2013 QCCS 895, 2013 QCCS 895

Li c. Li 2013 QCCS 895 JG 1116 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-057201-108 DATE : Le 6 mars 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DANIELLE GRENIER, J.C.S. ______________________________________________________________________ TAO LI et YING HE Demandeurs c. MO LI et YAN YU Défendeurs Et THE REGISTRAR OF THE MONTREAL LAND REGISTRY OFFICE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs ont intenté une action en passation de

titre en vue de devenir propriétaires d’un immeuble appartenant aux défendeurs. [ 2 ] Le 26 novembre 2009, les parties signent une promesse d’achat qui contient la clause suivante : «8. OTHER DECLARATIONS AND CONDITIONS 8.1 1. Date of repossession is up to the seller. The seller will give a writing amendment to buyer to inform the day of repossession. 2. The deposit is Ten thousand dollars. If the buyer changes not to buy, the deposit belongs to the seller. If the seller changes not to sell, the deposit will double return to the buyer. 3. Inspection day is 35 days upon the offer is accepted. 4.

The mortgage day is 30 days upon the offer is accepted.» [1] [ 3 ] Les demandeurs soutiennent que la clause 8.1 contient une obligation à terme que les défendeurs refusent d’exécuter. Ils demandent au tribunal de fixer un terme tel que le permet l’

article 1512 C.c.Q. [ 4 ] Les défendeurs plaident que les deux premiers paragraphes de la clause 8.1 doivent se lire ensemble. Le premier paragraphe renferme une obligation sous condition suspensive alors que le deuxième paragraphe accorde à l’acheteur une faculté de dédit dans le cas où les défendeurs choisissent de ne pas leur transmettre l’amendement prévu au premier paragraphe. [ 5 ] Les défendeurs soutiennent également que les demandeurs n’ont exécuté aucune des obligations prévues à la clause 8.1 de l’offre d’achat.

Ils auraient omis de faire le dépôt de 10 000 $ et de se procurer le financement nécessaire à l’achat de leur immeuble. [ 6 ] C’est ce que reflète la mise en demeure que les défendeurs font parvenir aux demandeurs le 12 mars 2010. «We refer to a certain Promise to Purchase executed between yourselves and our clients on November 26 th 2009, pertaining to an immovable property situated at civic address [...], in the City of Montreal, and to the conditions referred to in said Promise to Purchase.

More particularily, we refer you to item 8 in said Promise to Purchase , entitled “Other Declarations and Conditions”. • Sub-paragraph 2 of item 8 quite clearly stipulates that if the buyer elects not to purchase the property, the $10 000.00 deposit belongs to the seller.

We understand that you have failed and/or neglected to deposit said $10 000.00, and thus, in contravention of the terms of the Promise to Purchase. • Sub-paragraph 3 of item 8 clearly stipulates that you had the right to have an inspection performed, and confirm within thirty five (35) of the acceptance of the Promise to Purchase that you were satisfied with the inspection.

We understand that after the inspection you tried to re-negotiate the price of the property and were met with a refusal on the part of our clients. • Sub-paragraph 4 of item 8 clearly stipulates that you had thirty (30) days from the acceptance of the Promise to Purchase to advise our client that you had obtained a hypothecary loan, and once again, you did not meet this condition. » [2] LA PREUVE [ 7 ] Avant d’entreprendre l’étude de la preuve, une remarque s’impose. Le témoignage de la défenderesse, Mo Li, n’est pas crédible.

Ses explications sont truffées d’incohérences et de contradictions au point où elles ne peuvent être crues. [ 8 ] Le témoignage des demandeurs est, en comparaison, fiable et limpide et leurs explications en ce qui a trait à l’interprétation du contrat sont vraisemblables. [ 9 ] La preuve révèle que l’offre d’achat a été rédigée par la défenderesse et que le paragraphe 8.1 y a été inséré afin de permettre aux défendeurs de se relocaliser avant de transférer la possession de l’immeuble aux demandeurs. [ 10 ] La défenderesse a signé la promesse d’achat après avoir requis l’approbation de son mari, le codéfendeur, Yan Yu.

Ce dernier était alors en Chine et il ne serait rentré à Montréal qu’en mars 2010. [ 11 ] Après la signature de l’offre d’achat, les demandeurs se sont empressés de remplir les obligations stipulées à la clause 8.1. Ils ont fait inspecter l’immeuble et ont demandé un prêt à la Banque Toronto-Dominion. [ 12 ] Le dépôt prévu aux clauses 4.2 et 8.1 de la promesse d’achat n’était pas une condition de la vente. Cependant, la défenderesse avait demandé aux demandeurs d’effectuer un dépôt de 10 000 $ auprès d’un notaire.

Ne connaissant aucun notaire, le demandeur s’est adressé à un notaire qui faisait paraître une annonce dans un journal. Le notaire contacté aurait avisé le demandeur qu’il ne pouvait accepter un dépôt d’argent tant et aussi longtemps qu’une date de prise de possession de l’immeuble ne serait pas fixée. [ 13 ] Ne sachant que faire, le demandeur a voulu confier le dépôt à la défenderesse qui a refusé de l’accepter. Elle lui a fait savoir qu’elle lui faisait confiance et que le dépôt n’était pas nécessaire.

Comme la défenderesse agissait en tant qu’agent des demandeurs pour la vente de sa propre maison, en acceptant le dépôt, elle se retrouvait en conflit d’intérêts. C’est probablement pour cette raison qu’elle a refusé le dépôt. [ 14 ] Assez curieusement, dans la mise en demeure que les avocats ont transmise aux demandeurs, le 12 mars 2010, il n’est nullement question du premier paragraphe de la clause 8.

La défenderesse ne prétendait pas, à cette époque, avoir le droit de décider de la prise de possession de l’immeuble de façon unilatérale et discrétionnaire. [ 15 ] Dans cette mise en demeure, on reproche aux demandeurs de ne pas avoir fait le dépôt de 10 0000 $, d’avoir omis de faire inspecter l’immeuble et de ne pas avoir informé les défendeurs du financement obtenu, le cas échéant. Or, toutes ces obligations avaient été remplies. [ 16 ] Le quatrième paragraphe de la mise en demeure reflète la véritable intention des défendeurs.

«In view of the foregoing, our clients are well founded in fact and at law to consider that the Promise to Purchase dated November 26, 2009, is null and void, and our clients are at liberty to put the immovable property back on the market and hold you liable for any shortfall in the sale price obtained. » [ 17 ] La mise en demeure a été envoyée aux demandeurs à la suite d’un événement précis. Depuis qu’ils avaient signé l’offre d’achat, le 26 novembre 2009, les demandeurs cherchaient à savoir quand ils pourraient occuper l’immeuble. La défenderesse ne répondait pas à leurs appels téléphoniques.

Ils se sont faits de plus en plus insistants. [ 18 ] En mars 2010, les demandeurs sont informés par un ami que les défendeurs, qui sont tous les deux agents d’immeuble, montrent un immeuble en visite libre. Ils se rendent sur les lieux et insistent auprès des défendeurs pour que ces derniers leur confirment une date de prise de possession de l’immeuble. Ils expliquent aux défendeurs que le prêt qu’ils ont contracté avec la Banque Toronto-Dominion expire après 180 jours et que cette dernière insiste pour connaître la date de clôture (closing date).

Les défendeurs promettent de se mettre en contact avec Mme Wong de la Banque T.D. dès le lendemain, ce qu’ils négligent de faire. [ 19 ] Le 4 mars 2010, le demandeur Tao Li écrit le courriel suivant à la défenderesse, Mo Li : «Hi, Li Mo : Please find the attachment for the letter you need to sign as we discussed last time at your home. Please give me a call as soon as possible. I will pick up the letter at your place or you can send it to my home.» [3] [ 20 ] La pièce jointe, préparée par le demandeur, se lit comme suit: «To Whom It May Concern :

Madame/Sir: We, Yu, Yan and Li, Mo, the owners of [...], Montreal, Qc, Canada [...], haven’t decided the certain date of moving out. As we discussed with the buyers (Li, Tao and He, Ying) at the time we signed the Promise to Purchases, we will move out ON OR BEFORE July 1, 2010. We are writing to you to declare that we do not have a certain date for moving out, but if you have a certain date; we will notice the buyers as soon as possible. Thank you for your understanding.

Mo Li Signature _______________________Date________________________ Yan Yu Signature _____________________Date_______________________» [4] [ 21 ] Le 10 mars 2010, n’ayant reçu aucune réponse de la défenderesse, le demandeur écrit le courriel suivant : «Dear Miss Mo Li : I have contacted you many times since last week, I left you messages and sent you e-mail too. But you did not response me at all. I do not know what happened. Are you intending to sale your own property to others with a higher price or there is some misunderstanding? What I hope is there is some misunderstanding.

As we discussed when we signed promise to purchase at your home on Nov. 2009, you said you cannot decide the closing date but the date not latter than July 1 st , which can be any day on or before. Therefore, you left the date at blank. I am not real estate profession as you did, so I do not know we should put closing date “not later than July 1” there. Because of your absence to contact with us for last two weeks. I did some legal consulting. This will be the last time I try my best to contact you, because I do not want to involve in any legal issues.

However, you leave me no choice, and I have to protect myself too. COULD YOU PLEASE REPLY ME WITHIN THE NEXT 3 DAYS ON OR BEFORE MARCH 13, 2010, AT 10 PM, IF NOT I WILL FIRSTLY SEND OUR CONTRACT TO SYNDICATE ACAIQ!!!!!! Again, I hope there is some misunderstanding and we are going to talk soon! Thanks Truly » Tao LI & Ying HE» [5] [ 22 ] La défenderesse a affirmé avoir eu peur d’être dénoncée à l’ACAIQ en lisant ce courriel.

Elle a donc décidé de consulter un avocat avant que le demandeur ne mette sa menace à exécution. [ 23 ] Après avoir reçu la mise en demeure, le demandeur dépose la somme de 10 000 $ dans le compte «in trust» de son avocat. De plus, après avoir intenté la présente action en passation de titre, les demandeurs mandatent un notaire pour qu’il prépare un acte de vente (P-8). Le projet d’acte de vente est transmis à la défenderesse, le 20 août 2010, sans que cette dernière ne réagisse.

QUESTIONS PRÉLIMINAIRES [ 24 ] Avant d’examiner la question d’interprétation de la promesse d’achat P-1, il faut débattre de deux autres questions préliminaires. [ 25 ] La première concerne l’objection des défendeurs à ce qu’une preuve testimoniale puisse contredire le premier paragraphe de la clause 8.1 en prétendant à l’existence d’un terme précis pour la prise de possession de l’immeuble, soit le 1 er juillet 2010. [ 26 ] L’

article 2863 C.c.Q. vient préciser que les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne «peuvent», par témoignage, le contredire ou en changer les termes à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve. [ 27 ] Notons, en premier lieu, qu’il est bien établi que les parties peuvent, par témoignage, établir les circonstances qui ont précédé, entouré et suivi la signature d’un écrit [6] . [ 28 ] De plus, ce n’est pas contredire un écrit que d’établir que lors des discussions entourant la signature du contrat, la défenderesse a convenu verbalement que la prise de possession de l’immeuble se ferait avant le 1 er juillet 2010.

Elle a expliqué aux demandeurs qu’elle était propriétaire d’autres immeubles et que si elle ne réussissait pas à trouver un immeuble à acheter, elle enverrait un avis d’occupation à l’un de ses nombreux locataires dans les six mois précédents la prise de possession de l’immeuble. [ 29 ] Le tribunal a rejeté l’objection à la preuve des défendeurs parce que le témoignage du demandeur ne cherchait pas à contredire ou à compléter la clause 8.1 mais qu’il s’agissait plutôt de relater dans quel contexte il avait accepté qu’elle soit écrite sans mention d’une date de possession précise.

De plus, le tribunal est d’avis qu’il existait un commencement de preuve puisque la mise en demeure expédiée aux demandeurs en mars 2010 est complètement muette sur la question du caractère purement discrétionnaire de la clause 8.01. Bien au contraire, on y mentionne l’inaccomplissement d’obligations précises de la part des demandeurs sans jamais prétendre que les défendeurs puissent pouvoir décider unilatéralement de transférer ou non l’immeuble aux demandeurs. [7]

[ 30 ] Quoi qu’il en soit, le témoignage du demandeur précisant l’existence d’une affirmation verbale d’une date limite n’est pas décisif puisque le tribunal aurait quand même conclu que l’obligation comprise au premier paragraphe de l’article 8.01 est une obligation à terme et non une obligation sous condition suspensive. [ 31 ] La deuxième question consiste à déterminer si les défendeurs peuvent demander le rejet de l’action au motif que les formalités essentielles à sa réception n’ont pas été respectées par les demandeurs. [ 32 ] Ils invoquent : 1) l’absence de mise en demeure formelle avant l’institution des procédures; 2) l’absence d’un projet d’acte de vente signé par les demandeurs; 3) l’absence de consignation du prix de vente. [ 33 ] Les demandeurs plaident que l’acte de vente qu’ils ont fait préparer par un notaire en août 2010, a été transmis aux défendeurs sans que ces derniers ne se manifestent d’une quelconque façon, qu’ils ont suffisamment de liquidités pour obtenir un prêt de la Banque Toronto-Dominion et qu’ils s’engagent à déposer au dossier de la Cour un nouvel acte de vente notarié et signé par eux et à déposer dans le compte en fidéicommis de leurs avocats une somme équivalente au prix de vente convenu en 2009 et ce, dans un délai de dix jours. [ 34 ] La mise en demeure que les défendeurs ont transmise aux demandeurs en mars 2010 démontre que leur position est ferme et sans équivoque : la promesse d’achat est nulle et ils peuvent mettre l’immeuble en vente comme bon leur semble (P-5).

Dans ce contexte, l’absence de mise en demeure formelle de la part des demandeurs ne constitue pas un empêchement à la recevabilité de l’action en passation de titre. [ 35 ] De plus, le tribunal peut remédier aux défauts de consignation du montant ainsi qu’à celui d’absence d’un contrat de vente dûment signé pendant le délibéré. [ 36 ] Avant la mise en délibéré, le tribunal a permis aux demandeurs de corriger les griefs de forme en rendant un jugement intérimaire les autorisant à déposer, pendant le délibéré, une somme de 400 000 $ dans le compte en fidéicommis de leurs avocats, Fraticelli Provost, et leur ordonnant de faire parvenir à la soussignée un contrat de vente signé devant un notaire, le tout avant le 28 février 2013.

Ils se sont depuis acquittés de ces obligations. [ 37 ] Dans un premier temps, notons que la somme de 400 000 $ était disponible dès le mois de décembre 2009 et que le prêt consenti par la Banque TD, en novembre 2009, avait été renouvelé par la suite. De plus, en août 2010, un contrat de vente préparé par un notaire avait été transmis aux défendeurs afin qu’ils en prennent connaissance avant de le signer. [ 38 ] Les difficultés de forme associées à l’action en passation de

titre ont fait couler beaucoup d’encre dans le passé. Cet attachement scrupuleux au formalisme a été abandonné au profit d’un pragmatisme qui s’accorde mieux avec un courant juridique moderne et libéral amorcé dans l’arrêt Houlachi [8] . Depuis cet arrêt, la jurisprudence admet volontiers que la finalité des pré-requis de l’action en passation de

titre est d’assurer qu’un contrat dûment signé par l’acheteur et le prix d’achat convenu entre les parties seront disponibles lors du jugement final accueillant l’action en passation de titre. [9] C’est exactement ce qui s’est produit en l’espèce. Un contrat signé par l’acheteur a été versé au dossier pendant le délibéré et une somme de 400 000 $ a été déposée dans le compte en fidéicommis des avocats des demandeurs pendant le délibéré.

L’INTERPRÉTATION DE LA PROMESSE D’ACHAT [ 39 ] Le 26 novembre 2009, en apposant leurs signatures sur le formulaire de L'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, «Promise to purchase», les parties ont conclu un contrat de promesse «ayant pour objet la conclusion du contrat désiré» [10] . D'ailleurs, la clause 10, de la promesse d'achat, intitulée «Conditions of acceptance», se lit ainsi : « Promise to purchase is irrevocable until ___ o'clock, on ___ [date non mentionnée].

If this promise to purchase is accepted by that deadline, the buyer shall be notified of the acceptance within a period of ___ hours following that deadline. If this promise to purchase is not accepted by that deadline or if the buyer is not notified of the acceptance within the period stipulated, this promise to purchase shall be null and void and the deposit referred to above and considered to be an instalment on the sale price shall be refunded to the buyer immediately.

However, if this promise to purchase is accepted and notification is received within the period stipulated, this promise to purchase shall constitute a contract that is legally binding on parties . » (nos soulignements) [ 40 ] Aucun délai n'est prévu pour l'acceptation de la promesse d'achat et sa notification aux demandeurs puisque l'offre et l'acceptation de la promesse d'achat sont concomitantes, les parties ayant signé le formulaire le même jour, à la même heure. [ 41 ] Les parties ont donc conclu, le 26 novembre 2009, un contrat de promesse.

L’interprétation de certaines clauses de ce contrat fait l’objet principal du présent jugement et l’analyse vise surtout l’étendue des clauses suivantes : • Clause 4.2 (DEPOSIT); • Clause 6.2 (DELIVERY OF THE IMMOVABLE); • Clause 7.1 (ACT OF SALE); • Clause 8 (OTHER DECLARATIONS AND CONDITIONS). [ 42 ] Avant d’entreprendre l’étude des clauses énumérées ci-dessus, il y a lieu de rappeler les dispositions du Code civil en matière d'interprétation de contrat, notamment : « Art. 1427. Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble du contrat.

Art. 1428. Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n'en produit aucun. »

Clause 4.2 (DEPOSIT) [ 43 ] Les parties ont prévu le versement par les demandeurs d’un acompte sur le prix dans les termes suivants : « With this Promise to purchase , the BUYER, remits to the intermediary referred to above, as an instalment on the sale price to be paid , the sum of ten thousand dollars ($ 10 000) by cheque payable to the order of " ___ [nom de l'agent immobilier non mentionné] in trust ". […] » (nos soulignements) [ 44 ] Tel que relaté précédemment, la défenderesse, en sa qualité d'agent immobilier représentant les demandeurs, a refusé d'accepter l'acompte sur le prix de l'immeuble.

Conséquemment, le montant de 10 000 $ n'a jamais été versé. [ 45 ] Les parties font aussi référence à l'acompte sur le prix de vente dans le deuxième paragraphe de la clause 8 de la promesse d’achat : « The deposit is ten thousand dollars. If the buyer change not to buy, the deposit belongs to the seller. If the seller change not to sell, the deposit will double return to the buyer » (sic). [ 46 ] Les demandeurs plaident que cette clause est une clause pénale alors que les défendeurs soutiennent qu’il s’agit d’une clause de dédit.

Le tribunal ne retient ni l’une ni l’autre de ces propositions et est d’avis que l’intention des parties était d'assortir la promesse d'achat d'une convention d'arrhes. Contrairement au Code civil du Bas-Canada [11] , le Code civil du Québec ne fait plus mention d’arrhes.

Toutefois, rien n’empêche les parties de stipuler contractuellement la constitution d’arrhes, cette notion n’étant pas contraire à l’ordre public [12] . [ 47 ] Les professeurs Jobin et Cumyn définissent ainsi la convention d’arrhes : « La convention d'arrhes est celle par laquelle une partie, généralement le promettant-acheteur ou parfois l'acheteur, remet au cocontractant, lors de la promesse ou la vente, une somme d'argent de telle sorte que celui qui a versé cette somme peut se libérer de ses obligations en l'abandonnant à l'autre et que celui qui l'a reçue peut se libérer en remboursant à celui qui l'a versée le double de ce qu'il a reçu; les parties prévoient habituellement un délai pendant lequel elles peuvent se prévaloir de cette faculté.

Quand aucune des parties ne s'est prévalue de la convention d'arrhes dans le délai utile, la promesse ou la vente devient irrévocable et la somme versée devient alors un acompte sur le prix. […] La convention d'arrhes est nécessairement réciproque: elle suppose que chaque

partie a le droit de se libérer de la promesse. » [13] (références omises) [ 48 ] Dans le cas sous étude, les parties ont omis de prévoir le délai durant lequel elles pouvaient se prévaloir de la convention d’arrhes. Néanmoins, le refus des défendeurs d'accepter l'acompte sur le prix fait obstacle à l'exercice du droit de retrait conféré par la convention d'arrhes.

Clause 6.2 (DELIVERY OF THE IMMOVABLE) [ 49 ] L’obligation des défendeurs de délivrer l’immeuble est prévue à la clause 6.2 de la promesse d’achat : « The SELLER promises to sell the IMMOVABLE to the BUYER and, unless stipulated otherwise hereinafter, undertakes to deliver the IMMOVABLE in the condition that it was in when the BUYER examined it ___building inspection » (sic). [ 50 ] En effet, deux conditions se greffent à la promesse d'achat signée par les parties. La première vise l'inspection de l'immeuble, tandis que la deuxième est relative à l'obtention du financement en vue de l'achat de l'immeuble.

Les deux conditions ont été remplies par les demandeurs dans les délais prévus.

[ 51 ] Également, il y a lieu de reproduire ici le premier paragraphe de la clause 8 de la promesse d'achat qui porte sur la date de la prise de possession de l’immeuble : « Date of repossession is up to the seller. The seller will give a writing amendment to buyer to inform the day of repossession » (sic). [ 52 ] Les clauses citées ci-dessus comprennent l’obligation de délivrance des défendeurs envers les demandeurs ( art. 1717 C.c.Q. ). Évidemment, selon les termes de la promesse d’achat, cette obligation n’existe pas avant la conclusion du contrat de vente.

Autrement dit, étant un contrat préparant la conclusion du contrat de vente [14] , la promesse d’achat prévoit des obligations qui naîtront dès la signature de l’acte de vente. Il s’agit d’« éléments secondaires » dont l’absence même n’affecte pas la validité de la promesse d’achat : « Le fait que les parties ont réservé leur accord sur certains éléments secondaires ne fera cependant pas obstacle à l'acceptation de l'offre ou de la promesse et ainsi à la formation complète de l'avant-contrat bilatéral ( art. 1387 C.c.Q. ). À

titre d'exemple, une promesse d'achat d'un immeuble acceptée, mais avec la date d'occupation à être déterminée serait sûrement considérée comme un avant-contrat bilatéral légalement formé ». [15] [ 53 ]

Malgré la discrétion dont jouissent les défendeurs aux termes du premier paragraphe de la clause 8.1 de la promesse d’achat, leur obligation de mettre l’immeuble à la disposition des demandeurs n’est assortie d’aucune condition, ni suspensive ni potestative : « Il ne peut y avoir de condition si l’événement envisagé est au cœur même du contrat. […] Il est, en effet, de la nature de la vente que le vendeur s’engage à livrer le bien dont la propriété est transférée. […] l’obligation contractée existe bel et bien, et elle est immédiate et non susceptible d’anéantissement.

Mais cette pseudo condition pourrait constituer un terme » [16] . (références omises) [ 54 ] En l’occurrence, l’obligation de délivrance de l’immeuble est une obligation à terme indéterminé, dont la limite n’est pas fixée par les parties.

« Cela n’empêche pas que le terme existe, le tribunal pouvant, à la demande d’un contractant, y pourvoir lui-même, si la détermination ultérieure par les parties tarde démesurément à intervenir (art. 1512 , al. 1 er ) » [17] . [ 55 ] Même dans l’hypothèse où le débiteur de l’obligation jouit d’un droit de contrôle entièrement discrétionnaire sur la détermination du terme (« date of repossession is up to the seller »), « la discrétion ne porte que sur le moment même de l’échéance» et « la solution de l’

article 1512 C.c.Q. est encore disponible, les parties ayant probablement estimé que ce moment arriverait de toute façon» [18] . Clause 7.1 (ACT OF SALE) [ 56 ] La clause 7.1 de la promesse d'achat énonce la principale obligation de chacune des parties : « The parties undertake to sign

an act of sale before buyer's notary, on or before ___ [date non mentionnée]. The BUYER shall be the owner upon the signing of the act of sale ». [ 57 ] La conclusion du contrat de vente est donc la prestation, soit le paiement du contrat de promesse. Selon l’

article 1396 , al. 2 C.c.Q. , les demandeurs et les défendeurs sont obligés de conclure le contrat principal, soit le contrat de vente. Ici encore, on constate l’absence de délai conventionnel de signature de l’acte de vente. Ainsi, l’obligation de conclure la vente assumée par les parties est une obligation à terme indéterminé : « La conclusion de l’acte de vente devant notaire est suspendue. L’acte notarié n’est pas la condition de la vente, mais le terme de l’obligation assumée dans la promesse. [… ] La signature devant notaire n’est donc pas un terme du contrat de vente, elle est un terme du contrat de promesse; c’est l’exécution (le paiement, si l’on veut :

article 1553) de l’obligation qui y est assumée. Ce n’est que l’exigibilité de l’obligation de signer qui est

suspendue jusqu’à l’arrivée de la date prévue pour le contrat notarié ». [19] [ 58 ] Comme indiqué précédemment, en présence d’un terme indéterminé l’

article 1512 C.c.Q. permet au juge de fixer un terme. [ 59 ] Le contrat de vente sera conclu seulement «au moment où le consentement à ce contrat (objet de la prestation principale de la promesse) est donné. Si ce consentement n’est pas donné et c’est le cas en l’espèce, l’action en passation de

titre en tiendra lieu » [20] . En ce sens, l’

article 1712 C.c.Q. confère aux parties de la promesse d’achat le droit de contraindre son cocontractant à la conclusion du contrat de vente, par la voie de l’action en passation de titre. LES DOMMAGES RÉCLAMÉS PAR LES DEMANDEURS [ 60 ] Les demandeurs n’ont pas fait la preuve du préjudice allégué. [ 61 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : • ACCUEILLE l’action en passation de

titre des demandeurs; • DÉCLARE que la promesse d’achat P-1, datée du 26 novembre 2009, est exécutoire et qu’elle lie les parties; • PREND ACTE de l’offre des demandeurs d’accepter la propriété dans l’état décrit au rapport d’inspection, pièce P-3, et de payer le prix de vente de 399 980 $ au complet aux défendeurs à la signature de l’acte de vente; • DÉCLARE bonne et suffisante l’offre et la consignation de la somme de 400 000 $ faite par les demandeurs les 8 et 25 février 2013 dans le compte en fidéicommis des procureurs Fraticelli Provost, s.e.n.c.r.l.; • ORDONNE aux procureurs des demandeurs, Fraticelli Provost, s.e.n.c.r.l., d’acquitter à même les fonds détenus par eux en fidéicommis tous les droits hypothécaires grevant la propriété et de remettre le solde aux défendeurs; • ORDONNE aux défendeurs de passer le

titre de la propriété et de signer l’acte de vente, pièce P-17, dûment signé par les demandeurs, le 26 février 2013, devant le notaire Stéphane Larose, dans un délai de quatre-vingt-dix (90) jours du présent jugement.

Et dans l’éventualité où les défendeurs ne se conformeraient pas au présent jugement : • DÉCLARE que le présent jugement tiendra lieu d’acte de vente en ce qui concerne la propriété ci-après décrite : DESCRIPTION Un emplacement connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION HUIT CENT CINQUANTE-ET-UN MILLE QUATRE- CENT SOIXANTE-QUATORZE (1 851 474) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, avec la bâtisse ci-dessus construite et portant le numéro civique [...], Montréal, province de Québec, [...].

Telle que ladite propriété se trouve avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes attachées audit immeuble et notamment : • Une servitude en faveur de Bell Canada et Hydro-Québec constituée en vertu d’un acte publié sous le numéro 3 467 735; • Une servitude de vue constituée en vertu d’un acte publié sous le numéro 3 467 736; • Une servitude de droit de passage constituée par un acte publié sous le numéro 3 467 736. • ORDONNE au mis en cause, l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, de publier le présent jugement dans les livres et registres dont il a la garde pour valoir comme

titre de propriété des demandeurs; • DÉCLARE que les demandeurs sont les propriétaires conjoints de la propriété ci-dessus décrite à compter de la date du présent jugement; • ORDONNE aux procureurs des demandeurs, Fraticelli Provost, s.e.n.c.r.l., de payer aux défendeurs le solde des sommes détenues par eux en fidéicommis, une fois acquittés tous les droits hypothécaires grevant la propriété ci-dessus décrite; • LE TOUT avec dépens contre les défendeurs. __________________________________ DANIELLE GRENIER, J.C.S. Me Hubert Larose

FRATICELLI PROVOST Me Michael Hollander OIKNINE & ASSOCIÉS Dates d’audience : 11, 12, 13 février 2013