2016 QCCQ 7875, 2016 QCCQ 7875

Constructions T. Ouellet inc. c. Paquet 2016 QCCQ 7875 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-074024-159 DATE : 11 août 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) LES CONSTRUCTIONS T OUELLET INC. Demanderesse c.

SIMON PAQUET et ANIK MALTAIS Défendeurs solidaires JUGEMENT [ 1 ] Les Constructions T Ouellet inc. (Ouellet inc.) demande le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice d’un immeuble appartenant à Simon Paquet et Anik Maltais, affecté d’une hypothèque légale de la construction au montant de 68 411,82 $, représentant le solde dû pour la construction de leur résidence et dont Ouellet inc. réclame le paiement, avec en plus un intérêt au taux de 18% l’an à compter du 15 septembre 2014. [ 2 ] Au début de l’audience, Ouellet inc. a amendé sa procédure et le solde dû a été réduit à 39 951,81 $ puisque les défendeurs ont versé 28 460,01 $ au mois de mai 2015 sur la facture 2365 du 22 août 2014, après la signification de la demande. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation et plus particulièrement la facture 2332 du 18 juillet 2014 au montant de 28 405,21 $, représentant des extras pour l’excavation et la facture 2401 du 15 septembre 2014 au montant de 11 206,61 $, représentant en

partie des extras pour la fondation ainsi que des frais prévus au contrat. [ 4 ] Les défendeurs allèguent que le contrat intervenu entre les parties est un contrat à estimation et que les travaux pour lesquels Ouellet inc. réclame des extras étaient prévisibles. [ 5 ] Ils soutiennent que les autres éléments énumérés à la facture 2401 sont réclamés à

titre de représailles, plus particulièrement la hausse de 3 % du prix du contrat après le 1er avril 2014, ce qui est contraire aux représentations de l’entrepreneur. Au début de l’audience, ils admettent devoir sur cette facture la somme de 1 318,76 $ incluant les taxes.

Ce montant n’a pas été consigné au greffe du Tribunal. [ 6 ] Ouellet inc. prétend que le contrat intervenu entre les parties est plutôt à forfait, avec des allocations concernant divers aspects des travaux à être exécutés. [ 7 ] Comme la valeur des travaux d’excavation dépasse le montant de l’allocation prévue pour cet item, elle considère avoir droit de réclamer les surplus payés aux sous-traitants et aux fournisseurs, représentant la valeur ajoutée selon les travaux effectués. Elle considère aussi avoir droit aux frais prévus au contrat.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Quel type de contrat est intervenu entre les parties ? [ 9 ] Est-ce que Ouellet inc. a droit aux extras réclamés ?

[ 10 ] Est-ce que Ouellet inc. a droit aux autres frais réclamés ? LA PREUVE [ 11 ] Ouellet inc. est un entrepreneur général qui construit de 20 à 40 maisons par année selon les terrains disponibles et dont l’unique actionnaire et administrateur est Tommy Ouellet, qui œuvre dans le domaine de la construction depuis 19 ans. [ 12 ] Ouellet inc. est propriétaire de plusieurs terrains dans un secteur en développement. Elle fait affaire avec deux courtiers pour la vente de ses terrains en vue d’y construire des maisons, notamment avec Richard Lapointe. [ 13 ] Au mois d’août 2013, M.

Lapointe rencontre les défendeurs qui sont à la recherche d’un terrain à construire puisqu’ils quittent Trois-Rivières et s’installent à Québec. Il s’agit pour les défendeurs de l’acquisition d’une troisième maison mais d’une première construction. [ 14 ] Ils visitent ensemble plusieurs terrains. Les défendeurs s’intéressent à un terrain, propriété de Ouellet inc. Toujours au mois d’août 2013, M. Ouellet rencontre, à son tour, les défendeurs. Ils se retrouvent sur le terrain en question en compagnie de M. Lapointe. La rencontre dure entre 15 et 30 minutes. [ 15 ] Le terrain est fortement en pente. M.

Paquet demande à M. Ouellet d’inclure dans son prix le remplissage du terrain pour avoir, déclare-t-il, « un niveau acceptable pour installer la maison ». M. Ouellet reconnaît avoir accepté d’inclure le remplissage du terrain dans son prix. Il précise qu’il s’agit d’une demande particulière du client. [ 16 ] M. Paquet souhaite un sous-sol dégagé à l’arrière, c’est-à-dire un rez-de-jardin et une cour arrière droite.

Il est donc question d’un mur de roches à l’arrière pour soutenir le terrain et peut-être de chaque côté si les voisins n’ont pas de sous-sol arrière dégagé. [ 17 ] Il est aussi question de la maison voisine à l’est, récemment construite par Ouellet inc., qui a requis du dynamitage en façade et du remblai à l’arrière. [ 18 ] M. Ouellet déclare qu’il est question, somme toute, de remplissage, de remblai à mettre sous les fondations et d’un mur de roches. Il n’est pas question de prix puisque M. Lapointe est en charge de cet aspect avec les clients. [ 19 ] Pour M.

Paquet, il est question, lors de cette rencontre, du remplissage du terrain, d’un mur de roches eu égard à sa demande et d’un possible dynamitage. [ 20 ] Une photographie, prise par M. Paquet en octobre 2013, nous montre un terrain fortement en pente et avec un remblai. L’arrière est recouvert de grosses roches et l’avant d’un surplus de terre. M.

Ouellet reconnaît que le terrain est dans cet état lorsqu’il rencontre les défendeurs au mois d’août 2013. [ 21 ] Le 4 septembre 2014, les défendeurs acceptent la soumission de Ouellet inc. pour la construction de la maison au montant de 157 500 $ excluant les taxes et le 17 septembre 2014, ils signent un contrat de construction (le contrat) pour un montant de 181 085,63 $ incluant les taxes. M. Ouellet n’assiste pas à la signature de la soumission et du contrat par les défendeurs. Tout se fait par l’intermédiaire du courtier, M. Lapointe. [ 22 ] La soumission annexée au contrat et qui en fait

partie intégrante prévoit : - une allocation de 12 000 $ pour l’achat des portes et des fenêtres; - une allocation de 2 000 $ pour l’achat et l’installation d’une porte de garage; - une allocation de 7 500 $ pour l’achat et la pose de la maçonnerie. [ 23 ] Elle prévoit aussi que l’entrepreneur fera une excavation standard pour laquelle un montant de 5 500 $ est alloué . [ 24 ] Elle contient la clause suivante : Les allocations sont des montants raisonnable et variable.

Ces montants peuvent augmentés ou diminués selon les choix du client et les imprévus en cours de construction . (texte reproduit intégralement, soulignement ajouté) [ 25 ] Elle contient aussi une clause imposant un intérêt de 18% l’an à échéance sur tout solde dû. [ 26 ] Le contrat de construction prévoit que le prix de 181 085,63 $ sera payé en trois versements : - 25 000 $ versés à la signature du contrat et non remboursable; - 50 % après les travaux d’isolation (78 042,81 $); - 50 % à la fin des travaux (78 042,81 $). [ 27 ] Il contient aussi les clauses suivantes : - Début et fin 2.

L’entrepreneur débutera les travaux entre le 1er octobre 2013 et le 4 septembre 2014.

- Qualité du sol 17. Advenant le cas où en raison de la nature du sol, des travaux de dynamitage, de remplissage ou de compactage, imprévisibles lors de la signature du contrat, s’avéraient nécessaires, le client assumera tous les frais supplémentaires liés à de tels travaux, lesquels sont non inclus dans le prix du contrat prévu aux présentes. - Intérêt sur les arrérages 31.

Tout arrérage d’un montant payable par le client à l’entrepreneur, en vertu des présentes, portera intérêt à un taux annuel égal à un taux de six pour cent (6 %) par année au-dessus du taux préférentiel de la Banque nationale du Canada, à Montréal, à compter de la date d’exigibilité, sans préjudice à tout autre recours. - Modifications ou additions au contrat d’entreprise 38. Une hausse du prix de vente de ± 3 % sera ajoutée au présent contrat à partir du 1 er avril 2014. (texte reproduit intégralement) [ 28 ] Les défendeurs déclarent avoir discuté de la soumission avec M. Lapointe avant son acceptation.

Ils n’ont pas questionné l’allocation de 5 500 $ pour l’excavation. [ 29 ] M. Paquet explique en contre-interrogatoire que pour lui, l’excavation est un trou qu’on creuse pour construire les fondations, puisque le remplissage du terrain est fait et les parties ont convenu d’inclure le coût du remplissage dans le prix de Ouellet inc. [ 30 ] M.

Ouellet explique que l’allocation de 5 500 $ est standard pour les projets de Ouellet inc. eu égard au type de terrains à construire et que pour 75 % d’entre eux, l’allocation est suffisante. [ 31 ] Il déclare que plusieurs terrains sont en pente, qu’il y a présence de roc et qu’il doit y avoir à l’occasion du dynamitage et du remplissage, ce qui complexifie le travail, d’où l’allocation. [ 32 ] Pour M. Ouellet et M.

Paquet, la clause 38 du contrat est une clause d’ajustement du prix du contrat au 1 er avril 2014 advenant une hausse du prix des matériaux et de la main-d’œuvre. [ 33 ] Le 3 octobre 2013, un acte notarié intervient entre les parties par lequel Ouellet inc. vend aux défendeurs le terrain au prix de 137 970 $ taxes incluses. [ 34 ] Après avoir obtenu le certificat d’implantation en mars 2014 et le permis municipal en avril 2014, Ouellet inc. commence la construction de la maison le 7 mai 2014. [ 35 ] Comme l’entrepreneur qui a construit la rue a déposé ses surplus sur les terrains qui la bordent, Ouellet inc. procède d’abord à leur enlèvement.

Elle excave le terrain pour dégager le sol naturel entre le mur de roches et la rue et entre les deux terrains voisins [1] . [ 36 ] À l’audience, M. Ouellet déclare que, eu égard à ces surplus dont il dit ignorer la profondeur et à la dénivellation du terrain, on ne voit pas le sol naturel. [ 37 ] Le travail d’excavation est exécuté dans la journée du 7 mai 2014. À la fin de la journée, M. Ouellet contacte Marc-Olivier Parent, ingénieur chez Inspect-Sol inc. Selon M. Parent, M. Ouellet lui demande de vérifier l’état du terrain et la nature du sol en place.

Il ne veut pas construire sur du remblai qu’il ne connaît pas, en référence aux surplus que contient le terrain. [ 38 ] Le 8 mai 2014, M. Parent se présente sur le chantier. Il constate que Ouellet inc. a bien atteint le sol naturel. [ 39 ] L’excavation est profonde. Il faut maintenant du remblai sous les fondations et jusqu’au niveau de leur implantation de manière à ce que la maison soit au niveau de la rue. [ 40 ] M.

Parent explique qu’il intervient à cette étape pour vérifier la conformité de la confection du remblai, ce qu’on appelle un remblai contrôlé, afin d’assurer la stabilité du sol et éviter tout problème dans le futur notamment, éviter des fissures à la fondation voire même l’enfoncement de la maison. [ 41 ] Il ajoute que la confection du remblai est d’autant plus complexe ici que le terrain a une pente de 15 %. [ 42 ] Il définit son mandat de la façon suivante dans son rapport du 16 mai 2014 : Notre mandat a consisté à valider la compacité et la mise en place du remblai contrôlé composé de sable classe B entre l’horizon du terrain naturel et le niveau d’implantation des fondations.

Il est important de mentionner qu’en l’absence d’étude géotechnique dédiée spécifiquement au site des travaux, aucune reconnaissance du terrain récepteur n’a été réalisée de notre part ni aucune capacité portante validée au chantier. [ 43 ] Il mentionne aussi les travaux réalisés : Les travaux se sont déroulés le 8 et le 9 mai dernier. Le remblai contrôlé a été mis en place par couche de 300 mm compacté à 95 % de sa

densité maximale entre le T.N.4000 et le T.N.-1500. Un cône de transfert de charge d’un minimum 45 o a été respecté sous les futures semelles de fondation. Le remblai contrôlé est par conséquent conforme. Il s’agit ici de couches de sable classe B superposées. [ 44 ] Au cours de son témoignage, il définit le sol naturel comme étant un sol stable sans intervention humaine et consolidé par les éléments. Le remblai est plutôt un sol importé ou encore enlevé et remis en place, ce qui entraîne une perte de capacité portante, de là la confection d’un remblai contrôlé. [ 45 ] Contrairement aux prétentions de M.

Ouellet, il précise que les terrains voisins n’ont pas rendu le travail plus difficile. Selon lui, il n’y a pas de limite de temps ou de terrain pour réaliser un remblai contrôlé. [ 46 ] Aussi, sur ses recommandations, les pentes d’excavation ont dû être adoucies pour rencontrer les normes de sécurité en vigueur, en enlevant du matériel d’excavation à moins de quatre pieds des pentes d’excavation.

Le mémo de chantier de Inspect-Sol inc., daté du 9 mai 2014, indique que les pentes d’excavation ont été corrigées et le matériel d’excavation déplacé. [ 47 ] Finalement, il affirme que la réalisation du remblai s’est effectuée correctement sans que Ouellet inc. n’ait à reprendre les travaux. [ 48 ] Le 7 mai 2014, M. Ouellet a contacté M. Paquet pour l’informer qu’Inspect-Sol inc. passerait le lendemain afin de contrôler le sol et évaluer la façon de procéder pour les semelles de fondation. [ 49 ] Le lendemain, M. Ouellet informe à nouveau M.

Paquet qu’il faut un remblai contrôlé demandé par l’ingénieur Parent, car le remblai en provenance de la rue que Ouellet inc. a enlevé est plus profond que prévu, ce qui risque de modifier les plans de la résidence. [ 50 ] M. Paquet comprend qu’il y a un problème de calcul pour Ouellet inc. et demande à quelques reprises à M. Ouellet combien cela peut coûter. Ce dernier lui répond toujours qu’il n’en sait rien. [ 51 ] M. Ouellet déclare qu’il est impossible de prévoir les coûts du remblai contrôlé et de ses conséquences, mais qu’il informe M.

Paquet tous les jours par téléphone du taux horaire de la pelle mécanique et des camions ainsi que du nombre de voyages qu’ils peuvent faire, ce que nie catégoriquement M. Paquet. [ 52 ] Le 9 mai 2014, le remblai contrôlé est réalisé et Ouellet inc. coule les semelles de la fondation pour passer à l’étape du coffrage pour les murs de fondation, lesquels, eu égard à la demande des défendeurs de dégager le sous-sol arrière, se font sur deux niveaux et sont inclus, selon la soumission, dans le prix du contrat. [ 53 ] Les travaux se poursuivent jusqu’au 18 juillet 2014, la veille des vacances de la construction.

À ce moment, les travaux sont presque terminés. Il reste encore à effectuer le recouvrement extérieur et quelques travaux accessoires. [ 54 ] À cette date, M. Ouellet transmet par courriel la facture 2332 intitulée « extras pour excavation ». Elle totalise 28 405,21 $, après avoir tenu compte de l’allocation de 5 500 $. [ 55 ] La même journée, M. Ouellet remet aux défendeurs toutes les factures, billets de livraison et pesées de transport relativement à cette facture. [ 56 ] Les défendeurs sont sous le choc et s’opposent à cette facturation.

Ils consultent un avocat qui, le 20 août 2014, fait signifier une mise en demeure à Ouellet inc. indiquant qu’ils ne paieront pas les extras réclamés et exigeant la terminaison des travaux. [ 57 ] Parallèlement à la transmission de cette mise en demeure, les parties se rencontrent le 20 août 2014. M.

Ouellet requiert qu’ils la retirent, à défaut de quoi ils recevront une facture additionnelle de 10 000 $, ce que les défendeurs refusent de faire. [ 58 ] Le certificat de réception provisoire des travaux est signé le 16 septembre 2014. [ 59 ] Ouellet inc. transmet aux défendeurs la facture 2401, portant la date du 15 septembre 2014, au montant de 9 747 $ excluant les taxes, pour des extras relatifs aux fondations totalisant 3 875 $ et incluant une somme de 4 725 $, représentant le 3 % d’augmentation du prix de la construction prévu à la clause 38 du contrat, la somme de 447 $ pour le permis de construire, la somme de 650 $ pour le changement de fenêtre du garage et 50 $ pour l’ouverture d’entrée d’eau, ces trois derniers montants, auxquels il faut ajouter les taxes, étant admis par les défendeurs à l’audience. [ 60 ] Comme les défendeurs ne reconnaissent pas devoir les factures 2332 et 2401 et qu’ils doivent toujours un montant de 28 800 $ sur la facture 2365 du 22 août 2014, Ouellet inc. fait publier et signifier un avis d’inscription hypothécaire respectivement les 22 et 29 septembre 2014. [ 61 ] Le 15 octobre 2014, elle signifie aux défendeurs un préavis de vente sous contrôle de justice qu’elle fait publier le 23 octobre 2014 et elle entreprend son recours en janvier 2015. [ 62 ] En mai 2015, les défendeurs versent à Ouellet inc. une somme de 28 460,01 $, laissant un solde impayé de 39 951,81 $.

Analyse et décision [ 63 ] Le contrat intervenu entre les parties est un contrat d’entreprise, tel qu’il est défini à l’

article 2098 du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 64 ] Pour établir le prix auquel les défendeurs se sont engagés à payer en contrepartie de l’ouvrage, il faut déterminer le type de contrat d’entreprise intervenu entre les parties. [ 65 ] À cet égard, les articles 2106 , 2107 et 2109 C.c.Q. prévoient : 2106.

Le prix de l’ouvrage ou du service est déterminé par le contrat, les usages ou la loi, ou encore d’après la valeur des travaux effectués ou des services rendus. 2107. Si, lors de la conclusion du contrat, le prix des travaux ou des services a fait l’objet d’une estimation, l’entrepreneur ou le prestataire de services doit justifier toute augmentation du prix. Le client n’est tenu de payer cette augmentation que dans la mesure où elle résulte de travaux, de services ou de dépenses qui n’étaient pas prévisibles par l’entrepreneur ou le prestataire de services au moment de la conclusion du contrat. […] 2109 .

Lorsque le contrat est à forfait, le client doit payer le prix convenu et il ne peut prétendre à une diminution du prix en faisant valoir que l’ouvrage ou le service a exigé moins de travail ou a coûté moins cher qu’il n’avait été prévu. Pareillement, l’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut prétendre à une augmentation du prix pour un motif contraire.

Le prix forfaitaire reste le même, bien que des modifications aient été apportées aux conditions d’exécution initialement prévues, à moins que les parties n’en aient convenu autrement. [ 66 ] L’auteur Vincent Karim précise ce qui suit dans son ouvrage Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et d’hypothèque légale [2] : 501 . Le Code civil du Québec n’aborde que trois modes de rémunération ou de fixation du prix qui sont génériques.

Il traite du contrat sur estimation ( art. 2107 C.c.Q.), du contrat à forfait ( art. 2109 C.c.Q.) et du contrat pour lequel le prix s’établit en fonction des travaux exécutés, des services rendus ou des biens fournis ( art. 2106 C.c.Q.). 502 .

Le prix du contrat peut être déterminé ou déterminable (…). [ 67 ] Il ajoute que les parties à un contrat d’entreprise ont la liberté de prévoir une ou plusieurs méthodes de détermination du prix, réparties en un ou plusieurs postes [3] . [ 68 ] Ainsi, un contrat peut prévoir que le prix des travaux envisagés sera déterminé selon un prix forfaitaire et établir un autre prix pour d’éventuelles modifications ou pour des travaux particuliers.

Toutefois, une fois déterminé le mode de rémunération utilisé pour déterminer le prix à payer, les parties ne peuvent demander un ajustement du prix sur la base des données autres que celles convenues contractuellement. [ 69 ] L’ensemble de la preuve démontre que le contrat liant les parties est un contrat à forfait selon plans et devis, c’est-à-dire qui prévoit un seul prix pour la construction de l’ouvrage, à l’exception des frais prévus au contrat et de certains travaux qu’il identifie pour lesquels il prévoit des allocations. [ 70 ] Les auteurs Beauchamp et Mondoux rappellent les obligations des parties lorsqu’il y a contrat à forfait [4] : Ainsi, en matière de contrat à forfait, il ne peut y avoir d’augmentation ni de diminution de prix même si des modifications ont été apportées aux conditions d’exécution initialement prévues à moins d’une entente.

Il appartiendra à l’entrepreneur d’établir que des travaux supplémentaires ont été autorisés en sus des travaux déjà prévus pour une somme forfaitaire . Que les augmentations résultent de circonstances prévisibles ou non, l’entrepreneur ou le prestataire de services n’a droit à aucune majoration de prix, ni le client à une diminution.

Sont donc visées, autant les conditions d’exécutions qui n’ont pas été anticipées que celles qui sont contraires à celles prévues . (le Tribunal souligne) [ 71 ] Ainsi, Ouellet inc. s’est engagée envers les défendeurs à leur construire une maison pour le prix de 181 085,63 $, taxes incluses. Ouellet inc. ne peut réclamer davantage sauf si les allocations prévues au contrat s’avèrent insuffisantes, s’il y a entente entre les parties pour des travaux additionnels ou si les frais prévus au contrat doivent être acquittés. Les extras [ 72 ] Ouellet inc. réclame aux défendeurs, à

titre d’extras, le coût des travaux effectués sur le terrain et qui dépassent l’allocation prévue pour l’excavation.

[ 73 ] Il y a déjà sur le terrain un remblai, constitué de roches, de souches et de terre, déposé par l’entrepreneur qui a construit la rue. [ 74 ] Ouellet inc. a l’obligation de fournir un terrain dont le sol convient pour la construction résidentielle. Elle juge alors nécessaire d’excaver et d’enlever ce surplus pour atteindre le sol naturel, ce qui l’oblige à réaliser par la suite un remblai, lequel doit être contrôlé, pour que la maison soit à la hauteur de la rue tout en ayant une assise solide. [ 75 ] Ces travaux obligent aussi des modifications aux fondations et aux dires de M.

Ouellet, les travaux s’étalent sur trois semaines. [ 76 ] De l’avis du Tribunal, Ouellet inc. ne peut pas s’autoriser de l’allocation de 5 500 $ prévus pour l’excavation et réclamer ainsi les extras mentionnés aux factures 2332 et 2401 pour les motifs ci-après mentionnés. [ 77 ] Il faut d’abord rappeler que le contrat est à forfait, tel que le plaide d’ailleurs Ouellet inc., et qu’elle réclame au motif que les coûts ont dépassé l’allocation prévue pour l’excavation. [ 78 ] À l’automne 2013, M. Paquet, qui en est à sa première construction, demande à M.

Ouellet, un entrepreneur expérimenté, que le remplissage soit inclus dans le prix proposé par Ouellet inc. afin d’avoir « un niveau acceptable pour installer la maison » puisque le terrain est fortement en pente, demande qui est acceptée par M. Ouellet. [ 79 ] Celui-ci prétend maintenant que le remplissage en question doit s’entendre du remblai de fondation, une fois celle-ci en place. [ 80 ] Le Tribunal considère le témoignage de M. Ouellet peu crédible à ce sujet. Ses explications sont loin d’être claires. Elles sont confondantes. M. Ouellet joue avec les mots « remblai » et « remplissage ».

Il est clair, dès l’automne 2013, que le terrain est en pente prononcée et qu’il faudra des travaux pour que la maison soit au même niveau que celles qui l’entourent, c’est-à-dire au niveau de la rue, ce pourquoi M. Paquet demande que le coût de ces travaux soient inclus dans le prix de Ouellet inc., ce que cette dernière accepte. [ 81 ] Les travaux pour lesquels Ouellet inc. réclame des extras s’étalent jusqu’au 12 juin 2014. Il est étonnant que les travaux d’excavation puissent s’échelonner sur autant de semaines, tel que M.

Ouellet le déclare, lorsque le remblai contrôlé est réalisé le 9 mai 2014 et que les semelles de fondation sont coulées à cette même date. [ 82 ] En examinant la facture 2332 et ses annexes, on constate que des coûts sont réclamés pour l’entrée d’eau ou pour un test d’eau et même justement pour enterrer les fondations. [ 83 ] Au surplus, le remblai contrôlé et les travaux qui en découlent ne constituent pas de l’excavation, laquelle est d’ailleurs qualifiée de « standard » au contrat. [ 84 ] Les dictionnaires consultés donnent les définitions suivantes du mot « excavation » : Le Petit Robert : 1.

Action de creuser dans le sol. Le Larousse : 1. Action d'excaver quelque chose, de creuser. 2. Creux, cavité, trou, en particulier dans le sol. [ 85 ] Le contrat ne permet pas d’inférer que ce terme « excavation » soit générique et englobe d’autres travaux. Il ne précise pas non plus que ce terme couvre davantage, telle la mise en place d’un remblai contrôlé de manière à ce que le terrain soit prêt à construire. [ 86 ] En plus, nulle part dans le contrat ou la soumission n’est-il question de remblai contrôlé ou seulement de remblai. Il est toutefois question de remplissage. La clause 17 prévoit : 17.

Advenant le cas où en raison de la nature du sol, des travaux de dynamitage, de remplissage ou de compactage, imprévisibles lors de la signature du contrat , s’avéraient nécessaires, le client assumera tous les frais supplémentaires liés à de tels travaux, lesquels sont non inclus dans le prix du contrat prévu aux présentes. (le Tribunal souligne) [ 87 ] C’est précisément les frais supplémentaires de remblai ou de remplissage que M.

Paquet veut éviter en demandant qu’ils soient inclus dans le prix de Ouellet inc. [ 88 ] La preuve ne permet pas de conclure qu’il y a eu entente entre les parties pour les travaux pour lesquels Ouellet réclame des extras. [ 89 ] Certes, M. Paquet a été avisé de la venue sur le chantier de M. Parent et des travaux qui en découlent, lesquels se sont effectués les 8 et 9 mai 2014 – deux jours, ce qui ne donne pas le temps nécessaire pour réfléchir mais d’être plutôt devant le fait accompli –. Le Tribunal ne peut conclure de cette situation qu’il y a eu autorisation de M. Paquet ou entente entre les parties.

[ 90 ] D’ailleurs, M. Ouellet n’a pas donné toutes les informations requises. L’

article 2102 C.c.Q. rappelle l’obligation de l’information de l’entrepreneur au moment de la formation du contrat, lequel dure tout au long du contra t [5] : 2102 .

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu’il s’engage à effectuer ainsi qu’aux biens et au temps nécessaires à cette fin. [ 91 ] Or, la preuve démontre que Ouellet inc. a déjà construit sept à huit maisons dans le secteur et est en mesure de donner de l’information, ce qu’elle n’a pas fait de toute évidence dans le présent cas. [ 92 ] Il faut ajouter que même dans l’hypothèse où l’excavation peut inclure d’autres travaux, le contrat définit les allocations comme étant des montants raisonnables et variables, lesquels peuvent augmenter ou diminuer selon les choix du client et les imprévus en cours de construction . [ 93 ] Or, les extras chargés par Ouellet inc. pour l’excavation sont loin d’être raisonnables.

Ils sont presque six fois plus élevés que l’allocation prévue, faisant passer le coût total de l’excavation au-delà de 34 000 $. [ 94 ] De plus, les allocations pour les portes et fenêtres, la porte de garage et la maçonnerie peuvent sûrement varier au choix du client, mais de l’avis du Tribunal, il en est autrement de l’excavation qui doit être associée aux imprévus en cours de construction . Ainsi, l’allocation pour l’excavation s’apparente davantage à une estimation selon l’

article 2107 C.c.Q. , ce que le témoignage de M. Ouellet confirme, et il appartient alors à l’entrepreneur de justifier son prix et surtout de prouver que ces autres travaux étaient imprévisibles, ce qui, dans le présent cas, n’a pas été démontré. [ 95 ] En somme, le Tribunal considère que Ouellet inc. n’a pas droit aux extras réclamés par les factures 2332 et 2014 eu égard à la preuve présentée.

Les autres sommes réclamées [ 96 ] Ouellet inc. réclame 4 725 $, représentant 3% d’augmentation du prix du contrat de 157 500 $, excluant les taxes. [ 97 ] Le contrat prévoit une augmentation de plus ou moins 3% du prix du contrat à partir du 1 er avril 2014, sans plus de précisions. Ouellet inc. prétend y avoir droit puisque la construction a commencé en mai 2014. [ 98 ] Certes, la construction a commencé après le 1 er avril 2014, mais M. Ouellet reconnaît que l’augmentation peut être réclamée s’il y a augmentation du prix des matériaux et de la main-d’œuvre.

Or, aucune preuve n’a été offerte par Ouellet inc. pour démontrer une augmentation des prix pouvant justifier une majoration de 3% du prix du contrat. [ 99 ] Il faut ajouter aussi que cette réclamation est facturée le 15 septembre 2014, à la suite de la rencontre du 20 août 2014, au cours de laquelle M.

Ouellet a adressé un avertissement aux défendeurs d’une facture additionnelle, alors que Ouellet inc. a déjà facturé les défendeurs pour le prix du contrat les 12 juin, 20 août et 22 août 2014, sans inclure l’augmentation de 3%. [ 100 ] Le Tribunal en retient que Ouellet inc. n’avait pas l’intention de réclamer ce montant et qu’il s’agit d’une réponse à leur mise en demeure. [ 101 ] Par ailleurs, les défendeurs ont admis devoir la somme de 1 318,76 $ incluant les taxes, pour le permis de construction, l’ouverture de l’entrée d’eau et le changement de la fenêtre du garage, inclus dans la facture 2401. [ 102 ] Doit s’ajouter à ce montant un solde de 339,99 $ encore dû sur la facture 2365 après le versement à Ouellet inc. de la somme de 28 405,21 $ par les défendeurs, en mai 2015 [6] . [ 103 ] Eu égard à cette admission et au solde encore dû, les défendeurs doivent toujours la somme de 1 658,75 $ à Ouellet inc.

Les intérêts [ 104 ] Bien que la soumission acceptée le 4 septembre 2013 prévoie un intérêt de 18% l’an sur tout solde dû à compter de l’échéance, le contrat signé le 17 septembre 2013 prévoit un taux de 6% par année au-dessus du taux préférentiel de la Banque nationale du Canada à compter de la date d’exigibilité. [ 105 ] Le procureur de Ouellet inc. a transmis l’information requise par le Tribunal afin de connaître le taux préférentiel de la Banque nationale du Canada à la date d’exigibilité du solde dû. [ 106 ] Il appert que ce taux est de 3% en septembre 2014.

Le Tribunal retiendra donc le taux d’intérêt de 9% l’an sur le solde dû de 1 658,75 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONSTATE l’existence de la créance de la demanderesse s’élevant en capital à la somme de 1 658,75$, laquelle porte intérêt au taux de 9% l’an, à compter du 15 septembre 2014. CONDAMNE les défendeurs, solidairement, à payer à la demanderesse la somme de 1 658,75 $, avec intérêt au taux de 9% l’an, à compter du 15 septembre 2014.

DÉCLARE grevé d’une hypothèque légale de la construction en faveur de la demanderesse l’immeuble des défendeurs, lequel est ci-après décrit et ce, pour la somme de 1 658,75$, avec en sus les intérêts courus et les frais de justice :

DÉSIGNATION « Un immeuble connu et désigné comme le lot numéro […], du cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec. Avec bâtisse dessus construite portant le numéro civique […], Québec (Québec) […], circonstances et dépendances.» DÉSIGNE M. Alain Coulombe, ou tout autre huissier de justice de la firme Gagnon Sénéchal Coulombe inc., pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-dessus décrit.

ORDONNE aux défendeurs solidaires, de même qu’à tout propriétaire et détenteur subséquent et occupant, de délaisser et de livrer à la personne chargée de la vente l’immeuble précédemment décrit dans les quinze (15) jours de la signification du présent jugement, pour que celui-ci soit vendu sous contrôle de justice; à défaut par les défendeurs solidaires ou tout propriétaire ou détenteur subséquent et occupant de ce faire, ORDONNE leur expulsion immédiate dudit immeuble.

ORDONNE que la personne chargée de la vente de l’immeuble ci-après mentionné soit dispensée de le saisir et DÉCLARE que le présent jugement a l’effet d’investir ladite personne de la saisine dudit immeuble aux fins de procéder à sa vente sous contrôle de justice. FIXE la rémunération de la firme Gagnon Sénéchal Coulombe inc. à un tarif horaire maximum de 105 $, plus les frais et déboursés encourus, pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble décrit aux présentes.

FIXE la rémunération, incluant les honoraires et les déboursés, de tout courtier immobilier ou de toute personne à être nommé, le cas échéant, par la personne chargée de procéder à la vente sous contrôle de justice, à un maximum de cinq et demi pour cent (5.5%) du prix de vente de l’immeuble. vente de gré à gré AUTORISE la vente sous contrôle de justice de l’immeuble précédemment décrit, en suivant les règles prescrites aux articles 742 et suivants du Code de procédure civile.

AUTORISE la personne chargée de procéder à la vente sous contrôle de justice, par voie de vente de gré à gré, de l’immeuble décrit aux présentes pour ce faire à : - obtenir auprès des personnes et autorités concernées toutes les informations relatives à l’immeuble décrit aux présentes et suffisantes pour permettre à toute personne intéressée de présenter une promesse d’achat en toute connaissance de cause; - visiter, faire visiter et faire inspecter l’immeuble décrit aux présentes; - entreprendre les démarches nécessaires afin de trouver une ou des personnes intéressées à présenter une promesse d’achat pour ledit immeuble; - recevoir une ou des promesses d’achat pour ledit immeuble, lesquelles promesses d’achat devront, le cas échéant, être conformes aux conditions de vente déterminées par le Tribunal et être avantageuses pour la demanderesse; - pouvoir mandater des courtiers ou toute personne possédant une expertise dans le domaine de la vente immobilière afin que ceux-ci puissent effectuer des démarches après d’acheteurs potentiels.

AUTORISE la personne chargée de procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble susdit à vendre ce dernier pour un montant supérieur ou égal à 235 273,08 $, représentant approximativement 75% de la somme du coût de construction de la bâtisse et de la valeur du terrain . vente aux enchères à défaut de vente de gré à gré AUTORISE que le mode de vente sous contrôle de justice de l’immeuble décrit aux présentes soit modifié, à la discrétion de la personne chargée d’effectuer la vente sous contrôle de justice, pour que telle vente soit effectuée aux enchères et ce, dans le délai que la personne chargée d’effectuer la vente jugera opportun, le tout selon les conditions et les modalités ci-après mentionnées et en suivant les règles prescrites aux articles 742 et suivants du Code de procédure civile.

ORDONNE que la vente aux enchères de l’immeuble décrit aux présentes soit effectuée aux conditions suivantes : 1) que la vente sous contrôle de justice, par voie de vente aux enchères, soit faite suivant les usages applicables à toute vente aux enchères; 2) que la mise à prix de l’immeuble décrit aux présentes soit fixée à 235 273,08 $, représentant approximativement 75% de la somme et du coût de construction de la bâtisse et de la valeur du terrain; 3) au jour de l’enchère, l'adjudicataire devra verser à la personne chargée de la vente, en argent ou par chèque visé, un montant minimum correspondant à 10% du montant de la mise à prix.

Le solde du prix d'adjudication doit être nécessairement payé dans les

quinze (15) jours suivant l’adjudication, à l'expiration desquels les intérêts au taux légal commencent à courir; 4) nonobstant l’adjudication de l’immeuble, il est entendu que l’adjudicataire ne sera déclaré propriétaire de l’immeuble adjugé que lorsqu’il aura intégralement payé la totalité du prix d’adjudication; 5) conséquemment, l’adjudicataire ne prendra possession de l’immeuble que lors du paiement intégral du prix d'adjudication; 7) la personne chargée de vendre n’aura l’obligation d’émettre le certificat de vente de l’immeuble que sur paiement de la totalité du prix d’adjudication; 8) la vente aux enchères à intervenir aura lieu à l'endroit à être fixé par la personne chargée de procéder à la vente. conclusions générales ORDONNE que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble à intervenir soit faite sans aucune garantie de qualité conformément à l'

article 1731 C.c.Q. , sans aucune garantie légale et aux risques et périls de tout acquéreur. DÉCLARE que la personne chargée d'effectuer la vente sous contrôle de justice de l’immeuble décrit aux présentes peut, dans l'intérêt des parties, ajouter toutes autres conditions particulières jugées opportunes pour aider au bon déroulement de la vente dans la mesure où elles respectent les lois en vigueur et ne contreviennent pas à l'ordre public.

PERMET à la demanderesse , dans l'éventualité où l’immeuble ne pouvait être vendu ou qu'il soit plus avantageux de procéder à sa vente de manière différente, de s'adresser au Tribunal afin de fixer de nouvelles modalités de vente sous contrôle de justice de l’immeuble décrit aux présentes. ORDONNE que le transfert de propriété de l’immeuble vendu se fasse seulement lorsque le prix de vente, ainsi que les taxes applicables le cas échéant, auront été payés intégralement et que l'acquéreur prenne possession de l’immeuble vendu qu’après ce paiement.

ORDONNE à la personne chargée de la vente de déposer le produit de vente de l’immeuble dans son compte, portant intérêts, jusqu'à ce qu’il soit en droit de libérer les sommes en faveur des créanciers hypothécaires y ayant droit. ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec, sur paiement des deniers à cette fin, d'inscrire l'acte de vente immobilière susmentionné pour valoir

titre et de procéder aux radiations requises conformément à l'

article 3069 C.c.Q. LE TOUT avec les frais de justice. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q . Me Stéphane Audy KSA Société d’avocats (casier 23) Procureurs de la demanderesse Me Caroline Gagnon Gagnon Julien Girard & Matte (casier 177) Procureurs des défendeurs