2016 QCCQ 8370, 2016 QCCQ 8370

Croteau c. Dewar 2016 QCCQ 8370 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-000423-157 DATE : 9 AOÛT 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE CROTEAU -et- DANIEL CHIASSON Demanderesse c.

YVON DEWAR -et- MADELEINE LANTHIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nathalie Croteau et Daniel Chiasson («les acheteurs») réclament 15 000 $ à Yvon Dewar et Madeleine Lanthier («les vendeurs») en raison de vices cachés affectant l’immeuble qu’ils ont acheté d’eux au mois de décembre 2005. [ 2 ] Les vendeurs refusent de payer le montant réclamé, arguant que les vices allégués n’étaient pas cachés et qu’ils n’ont jamais été avisés par les acheteurs avant que ceux-ci procèdent aux travaux correctifs.

Ils ont en quelque sorte été mis devant le fait accompli en recevant une facture de plus de 23 000 $. [ 3 ] Les acheteurs acceptent de réduire leur réclamation à 15 000 $ afin de bénéficier de l’application des règles concernant la Division des petites créances. Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 4 ] Madame Nathalie Croteau explique au Tribunal qu’elle et son conjoint ont acheté la résidence en question après avoir vu une annonce dans le journal le 8 octobre 2005.

Cette annonce précise qu’il s’agit d’une maison de quatre chambres. [ 5 ] Ils procèdent à l’achat le 6 décembre 2005 mais l’immeuble est loué jusqu’au 30 juin suivant.

Ils y emménagent le 1 er juillet 2006 et les 2 juillet et 4 août suivants, ils doivent composer avec des dégâts d’eau dans l’immeuble. [ 6 ] Ils contactent alors madame Lanthier pour l’en informer, puis procèdent à l’installation d’une pompe de puisard plus performante. [ 7 ] À la fin avril 2012, alors qu’ils procèdent à certains travaux d’agrandissement, notamment pour un garage détaché, ils constatent que le drain de fondation doit être remplacé, travaux qu’ils font effectuer. [ 8 ] Ils découvrent également un lit de pierres à la limite du champ d’épuration.

Ils obtiennent à ce sujet l’opinion de l’ingénieur Alexandre Guay qui conclut qu’une telle pratique est occasionnellement utilisée par les excavateurs ou propriétaires qui rencontrent des problèmes ponctuels avec leur installation sanitaire.

Ce dernier ajoute que bien que cette modification permet effectivement d’éliminer temporairement le problème de résurgence d’un champ d’épuration, la réglementation applicable ne permet pas ce genre de travaux [1] . [ 9 ] Madame Croteau soutient qu’elle ne savait pas que les installations septiques avaient été construites pour une résidence de deux chambres. [ 10 ] Un nouveau système sanitaire est installé sur la propriété et des travaux ayant engendré des frais de plus de 23 000 $ sont

exécutés. Une mise en demeure exigeant le remboursement de cette somme est ensuite expédiée aux vendeurs le 25 septembre 2012. [ 11 ] Madame explique au Tribunal qu’elle ne pouvait pas laisser l’excavation comme ça et le trop-plein se déverser dans un fossé. [ 12 ] Est aussi entendu en demande monsieur Alain Turner, ancien voisin de l’immeuble en question. Il affirme qu’en l’an 2000, il percevait des odeurs venant du terrain voisin, alors occupé par une locataire.

Dès que celle-ci faisait du lavage, de l’eau sortait dans la cour. [ 13 ] Des travaux sont exécutés en 2000 et l’entrepreneur lui demande la permission de passer sur son terrain. Il mentionne avoir eu à cette occasion certaines informations sur la nature de ces travaux. Un drain aurait été installé pour amener le surplus du champ d’épuration vers le fossé. En défense [ 14 ] Madame Lanthier explique au Tribunal que les acheteurs savaient dès le départ qu’il s’agissait d’une résidence pour deux chambres à coucher.

Par ailleurs, elle ne comprend pas le témoignage de monsieur Turner puisqu’elle n’a jamais fait exécuter de travaux en l’an 2000. Elle se demande si sa locataire aurait pu le faire à son insu. [ 15 ] Dans un autre ordre d’idée, elle déplore le fait que tous les travaux ont été exécutés avant même qu’elle et son conjoint ne soient avisés de la problématique.

Selon elle, ils ont été mis devant le fait accompli, confrontés à une facture de 23 000 $. [ 16 ] Elle ajoute qu’elle aurait certainement pu trouver une solution moins coûteuse pour régler le problème, si problème il y avait, car selon elle, la preuve ne révèle pas que l’immeuble vendu était affecté d’un vice donnant ouverture au mécanisme de la garantie de qualité. [ 17 ] Quant à lui, monsieur Dewar prétend qu’un champ d’épuration a une durée de vie limitée, laquelle était peut-être atteinte. Il ne voit pas pourquoi il devrait assumer les frais d’une remise à neuf avec un nouveau système sanitaire.

Analyse et décision [ 18 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 21 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . * * * [ 22 ] La preuve de ces cinq éléments incombe aux acheteurs.

Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 23 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 24 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 25 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute:

« La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 26 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Application contextuelle [ 27 ] Les vendeurs se plaignent notamment de ne pas avoir été avisés des problèmes en temps opportun. [ 28 ] Le Tribunal entend donc analyser d’entrée de jeu la cinquième condition, soit celle traitant de la dénonciation du vice aux vendeurs dans un délai raisonnable. L'

article 1739 du Code civil édicte ce qui suit: 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice . [ 29 ] Au sujet de la dénonciation, les auteurs Jobin et Cumyn écrivent que le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien [3] . [ 30 ] Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée. [ 31 ] Certes, il s'agit d'une sanction sévère. Elle est cependant justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment [4] . [ 32 ] Notre Cour d'appel rappelait ces principes en mentionnant, dans l'arrêt Immeubles de l'estuaire phase III inc. c. Syndicat de l'estuaire Condo phase III [5] , que, selon l'

article 1739 C.c.Q. , le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l'acheteur. [ 33 ] En l’espèce, ce n’est qu’après l’exécution de l’ensemble des travaux qu’une mise en demeure est transmise aux vendeurs le 25 septembre 2012, leur demandant de rembourser les frais encourus. [ 34 ] La preuve ne démontre pas qu’ils aient été avisés de quelque façon que ce soit avant que ne soient réalisés les travaux. [ 35 ] Y avait-il urgence de procéder avant d’en informer les vendeurs ? [ 36 ] À ce sujet, madame Croteau explique qu’elle ne pouvait pas laisser la situation telle quelle, notamment parce que le trop-plein du champ d’épuration se déverse dans un fossé. [ 37 ] Pourtant, selon la preuve entendue, la situation est la même depuis plusieurs années, au moins depuis 2000.

Qu’y avait-il donc de différent, d’urgent ? La preuve n’y répond pas. [ 38 ] En privant ainsi les vendeurs de leur droit d'être informés des vices allégués, les acheteurs les privent par le fait même de toute possibilité de constater par eux-mêmes l'existence, la nature et l'étendue de ces vices, notamment en faisant procéder à des vérifications et expertises. [ 39 ] Comme le précise souvent la jurisprudence, ils ont été privés de leur droit à une défense pleine et entière.

Ils en subissent de toute évidence un important préjudice. [ 40 ] La preuve ne démontre pas qu’il y avait urgence de procéder à tous les travaux avant de dénoncer les problèmes aux vendeurs. [ 41 ] En conséquence, et pour ce seul motif, la réclamation des acheteurs doit échouer. [ 42 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] REJETTE la demande; [ 44 ] CONSIDÉRANT les circonstances, SANS FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 22 JUILLET 2016