2013 QCCQ 8364, 2013 QCCQ 8364

Simard c. Sovima Habitations inc. 2013 QCCQ 8364 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-0029749-125 DATE : 28 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NORMAND SIMARD Demandeur c. SOVIMA HABITATIONS INC. Défenderesse ______________________________________________________________________ N° : 505-32-029792-125 PASCAL SIMARD ET ISABELLE ROUILLARD Demandeurs c. SOVIMA HABITATIONS INC. Défenderesse

______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Normand Simard réclame à Sovima Habitations inc. (" Sovima ") 7 000,00$ en raison de malfaçons affectant l'immeuble construit par cette dernière, en 2009. (505-32-029749-125). [ 2 ] Pascal Simard et Isabelle Rouillard réclament le même montant, pour les mêmes motifs. (505-32-029792-125) [ 3 ] Dans les deux dossiers, Sovima conteste la réclamation au motif qu'elle s'est conformée aux règles de l'art et au contrat intervenu avec les demandeurs, dans le cadre de la construction d'une maison jumelée à Longueuil.

Elle ajoute que les demandeurs ont procédé à la réception de leur résidence respective sans se plaindre de la non-conformité alléguée dans leur mise en demeure et dans leur procédure.

Questions en litige [ 4 ] Il s'agit de déterminer si la construction de chacune des unités composant la maison jumelée construite par Sovima pour les demandeurs, est conforme au contrat intervenu entre les parties. [ 5 ] Dans la négative, il s'agit de déterminer si la non-conformité de la construction du mur mitoyen du sous-sol de la maison justifie une condamnation de Sovima au prix des travaux correctifs. [ 6 ] Compte tenu que les demandeurs, dans chaque dossier, ont procédé à la réception de l'ouvrage sans se plaindre de la non- conformité alléguée, il y a lieu de déterminer s'il s'agit d'une fin de non-recevoir à la présente action.

Les faits [ 7 ] Sovima œuvre dans le domaine de la construction de bâtiments résidentiels. [ 8 ] En 2009, elle construit des maisons jumelées sur la rue Des Cassandres, à Longueuil. [ 9 ] Normand Simard, son fils Pascal Simard et sa belle-fille Isabelle Rouillard cherchent une maison : ils envisagent d'abord d'acheter une maison bigénérationnelle, mais le concept de la maison jumelée les intéresse. Ils visitent le projet de Sovima. [ 10 ] Le 25 février 2009, Normand Simard signe un contrat préliminaire offrant d'acheter un immeuble à construire par Sovima [1] .

Le même jour, Pascal Simard et Isabelle Rouillard signent un contrat préliminaire en tout point semblable [2] .

Chacun de ces contrats est complété par l'annexe " A " comportant des ajouts inclus dans le prix de l'immeuble à bâtir. [ 11 ] Ainsi, puisque les deux familles ont convenu d'avoir un balcon commun à l'arrière plutôt que deux balcons distincts, on retrouve la mention, dans cette liste : " balcon de 20 X 10, rampe d'aluminium avec chambre froide isolée ". [ 12 ] Le 1 er juillet, Pascal Simard et Isabelle Rouillard signent le " Formulaire d'inspection préréception [3] "; ils reçoivent avec réserve leur nouvelle résidence, certains éléments étant à corriger ou à parachever, tel qu'indiqué sur le formulaire.

La date prévue de la fin des travaux est septembre 2009. [ 13 ] À la même date, Normand Simard signe le même formulaire, également avec réserve concernant certains éléments à corriger ou à parachever [4] . [ 14 ] Au moment de la visite de préréception, le sous-sol n'est pas complètement fini. Seuls trois murs dans chaque résidence sont revêtus de gypse.

Le mur mitoyen de chaque côté n'est pas fini, le béton et les " 2 X 4 " sont apparents. [ 15 ] Par contrats distincts datés du 15 juillet 2009, Sovima vend à Normand Simard d'une part [5] , et à Pascal Simard et Isabelle Rouillard d'autre part [6] leur résidence respective, avec garantie légale. [ 16 ] Les demandeurs continuent la finition du sous-sol; seule la pièce contenant la fournaise, dans laquelle se trouve une

partie du mur mitoyen, n'est pas finie. [ 17 ] Au printemps 2011, Pascal Simard s'aperçoit que le mur mitoyen n'est pas conforme aux spécifications des plans et devis remis par Sovima. [ 18 ] Le 28 avril 2012, il adresse une mise en demeure à Sovima, détaillant les travaux non conformes et réclamant la somme de 7 000,00$ pour effectuer les travaux correctifs [7] .

À la même date, Normand Simard adresse la même mise en demeure [8] . [ 19 ] Sovima répond à chacun des demandeurs par lettre du 22 mai 2012, niant toute responsabilité. [ 20 ] Puisqu'ils bénéficient de la garantie " qualité habitation ", les demandeurs font appel au service de l'administrateur de cette garantie, le 4 mai 2011. Le 4 juillet, Karine Pépin, représentante de l'administrateur, visite les deux résidences et le 19 août, elle dépose son rapport de conciliation [9] .

Elle note : " Lors de notre visite, le bénéficiaire n'a pas été en mesure de nous démontrer une non-conformité au code en vigueur pour la composition du mur mitoyen au niveau du sous-sol, rez-de-chaussée et vide sous toit.

Malgré que la composition soit différente de celle

au plan, celle-ci n'est pas un vice caché. Le point 1 n'ayant pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à La garantie Qualité Habitation dans l'année suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur, nous devons nous prononcer dans le cadre d'un vice caché… Or, selon ce qu'il nous a été possible de constater lors de notre inspection, ce point ne peut être considéré comme un vice caché. Par conséquent, La garantie Qualité ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

" [ 21 ] Le 19 avril 2012, les demandeurs obtiennent une estimation des travaux pour rendre le mur conforme aux plans. Il en coûterait 8 611,23$ à Normand Simard [10] et 9 846,63$ à Pascal Simard et Isabelle Rouillard [11] . [ 22 ] Après avoir transmis une mise en demeure à Sovima réclamant le paiement de cette somme, ils déposent leur action respective à la Division des petites créances. Ils réduisent leur réclamation à 7 000,00$ dans chaque cas, pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances.

Analyse et décision [ 23 ] Il n'est pas contesté que les travaux du mur mitoyen situé au sous-sol n'ont pas été effectués conformément aux spécifications de la page 8/9 des plans des " Maisons jumelées Simard ", plus particulièrement en ce que : - les colombages ont été fixés au 24 pouces c/c au lieu de 16 pouces c/c; - le gypse est de 1/2 au lieu de 5/8 F.C.; - il n'y a aucune barre de résilience de 7/16 de pouce aux 16 pouces c/c; - il n'y a aucune laine insonorisante de 3 ½ pouces de type ROXUL; - il n'y a aucun papier goudronné de 15 livres contre le mur de béton; - 30% de la surface du mur mitoyen n'est pas revêtu de gypse. [ 24 ] Il n'est pas contesté que ces plans particularisés pour les demandeurs leur ont été transmis le 8 avril 2009, alors que les " Contrat préliminaire [12] " ont été signé le 25 février 2009 dans chaque cas, et les " Contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve [13] " ont été signé le 24 mars 2009. [ 25 ] Sovima prétend qu'en aucun temps, elle ne s'est engagée envers les demandeurs à construire selon ces plans, et plus particulièrement en ce qui concerne le mur mitoyen du sous-sol.

Il faut donc rechercher quelle était l'entente des parties et l'engagement de Sovima, lors de la conclusion du contrat. [ 26 ] Il convient de reprendre, dans chaque contrat, les éléments relatifs à l'objet du contrat. 1. Contrat préliminaire (signé le 25 février 2009) [ 27 ] L'objet est ainsi décrit : " À

titre de promettant-acheteur, je promets d'acheter l'immeuble suivant, savoir : IMMEUBLE Un terrain situé à Longueuil, au …, de la rue es Cassandres…avec un immeuble à usage d'habitation bâti ou à bâtir que le vendeur s'engage à livrer conformément. √

a) Aux normes du modèle Maisons Jumelées en incluant et/ou excluant les items mentionnés dans la liste des modifications annexée aux présentes comme "

Annexe A " et toute(

s) autre(

s) annexe(

s) et initialée(

s) par les parties pour fins d'identification, et le tout sous réserve des modifications mineures pouvant survenir en cours de construction Plan no ______ Préparé :______ Préparé le : ______ OU 

b) Aux plans et devis reconnus et initialisées par les parties aux présentes pour fins d'identification. Plan no ______ Préparé : ______ Préparé le : ______ La liste des modifications annexée aux présentes comme "

Annexe A " et toutes autres annexes ainsi que les plans et devis mentionnés au paragraphe (

a) ou (

b) font

partie intégrante du contrat préliminaire. (…) ÉLÉMENTS STANDARDS 3. Tous les éléments concernant la structure, l'isolation, l'insonorisation, les revêtements, les enduits et les équipements mécaniques et électriques sont uniquement ceux mentionnés au document joint à la présente (intitulé SPÉCIFICATIONS) comme

annexe "I" pour en faire

partie intégrante.

À la condition qu'il ait été préalablement accepté par le vendeur, tout changement ou modification auxdits éléments standards sera susceptible d'affecter le prix de vente à la hausse ou à la baisse, et devra faire l'objet d'une révision constatée par une entente écrite entre les parties . (…) CLAUSES GÉNÉRALES ENGAGEMENT DU PROMETTANT-ACHETEUR Le promettant-acheteur devra compléter et signer les feuilles de choix d'éléments au plus tard le : ______ Initiales : ______ C'est la responsabilité du promettant-acheteur de faire les choix et signer les plans dans les délais qui lui sont alloués.

Si le promettant-acheteur fait défaut de respecter ces délais, le vendeur retardera la date de livraison de l'immeuble d'autant de jours que le retard accumulé pour la remise des choix et des plans signés sans indemnisation au promettant-acheteur. Initiales : ______ Initiales : ______ Le vendeur ne s'engage pas à accepter les modifications aux feuilles de choix ou aux plans après qu'ils aient été signés et remis.

Après l'approbation et la signature des plans et des feuilles de choix par le promettant-acheteur, toute modification au dossier contractuel entraînera une frais de gestion de dossier de 125,00$ plus taxes en sus du montant des modifications. Note : Tous les choix et modifications doivent se faire du lundi au mercredi seulement. (…) " [ 28 ] L' "

Annexe I " à chacun des contrats comporte la description technique des maisons jumelées (devis), et en mention finale, au

chapitre " Divers ", on retrouve la mention " Maisons construites selon les plans ". [ 29 ] Il n'est pas contesté qu'à la date de ce contrat, les parties n'ont pas en main les plans comportant neuf pages, qui n'ont été transmis qu'en avril suivant. [ 30 ] Selon toute probabilité, les plans que les demandeurs avaient en main étaient les plans non personnalisés d'une maison jumelée [14] . On retrouve à la page 7/8 de ces plans les particularités du mur mitoyen du sous-sol, identiques aux particularités retrouvées aux plans du projet personnalisé. 2.

Contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve (signé le 24 mars 2009) [ 31 ] L'objet est ainsi décrit : " 1.0 OBJET 1.1 Objet : le Promettant-acheteur promet d'acheter du vendeur, qui promet de vendre, l'immeuble suivant, à savoir : un terrain connu et désigné comme étant le lot no …, ainsi que, selon le paragraphe ci-dessous : l'unité résidentielle ci-dessus construite ou en voie de construction, conformément à : √ Plans initialés ​  Unité modèle  Autres ______ acceptés et annexés aux présentes par les parties.

L'adresse civique est ou devrait être le 1807 (ou 1811) rue Des Cassandres (ci-après : " l'Immeuble "). (…) 4.0 CONDITIONS SPÉCIFIQUES 4.3 Conformité aux plans : Le vendeur s'engage à ce que l'immeuble soit complété conformément à l'article 1.1 des présentes.

Le promettant-acheteur accepte que le vendeur puisse effectuer les changements raisonnables qu'il jugera nécessaires, à condition qu'ils n'affectent pas substantiellement la superficie totale de l'immeuble. (le Tribunal souligne) 4.4 Modifications : Le promettant-acheteur s'engage pendant le cours de la construction, à ne demander aucune modification à l'immeuble sans avoir au préalable obtenu le consentement du vendeur.

Le cas échéant, le consentement du vendeur et le coût additionnel convenu pour les modifications qui sera payable au vendeur avant leur réalisation, devront être constatés par écrit. (…) " [ 32 ] Aucun plan et devis n'a été initialé par les parties, lors de la signature de l'un ou l'autre des contrats préliminaires. De plus, la preuve révèle qu'au moment de la signature des contrats, les demandeurs ne portent pas attention aux plans qui leur auraient été remis, le cas échéant. [ 33 ] Même si les plans particularisés ou non font

partie de l'engagement de Sovima, celle-ci s'est expressément réservé le droit d'effectuer des changements raisonnables qu'elle jugerait nécessaires, à la condition que cela n'affecte pas substantiellement la superficie totale de l'immeuble.

[ 34 ] Stéphane Lévesque, entrepreneur général et président de Sovima, explique que les plans produits et relatifs au mur mitoyen du sous-sol, sont ceux de la coupe d'un mur mitoyen d'unité de condominium, pour lequel les exigences sont différentes de celles de maisons jumelées. [ 35 ] Il ajoute que la page 8/9 des plans transmis en avril 2009, relatifs au mur mitoyen du sous-sol, a été transmise par erreur.

Toutes les maisons jumelées construites par Sovima et semblables à celles des demandeurs, ont été construites comme la résidence achetée par les demandeurs et non selon les plans transmis. [ 36 ] Par ailleurs, les demandeurs n'ont pas démontré que les travaux du mur mitoyen du sous-sol ne sont pas conformes aux normes, que ce soit celles du Code national du bâtiment ou autre.

De fait, Karine Pépin, représentante de l'administrateur du plan de garantie, témoigne à l'effet que la construction du mur mitoyen des résidences des demandeurs, respecte toutes les normes. [ 37 ] Vu ce qui précède, Sovima n'a pas commis de faute dans la construction du mur mitoyen des résidences des demandeurs, et n'est pas tenue de payer les travaux que les demandeurs estiment nécessaires pour rendre ce mur conforme aux plans. [ 38 ] De plus, les contrats préliminaires signés le 25 février 2009 prévoient l'inspection de la maison en vue de la réception, en ces termes : " INSPECTION DE LA MAISON 49.

Le promettant-acheteur devra communiquer avec le vendeur afin de prendre rendez-vous pour l'inspection finale de l'immeuble en vue de la signature des attestations de réception du bâtiment et du contrat de vente. L'inspection finale consiste en une vérification complète de l'immeuble afin de constater s'il y a des ajustements et réparations à effectuer et à déterminer tout travaux pouvant y remédier, s'il y a lieu. Cette inspection s'effectue dans la semaine précédant la livraison de l'immeuble. (…) GARANTIE SUR L'IMMEUBLE 55.

Le vendeur garantit l'immeuble comme suit : Malfaçons : Le vendeur réparera les vices et malfaçons apparents visés à l'

article 2111 du Code civil du Québec et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le promettant-acheteur n'a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception. Le vendeur réparera les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, malfaçons qui sont visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec et qui sont dénoncées, par écrit, au vendeur dans un délai raisonnable.

Une malfaçon est définie comme étant une défectuosité ou défaut de construction tel que visé par les articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec. " [ 39 ] Le document remis aux demandeurs intitulé " Formulaire d'inspection préréception " comporte des indications claires de l'importance à accorder à cette visite : " Quel que soit le type de bâtiment visé par la garantie, une inspection avant la réception est requise par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'inspection préréception doit être faite conjointement avec le bénéficiaire de la garantie (l'acheteur) et l'entrepreneur.

Si le bénéficiaire n'a pas de bonnes connaissances en construction, il peut être accompagné de la personne de son choix pour l'inspection préréception . L'inspection préréception se fait à partir de la présente liste d'éléments à vérifier, fournie par l'administrateur et dont le contenu est approuvé par la Régie du bâtiment du Québec. À l'aide de cette liste, le bénéficiaire et l'entrepreneur doivent faire le tour complet du bâtiment ou de l'unité privative de copropriété afin de constater l'état des travaux. Il faut porter une attention particulière aux travaux supplémentaires qui ont été demandés.

Il faut noter tous les éléments à parachever ou à corriger, par exemple une porte mal ajustée, une égratignure dans la baignoire ou dans la douche, un luminaire manquant, etc. Si l'entrepreneur et le bénéficiaire sont en désaccord avec les travaux à parachever ou à corriger, ils doivent le mentionner sur la présente liste élaborée pour l'inspection. De plus, le bénéficiaire peut ajouter des éléments à la liste de travaux à corriger ou à parachever dans les 3 jours qui suivent la réception, à la condition qu'il n'ait pas emménagé dans le bâtiment ou dans sa

partie privative de la copropriété. " [ 40 ] Lors des visites préréception, le mur mitoyen du sous-sol n'était pas fini, et il était possible pour les demandeurs de constater, le cas échéant, que certains éléments n'étaient pas conformes aux plans qu'ils avaient, dont notamment le fait que les colombages n'avaient pas les mêmes distances, que le gypse n'avait pas la même épaisseur, et autres éléments. [ 41 ] Les demandeurs plaident qu'il fallait avoir l'œil avisé d'un expert en construction pour s'apercevoir de ces détails.

Or, ils avaient été informés de l'importance de cette visite et de la suggestion de se faire accompagner d'une personne de leur choix pour cette inspection, s'ils n'avaient pas les connaissances requises. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : 505-32-029749-125

[ 42 ] REJETTE l'action du demandeur; [ 43 ] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse les frais judiciaires de 199,00$. 505-32-029792-125 [ 44 ] REJETTE l'action des demandeurs; [ 45 ] CONDAMNE les demandeurs à payer à la défenderesse les frais judiciaires de 199,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. [ 46 ] En ce qui concerne la construction de la bâtisse, le contrat contient la mention suivante : " ÉLÉMENTS STANDARDS 3. Tous les éléments concernant la structure, l'isolation, l'insonorisation, les revêtements, les enduits et les équipements mécaniques et électriques sont uniquement ceux mentionnés au document joint à la présente (intitulé SPÉCIFICATIONS) comme

annexe "I" pour en faire

partie intégrante. À la condition qu'il ait été préalablement accepté par le vendeur, tout changement ou modification auxdits éléments standards sera susceptible d'affecter le prix de vente à la hausse ou à la baisse, et devra faire l'objet d'une révision constatée par une entente écrite entre les parties . "