2022 QCCA 283, 2022 QCCA 283

Zaffino c. Leclerc 2022 QCCA 283 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029615-218 ( 540-17-006941-123 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 février 2022 FORMATION : LES HONORABLES ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE DAVIDE ZAFFINO Me MANON DAGENAIS ( Marceau Boudreau , Avocats ) Absente PARTIES INTIMÉES AVOCATS GHISLAIN LECLERC 9116-9565 QUÉBEC INC. 9224-3328 QUÉBEC INC. Me STÉPHANE ROY Me SIMON RAINVILLE ( Lapointe Rosenstein Marchand Melançon ) Absents PARTIES MISES EN CAUSE 9195-5955 QUÉBEC INC. 9158-6008 QUÉBEC INC. 9205-5102 QUÉBEC INC. 9207-6413 QUÉBEC INC. 9221-8783 QUÉBEC INC. 4348478 CANADA INC. ABSENTES ET NON REPRÉSENTÉES DESCRIPTION : Requête pour permission de présenter une preuve nouvelle indispensable (Article 380 C.p.c .). Greffière-audienci ère : Ariane Simard-Trudel Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 9 h 32 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 21 février 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 9 h 33 Fin de l’audience Ariane Simard-Trudel, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant porte en appel le jugement du 7 juin 2021 du juge Donald Bisson de la Cour supérieure, rejetant ses réclamations contre les intimés [1] . [ 2 ] Le litige porte sur quatre ententes de développement immobilier que les parties ont signées en 2009 et 2010.

En vertu de ces ententes, l’appelant s’engageait à gérer la recherche d’acheteurs pour des unités de logement en échange de profits éventuels dans les projets immobiliers en cause, tandis que l’intimé, Ghislain Leclerc, s’engageait à financer l’achat des immeubles et à voir à leur transformation en unités pouvant être vendues à la pièce [2] . [ 3 ] Le procès s’est déroulé sur 26 jours d’audition et s’est conclu par un jugement de la Cour supérieure comportant plus de 400 paragraphes.

Il s’agit, à n’en pas douter, d’un dossier complexe tant du point de vue factuel que juridique. [ 4 ] L’une des conclusions du juge de première instance porte sur le rejet de la demande de partage des profits au motif qu’en date du procès, l’intimé Leclerc n’avait pas encore été remboursé pour les sommes qu’il avait avancées pour l’un des projets, soit celui désigné « Gleneagles ». Le juge s’exprime comme suit à cet égard [3] : [272] Selon M. Zaffino, M. Leclerc a fait défaut de lui verser les profits prévus aux contrats. M. Leclerc invoque que les conditions de la clause 3 du Contrat P-12 ne sont pas remplies.

Cette clause se lit ainsi : 3.

Considérant que seul Ghislain a avancé les fonds nécessaires au Projet, Davide consent à ne retirer aucun profit, dividende ou intérêt des autres projets réalisés ou à être réalisés par les parties jusqu’à ce que Ghislain ait été remboursé en totalité des sommes qu’il aura avancées (directement ou indirectement ou par des personnes morales) pour le Projet et qu’il aura été libéré de toutes ses responsabilités personnelles relatives au Projet (jusqu’à concurrence de 15 000 000,00$ plus toute autre somme nécessaire pour la réalisation du Projet selon les règles de l’art) et Davide consent de plus à indemniser Ghislain s’il ne peut récupérer les sommes qu’il aura ainsi avancées ou pour des responsabilités personnelles (jusqu’à concurrence de 50% desdites sommes avancées et/ou responsabilités), et ce à même lesdits profits, dividendes ou intérêts, ou autrement, à l’option de Ghislain, sujet de droit de Davide de fournir des sommes ou garanties suffisantes afin de libérer Ghislain de 50% desdites sommes avancées et responsabilités, à quel moment Davide pourra retirer les profits auxquels il aura droit dans tous les projets. [273] De l’avis du Tribunal, selon le texte même de la clause et le témoignage des parties, la clause 3 du Contrat P-12 est une condition qui vise le paiement de tous les profits dus dans tous les projets.

Mais les conditions sont-elles ou non respectées? [274] En date du procès, M. Leclerc n’a pas été encore « remboursé en totalité des sommes qu’il aura avancées (directement ou indirectement ou par des personnes morales) pour le Projet » Gleneagles, comme le prévoit la clause 3 du Contrat P-12. En effet, comme le Tribunal l’a conclu plus haut, il reste encore un montant minimal de 2 334 518 $ que M. Leclerc via 9116-9565 Québec inc. a investi dans le Gleneagles et qui lui est encore dû en date du 30 novembre 2018. [275] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut qu’aucun profit ne peut être versé à M.

Zaffino. […] [280] Donc, autrement dit, jusqu’en 2015, M. Leclerc avait encore des garanties personnelles dans le Gleneagles, qui sont maintenant éteintes. Cependant, les avances de M. Leclerc n’ont pas été remboursées en entier en date du procès, il reste encore un montant minimal de 2 334 518 $ dû, de sorte que la condition de la clause 3 du Contrat P-12 n’est pas remplie, empêchant le versement de profits à M. Zaffino.

[…] [283] Le Tribunal conclut que la clause 3 du Contrat P-12 empêche donc M. Zaffino de réclamer à M. Leclerc des profits. La réclamation de M. Zaffino à cet égard doit donc être rejetée. [ 5 ] Dans sa déclaration d’appel datée du 22 juillet 2021, l’appelant soutient ce qui suit en regard de cette dernière conclusion du juge de première instance [4] : 25.

Suite à la réception du Jugement en l’instance, l’appelant a appris que, le 31 mai 2021, soit après l’instruction, plusieurs unités visées par la vente en bloc de décembre 2012 demeurées en possession de 9272-8120 Québec inc., ont été vendues pour un montant total de 7 800 000 $, tel qu’il appert des copies de l’index aux immeubles et des actes de ventes des unités concernée jointes en liasse comme

annexe 3. 26. À la même date, une cession de créance est intervenue entre 9116 et Touchette Automobile Limitée pour une somme de 1 200 000 $. Cette cession vise la créance de 2 000 000 $ due par 9272-8120 Québec inc. et garantie par l’hypothèque de 6 500 000 $ de 9116, tel qu’il appert d’une copie de cet acte de cession jointe comme

Annexe 4. 27. Ainsi, il est évident que les revenus générés par ces ventes et la cession de créance immédiatement après la conclusion de l’instruction ont permis le remboursement des avances à Leclerc ou à 9116. [ 6 ] Lors d’une conférence de gestion du 14 septembre 2021, le juge Schrager avise les parties que ces documents énoncés dans la déclaration d’appel sont sujets à autorisation de la Cour, s’agissant d’une preuve nouvelle.

Il donne des instructions à l’appelant de préparer une requête à cette fin, sans avis de présentation, et demande aux intimés de considérer cette requête déférée à la formation qui sera saisie de l’appel plutôt que de la contester. [ 7 ] Cette requête est finalement préparée en date du 8 novembre 2021. On y énonce que le 31 mai et le 29 juin 2021, cinq des sept unités toujours en la possession de 9272-8120 Québec inc., dans le projet Gleneagles ont été vendues pour 8 525 000 $.

L’appelant demande donc à la Cour de lui permettre de produire les documents de vente de ces cinq unités, de même que l’acte de cession de créances intervenu avec Touchette Automobile Limitée pour 1 200 000 $. [ 8 ]

Malgré la suggestion du juge Schrager de déférer cette requête à la formation qui entendra l’appel au fond, les intimés s’opposent et souhaitent le rejet immédiat de cette preuve nouvelle. Lors de l’audience portant sur la requête, leurs procureurs soutiennent que bien qu’il y ait eu vente de cinq des sept unités en cause, c’est 9272-8120 Québec inc. qui agit comme vendeur. Les montants reçus de ces ventes par celle-ci ne sont pas nécessairement ceux dont ont pu bénéficier l’intimé Ghislain Leclerc et ses sociétés compte tenu des ententes intervenues.

Une preuve additionnelle serait donc requise afin d’établir si les avances de l’intimé Ghislain Leclerc sont effectivement remboursées et pour établir la part des profits, s’il y en a, qui reviendrait à l’appelant. [ 9 ] Nous sommes d’avis qu’il y a lieu de déférer la requête pour preuve nouvelle à la formation de la Cour qui entendra l’appel, laquelle sera mieux placée pour apprécier la recevabilité, la pertinence et la force probante de cette preuve nouvelle aux fins de l’appel. [ 10 ] Par contre, s’ils le souhaitent et en temps opportun, les intimés pourront demander la permission de présenter une preuve additionnelle nouvelle afin d’expliquer l’impact de ces transactions aux fins de la clause 3 de l’entente P-12 et la part des profits, s’il y en a, qui revient à l’appelant. [ 11 ] Bien que les intimés soulèvent la crainte que la preuve nouvelle que souhaite déposer les appelants pourrait conduire à un débat factuel complexe que la Cour ne serait pas en mesure de gérer, nous sommes d’avis qu’il appartiendra à la formation saisie de l’appel au fond de décider si ce débat devrait se faire devant elle ou autrement.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] DÉFÈRE la Requête pour permission de présenter une preuve nouvelle indispensable soumise par l’appelant à la formation de la Cour qui entendra l’appel au fond; [ 13 ] LE TOUT , frais de justice à suivre le sort de l’appel. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

PETER KALICHMAN, J.C.A.