2013 QCCQ 845, 2013 QCCQ 845

Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon c. Imbeault 2013 QCCQ 845 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N : 500-32-123105-100 500-32-123106-108 DATE : 13 février 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 11394 GARON 11394, Garon Montréal (QC) H1H 3T8

Partie demanderesse c. MARC-OLIVIER IMBEAULT […]St-Nicolas (QC) […] et XIN BING TANG […]Montréal (QC) […] Parties défenderesses JUGEMENT Les réclamations [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon (le Syndicat) administre une copropriété de six copropriétaires; la copropriété est constituée par une déclaration de copropriété du 28 août 2006. [ 2 ] Le 14 mai 2010, le Syndicat réclame 4 808,02 $ de Marc-Olivier Imbeault et 4 849,56 $ de Xin Bing Tang, deux des copropriétaires [1] , depuis les 27 novembre 2009 et 15 décembre 2009, des unités 5 et 6 respectivement.

La réunion des réclamations [ 3 ] Le 4 février 2013, le Tribunal constate que la réclamation du Syndicat dirigée contre M. Imbeault (dossier 500-32-123105-100) repose sur la même preuve que celle dirigée contre un autre copropriétaire, M. Tang (dossier 500-32-123106-108). [ 4 ] En présence des parties et avec leur accord, les deux dossiers sont réunis et font l'objet d'une preuve commune. Le jugement du 10 décembre 2012 dans le dossier 500-32-123106-108 [ 5 ] Le 10 décembre 2012, la juge Suzanne Handman rejette la réclamation du Syndicat parce qu'aucun représentant de ce dernier ne se présente à l'audience.

Dès réception du jugement, le Syndicat formule une demande de rétractation en invoquant ne pas avoir reçu l'avis de convocation.

[ 6 ] Le 4 janvier 2013, le juge Michel A. Pinsonnault reçoit la demande de rétractation. Il y a lieu d'y faire droit puisqu'il est manifeste que le Syndicat n'a jamais renoncé à sa demande et qu'une erreur administrative explique son absence à l'audience du 10 décembre 2012. L'origine des réclamations [ 7 ] Au début novembre 2009, la copropriétaire de l'unité 1, Micheline Alexis, et son conjoint, Pierre Éné, constatent un important dégât d'eau dans leur unité ainsi que dans le garage situé en dessous. Selon les estimés reçus, les dommages s'élèvent à environ 25 000 $. [ 8 ] M.

Éné prend la responsabilité des réparations et, sans fournir la preuve des paiements des travaux effectués, en attribue la responsabilité au Syndicat dont il est le président. De façon informelle, les administrateurs auraient accepté que le Syndicat assume une dépense de 25 961,25 $, répartie entre les six copropriétaires au prorata de la valeur des fractions de leur unité respective.

Analyse [ 9 ] Les réunions et les procès-verbaux du conseil d'administration du Syndicat ne sont pas toujours tenus conformément aux exigences du règlement de l'immeuble, mais il n'est pas nécessaire de s'attarder sur ces lacunes pour résoudre le litige. [ 10 ] L'origine des dommages causés par l'eau est capitale pour déterminer la responsabilité du Syndicat ou celle d'un des copropriétaires. Si les dommages originent d'une

partie commune, le Syndicat en sera responsable; si, au contraire, les dommages originent d'une

partie privative, le copropriétaire en est responsable. Tel est le sens des articles pertinents de la déclaration de copropriété du 28 août 2006 :

ARTICLE 9 : […], sont parties communes: […] 4. les systèmes d'électricité, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de canalisation, y compris ceux qui traversent les parties privatives, desservant les parties communes; […]

ARTICLE 91 : […] […] 7. Tout copropriétaire reste responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable . […] 12. Chaque copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations des conduits électriques et des canalisations d'eau et d'égouts se trouvant à l'intérieur de sa

partie privative et servant à l'exploitation de cette dernière.

ARTICLE 92 : […] 1. Chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, d'un membre de sa famille, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui à qui il donne accès à l'immeuble . [2] (nos soulignés) [ 11 ] La fuite d'eau se révèle être un événement unique dans l'histoire de la copropriété.

La seule explication plausible pour en expliquer l'origine est un oubli accidentel dans l'unité 3. [ 12 ] Comme l'indique la mise en demeure de l'avocat de M. Imbeault, du 10 février 2010, la réclamation du Syndicat n'est pas justifiée contre l'ensemble des copropriétaires. Selon la preuve, il s'agit d'un litige qui concerne uniquement la copropriétaire de l'unité 1 et ceux de l'unité 3, à l'époque pertinente.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: Dans le dossier 500-32-123105-100 REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon contre Marc-Olivier Imbeault; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon à rembourser à Marc-Olivier Imbeault les frais judiciaires de contestation de 118 $; Dans le dossier 500-32-123106-108 RÉTRACTE le jugement du 10 décembre 2012, rejetant la demande du Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon; REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon contre Xin Bing Tang;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 11394 Garon à rembourser à Xin Bing Tang les frais judiciaires de contestation de 118 $. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 4 février 2013