2013 QCCQ 9700, 2013 QCCQ 9700

Aquino c. Akzam 2013 QCCQ 9700 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-024350-116 DATE : 3 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANTONIETTA AQUINO

Partie demanderesse c. MARGUERITE AKZAM et ELIE AKZAM

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Antonietta Aquino réclame 7 000 $ solidairement à Marguerite Akzam et Elie Akzam pour des vices cachés à la résidence achetée de ceux-ci. [ 2 ] En défense, les défendeurs plaident qu'il ne s'agit pas de vices cachés, mais bien de vices apparents. [ 3 ] De plus, ils soulèvent que le recours de la demanderesse est prescrit. [ 4 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament 1 500 $ en dommages pour abus de droit de madame Aquino.

LES FAITS [ 5 ] Madame Aquino demeure sur la rue Isabelle depuis de nombreuses années.

Ses parents sont propriétaires d'une résidence située sur cette rue et madame Aquino demeure toujours avec eux. [ 6 ] Dans sa jeunesse, l'une de ses amies est la fille de monsieur Elie Akzam lequel demeure aussi sur cette rue. [ 7 ] Monsieur Akzam et sa sœur possèdent également une autre maison située, comme les deux autres, sur la rue Isabelle. [ 8 ] C'est cette propriété qui a été vendue le 23 octobre 2007 par les défendeurs à madame Aquino. [ 9 ] Avant la vente, madame Aquino requiert la visite de la propriété par un inspecteur en bâtiment.

Le rapport de celui-ci mentionne différentes remarques concernant l'état de la propriété. [ 10 ] Il est question de fissures dans la fondation et l'inspecteur mentionne que l'une de ces fissures est visible de l'intérieur sur le mur arrière droit. Il précise qu'il est important de réparer adéquatement celles-ci afin de diminuer les risques d'infiltration d'eau. [ 11 ] L'inspecteur note également plusieurs fissures dans la dalle de béton et remarque que le plafond du sous-sol montre des signes de dégâts d'eau.

Monsieur Akzam l'informe que ces traces d'eau séchées au plafond découlent de problèmes de plomberie qui ont été corrigés.

[ 12 ] Concernant les fissures, la demanderesse indique que le défendeur lui a offert de les réparer bénévolement. Elle accepte. La preuve n'indique pas quand monsieur Akzam effectue ces réparations. [ 13 ] Une expertise réalisée le 3 décembre 2008 confirme que les réparations n'ont pas été effectuées de manière adéquate. Il n'y a eu aucune injection de produit dans les fissures afin de les rendre étanches aux infiltrations d'eau.

De plus, il n'y a que les fissures apparentes au-dessus du niveau du sol qui ont été réparées. [ 14 ] L'expertise de décembre 2008 constate que de l'eau s'infiltre au sous-sol par les fissures et par le joint entre la semelle de la fondation et le mur vertical. Il indique que les murs de la fondation devront être imperméabilisés et que le drain français devra être remplacé. Il considère que la problématique de l'infiltration d'eau existait avant la vente. [ 15 ] Cette expertise mentionne aussi les fissures dans la dalle de béton.

Selon l'expert, ces fissures démontrent des signes de délaminage du béton et des soulèvements du remblai. Il propose de remplacer le remblai et la dalle de béton. [ 16 ] La demanderesse considère que tous ces vices constituent des vices cachés. Elle soutient qu'elle n'aurait jamais payé un si haut prix pour acheter la propriété si elle avait connu l'existence de ceux-ci. [ 17 ] En défense, les défendeurs plaident que les vices dont se plaint la demanderesse ne sont pas des vices cachés, mais au contraire des vices apparents. Il soulève également la question de la prescription du recours de la demanderesse.

DISCUSSION ET CONCLUSION [ 18 ] Dans une lettre adressée aux défendeurs le 7 novembre 2008, la demanderesse confirme être informée de « serious defects that carry high and eminent risk of water infiltration and flooding. » et indique en avoir parlé à monsieur Akzam le 29 mars 2008. [ 19 ] Ainsi, si la demanderesse voulait faire valoir ses droits concernant les vices cachés de sa propriété, elle devait le faire en respectant le délai prévu à la loi. C'est l'

article 2925 du Code civil du Québec qui indique ce délai : 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 20 ] La demanderesse bénéficiait donc d'une période de trois ans afin de faire valoir ses droits contre les défendeurs. Ce délai, il débutait à compter du moment où elle a pris connaissance du problème d'infiltration d'eau ou d'inondation.

Sa lettre confirme qu'en date du 29 mars 2008, elle connaissait le problème. [ 21 ] Pourtant, la demanderesse n'intente son recours que le 21 septembre 2011, soit plus de trois années après sa connaissance du vice. [ 22 ] Même si le recours de la demanderesse semble prescrit, le Tribunal est sensible à la grave maladie dont madame Aquino a été l'objet. Il n'y a aucun doute que madame Aquino a traversé une période très difficile.

Dans les circonstances, il y a lieu de considérer qu'elle a été dans l'impossibilité d'intenter son recours avant. [ 23 ] Exposons brièvement les règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 24 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame Aquino de prouver que les vices de la propriété sont des vices cachés au sens des dispositions du Code civil du Québec. [ 25 ] Si elle ne s'acquitte pas de son fardeau de preuve, sa demande sera rejetée. [ 26 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 27 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. [ 28 ] En ce qui a trait aux dispositions relatives aux vices cachés, celles-ci sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent donc être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente;

3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 30 ] De l'analyse des principes précités et de la preuve effectuée lors de l'audition, les fissures dans la fondation et dans la dalle de béton sont des vices graves. [ 31 ] Le rapport d'inspection révélait d'ailleurs l'existence de ces fissures et la demanderesse a accepté que le défendeur les recouvre de ciment après la vente. [ 32 ] Madame Aquino soutient qu'elle ne savait pas, lors de l'achat que la propriété, que celle-ci était affectée de plusieurs problèmes importants.

Il est question des fissures dans le solage et la dalle de béton ainsi que de la nécessité de remplacer le drain français. [ 33 ] Pourtant, le rapport de l'inspection révèle les fissures et il lui est recommandé de les réparer. Le rapport soulève clairement le problème dont elle se plaint aujourd'hui. La demanderesse soutient avoir fait confiance aux défendeurs lorsque le codéfendeur Elie Akzam lui a dit qu'il allait les réparer. [ 34 ] Il faut toutefois remettre en perspective cette offre du défendeur.

Il revenait à la demanderesse de s'assurer de l'importance des fissures et de la manière de les réparer adéquatement. Elle ne pouvait s'en remettre les yeux fermés au vendeur. [ 35 ] Le défendeur n'a jamais représenté à madame Aquino qu'il avait l'expertise nécessaire afin de réparer professionnellement ces fissures et la demanderesse ne lui a posé aucune question à ce sujet. [ 36 ] De plus, malgré que la demanderesse connaissait monsieur Akzam qui était le père d'une ancienne amie, cela ne justifiait pas pour autant cette confiance tous azimuts à son égard.

Lorsqu'il entreprend les réparations, monsieur Akzam a près de 70 ans et la demanderesse ne pouvait raisonnablement s'attendre à ce qu'il effectue autre chose qu'une réparation superficielle. [ 37 ] La demanderesse ne supervise pas ces travaux et ne se renseigne pas sur le travail du défendeur. Il y a, dans tout cela, une forme de candeur qui ne coïncide pas à l'examen sérieux que doit effectuer un acheteur prudent et diligent. [ 38 ] Il ne s'agit pas de faire une inspection pour être dégagé de ses obligations d'agir en acheteur prudent et diligent.

Encore faut-il s'assurer qu'un suivi est fait à ce que l'expert constate. [ 39 ] Un acheteur prudent et diligent qui est avisé de l'existence de fissures aux fondations de la propriété qu'il se propose d'acheter doit se renseigner deux fois plutôt qu'une. Or, la preuve ne démontre pas que la demanderesse s'est comportée ainsi. [ 40 ] D'autre part, l'infiltration d'eau serait aussi le résultat d'un problème de drain français déficient. La maison achetée par madame Aquino a près de 50 ans.

En pareil cas, même si le drain n'était pas visible, la nécessité de le remplacer découlait de sa vétusté comme l'illustre l'une des photos produites en preuve. [ 41 ] Dans l'affaire Iammateo c Forget [1] , le juge Journet de la Cour supérieure analyse également la question de l'absence de drain français sous l'angle de l'âge de la propriété. [ 42 ] Il précise : « [44] Plus de cinquante ans se sont écoulés depuis la construction de cet immeuble. Le Tribunal est d'avis qu'on ne pouvait donc pas s'attendre en achetant cet immeuble, qu'il y ait présence de drain français, qui soit fonctionnel.

Ainsi, ne constitue pas un vice caché, qu'il y ait présence d'un drain français ou fonctionnement du drain français sur une bâtisse de cinquante ans; […] [49] L'acheteur d'une maison de quarante ans ne doit pas avoir les mêmes attentes que celui d'une maison neuve ou plus récente. » [ 43 ] Il ajoute également : « [50] Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l'usure et le passage du temps. [51] Les composantes d'un bâtiment ont forcément une durée de vie limitée. [52] De plus, l'évolution de la qualité et de l'efficience des matériaux, des normes et des techniques de construction, influencent nécessairement la portée de la garantie à laquelle le vendeur d'un bâtiment âgé est tenu. » [ 44 ] Dans l'affaire Laporte c .

Guillemette [2] , également citée par le juge Journet, le juge Théroux commente un problème de drain français installé dans les années 1970. Il mentionne : « [21] Le Tribunal conclut que la situation dénoncée ici par le demandeur est attribuable exclusivement à la vétusté du système de drain périphérique.

Cette installation avait atteint, et même dépassé, sa durée de vie utile lors de la vente. [22] La jurisprudence prévalant en cette matière a bien établi le principe voulant que la vétusté d'un bien n'est pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité. » [ 45 ] En conclusion, le juge Journet termine ainsi son analyse de l'absence de drain d'une propriété construite depuis plus de 40 ans :

« [65] Dans le cas sous étude, le Tribunal conclut que même si le drain français avait existé, eu égard à son âge, sa vétusté ou son non- fonctionnement n'auraient pas constitué un vice caché. » [ 46 ] Ce point de vue est également celui adopté par les juges Nantel et Corriveau de la Cour supérieure ainsi que par les juges Dortelus [3] et Buffoni [4] de notre Cour. Le Tribunal, après analyse des principes énoncés dans ces décisions, en arrive à la même conclusion. [ 47 ] Ainsi, les vices dont se plaint la demanderesse ne constituent pas des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec .

Il y a donc lieu de rejeter son recours. [ 48 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, celle-ci sera rejetée également. [ 49 ] Bien que le Tribunal ne doute pas des troubles et inconvénients que les procédures ont occasionnés aux défendeurs, ceux-ci découlent du processus judiciaire et non d'une faute de la demanderesse. [ 50 ] La demanderesse considérait avoir des droits à faire valoir et ses procédures, à la lumière de la preuve, n'étaient pas pour autant abusives. [ 51 ] La demanderesse n'ayant pas commis de faute, il n'y a donc pas lieu d'accorder aux défendeurs les dommages réclamés.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 52 ] REJETTE la demande, avec dépens; [ 53 ] REJETTE la demande reconventionnelle, avec dépens. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : Le 28 juin 2013