2024 QCCS 197, 2024 QCCS 197

Complexe médical l'Axe Saguenay c. École Montessori du Saguenay inc. 2024 QCCS 197 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI N o : 150-17-004654-221 DATE : 23 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NICOLE TREMBLAY, J.C.S. ______________________________________________________________________ COMPLEXE MÉDICAL L’AXE SAGUENAY S.E.C. Demanderesse c. ÉCOLE MONTESSORI DU SAGUENAY INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Complexe médical l’Axe Saguenay (Complexe) s’avère une société en commandite exploitant, entre autres, un immeuble commercial (Immeuble) situé au 484, boulevard du Royaume ouest à Saguenay [1] . [ 2 ] Le Complexe regroupe divers services principalement à vocation médicale. [ 3 ] École Montessori du Saguenay inc. (École) s’avère une société par actions offrant des services de garderie pour enfants [2] . [ 4 ] Le 16 février 2021, le Complexe et l’École concluent une proposition de location (Proposition) pour un espace commercial situé au rez-de-chaussée du Complexe, ayant une superficie approximative de 3 792 pieds carrés, incluant les espaces communs, afin d’exploiter une garderie privée [3] . [ 5 ] À même la Proposition, il est prévu entre autres : - Un terme de dix (10) ans débutant le 1 er janvier 2022; - Une date de prise de possession le 1 er janvier 2022, sujette à ajustement en fonction de la terminaison des travaux d’aménagement prévus à la Proposition - Une allocation de soixante-quinze mille dollars (75 000 $) pour aménagement des lieux loués, selon les plans préparés par le personnel du Complexe et à être acceptés par l’École avant le 1 er août 2021; - Que les parties sont liées par la Proposition, à défaut de signer ou de convenir d’une convention de bail avant le 1 er février 2022. [ 6 ] L’unique condition prévue à la Proposition se résume en l’obtention par l’École d’un permis ou avis favorable pour l’exploitation d’une garderie délivré par le ministère de la Famille le ou avant le 31 décembre 2021 [4] . [ 7 ] Les 22 et 28 juin 2021, les parties signent un addendum (Addenda #1) à la Proposition par lequel elles annulent le paragraphe « Proposition conditionnelle » de la clause « Autres conditions » en lien avec l’obtention du permis ou avis favorable pour l’exploitation d’une garderie, et confirment les autres clauses de la Proposition [5] . [ 8 ] Le ministère de la Famille confirme le maintien des places non subventionnées dans le nouvel emplacement de l’Immeuble du Complexe à la suite du déménagement projeté [6] . [ 9 ] Durant l’année 2021, pour planifier la prise de possession des lieux loués par l’École au début de l’année 2022, le Complexe, en coopération avec l’École, suivant plusieurs échanges avec la représentante de cette dernière, Mme Claudia Fillion, prépare et confectionne les plans d’aménagement et de construction des lieux loués [7] . [ 10 ] Le 10 décembre 2021, l’École transmet un courriel auquel est jointe une lettre non signée à l’attention du Complexe, lui dénonçant sa décision unilatérale d’abandonner le projet de garderie en alléguant notamment un problème de main-d’œuvre et l’explosion des coûts des matériaux et de construction [8] .

[ 11 ] Le 19 janvier 2022, le Complexe demande à l’École de respecter ses obligations convenues à la Proposition afin de pouvoir entreprendre les travaux d’aménagement des lieux loués en dénonçant que les retards lui causaient des dommages importants et en réitérant son ouverture pour dialoguer afin d’offrir la latitude nécessaire pour assurer la réalisation et la pérennité du projet [9] . [ 12 ] Étant sans retour des représentants de l’École, le 28 février 2022, le Complexe les relance pour tenter de débuter la phase d’aménagement des lieux loués ou de convenir d’une entente de résiliation bilatérale sans préjudice [10] . [ 13 ] Le 25 mars 2022, le Complexe transmet sa réclamation écrite à l’École concernant les frais et les dommages encourus à parfaire résultant de la résiliation unilatérale de la Proposition [11] . [ 14 ]

Malgré certains échanges entre les parties, les représentants de l’École informent ceux du Complexe qu’elle est maintenant représentée par avocat qui communiquera avec ces derniers. [ 15 ] Puisqu’aucun avocat ne communique avec les représentants du Complexe, le 4 août 2022, les avocats le représentant écrivent aux avocats représentant l’École pour s’enquérir de leur mandat et connaître la position de cette dernière quant à la réclamation [12] . [ 16 ] Aucune réponse formelle ne fut transmise. [ 17 ] C’est dans ce contexte que le Complexe introduit la demande dont le Tribunal est saisi le 28 novembre 2022 [13] .

Réclamation du Complexe [ 18 ] En conséquence, le Complexe réclame à l’École pour résiliation unilatérale, sans droit et abusivement de la proposition de location, les sommes suivantes :

a) Frais de réparation et production des plans 9 591,67 $

b) Pertes de loyer (du 1 er janvier 2022 au 1 er novembre 2022) 114 507,34 $

c) Frais divers (entre autres, relocation des espaces) 5 000,00 $ [14] [ 19 ] Le Complexe a compensé et appliqué sur la réclamation pour pertes de loyer, la somme de 10 000 $ versée par l’École à

titre de loyer prépayé au moment de la signature de la Proposition, laquelle n’était pas remboursable [15] . [ 20 ] Bien qu’en fonction de la Proposition le Complexe soit en droit de réclamer à l’École des sommes pour loyer dû jusqu’à la relocation des lieux loués, avec intérêts au taux conventionnel de 18 % l’an, sa réclamation est limitée aux sommes détaillées précédemment [16] . [ 21 ] Au jour de l’audience, le Complexe n’a pas encore été en mesure de relouer l’espace laissé par le défaut de l’École, consécutif à la résiliation de la Proposition. [ 22 ] Le Complexe réclame une somme de 129 099,07 $, plus l’intérêt conventionnel au taux de 18 % l’an sur les loyers impayés et non perçus à partir du 1 er novembre 2022, plus l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec sur les autres frais réclamés, et ce, depuis le 25 mars 2022.

Position de l’École [ 23 ] L’École confirme avoir souscrit à la Proposition du Complexe [17] . [ 24 ] L’École devait obtenir des permis pour les nouveaux locaux, elle soutient que les plans afin d’aménager les locaux devaient être envoyés aux autorités gouvernementales dans les plus brefs délais sans préciser de date. [ 25 ] L’École dénonce que les plans préliminaires qui devaient être fournis par le Complexe le furent le 14 juillet 2021 prétextant dans son exposé des moyens de défense que l’ouverture de la garderie était prévue pour août 2021 [18] . [ 26 ] Elle prétend que les travaux d’aménagement des locaux n’ont donc pas pu être complétés pour la rentrée scolaire 2021–2022, mettant en péril le lancement de la garderie. [ 27 ] L’École soutient que l’approbation par le ministère de la Famille ne constitue pas l’autorisation requise alors qu’une approbation supplémentaire des locaux devait être obtenue des autorités gouvernementales [19] . [ 28 ] L’école dénonce qu’elle comptait sur l’achalandage provenant de l’Immeuble afin d’accroître sa visibilité prétextant qu’il s’agissait d’une considération essentielle en vertu de laquelle elle a souscrit à la Proposition alors qu’en janvier 2022 et au 3 février 2023, date où elle soumet ses moyens de défense, l’Immeuble n’est que partiellement occupé [20] . [ 29 ] L’École réitère que c’est dans ce contexte que l’exploitation de la garderie est devenue impossible financièrement et qu’elle a avisé le Complexe de son intention de mettre fin au bail [21] . [ 30 ] Bien que l’École conteste toute responsabilité quant aux dommages réclamés par le Complexe, dans l’éventualité où le Tribunal accueillait la demande, elle prétend que le Complexe a négligé de mitiger ses dommages dès le 10 décembre 2021 alors qu’elle a tenté de relouer les locaux seulement à compter de juin 2022.

ADMISSIONS [ 31 ] Les parties reconnaissent leur statut juridique respectif et leurs activités respectives [22] .

[ 32 ] Les pièces P-1 à P-15 sont admises quant à leur origine et leur intégrité. [ 33 ] Les pièces P-1, P-2, P-11 et P-12 sont admises à

titre de témoignage sans admission de droit et sous réserve de l’opportunité pour le témoin d’en expliquer le contenu ou le contexte. [ 34 ] Les pièces D-1 à D-4 sont admises quant à leur origine et leur intégrité. D-3 correspond à P-5, D-4 correspond à P-7, elles sont admises à

titre de témoignage sans admission de droit, et sous réserve de l’opportunité pour le témoin d’en expliquer le contenu ou le contexte. ANALYSE [ 35 ] Le Tribunal n’a pas l’intention de répéter tous les faits décrits précédemment, mais uniquement ceux retenus pour motiver sa décision. [ 36 ] Le Tribunal utilise le plan d’argumentation de l’avocate représentant le Complexe en y substituant sa propre analyse de la preuve administrée et du droit applicable. PREMIÈRE ET DEUXIÈME QUESTIONS EN LITIGE : ➢ L’École a-t-elle résilié sans droit et abusivement la proposition de location P-3? et ➢ Les motifs invoqués par l’École dans son exposé

sommaire des moyens de défense justifiaient-ils qu’elle résilie la proposition P-3? [ 37 ] Les parties sont liées par la Proposition qu’elles ont signée et acceptée puisque la condition a été levée [23] . [ 38 ] Les parties ont conclu un contrat ayant force obligatoire et exécutoire, et elles avaient la capacité d’y consentir [24] . [ 39 ] La proposition prévoit : • Un terme de dix (10) ans débutant le 1 er janvier 2022 (page 2); • Une date de prise de possession le 1 er janvier 2022, sujette à ajustement en fonction de la terminaison des travaux d’aménagement (page 2); • Un loyer au coût de 18 $ le pied carré plus frais d’exploitation et frais d’énergie totalisant 11,25 $ le pied carré (page 3); • Une allocation de soixante-quinze mille dollars (75 000 $) pour aménagement des lieux loués, selon les plans préparés par le Complexe et à être acceptés par l’École avant le 1 er août 2021 (page 4); • Un loyer prépayé de 10 000 $ remis au locateur et conservé par ce dernier pour être appliqué sur le loyer du premier mois du terme (page 6); • En cas d’avis favorable du ministère de la Famille au plus tard le 31 décembre 2021, la Proposition est valide (page 7); • Que les parties sont liées par la Proposition, à défaut de signer ou de convenir d’une convention de bail avant le 1 er février 2022 (page 9); • Les parties ont déclaré avoir lu et obtenu les explications adéquates sur la nature et l’étendue des obligations contractées (page 9). [ 40 ] Même s’il n’y a pas de bail formel d’intervenu, il y a entente sur les éléments essentiels et le contrat constitue la loi des parties [25] . [ 41 ] La seule condition prévue à la Proposition concerne un permis ou un avis favorable du ministère de la Famille. [ 42 ] Même si l’École avait envisagé ouvrir une deuxième garderie, cet élément n’est pas pertinent car la preuve s’avère concluante que cette dernière a bien reçu un avis favorable « quant au déménagement du permis à un nouvel endroit » confirmé entre les représentants de chacune des parties et par une correspondance le 8 juillet 2021 [26] . [ 43 ] Peu importe la suite des événements, la condition prévue à la Proposition est annulée de consentement par les parties en signant l’Addenda #1 [27] . [ 44 ] L’avocate de l’École souligne que l’Addenda #1 a été convenu et signé les 22 et 28 juin 2021 alors que le ministère de la Famille confirme, uniquement par lettre en date du 8 juillet 2021, l’approbation du « déménagement du permis à un nouvel endroit ». [ 45 ] Il ressort du témoignage de Monsieur Philippe Cardinal, représentant le Complexe, que Fillion lui avait dénoncé la nouvelle verbalement et qu’en conséquence, l’Addenda #1 a été complété.

Dès que la correspondance écrite du ministère de la Famille a été reçue par l’École, elle lui fut acheminée [28] .

[ 46 ] Au risque de se répéter, l’entente de location a force exécutoire [29] . [ 47 ] À la suite de la réception par Fillion des plans complétés par Madame Audrey Martel, designer travaillant pour le Complexe, vers le 13 octobre 2021, après la date prévue du 1 er août 2021, sans que cela ne cause de problèmes selon les échanges par messages texte entre Fillion et Cardinal, ce délai étant de rigueur, Fillion ne communique plus avec Martel pour lui faire un suivi, ce qui oblige Cardinal à la relancer [30] . [ 48 ] En aucun cas Fillion ou un autre représentant de l’École n’ont manifesté d’inquiétude, dénoncé des difficultés éventuelles d’approbation par le ministère de la Famille, formulé des reproches aux représentants du Complexe quant au retard des plans déposés voire de l’absence d’approbation du projet ou des plans par le ministère. [ 49 ] La raison en est fort simple, Fillion néglige d’acheminer les plans au ministère de la Famille, ne requiert aucune modification aux plans et ne fait aucun retour auprès de Martel, obligeant Cardinal à la relancer par messages texte, ce dernier cherchant à comprendre son silence [31] . [ 50 ] Fillion soutient qu’à sa connaissance, les plans n’ont pas été déposés au ministère de la Famille, l’École ne les a pas signés [32] . [ 51 ] Le comportement et l’inaction de Fillion font en sorte que le projet ne puisse se réaliser, et en pareilles circonstances le contrat est réputé être réalisé [33] . [ 52 ] La preuve probante et non contredite démontre que les représentants du Complexe n’avaient pas à transmettre les plans au ministère de la Famille.

En conséquence, il incombait à l’École, voire à Fillion, de les acheminer aux autorités compétentes ce qui aurait permis à Martel et Cardinal de continuer à collaborer en recevant les informations pour pouvoir compléter les plans à la satisfaction du ministère de la Famille pour ensuite exécuter les travaux d’aménagement [34] . [ 53 ] Aucune preuve que le ministère de la Famille aurait refusé ou refusait les plans fournis par le Complexe n’a été soumise au Tribunal par l’École, bien évidemment puisque rien n’a été soumis audit ministère. [ 54 ] Si Fillion s’était exécutée, et que des ajustements complémentaires des plans avaient été exigés par le ministère, le Tribunal demeure convaincu que Martel serait retournée sur les planches pour livrer les plans complétés à la satisfaction de tous. [ 55 ] Dans la correspondance du 10 décembre 2021 par laquelle Fillion informe Cardinal que l’École décide unilatéralement d’abandonner le projet de garderie dans le Complexe, il n’y a aucune mention quant à l’obtention ou non de l’approbation des plans par le ministère de la Famille. [ 56 ] Les motifs invoqués dans la correspondance du 10 décembre 2021 afin de résilier la promesse de location, à savoir des difficultés de recrutement de main-d’œuvre, la hausse des coûts des matériaux et le refus des actionnaires de cautionner pour l’École ne correspondent aucunement à des cas de force majeure et ne relèvent pas de la faute du Complexe [35] . [ 57 ] Rien dans l’exposé

sommaire des moyens de défense ni dans la preuve présentée par l’École ne permet de conclure que le Complexe aurait commis une faute susceptible d’entraîner la résiliation de l’entente de location. [ 58 ]

Malgré la prétention dans l’exposé des moyens de défense présenté par l’École quant à l’ouverture de la garderie en août 2021, la preuve, tant documentaire que testimoniale, confirme l’entente pour une ouverture le 1 er janvier 2022 [36] . [ 59 ] Deux autres allégués de l’exposé des moyens de défense de l’École surprennent. Ils concernent l’achalandage du Complexe puisqu’aucune obligation ou condition sur ce volet n’apparaît dans la Proposition.

Au surplus, vers le 1 er septembre 2021, Fillion confie à Cardinal par messages texte « on est plein pour l’axe avec liste d’attente » [37] . [ 60 ] L’École n’a jamais mis en demeure le Complexe quant à quelconques faits fautifs.

Ce manquement s’avère fatal quant à toute prétention de faute par le Complexe, même si l’École avait présenté une preuve admissible, ce qui n’est pas le cas [38] . [ 61 ] La preuve démontre que l’immeuble était occupé à 48% au 31 décembre 2021 et environ 200 travailleurs y circulaient quotidiennement. [ 62 ] Les motifs allégués comme moyens de défense n’ont pas été prouvés. [ 63 ] La plaidoirie en défense n’est soutenue par aucune preuve prépondérante, et le Tribunal ne peut pas appliquer la jurisprudence fournie à la présente situation [39] . [ 64 ] La demande est accueillie car la résiliation de la Proposition initiée par l’École s’avère illégale.

TROISIÈME QUESTION EN LITIGE ➢ La réclamation du Complexe est-elle fondée? [ 65 ] Comme on le sait, le complexe réclame 129 099,01 $, répartis sous trois postes que nous détaillerons ci-après. [ 66 ] Quant aux frais de préparation, Cardinal explique qu’il s’agit des travaux réalisés par Martel totalisant, avec taxes, 9 591,67 $ lesquels se terminent en octobre 2021 puisqu’il n’y a plus de suivi par Fillion [40] . [ 67 ] Quant à la réclamation de loyer de 114 507,34 $, elle résulte d’une réclamation pour 10 mois, du 1 er janvier au 1 er novembre 2022 puisqu’il est tenu compte du dépôt initial de 10 000 $ versé par l’École et appliqué pour le paiement de la première mensualité [41] .

[ 68 ] La somme réclamée s’avère raisonnable en tenant compte des engagements pris dans la Proposition pour une durée de dix ans [42] . [ 69 ] L’obligation imposée au Complexe de mitiger ses dommages s’avère de moyens [43] . [ 70 ] De plus, il appartient au locataire de prouver que le locateur ne les a pas mitigés. [ 71 ] Cardinal se montre crédible et sincère lors de son témoignage et produit une preuve documentaire, laquelle convainc le Tribunal quant aux efforts déployés et approches effectuées afin de trouver des personnes ou entreprises intéressées à exploiter une garderie, ou toute autre entreprise de services, compte tenu de la volte-face de l’École. [ 72 ] La production de listes des entreprises et personnes pouvant être intéressées par les locaux ayant été sollicitées directement, par des envois postaux et via les médias, démontre les efforts déployés [44] . [ 73 ] Au jour de l’audience, le local n’est toujours pas loué, cependant, le Complexe étant conscient des contraintes propres à ce local, lequel est connexe à une piscine, limite la réclamation à 11 mois de loyer. [ 74 ] Cardinal a déployé des efforts pour trouver une solution afin que l’École respecte ses engagements ce qu’il n’était pas obligé d’effectuer [45] . [ 75 ] Quant aux frais divers réclamés pour le travail déployé par Cardinal, ses déplacements au Saguenay amenant des frais de repas, essence, pertes de temps, inconvénients et visites additionnelles, les envois postaux, la sollicitation en personne et via les médias, le Tribunal octroie une somme de 2 500 $ en tenant compte qu’il devait se déplacer dans la région de toute façon puisque d’autres espaces demeurent vacants dans l’Immeuble.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 76 ] ACCUEILLE la demande introductive d’instance; [ 77 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 114 507,34 $ plus l’intérêt conventionnel au taux de 18% sur les loyers impayés à compter du 1 er novembre 2022; [ 78 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 12 091,67 $ plus l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mars 2022; [ 79 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ NICOLE TREMBLAY j.c.s. Me Isabelle Simard SBL AVOCATS Avocats de la demanderesse Me Laura Ann Weir Avocate de la défenderesse Dates d’audience : 6 et 12 décembre 2023