2018 QCCA 230, 2018 QCCA 230

9178-4140 Québec inc. c. Ville de Montréal 2018 QCCA 230 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026309-161 (500-17-081421-144) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 7 février 2018 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. APPELANTS AVOCAT 9178-4140 QUÉBEC INC. MARTINHO FERRARIA ISILDA RIBEIRO m e SÉBASTIEN SÉNÉCHAL (Bardagi Sénéchal Inc.) INTIMÉE AVOCAT VILLE DE MONTRÉAL Me ÉRIC COUTURE (Gagnier Guay Biron) En appel d'un jugement rendu le 13 juillet 2016 par l'honorable Chantal Corriveau de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Municipal – aménagement et urbanisme Greffière d’audience : Alya Elisio Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 14 h 32 Début de l’audience. Me Sénéchal confirme que la version originale du règlement municipal 1994-077 se trouve dans le cahier de sources de la

partie intimée. 14 h 33 Argumentation de Me Sénéchal. 15 h 28 Suspension de l’audience. 15 h 36 La

partie intimée est dispensée de plaider. PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé par l’honorable Marie-France Bich, J.C.A. – voir page 3. Fin de l’audience Alya Elisio Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Depuis 2007, l’appelante 9178-4140 Québec inc. (« 9178 ») exploite, à l’étage d’un immeuble appartenant aux appelants Ferraria et Ribeiro (qui en ont fait l’acquisition en mars 1995), un bar (ou « débit de boissons alcooliques ») dont la clientèle se livre également à des activités de danse.

De 2001 à 2007, une autre société (Les Productions Montecristo inc.), ayant cause de 9178, a occupé les lieux, où elle exploitait également un bar. Elle y aurait de plus, mais brièvement, tenu une école de danse, pendant la journée, alors que le bar n’était pas ouvert. [ 2 ] Les appelants, et principalement 9178, estiment être titulaires de droits acquis à l’usage principal « débit de boissons alcooliques » dans les lieux en cause.

L’intimée (« Ville »), d’avis contraire, intente contre eux une action fondée sur l’ art. 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] . * * [ 3 ] Il ressort de l’examen des différents règlements municipaux reproduits au dossier d’appel ainsi que de l’ensemble de la preuve que si 9178 est titulaire de droits acquis, ceux-ci, dans le meilleur des cas, l’autoriseraient uniquement à exploiter dans les lieux qu’elle occupe un restaurant doté d’un bar d’appoint et de quatre tables de billard.

En ce qui concerne le restaurant et son bar d’appoint, la situation découlerait du Règlement 7283 [2] (adopté en 1987), qui prévoyait ceci : 6.2 Restaurant 6.2 Restaurant

Par dérogation à l’annexe A du présent règlement, une

section de bar peut être aménagée dans un restaurant situé dans un secteur où le règlement de zonage autorise la consom-mation de boissons alcooliques sur place, pourvu qu’elle soit conforme aux exigences suivantes : Contrary to Annex A of this by-law, a bar

section may be set up in a restaurant located in a sector where the zoning by- law authorizes the consumption of alcoholic beverages on the site, provided that it meets the following requirements : 6.2.1 l’aménagement de la

section de bar doit être du type comptoir avec tabourets. 6.2.1 the bar

section shall be of the type counter with stools; 6.2.2 une cloison permanente, pleine ou ajourée, d’une hauteur minimale de 1 m doit séparer la

section bar de la salle à manger du restaurant […] 6.2.2 a permanent partition, solid or perforated, at least 1 m high shall separate the bar

section from the restaurant dining room (…) 6.2.3 la

section de bar peut occuper jusqu’à 20% de la superficie de l’établissement sans toutefois dépasser 20m 2 . 6.2.3. the bar

section may occupy up to 20% of the superficial area of the establishment without however exceeding 20m 2 . 6.2.4 la

section de bar doit être située au même étage que la salle à manger; et 6.2.4 the bar

section shall be located on the same floor as the dining room; and 6.2.5 une seule

section de bar est autorisée par restaurant. 6.2.5 only one bar

section is authorized in each restaurant. [ 4 ] L’usage « bar » ainsi permis est strictement complémentaire à l’usage « restaurant », il en dépend et ne peut exister sans lui, de manière autonome : il s’agit donc bel et bien d’un usage d’ appoint , au sens général et commun que les dictionnaires d’usage courant donnent à ce terme [3] . [ 5 ] Les certificats d’occupation que la Ville a délivrés à Montecristo et à son ayant droit 9178, respectivement en 2001 [4] et en 2007 [5] , reflètent cette réalité : Usage(

s) autorisé(

s) FAM Spécificité(

s) Restaurant Débit de boissons alcooliques Salle de billard C C C droit acquis droit acquis de bar d’appoint quatre tables [6] [ 6 ] Chacun de ces certificats comporte aussi la mention suivante, sous la rubrique « Remarque » : « Droit acquis de bar d’appoint ».

On peut bien reconnaître la maladresse des mots ainsi employés, mais, compte tenu des règlements municipaux applicables, le langage des certificats d’occupation ne pouvait tromper personne quant à l’état véritable de la situation, juridiquement parlant : le seul usage principal permis est l’usage de « restaurant », assorti en l’espèce d’un usage complémentaire de « bar d’appoint », ce dernier ne pouvant s’exercer que dans la mesure où existe le premier [7] .

L’expression « bar d’appoint », dans ce cadre, est claire et n’est pas susceptible de désigner un usage principal de « débit de boissons alcooliques ». [ 7 ] 9178 tente pourtant de convaincre la Cour que, en l’absence de toute définition d’un usage de « bar d’appoint » dans la réglementation municipale, la Ville lui aurait par ces deux certificats reconnu des droits acquis à un usage principal de « débit de boissons alcooliques ». Pour les raisons expliquées ci-dessus, cela, manifestement, n’est pas le cas.

En outre, la Ville n’aurait pu reconnaître de tels droits par ses certificats d’occupation et, même si elle avait prétendu le faire, elle ne serait pas liée par cet acte contraire à la réglementation. Comme le rappelle en effet la Cour dans Shiller c.

Bousquet [8] , ce n’est pas la décision du fonctionnaire municipal délivrant un tel certificat qui détermine les droits acquis ou constitue la reconnaissance juridique de tels droits. [ 8 ] De même, l’argument que fait valoir 9178 au sujet de l’aveu judiciaire qu’aurait fait la Ville de l’existence de droits acquis à l’usage principal de « débit de boissons alcooliques » (bar) ne peut tenir : la Ville n’a jamais reconnu cela. Elle a, au mieux, reconnu un usage principal de « restaurant incluant un bar d’appoint », en deux composantes indissociables.

L’argument fondé sur le fait que la Ville ne s’est pas opposée à ce que la Régie des alcools, des courses et des jeux délivre un permis d’alcool à 9178 ou à son ayant cause Montecristo ne tient pas davantage : dans la mesure où l’exploitant des lieux en cause pouvait, en vertu de droits acquis, exploiter un restaurant et y exercer une activité de « bar d’appoint », ce qui nécessite un permis d'alcool, on ne s’étonne pas que la Ville ne se soit pas manifestée auprès de la Régie. [ 9 ] Bref, au mieux, l’appelante pourrait exercer l’usage « restaurant avec bar d’appoint » (bar qui doit respecter les normes du Règlement 7283 ), mais non l’usage principal de « débit de boissons alcooliques » (bar), seul, et sans exploiter dans le même temps et le même lieu un restaurant.

Au pire, elle n’aurait pas même de droits acquis à l’usage « restaurant avec bar d’appoint » puisque, ainsi qu’il ressort des admissions produites devant la Cour supérieure, aucun restaurant (avec ou sans bar) n’a été exploité dans les lieux en cause depuis 2001 au moins. La preuve laisse même entendre qu’aucun restaurant n’aurait été exploité dans ces lieux depuis l’entrée en vigueur du Règlement d’urbanisme de la Ville de Montréal (1994), qui interdit pareil établissement à l’étage d’un bâtiment tout en les autorisant au rez-de-chaussée [9] .

Or, les lieux qu’occupe 9178 se situent à l’étage du bâtiment visé. [ 10 ] Enfin, tout cela dispose des prétentions des appelants au sujet des activités de danse, qui ne seraient qu’une extension circonstancielle de l’usage principal « débit de boissons alcooliques ». * * [ 11 ] Comme on l’a vu précédemment, la Ville, en mars 2014, intente aux appelants une action, fondée sur l’art. 227 L.a.u. , recherchant la cessation des activités dérogatoires de 9178.

[ 12 ] Rappelons le texte de l’art. 227 L.a.u. : 227. La Cour supérieure peut, sur demande du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation: 227. The Superior Court may, on application by of the Attorney General, the responsible body, the municipality or any other interested person, order the cessation of 1° d’une utilisation du sol ou d’une construction incompatible avec:

a) un règlement de zonage, de lotissement ou de construction; (1) a use of land or a structure incompatible with (

a) a zoning, subdivision or building by-law; […] (…) [ 13 ] Ainsi que le souligne la Cour dans Closson c. St-Jérome (Ville de) [10] , renvoyant aux arrêts phares en la matière, cette disposition confère à la Cour supérieure un pouvoir discrétionnaire limité, dont l'exercice est tributaire de circonstances particulières et exceptionnelles (dans Montréal (Ville de) c. Chapdelaine [11] , on parle même de circonstances rarissimes [12] ).

Saisie d’une demande régie par l’art. 227 L.a.u. , la Cour supérieure peut donc, dans ce cadre restreint, opposer une fin de non-recevoir à la municipalité demanderesse, et ce, pour des raisons pressantes d’équité. C’est un pouvoir qui doit s’exercer de manière parcimonieuse et que la jurisprudence assujettit à une série de conditions fort exigeantes [13] . [ 14 ] La juge de première instance a, en l’espèce, conclu que ces conditions n’étaient pas remplies.

La Cour partage son avis : la situation, considérée dans son ensemble, ne justifiait pas que la Cour supérieure exerce en faveur des appelants le pouvoir discrétionnaire qui est le sien de rejeter l’action entreprise par la Ville. [ 15 ] Le fait que, malgré les plaintes du voisinage et quelques constats d’infraction de son propre service de police, la Ville a plus ou moins toléré la situation pendant une douzaine d’années avant d’intenter ses procédures [14] ne crée pas de droits acquis, principe que rappelle la Cour dans Transport de conteneurs Garfield inc. [15] .

La délivrance des certificats d’occupation ne peut avoir aucun impact sur la situation, d’autant que ces certificats se rapportaient à des usages bien définis que les appelants ne respectent pas et ne respectent plus depuis 2001 au moins. Pour le reste, l’intérêt public commande ici que la réglementation municipale soit mise en œuvre et respectée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.