2015 QCCA 884, 2015 QCCA 884

110302 Canada inc. c. 9056-3818 Québec inc. (Immobilier PW Realty) 2015 QCCA 884 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024039-133 (500-17-061787-100) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 12 mai 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON , J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. JEAN BOUCHARD , J.C.A. APPELANTE AVOCAT 110302 CANADA INC. M e DANIEL LÉVESQUE (Lampron Lévesque) INTIMÉE AVOCAT 9056-3818 QUÉBEC INC. (" Immobilier PW Realty ") Me ALLAN ADEL (Archambault Adel Trudel) En appel d'un jugement rendu le 23 octobre 2013 par l'honorable Claudette Picard de la Cour supérieure, district de Montréal

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses – bail commercial – formation du contrat Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 10 h 36 Argumentation par Me Daniel Lévesque sur l'appel principal. 11 h 01 Suspension de la séance. 11 h 19 Reprise de la séance. La Cour désire entendre Me Adel seulement sur l'appel incident. 11 h 10 Argumentation par Me Allan Adel quant à l'appel incident. 11 h 37 Suspension de la séance. 11 h 39 Reprise de la séance. La Cour ne désire pas entendre Me Lévesque sur l'appel incident. Arrêt unanime prononcé par la Cour – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La juge de première instance a retenu que l’interprétation proposée par l’intimée selon laquelle la superficie locative faisant l’objet de la promesse de bail commercial signée par les parties devait inclure une certaine proportion des espaces communs comme les corridors, le hall d’entrée, les salles de bain et les ascenseurs [1] . [ 2 ] L’ajout par l’âme dirigeante de l’appelante du mot « internal » pour qualifier l’expression « gross area » dans sa contre- proposition de promesse de bail du 20 juillet 2010 a eu pour conséquence de créer une ambiguïté. [ 3 ] En effet, les experts retenus par les parties ont tous deux exprimé l’avis que cette nouvelle expression ne correspondait pas à une notion connue et usitée dans le domaine du bail commercial alors que l’expression « gross area » signifiait la superficie utilisable à laquelle devait s’ajouter un pourcentage des espaces communs. [ 4 ] Pour résoudre cette ambiguïté interprétative, la juge de première instance a recherché quelle était l’intention des parties.

Ce faisant, elle a minutieusement analysé la preuve à la fois documentaire et testimoniale pour retenir l’interprétation proposée par l’intimée. [ 5 ] La démarche interprétative de recherche de l’intention des parties est une question de fait [2] qui appelle déférence en appel. En l’espèce, l’appelante n’a pas fait voir l’erreur manifeste et dominante qui seule aurait justifié l’intervention de la Cour [3] .

De plus, l’appelante n’a pas démontré que, ce faisant, la juge aurait modifié le contrat. [ 6 ] L’appel incident de l’intimée qui reproche à la juge du procès de ne pas avoir déclaré abusive la défense amendée et demande

reconventionnelle de l’appelante doit également être rejeté. [ 7 ] Dans les circonstances de l’espèce, la Cour estime que la juge du procès a eu raison de conclure que, même si la défense amendée de l’appelante avait peu de chance de succès, cette dernière avait le droit de faire valoir ses arguments au tribunal et qu’il ne s’agissait pas d’un cas où il était possible de conclure que la défense était abusive. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] REJETTE l’appel, avec dépens. [ 9 ] REJETTE l’appel incident, avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

Me Daniel Lévesque Lampron Lévesque Pour l'appelant Me Allan Adel Archambault Adel Trudel Pour l'intimée Audition: 12 mai 2015