ses motifs, la juge rejette en peu de mots les chefs de dommages pécuniaires – la différence entre le prix convenu et la valeur marchande des résidences projetées et la pénalité hypothécaire – en raison de la faiblesse de la preuve : [82] Les demandeurs évaluent à 749 500 $ la valeur marchande d’une maison semblable à celles que Sainte Gabrielle s’est engagée à construire pour eux. Ils soumettent des fiches descriptives de maisons comparables à vendre sur la rue Castello.

Ils réclament donc la différence entre le prix moyen demandé pour celles-ci et le prix convenu avec Sainte Gabrielle pour un total de 443 000 $. […] [84] Enfin, ils réclament le paiement de la pénalité de 4 993,44 $, qu’ils ont payée à leur institution bancaire pour le remboursement anticipé du solde de l’hypothèque affectant leur propriété précédente située au 6520, rue B, puisqu’ils n’ont pas pu transférer ce solde pour l’achat des immeubles résidentiels visés par les Contrats comme prévu. […] [86] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas satisfait leur fardeau de démontrer, à l’aide d’une preuve sérieuse, la valeur marchande des immeubles résidentiels visés par les Contrats au moment de leur résiliation et l’impossibilité de se faire construire ou d’acheter des maisons similaires au prix convenu avec Sainte Gabrielle. [87] Le Tribunal est également d’avis qu’il n’y a pas lieu de condamner Sainte Gabrielle au remboursement de la pénalité de 4 993,44 $ concernant l’hypothèque des demandeurs étant donné que les préautorisations bancaires, soumises en vertu des Contrats, ont été émises au nom des parents de M.

Ly. [ 44 ] J’écarte d’entrée de jeu le grief relatif à la pénalité hypothécaire rejetée par la juge vu l’absence de lien de causalité. Cette détermination, qui relève d’une question de fait [20] , trouve appui dans la preuve et requiert déférence. Elle ne prête pas flanc à l’intervention de la Cour. [ 45 ] Avec égards, il en est cependant autrement quant à la différence entre la valeur marchande des résidences projetées et le prix convenu à la promesse. Qu’on me comprenne bien.

Je ne remets pas ici en question l’évaluation par la juge de la preuve que M. et Mme Ly ont tenté de faire en comparant la valeur des résidences projetées à celle d’une autre résidence du quartier située sur la rue Castello, proposée à

titre de comparable. Cette preuve, au surplus contradictoire, présentait d’importantes faiblesses quant au caractère similaire de ce comparable. La juge pouvait, sans errer, écarter cette preuve non concluante. [ 46 ] Par ailleurs, en limitant ainsi son analyse à ce seul comparable, la juge fait abstraction d’un autre élément de preuve qui, quant à lui, permettait d’estimer la perte de M. et Mme Ly. Je réfère ici aux contrats préliminaires conclus par Sainte Gabrielle avec des tiers, en février et mars 2013, en contravention de ceux des appelants.

Les plans des résidences convoitées par ces tiers, sans être identiques à ceux projetés par M. et Mme Ly, se ressemblent à plusieurs égards. Toutes ces résidences s’inspirent de la même maison modèle offerte par Sainte Gabrielle (modèle Louis-Xavier) : maison unifamiliale, sur deux étages, avec un sous-sol et un garage simple. Leur superficie

respective est semblable. La liste des spécifications et des extras fournie par Sainte Gabrielle se recoupe, les matériaux utilisés étant pourl’essentiel les mêmes. Il existe certes des différences entre les maisons (4 vs 5 chambres, positionnement des fenêtres ou des salles debain, …), mais s’il y a quoi que ce soit, celles convoitées par M. et Mme Ly apparaissent plus luxueuses. Toutefois, même en tenantcompte de ces différences, les résidences projetées par les tiers sont suffisamment semblables pour être retenues à

titre de comparables.En faisant totalement abstraction de cette preuve, la juge commet une erreur manifeste et déterminante qui, avec égards, justifiel’intervention de la Cour. [47] Le prix de vente, convenu par Sainte Gabrielle et ces tiers en février et mars 2013, est respectivement de 583 000 $ et 575 000 $(taxes incluses), alors que celui indiqué aux contrats préliminaires se situe à 528 230 $. À la lumière de cette preuve, la juge aurait dûarbitrer la perte monétaire de M. et Mme Ly à 50 000 $ par résidence. ii. Dommages non pécuniaires [48] Sainte Gabrielle conteste l’octroi à M. et Mme Ly de 50 000 $ à

titre de dommages non pécuniaires. Voici comment la juges’exprime sur ce point : [83] De plus, ils réclament une somme forfaitaire de 50 000 $, à

titre de dommages non pécuniaires, afin de compenser le fait qu’ilsne pourront vraisemblablement pas acheter des maisons comparables dans les environs immédiats des lots visés. […] [88] Les demandeurs ont toutefois démontré, de façon prépondérante, que M. Graceffa a agi de façon fautive et de mauvaise foi encontractant avec les tiers et en refusant de respecter ses obligations contractuelles envers eux. Les justifications que M. Graceffa invoqueà postériori pour avoir agi comme il l’a fait, ne sont que des prétextes puisque son propre comportement est incompatible avec la positionqu’il défend.

De plus, il a induit les demandeurs en erreur en leur laissant croire qu’il allait construire les immeubles résidentiels prévusaux Contrats tout en contractant avec des tiers sur les mêmes lots. [89] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal condamne Sainte Gabrielle à payer aux demandeurs des dommages non pécuniairesde 50 000 $, en raison du comportement fautif et empreint de mauvaise foi de M. Graceffa dans le cadre de la relation contractuelle aveceux et de la perte des lots visés par les Contrats résiliés sans motif sérieux et à contretemps.

Le Tribunal refuse toutefois l’octroi des dommages pécuniaires réclamés puisque les demandeurs n’ont pas satisfait leur fardeau de preuve à cet égard50. _________________ 50. Nadeau c. Giguère, (QC CS); Charles c. 6019315 Canada inc., 2011 QCCQ 12853; Labbé c. 9125-3070Québec inc., 2008 QCCS 453; Thibault c. 7081715 Canada inc., 2014 QCCS 3085. [Soulignement ajouté.] [49] Avec égards, la juge de première instance commet une erreur de droit en bonifiant le montant des dommages alloués en raisonde la mauvaise foi qui caractérise le comportement de Sainte Gabrielle.

L’évaluation des dommages attribuables à une victime à

titre depréjudice moral est régie par les mêmes règles, qu’il soit le résultat de l’inexécution d’une obligation contractuelle ou d’une fauteextracontractuelle. Ceux-ci visent à compenser le préjudice subi, et non pas à punir le fautif[21]. L’approche adoptée par la juge a poureffet de transformer indirectement des dommages compensatoires en dommages punitifs, pourtant non réclamés. Les propos suivants dela Cour, dans Dionne c. Mayor[22], trouvent ici toute leur pertinence : [22] Par ailleurs, il est évident que la juge de première instance n’a pas prisé l’attitude de l’appelant et de son épouse.

L’appelant paied’ailleurs des dommages matériels pour sa conduite. Le fait que la juge invoque sa mauvaise foi est cependant une indication qu’elle veutle punir alors que l’attribution de dommages moraux n’a pas pour but de punir, mais de compenser. La juge de première instance nepouvait, indirectement, accorder des dommages punitifs alors que la réclamation était fondée sur le droit civil. [Soulignement ajouté.] [50] Qu’en est-il par ailleurs de la preuve du préjudice moral dont M. et Mme Ly auraient souffert par suite du refus deSainte Gabrielle de leur vendre les résidences projetées?

Au paragraphe 86 de ses motifs lors de son analyse des dommages pécuniaires(reproduit supra, au paragraphe [43]), la juge retient que ceux-ci n’ont pas fait la preuve de « l’impossibilité de faire construire oud’acheter des maisons similaires au prix convenu avec Sainte Gabrielle ». Leur préjudice ne peut donc se situer qu’au niveau de la pertede leur idéal de proximité qui aurait pris vie par les résidences convoitées sur la même rue que leur demeure. Seul M. Ly témoigne surcette question. Dans ce contexte, le montant des dommages accordés au

chapitre du préjudice moral apparaît disproportionné au vu de laretenue dont font preuve les tribunaux en matière de dommages non pécuniaires réclamés à la suite d’une inexécution contractuelle. Àmon avis, à la lumière de la tradition judiciaire[23], un montant de 10 000 $ doit être substitué au montant de 50 000 $ accordé par lajuge. iii. Coût de réparation des déficiences du plancher [51] M. et Mme Ly reprochent à la juge d’avoir retenu que le plancher de la résidence qu’ils occupent (5715, rue

A) pouvait êtreréparé, alors que, selon le témoignage de M. Ly, celui-ci devait plutôt être remplacé, au coût de 20 000 $. [52] Il n’est pas nécessaire d’élaborer sur ce moyen qui relève de l’évaluation de la preuve, à la lumière de témoignagescontradictoires. M. et Mme Ly ne me convainquent pas de la présence d’une erreur manifeste et déterminante sur ce point. iv. Le remboursement des honoraires judiciaires

[ 53 ] Je serai tout aussi brève sur cet autre grief. La juge conclut qu’il n’y a eu ni abus de procédure ni abus de droit de la part de Sainte Gabrielle justifiant le remboursement des honoraires judiciaires encourus pour l’obtention de l’ordonnance de sauvegarde. M. et Mme Ly reprennent essentiellement les arguments présentés en première instance, sans par ailleurs identifier l’erreur dans l’analyse de la juge. Le fait qu’ils ont été forcés d’intenter une action en justice pour faire valoir leur droit ne signifie pas pour autant qu’ils ont été victimes d’un abus. Ce grief doit également échouer. v.

Sommaire [ 54 ] En définitive, la juge aurait dû accorder 100 000 $ à

titre de dommages pécuniaires – perte de 50 000 $ par résidence –, mais seulement 10 000 $ au lieu de 50 000 $, à

titre de dommages non pécuniaires. c. L’intérêt et l’indemnité additionnelle [ 55 ] La juge, fort probablement par inadvertance en raison du silence de la demande sur cette question, omet de se prononcer sur l’intérêt auquel M. et Mme Ly ont droit, selon l’

article 1618 C.c.Q. La mise en demeure n’indiquant pas la somme réclamée au

chapitre des dommages [24] , l’intérêt sera accordé à compter de la date à laquelle Sainte Gabrielle est informée de la réclamation réellement formulée contre elle, soit lors de la modification de la demande introductive d’instance en date du 23 novembre 2015. [ 56 ] Quant à l’indemnité additionnelle, qui a un caractère discrétionnaire ( art. 1619 C.c.Q. ), M. et Mme Ly n’en ont pas fait la demande. Dans un tel cas, elle ne peut être accordée : « [f]aire autrement serait […] juger ultra petita » [25] . [ 57 ] Vu l’appel incident, Sainte Gabrielle a également droit à l’intérêt et l’indemnité additionnelle (qu’elle a demandé

e) sur le montant que M. et Mme Ly ont été condamnés à lui verser pour les travaux additionnels, à compter du 17 septembre 2013, date de la signification de la demande reconventionnelle . d. Les frais de justice [ 58 ] La juge de première instance a choisi de faire supporter par chacune des parties ses frais de justice. [ 59 ] La règle générale est à l’effet que la

partie qui succombe les supporte. L’article 340 C.p.c . permet par ailleurs au juge de déroger à ce principe et la Cour ne s’immiscera qu’exceptionnellement dans l’exercice de cette discrétion [26] . Elle n’interviendra que si la dérogation à la règle générale « crée une injustice réelle et manifeste » [27] ou encore « que le juge de première instance s’est fondé sur des considérations erronées en ce qui concerne le droit applicable ou a commis une erreur manifeste dans son appréciation des faits » [28] . [ 60 ] On comprend de la décision de la juge, qu’il aurait été préférable de motiver, que son choix résulte du sort mitigé du litige, chaque

partie n’ayant eu que partiellement gain de cause. Un tel exercice s’avère raisonnable, de sorte que ce dernier moyen d’appel doit échouer. IV- Conclusion [ 61 ] En définitive, je propose d’accueillir en

partie l’appel principal et l’appel incident, en accordant des dommages pécuniaires de 100 000 $, mais en réduisant les dommages non pécuniaires à 10 000 $. J’ajouterais l’intérêt légal aux montants dus par Sainte Gabrielle, depuis le 24 avril 2013, mais l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle aux montants dus par M. et Mme Ly depuis le 17 septembre 2013. Finalement, tout comme l’a fait la juge en première instance, j’estime que chaque

partie doit payer ses frais de justice, vu le sort mitigé de leur appel respectif. MANON SAVARD, J.C.A.