2015 QCCQ 9074, 2015 QCCQ 9074

Bergeron c. Ouimet 2015 QCCQ 9074 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32- 016485-148 DATE : 26 juin 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ ÉLISE-MARIE BERGERON Demanderesse c.

MICHELLE OUIMET Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation de 7 000,00$ fondée sur la présence de vices cachés à l’unité de condominium vendue. LES FAITS [ 2 ] Le 30 novembre 2010, Élise-Marie Bergeron achète le condo de Michelle Ouimet situé sur la rue Pierre Dupaigne à Montréal pour la somme de 240 000,00$. L’immeuble, construit en 1987, comprend six unités.

Madame Bergeron en prend possession dès le lendemain. [ 3 ] Trois ans et quelques mois plus tard, soit en mars 2014, une infiltration d’eau survient par le plafond de la cuisine. Le frère de madame Bergeron découpe une

partie du plafond et, par la présence de deux types différents de laine isolante, conclut qu’il ne s’agit pas de la première infiltration d’eau qui survient à cet endroit. [ 4 ] Tel était effectivement le cas, puisque madame Ouimet avait elle aussi subi une infiltration d’eau par le plafond de sa cuisine, sensiblement au même endroit, en novembre 2008.

Elle avait alors procédé aux réparations requises, en laissant toutefois le plafond ouvert jusqu’en avril 2009 pour s’assurer que tout était bien sec. [ 5 ] Le 1 er novembre 2008, des réparations avaient été effectuées au toit-terrasse situé au-dessus du condo de madame Ouimet par l’entreprise de monsieur Gaétan Gauthier (Efface Tout), au coût de 1 200,00$. Sa facture, pièce P-2, indique qu’il a creusé les joints défectueux près de la décharge d’eau de la terrasse au deuxième étage à l’arrière, ainsi qu’au-dessus et autour de la porte patio du deuxième étage.

Il a rempli les joints avec du mortier, installé une gouttière et calfeutré. Il a également refait les joints autour de la porte patio du deuxième étage ainsi que le contour d’aluminium et le dessous de la porte. [ 6 ] Après avoir constaté l’infiltration d’eau, madame Bergeron fait inspecter les lieux par l’ingénieur Yvon Latreille.

Monsieur Latreille avait déjà été mandaté par le frère de madame Bergeron qui éprouvait également des problèmes avec un condo situé dans le même secteur. [ 7 ] Dans le cas du condo de madame Bergeron, l’ingénieur Latreille indique que l’emplacement des dommages correspond avec le mur extérieur et la jonction du toit-terrasse du condo situé au-dessus. Il indique que les infiltrations d’eau pourraient provenir soit du seuil de la porte patio, soit de la membrane d’étanchéité du toit-terrasse.

Il observe également que la membrane pourrait avoir atteint sa durée de vie utile. [ 8 ] Il recommande d’effectuer des essais d’arrosage ciblés pour connaître avec précision l’origine des infiltrations. [1] [ 9 ] Madame Bergeron transmet ensuite une mise en demeure à madame Ouimet le 9 juillet 2014 par l’entremise de son procureur, et lui demande de venir effectuer les constats requis et de mandater un entrepreneur pour procéder aux travaux correctifs.

Les dommages sont alors évalués à la somme de 5 000,00$. [ 10 ] Madame Ouimet répond à cette mise en demeure par l’entremise de ses avocats le 16 juillet 2014. [2] Son procureur fait valoir

que le toit-terrasse qui coule date de vingt-sept ans, et est rendu à la fin de sa vie utile. Le procureur conclut qu’il ne s’agit pas d’un vice caché mais d’un défaut d’entretien de l’immeuble. [ 11 ] Le 2 août 2014, l’architecte mandaté par madame Ouimet, monsieur Raymond-Michel Cherrier, se rend sur les lieux pour procéder à l’examen du toit-terrasse. Il y constate que le plafond de la cuisine de madame Bergeron est ouvert sur une longueur d’environ deux mètres, sur une largeur d’un mètre.

La poutre qu’il peut observer présente des traces de rouille qui s’accumulent depuis un certain temps, et il constate que le bois adjacent à cette poutre est imbibé d’eau. [ 12 ] De toute évidence, selon lui, l’infiltration provient de la toiture. Le piétinement occasionné par les fréquentes sorties par la porte patio a assurément affaibli les membranes à la jonction du mur et du toit. [ 13 ] Madame Bergeron mandate un ingénieur qui se rend sur les lieux à plusieurs reprises pour effectuer des tests à compter du 7 août ; il s’agit de monsieur Yvonick Houde, vice-président de H.B.G.C.

Ingénieurs. [ 14 ] Il note que le toit-terrasse n’a pas été construit selon les plans de l’architecte. Il constate la présence d’éléments porteurs qui sont pourris et endommagés. Il recommande un examen des lieux plus approfondi, ce qui a eu lieu dans les jours suivants.

Au total, quatre inspections ont été réalisées. [ 15 ] Monsieur Houde constate d’abord que la pente de la terrasse ne permettait pas l’écoulement de l’eau vers la gouttière, et qu’une accumulation d’eau s’était produite malgré plusieurs jours sans pluie. [ 16 ] Quant à la non-conformité avec les plans de l’architecte, il indique qu’il n’y avait pas de bloc de bois angulaire servant à atténuer l’angle de la membrane à la jonction des murs latéraux, qu’il n’y avait pas de gravier entre l’isolant et le platelage, pas de tissu de protection de l’isolant, pas d’angle découpé dans les montants pour fabriquer une pente vers la gouttière. [3] [ 17 ] Par une lettre du 15 août 2014, l’ingénieur Houde confirme que les travaux de démantèlement de la membrane et des éléments pourris au toit-terrasse et à leur remplacement ont été effectués et que l’intégrité et l’étanchéité de la charpente de la terrasse ont été rétablies.

Des éléments du mur de charpente latéral gauche de la cuisine ont également été remplacés. [ 18 ] Madame Bergeron a indiqué dans sa pièce P-15 le détail de sa réclamation de 7 000,00$. Elle réclame tout d’abord sa contribution auprès du syndicat, soit 3 716,04$, ayant fourni au Tribunal après l’audition la preuve du paiement de ce montant. Le Syndicat de copropriété a assumé des dépenses de 22 265,06$ pour la réparation du toit-terrasse (10 922,22$) ainsi que 1 695,00$ pour les coûts d’évaluation des ingénieurs et 9 647,84$ pour la réparation de la cuisine de madame Bergeron.

Sa quote-part de 16,69% de ce montant donne le chiffre précité de 3 716,04$. [ 19 ] Madame Bergeron réclame également des frais divers et personnels totalisant 2 034,17$, et qui sont essentiellement constitués des honoraires extrajudiciaires de ses avocats (1 368,87$), du coût de l’évaluation par l’ingénieur Latreille de 623,74$, ainsi que des déboursés de 41,56$. [ 20 ] Elle réclame également des dommages moraux totalisant 1 249,79$.

ANALYSE ET DÉCISION [ 21 ] Pour conclure à la présence d’un vice caché, il faut déceler les quatre critères suivants : • Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il cause des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur n’aurait pas payé le prix convenu s’il l’avait connu; • Le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; • Le vice est caché, c’est-à-dire qu’il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; • Le vice est antérieur à la vente puisque la garantie porte sur l’état du bien au moment de la vente. [ 22 ] Le Tribunal a eu le bénéfice d’entendre les experts respectifs des parties, l’ingénieur Houde et l’architecte Cherrier qui ont rendu des témoignages clairs et qui s’inscrivaient dans le cadre du rôle d’un expert qui témoigne dans le contexte de procédures judiciaires, c’est-à-dire d’éclairer le Tribunal sur une situation technique.

Leur témoignage a été grandement apprécié. [ 23 ] Les deux experts s’accordent pour dire que les infiltrations d’eau étaient présentes depuis une longue période. Les deux experts s’entendent sur la cause des infiltrations, mais l’expert de madame Ouimet met l’emphase sur le fait que le problème provient d’une

partie commune et non pas de la

partie exclusive de madame Ouimet. [ 24 ] Madame Bergeron reproche à madame Ouimet de n’avoir pas déclaré l’infiltration d’eau survenue deux ans avant la vente. Le Tribunal ne retient pas ce reproche, dans la mesure où, selon elle, la situation avait été réparée et contrôlée. D’ailleurs, il s’est écoulé cinq ans et demi entre la réparation faite par madame Ouimet et l’infiltration d’eau survenue en mars 2014.

Par ailleurs, le Tribunal retient les commentaires de l’architecte Cherrier qui constate que même un inspecteur préachat n’aurait pu déceler la situation, et on le comprend quand on considère tous les tests invasifs qui ont dû être effectués par l’ingénieur Houde pour avoir un portrait véritable de la situation. [ 25 ] Le fait que la membrane du toit-terrasse avait environ vingt-cinq ans lors de la vente est un élément à considérer, puisqu’il est vrai que l’usure normale n’est pas considérée comme un vice caché. [4] [ 26 ] Cependant, ce n’est pas la seule usure de la membrane qui a causé les dommages au condo de madame Bergeron, mais bien la mauvaise exécution du toit-terrasse, qui a résulté en une situation qui a perduré pendant des années.

[ 27 ] En ce sens, le Tribunal considère que le condo vendu était affecté d’un vice caché, qui engage la responsabilité de madame Ouimet en tant que vendeuse, même si elle n’était pas au courant de l’ampleur de la situation. [ 28 ] La question de savoir si un problème qui affecte la

partie commune d’un condo peut être considérée comme un vice caché a été discutée par la Cour d’appel dans l’arrêt Bergeron , où il a été décidé qu’un vice caché qui a pris naissance dans une

partie commune mais dont les effets se répercutent sur les parties divises constitue un vice caché. [5] [ 29 ] Cependant, madame Ouimet ne peut être tenue responsable de tous les dommages subis par madame Bergeron, pour deux raisons. En premier lieu, seul le vendeur qui avait connaissance du vice caché est tenu des dommages-intérêts en vertu de l’

article 1728 du Code civil du Québec . De plus, une

partie des coûts de réparations a trait à la membrane, bien que le Tribunal ne soit pas en mesure de déterminer précisément quelle portion des coûts de 10 922,00$ assumés par le Syndicat y était reliée. [ 30 ] Il y a également lieu de mentionner que madame Bergeron ne peut récupérer le coût des honoraires extrajudiciaires de ses procureurs, en l’absence d’abus par madame Ouimet dans le cadre de sa défense.

Madame Ouimet avait des points importants à faire valoir, et n’a pas nié sans raison la réclamation de madame Bergeron. [6] [ 31 ] Le fondement du recours de madame Bergeron selon le Code civil du Québec est un recours en diminution de prix de vente. Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal évalue le coût de cette diminution de prix de vente à la somme de 3 500,00$. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse, Michelle Ouimet , à payer à la demanderesse, Élise-Marie Bergeron, la somme de 3 500,00$, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 9 juillet 2014, date de la mise en demeure; LE TOUT avec les frais judiciaires au montant de 169,00$. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.