2014 QCCQ 7481, 2014 QCCQ 7481

Lespérance c. Tremblay 2014 QCCQ 7481 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ALMA LOCALITÉ D'ALMA « Chambre civile » N° : 160-22-000144-127 DATE : 7 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ MANON LESPÉRANCE Demanderesse c.

JOHANNE TREMBLAY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JS1236 NATURE DE LA DEMANDE ET QUESTION EN LITIGE [ 1 ] La demanderesse Manon Lespérance a, jusqu'au 1 er novembre 2012, occupé un local commercial propriété de la défenderesse Johanne Tremblay.

Manon Lespérance réclame de cette dernière 31 787,89 $ à la suite d'une reprise de possession des lieux qu'elle considère illégale et même abusive. [ 2 ] La défenderesse Johanne Tremblay conteste en soutenant que l'occupation des lieux loués était gouvernée par un bail par tolérance à durée indéterminée et qu'elle y a mis fin de façon légale, sans aucun abus de sa part. [ 3 ] Il s'agit donc de déterminer si l'avis de cessation de bail envoyé par la défenderesse était illégal ou abusif.

LES FAITS [ 4 ] La défenderesse Johanne Tremblay a acquis un immeuble commercial à St-Bruno du syndic de la faillite d'une compagnie propriété de celui qui était alors son conjoint Raynald Fradette. [ 5 ] En 2010, la demanderesse Manon Lespérance et son conjoint Paul Gagné se cherchent un local pour opérer un lave-auto. Ils s'intéressent au bâtiment de la défenderesse. Après quelques recherches, il leur est indiqué que Raynald Fradette s'occupe de l'immeuble. [ 6 ] Après une ou deux brèves rencontres, une entente est conclue. Elle est verbale, les parties ne jugeant pas à propos de préparer un écrit.

Le prix du local est de 500 $ par mois et est à durée indéterminée.

[ 7 ] La preuve administrée démontre clairement que le caractère indéterminé de la durée du bail faisait l'affaire des deux parties. En effet, Paul Gagné et Manon Lespérance ne voulaient pas être liés pour une longue période fixe. De la même façon, Raynald Fradette ne voulait pas non plus être lié à long terme pour le local en question. [ 8 ] À cette époque, ce dernier était encore le conjoint de Johanne Tremblay. Au début du bail, le loyer lui est payé par la demanderesse en argent liquide remis en main propre.

Il n'y a cependant aucune équivoque, au moment de la conclusion du bail et pendant toute la période où il a perçu les loyers, Raynald Fradette était le mandataire de la défenderesse Johanne Tremblay. [ 9 ] Par la suite, Raynald Fradette et Johanne Tremblay se laissent et, à partir de janvier 2012, le loyer est perçu par cette dernière, qui exige cependant d'être payée par chèque. [ 10 ] Manon Lespérance a occupé le local dès la convention de 2010.

Elle y a investi environ 7 000 $ en frais d'aménagement divers. [ 11 ] Jusqu'en 2012, les relations entre les parties furent correctes, sous réserve cependant que Manon Lespérance considérait que son voisin (elle n'en avait qu'un seul) était désagréable et encombrant. [ 12 ] La fin du bail fut décidée par Johanne Tremblay en septembre 2012. En effet, le 10 septembre, elle fait parvenir un avis de fin de bail à la demanderesse valable pour le 31 octobre 2012.

Cet avis n'est pas contesté et Manon Lespérance se met immédiatement à la recherche d'un nouveau local qu'elle trouve à Alma. [ 13 ] Les frais de déménagement et de réaménagement du nouveau local ont coûté environ 14 000 $. [ 14 ] En plus des frais d'aménagement et des frais de déménagement, la demanderesse réclame une somme de 10 000 $ pour dommages et intérêts généraux. [ 15 ] Johanne Tremblay explique que son immeuble avait deux locataires, le plus gros des deux n'étant pas la demanderesse.

Or, cet autre locataire, celui qui d'ailleurs était jugé désagréable par Manon Lespérance, avait besoin du local et avait spécifiquement demandé à la défenderesse de pouvoir en devenir lui-même le locataire. [ 16 ] La défenderesse a manifestement acquiescé à cette demande du locataire voisin que d'ailleurs elle connaissait à

titre personnel, ce qui a amené à l'envoi de l'avis de cessation de bail et au départ de Manon Lespérance. [ 17 ] Le locataire voisin a pris possession des lieux pour faire presque immédiatement faillite de façon si rapide que la défenderesse n'a perçu aucun loyer à partir du 1 er novembre 2012. ANALYSE ET DÉCISION [ 18 ] Les ententes convenues entre Manon Lespérance et Raynald Fradette au nom de Johanne Tremblay sont un bail. Le loyer était convenu et l'objet de l'entente était clairement défini, bref tous les éléments essentiels à un bail étaient présents. [ 19 ] Seule la durée n'était pas fixée.

Il s'agit donc d'un bail à durée indéterminée ce que reconnaissent d'ailleurs l'une et l'autre des parties. [ 20 ] En l'absence d'un écrit, les règles du Code civil du Québec sont supplétives et celles régissant la fin d'un bail à durée indéterminée sont prévues à l'

article 1882 qui se lit comme suit: La

partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l'autre

partie un avis à cet effet. L'avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois. Toutefois, lorsque le bien loué est un bien meuble, ce délai est de 10 jours, quel que soit le terme fixé pour le paiement du loyer. 1991, c. 64, a. 1882. [ 21 ] En envoyant un avis de fin de bail pour un délai supérieur à 30 jours, la défenderesse respectait ses obligations légales. [ 22 ] D'ailleurs, c'était en toute connaissance de cause que Manon Lespérance et son conjoint Paul Gagné avaient décidé de ne pas souscrire de bail à durée fixe.

C'était là leur désir. [ 23 ] Bien que Johanne Tremblay ait mis fin au bail en respectant la lettre de la loi, la demanderesse Manon Lespérance lui reproche d'avoir exercé ses droits de façon abusive et contraire à ses obligations de bonne foi. [ 24 ] Les explications de Johanne Tremblay quant à son comportement et ses motifs sont claires. Elle a donné la préférence au colocataire de Manon Lespérance.

Johanne Tremblay était guidée par une raison d'affaires: on ne retrouve dans son comportement aucun désir de nuire ou de vexer la demanderesse Manon Lespérance. [ 25 ] Ultérieurement les faits ont démontré que la décision d'affaires de Johanne Tremblay n'était pas la meilleure. C'était son risque. Cela ne transforme cependant pas ses faits et gestes en gestes abusifs à l'égard de la demanderesse. [ 26 ] Pour ces motifs l'action de la demanderesse sera rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE l'action de la demanderesse; LE TOUT avec dépens contre la demanderesse.

__________________________________ PIERRE SIMARD, j.c.q. M e Jean-Roger Brodeur procureur de la demanderesse Maltais & Maltais M e J ean-Luc Maltais procureurs de la défenderesse date d'audience: 28 février 2014