2019 QCCQ 9531, 2019 QCCQ 9531

Michaud c. Langlois 2019 QCCQ 9531 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702634-188 DATE : 9 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE MICHAUD et ÉRICK LAGACÉ [...] Québec (Québec) [...] Demandeurs c.

DANY LANGLOIS et JULIE HAMELIN [...] Boischatel (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que la résidence achetée des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs les poursuivent pour un montant de 10 209,22 $ ventilé comme suit : - 8 209,22 $ en regard des travaux effectués afin de corriger les vices cachés; - 2 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande des demandeurs en alléguant que les demandeurs ont fait défaut de leur dénoncer les vices et si tels vices existaient, il ne s’agissait pas de vices cachés puisque ces derniers étaient visibles et connus lors de l’achat de la Résidence.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La présente affaire soulève les questions suivantes : Les défendeurs ont-ils respecté leurs obligations contractuelles de réparer le mortier et remplacer les briques brisées ainsi que de dégager les margelles afin de permettre une bonne ventilation et un drainage adéquat ? LE CONTEXTE [ 4 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’instruction, les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les

suivants. [ 5 ] Au cours de l’année 2016, les demandeurs qui se cherchent une demeure se montrent intéressés par l’immeuble situé au [...] à Québec (Résidences) appartenant aux défendeurs. [ 6 ] Le 27 juillet 2016, les demandeurs acheminent aux défendeurs une offre d’achat suivie de deux contrepropositions, la dernière ayant été acceptée le 30 juillet 2016. [ 7 ] En date du 8 août 2016, la firme d’inspection, Les Inspecteurs en Bâtiment du Québec inc. (Inspecteurs en Bâtiment), procède à une inspection préachat de la Résidence. [ 8 ] Le rapport d’inspection effectué par monsieur Robert Wright d’Inspecteurs en Bâtiment, ayant procédé à l’inspection, fait état dans son rapport que la base du parement de brique extérieur de la façade de la Résidence doit être dégagée, de façon urgente, afin de libérer les chantepleures qui sont obstruées par le sol.

De plus, le rapport démontre que certaines briques de la façade s’effritent et qu’elles doivent être remplacées. [ 9 ] En date du 12 août 2016, les demandeurs déposent une contre-offre aux défendeurs dans laquelle ils exigent que les défendeurs s’engagent à réparer la brique brisée sur le devant de la maison et à refaire les margelles afin de respecter un dégagement sous la brique, sur toute la façade afin de permettre une bonne ventilation et un drainage adéquat. [ 10 ] Les défendeurs effectuent eux-mêmes le travail de dégagement de la terre obstruant les chantepleures.

En date du 16 août 2016, les défendeurs font effectuer par la firme de J. Brisson Maçonnerie les travaux de réparation de la brique. [ 11 ] Le 17 août 2016, les défendeurs attestent sur le formulaire recommandé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) intitulé « Avis suivi de réalisation de conditions – immeuble » avoir fait effectuer les travaux exigés dans la contre-offre et qu’une bonne évacuation des eaux par les chantepleures est présente.

Les défendeurs confirment également que les briques brisées ont été changées et qu’« il n’y a aucune trace d’humidité et/ou de moisissure ». [ 12 ] En date du 30 novembre 2016, les demandeurs achètent la Résidence des défendeurs. La vente est faite avec la garantie Légale. [ 13 ] Le ou vers le 15 mai 2017, après la fonte des neiges, les demandeurs constatent que les trois dernières rangées de briques de la façade avant de la maison étaient cassées et effritées et que le dégagement de la brique et le drainage de l’eau à la base des murs était inefficace.

De plus, les demandeurs constatent un effritement du solage aux extrémités de la Résidence, à la base du mur de briques en plus de l’absence de mortier entre les trois rangées de briques derrière le perron en ciment, ce qui pouvait entraîner un risque d’infiltration d’eau. [ 14 ] Le ou vers le 26 septembre 2017, les demandeurs font effectuer les travaux de maçonnerie par la firme J. Brisson Maçonnerie.

Le coût de ces travaux est de 2 299,50 $. [ 15 ] Entre le 25 septembre et le 29 septembre 2017, les demandeurs font effectuer les travaux de réfection des margelles afin que le drainage des chantepleures se fasse de façon efficace, et ce, au coût de 5 109,72 $. [ 16 ] Le total de ces sommes est de 7 409,22 $. [ 17 ] En date du 5 octobre 2017, les demandeurs transmettent aux défendeurs une mise en demeure leur réclamant la somme de 8 300 $ en remboursement des travaux effectués. [ 18 ] N’ayant reçu aucune réponse des défendeurs, en date du 20 juillet 2018, les demandeurs intentent la présence demande devant la Cour du Québec, Division des petites créances et établissent leur réclamation à 8 209,22 $ en regard des travaux exécutés ainsi qu’une somme de 2 000 $ pour troubles et inconvénients.

ANALYSE [ 19 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui reçoivent ici application. [ 20 ] L’article 2803 énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 21 ] Cet

article impose aux demandeurs le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 22 ] L’article 2804 ajoute : 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 23 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d’apprécier la preuve présentée de part et d’autre par les parties afin de déterminer si, effectivement, l’existence d’un fait est plus probable que son inexistence. [ 24 ] Dans leur Traité de la preuve civile, 4 e édition, les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Vallée précise :

Il n’est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. [ 25 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles de probabilités. [ 26 ] À cet effet, l’article 2845 énonce ce qui suit : 2845. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal.

Question - Les défendeurs ont-ils respecté leurs obligations contractuelles de réparer le mortier et remplacer les briques brisées ainsi que de dégager les margelles afin de permettre une bonne ventilation et un drainage adéquat ? [ 27 ] Les demandeurs poursuivent donc les défendeurs afin de leur réclamer les sommes qu’ils ont dû payer afin de réparer les briques effritées et s’assurer du drainage adéquat des chantepleures. [ 28 ] Ainsi, le recours des demandeurs est basé sur cet aspect de la responsabilité contractuelle puisque cet engagement des défendeurs était formulé à la contre-offre d’achat de la Résidence signée par les parties.

Il ne s’agit donc pas d’un vice caché, mais bien d’un engagement contractuel convenu entre les parties. [ 29 ] Les parties reconnaissent qu’une entente est intervenue entre eux avant la vente à l’effet que les défendeurs devaient réparer les briques effritées et s’assurer que la ventilation et le drainage des briques se fasse de façon adéquate. [ 30 ] Selon la jurisprudence, dans ce cas, ce ne sont pas les règles du recours fondé sur les vices cachés qui doivent s’appliquer, mais plutôt celles de la responsabilité civile [1] . [ 31 ] Le témoignage de ce dernier à l’audition indique qu’il n’a effectué que le changement de quelques briques, et ce, suivant les instructions du défendeur, monsieur Langlois. [ 32 ] En prenant l’engagement de réparer les briques brisées et assurer un drainage adéquat des briques, les défendeurs se trouvent alors à assumer une obligation de résultat, voire de garantie.

Ils promettaient aux demandeurs un résultat défini et non simplement de faire de leur mieux [2] [ 33 ] Pour réussir leur recours, les demandeurs doivent donc prouver, selon la balance des probabilités, l’effet générateur de leur droit, un préjudice et un lien causal [3] . [ 34 ] Le résultat consiste à réparer les briques endommagées et s’assurer que le drainage de l’eau se faisait adéquatement. [ 35 ] Dès lors, une fois l’absence de résultat prouvé, la responsabilité des défendeurs est présumées et ils ne peuvent s’en dégager en prouvant l’absence de faute de la leur part [4] . [ 36 ] L’expert retenu par les demandeurs venu témoigner à l’audience, celui même qui avait effectué les travaux de réparation des briques à la demande des défendeurs.

Lors de son témoignage, monsieur Jonathan Brisson de J.

Brisson Maçonnerie venu témoigner à l’effet que le drainage de l’eau à la base des murs était inefficace et c’est pour cette raison qu’il a dû remplacer les trois premières rangées de briques de la façade de la Résidence. [ 37 ] Monsieur Brisson a également mentionné devant le Tribunal que lors des travaux effectués à la demande des défendeurs, il n’a fait que changer quelques briques, et ce, conformément aux instructions des défendeurs. [ 38 ] Ainsi, les défendeurs n’ont pas réussi à repousser la présomption de responsabilité à l’égard des réparations qu’ils devaient effectuer. [ 39 ] Outre le quantum, les défendeurs contestent le recours entrepris en invoquant que les demandeurs avaient accepté la réparation qu’ils avaient fait effectuer par la firme J.

Brisson Maçonnerie. [ 40 ] [ 41 ] Le fait que les demandeurs aient mentionné aux défendeurs qu’ils étaient satisfaits de la réparation n’est pas un moyen de défense dans le présent dossier. [ 42 ] En effet, les demandeurs étaient en droit de se fier aux représentations des défendeurs quant au fait que les réparations avaient été effectuées. [ 43 ] Face à l’engagement des défendeurs, les demandeurs étaient en droit de s’attendre à l’atteinte d’un résultat. [ 44 ] Le Tribunal conclut donc que les défendeurs ont commis une faute génératrice de responsabilité envers les demandeurs. [ 45 ] Concernant les sommes réclamées par les demandeurs, en matière de responsabilité contractuelle, les dommages-intérêts sont de nature compensatoires et s’évaluent en fonction de la perte subie et du gain manqué [5] . [ 46 ] La perte subie correspond aux dépenses encourues par les demandeurs pour faire face à l’exécution des obligations des

défendeurs [6] . [ 47 ] Les travaux correctifs visant à régler la problématique du drainage adéquat de la brique ainsi que du changement de la réfection des briques dont le mortier était absent derrière la galerie avant de la Résidence effectués par J.

Brisson Maçonnerie ont coûté aux demandeurs la somme de 2 299,50 $. [ 48 ] Le Tribunal considère que compte tenu de l’engagement contractuel pris par les défendeurs, les demandeurs sont en droit d’être remboursés de ladite somme de 2 299,50 $. [ 49 ] Quant à la facture de Les Nains de Jardins Paysagistes inc. pour la somme de 5 109,72 $, il apparaît pour le Tribunal que les travaux effectués par les demandeurs sont bien au-delà de ce qui était nécessaire aux fins de s’assurer du dégagement de la brique de telle sorte que le Tribunal accordera à ce

titre aux demandeurs une somme de 1 000 $. [ 50 ] Quant à la réclamation de 2 000 $ pour troubles et inconvénients réclamés par les demandeurs, usant de sa discrétion, le Tribunal octroiera aux demandeurs la somme de 500 $. [ 51 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal accueille partiellement la demande des demandeurs et condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3 799,50 $. [ 52 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant la responsabilité d’un vendeur d’un bien afin qu’il assure à l’acheteur la jouissance du bien vendu.

Un des garanties de droit de propriété, est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 53 ] Dans l’affaire 9193-7391 Québec inc. c.

Nantais (Autotech Lanaudière) [7] , le juge Richard Landry, j.c.Q., résume les règles applicables à l’obligation de transmettre une mise en demeure: [33] À cet égard, les auteurs Baudouin, Deslauriers, Jobin et Vézina dans leur traité sur Les Obligations [4] , écrivent ce qui suit (à la page 811) : « Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l’absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l’effet de la loi ou du contrat.

Il s’agit de l’exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l’obligation ou, le plus souvent, le fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ). Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochées, l’inviter à s’exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s’il fait défaut de s’exécuter dans le délai imparti.

La sévérité démontrée par les tribunaux dans l’application de ce recours s’explique par la volonté de s’assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu’il risque d’encourir par cette sanction extrajudiciaire, s’il n’exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l’absence de mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement, à moins de profiter d’un cas de demeure par l’effet de la loi ou du contrat (art. 1602, al. 2 in fine C.c.Q. ).

Il s’agit là d’une application concrète du droit du débiteur de remédier à son défaut ou, dans certains cas de pouvoir se constituer une preuve lui permettant de s’exonérer. » PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande des demandeurs; CONDAMNE les défendeurs è payer aux demandeurs la somme de 3 799,50 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juillet 2018; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 202 $. LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audience : 19 novembre 2019