2011 QCCQ 8190, 2011 QCCQ 8190

136991 Canada inc. c. 9096-9122 Québec inc. 2011 QCCQ 8190 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile – Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-180738-117 DATE : 22 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 136991 CANADA INC. Demanderesse-Intimée c. 9096-9122 QUÉBEC INC.

Défenderesse-Requérante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une demande en irrecevabilité de la requête introductive d'instance pour cause d'absence d'intérêt de la demanderesse. [ 2 ] Subsidiairement, si le Tribunal devait décider que la demanderesse a un intérêt suffisant dans cette cause, la défenderesse demande que soit déclarée prescrite la réclamation touchant les 98 premiers jours de l'année 2008 puisque ces jours sont antérieurs de plus de trois ans à la date de signification de la requête introductive d'instance, soit le 8 avril 2011. [ 3 ] La défenderesse réclame de plus que lui soit communiqué le rapport des vérificateurs sur les dépenses d'opération de l'immeuble dans son entier, conformément aux dispositions du bail P-1.

Contexte factuel [ 4 ] Dans le cours de l'année 2008, la demanderesse était propriétaire d'un édifice commercial situé au 507 Place d'Armes dans le Vieux-Montréal, dont elle louait la suite 800 à la défenderesse en vertu d'un bail intervenu entre elles en 2003 (P-1). [ 5 ] Le 25 septembre 2008, elle a vendu l'immeuble à 1305066 Alberta ULC pour prendre effet le 1 er octobre 2008, tel qu'en fait foi le contrat de vente R-1. [ 6 ] La clause 7.02 du bail P-1 prévoit que les augmentations des dépenses d'opération de l'immeuble font

partie du loyer à

titre de loyer additionnel et l'état de compte en est communiqué au locataire dans un délai raisonnable de la fin de l'année, avec copie des états financiers vérifiés. [ 7 ] La réclamation pour les ajustements du 1 er janvier au 30 septembre 2008 a été envoyée à la défenderesse en mars 2011 en même temps que la mise en demeure P-4.

Prétentions des parties Absence d'intérêt [ 8 ] Sur l'absence d'intérêt de la demanderesse, la défenderesse prétend que par la subrogation entre les parties opérée par la vente de l'immeuble, et par la clause « Adjustments » énoncée à la page 5 du contrat de vente, l'ancien propriétaire a perdu tout droit de réclamer du loyer directement des locataires et la réclamation doit être dirigée contre le nouveau propriétaire (l'acheteur), lequel se fera rembourser par son locataire, la défenderesse en l'instance. [ 9 ] De son côté, la demanderesse estime que la vente de l'immeuble date du 1 er octobre 2008 et que le loyer dû avant cette date appartient à l'ancien propriétaire, le vendeur.

Les droits du nouveau propriétaire débutent au 1 er octobre 2008, pas avant, selon la clause

« Possession » du contrat de vente. Prescription [ 10 ] La défenderesse soutient que le loyer doit se calculer par jour en vertu de la clause 9.04 du bail P-1 et que le loyer est dû au prorata du nombre de jours par rapport à une année complète.

Ainsi, la réclamation concernant les 98 premiers jours de l'année 2008 serait prescrite puisque ceux-ci sont antérieurs de plus de trois ans à la date de signification de la requête introductive d'instance (8 avril 2011). [ 11 ] Par contre, la demanderesse prétend, quant à elle, que ce loyer additionnel n'est devenu exigible que lorsque le montant en a été connu, et cela ne saurait être avant la date du rapport des vérificateurs (P-3), qui est le 16 février 2009. La réclamation ne serait donc pas prescrite avant le 16 février 2012.

L'ANALYSE Absence d'intérêt [ 12 ] Il convient d'abord de citer les dispositions pertinentes du bail P-1 et du contrat de vente R-1 : Bail : 12.10 Assignment by Landlord (

a) In the event of the sale, lease or other disposition by the Landlord or the Owners of the Building and/or the Land or any part thereof of their interest therein, or of the assignment by Landlord or the Owners of this Lease of any interest of the Landlord or the Owners thereunder, to the extent that the purchaser, lessee or assignee assumes the obligations of Landlord or the Owners hereunder, Landlord and the Owners shall, thereupon, without further agreement, be freed and relieved of all liability with respect to such obligations, and Tenant shall thereafter be bound to such purchaser, lessee or assignee as Landlord under this Lease.

Contrat de vente : POSSESSION The Purchaser shall be the owner of the Purchased Assets from the date hereof, with immediate possession and vacant occupancy, subject only to the existing leases that have been made known by the Vendor to the Purchaser, with the right to collect rents as of and from this date, the Vendor hereby subrogating the Purchaser in all its rights under the said leases, it being understood that the Purchaser will be obligated as landlord under the said leases that affect the Purchased Assets only to the extent provided by law and subject to the right of the Purchaser under

Article 1887 of the Civil Code of Quebec , if applicable. ADJUSTMENTS The parties declared that they have made the usual adjustments between them as of October 1, 2008 in accordance with the statements of account submitted. If other adjustments become necessary, they shall be made as of the same date. [ 13 ] Pour ce moyen d'irrecevabilité, la défenderesse se fonde sur le paragraphe 3° de l'article 165 du Code de procédure civile , lequel se lit comme suit : « 165. Le défendeur peut opposer l'irrecevabilité de la demande et conclure à son rejet: 1. S'il y a litispendance ou chose jugée; 2.

Si l'une ou l'autre des parties est incapable ou n'a pas qualité; 3. Si le demandeur n'a manifestement pas d'intérêt; 4. Si la demande n'est pas fondée en droit, supposé même que les faits allégués soient vrais. » [ 14 ] Au niveau d'une requête en irrecevabilité qui a pour conséquence le rejet de la demande principale, la jurisprudence est claire : le juge siégeant en division de pratique doit éviter de mettre fin prématurément à une instance à moins que le moyen d'irrecevabilité soulevé soit manifeste. L'honorable Gilles Blanchet, dans Union des municipalités du Québec c. P.G.

Québec [1] , s'exprime ainsi : « [30] Dans la mesure du possible, le juge siégeant en matière de pratique devra éviter de mettre fin prématurément à un procès, vu les conséquences découlant du rejet d'une demande sans que le fondement de celle-ci ait été examiné à son mérite. (…).

[31] En bref, avant de faire droit à la requête et de rejeter la demande, le juge doit se trouver devant une situation de droit claire et évidente. » [ 15 ] Et, plus particulièrement sur la question d'intérêt, le juge Blanchet poursuit : « [60] De ces dispositions, il se dégage que sur le fond de la demande en jugement déclaratoire, la

partie requérante devra éventuellement démontrer un intérêt suffisant dans le droit revendiqué, mais qu'à l'étape des moyens préliminaires, sa demande sera rejetée seulement si son défaut d'intérêt paraît manifeste, le juge n'ayant pas alors à pousser aussi loin que le juge du fond son examen de la question de l'existence ou de la suffisance de l'intérêt. ». [ 16 ] De même, dans D.(B.) c.

F.(S. ) [2] , l'honorable Pierrette Rayle, alors à la Cour supérieure, écrivait : « [14] L'art. 165(3) C.p.c. impose à celui qui soulève un moyen d'irrecevabilité fondé sur ce motif, le fardeau d'établir que l'absence d'intérêt est manifeste. » [ 17 ] Or, dans le cas qui nous occupe, l'absence d'intérêt de la demanderesse est loin d'être manifeste, compte tenu de l'argument de celle-ci qui avance que la vente n'a pris effet que le 1 er octobre 2008 et que les loyers précédant cette date étaient payables à l'ancien propriétaire, le vendeur.

Cette question nécessite que soient analysées plus à fond les clauses du contrat de vente par le juge du fond. Il paraît prématuré à ce stade-ci de rejeter la demande principale sur une question aussi peu claire.

Prescription [ 18 ] Bien qu'il puisse apparaître logique qu'une dette devienne exigible seulement lorsque le montant en est connu, le Tribunal estime que cette question devrait également être soumise au juge du fond étant donné que la demande en irrecevabilité soumise par la défenderesse semble correspondre à une inscription en droit partielle puisque la prescription soulevée ne touche la dette que partiellement, soit 98 jours sur 274. [ 19 ] Or, l'inscription en droit partielle n'est plus recevable sous notre Code de procédure civile actuel. Dans Banque Nationale de Paris du Canada c.

Mandelker [3] , le juge André Forget écrit en effet : « Toutefois, la requête en irrecevabilité ne peut être accordée qu'en autant que toutes les conclusions soient irrecevables.

L'inscription en droit partiel de l'ancien Code de procédure civile n'existe plus, et l'irrecevabilité prévue à l'article 165 C.P. doit viser le rejet total de la demande. » [ 20 ] Le Tribunal souhaite laisser le soin aux parties d'en débattre lors de l'audition au mérite. [ 21 ] Quant à la demande de la défenderesse que lui soit communiqué le rapport des vérificateurs dans son entier, le Tribunal, après avoir entendu les procureurs à ce sujet et examiné le document produit comme pièce P-3, estime que ce document représente ledit rapport et qu'il est complet en soi.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête en irrecevabilité de la défenderesse et REPORTE devant le juge du fond l'audition des deux moyens d'irrecevabilité soulevés par la défenderesse, soit l'absence d'intérêt de la demanderesse dans la présente instance et la prescription d'une

partie de la réclamation; REJETTE la demande de la défenderesse que lui soit communiqué le rapport des vérificateurs sur les dépenses d'opération ( Recoverable Operating Expenses ) pour la période du 1 er janvier au 30 septembre 2008; Le tout frais à suivre. (

s) Suzanne Vadboncoeur, j.c.q. ________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Me Martin J. Sklar Procureur de la demanderesse Me Anouk Fournier Delegatus Services Juridiques inc. Procureurs de la défenderesse COPIE CONFORME

Lyne St-Denis, greffière-audiencière Date d’audience : 27 mai 2011