2011 QCCQ 9330, 2011 QCCQ 9330

Rousseau c. St-Pierre 2011 QCCQ 9330 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-22-051734-093 DATE : le 11 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE R. PETER BRADLEY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE ROUSSEAU domicilié et résidant au […], L'Ancienne-Lorette (Québec) […] Demandeur c.

DENISE ST-PIERRE domiciliée et résidant au […], La Prairie (Québec) […] -ET- MARCEL POULIN , notaire exerçant sa profession au 1433, 4 e Avenue, Québec (Québec) G1J 3B9 Défendeurs conjoints et solidaires ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] JB-3422 Le demandeur poursuit la défenderesse sur la base de la garantie légale de qualité de l'immeuble que celle-ci lui a vendu, de même qu'il poursuit le défendeur sur la base de responsabilité civile professionnelle. [ 2 ] Les faits [ 3 ] Le 2 septembre 1982, la défenderesse achète un terrain d'une tierce personne.

L'acte de vente comporte notamment la clause suivante : « CHARGES Cette vente est faite aux charges suivantes que l'acquéreur s'oblige à respecter ou à exécuter savoir : 1. (…) 2.

Prendre le dit terrain dans son état actuel, l'acquéreur reconnaît que ce terrain a fait l'objet de remplissage, l'acquéreur dégage le vendeur de toutes responsabilités en égard à l'affaissement qui pourrait survenir par suite de la construction d'une maison. » [ 4 ] Vers décembre 1982, la défenderesse fait construire une maison sur le terrain vendu. [ 5 ] Dès ce moment, des tassements de terrain se produisent entraînant des mouvements sous les semelles des murs de fondation de la maison. [ 6 ] Avec le temps, le mur de fondation de la façade avant de la maison s'affaisse de façon importante, le centre de la maison s'affaisse un peu et le mur de fondation de la façade arrière de la maison demeure relativement stable.

[ 7 ] Plus particulièrement, ces affaissements occasionnent des fissures importantes sur les murs de fondation notamment une, sur le mur de façade en bas du côté droit de la porte d'entrée; une autre, aussi sur le mur de façade sous la fenêtre de la salle de bain; et une autre, sur le mur du côté droit de la maison. [ 8 ] À une date non précisée, la fissure sur le mur de fondation de la façade située en bas du côté droit de la porte d'entrée est réparée par la défenderesse. [ 9 ] En janvier 2003, après avoir habité sa maison pendant environ 10 ans, la défenderesse la met en vente. [ 10 ] Le 17 janvier 2003, le demandeur vient visiter la maison.

Son examen de l'extérieur de celle-ci, alors sous la neige, ne lui permet pas de déceler quelconque anomalie sur les murs de fondation. [ 11 ] Toutefois, à l'intérieur, le demandeur remarque une légère fissure du gypse des murs et du plafond d'une chambre et de la salle de bains situées au sous-sol de la maison. [ 12 ] Questionnée par le demandeur à deux reprises afin de savoir s'il y a existence de vice caché, la défenderesse lui répond à chaque fois par la négative ajoutant que la présence de fissures minimes est normale vu l'âge de la maison, soit environ 10 ans. [ 13 ] Au terme de cette visite, d'une durée d'environ 45 minutes, le demandeur fait une offre d'achat de l'immeuble, laquelle est acceptée par la défenderesse le même jour.

À cet égard, le demandeur ne consulte pas le défendeur aux fins d'obtenir un avis juridique préalable à la signature de l'offre d'achat. Aussi, le demandeur ne fait inscrire dans son offre d'achat aucune clause de réserve de droit d'une inspection préachat de l'immeuble. [ 14 ] Le 28 janvier 2003, et ce, sans qu'il n'y ait eu entretemps d'autres visites du demandeur de l'immeuble de la défenderesse, les parties signent une autre promesse d'achat.

À la différence de la promesse d'achat du 17 janvier 2003 qui était sous forme manuscrite, celle du 28 janvier 2003 est sous forme d'un formulaire prérédigé dont les parties complètent les espaces laissés en blanc. [ 15 ] Aussi, le demandeur ne consulte pas le défendeur aux fins d'obtenir de celui-ci un avis juridique préalable à la signature de cette deuxième offre d'achat.

De même, le demandeur ne fait inscrire dans son offre d'achat aucune clause de réserve de droit d'une inspection préachat. [ 16 ] Par ailleurs, entre cette date et celle de l'acte de vente, le demandeur vient à 2 ou 3 reprises porter des effets personnels chez la défenderesse, mais aucune discussion supplémentaire n'a lieu entre les parties sur l'état de l'immeuble. [ 17 ] À une date non précisée précédant l'acte de vente, le demandeur donne mandat au défendeur d'instrumenter un acte d'hypothèque et un acte de vente conformes à la deuxième promesse d'achat intervenue relativement à l'immeuble de la défenderesse. [ 18 ] Toutefois, le demandeur ne donne pas mandat au défendeur d'effectuer des vérifications sur la qualité physique de l'immeuble. [ 19 ] De son côté, le défendeur, dans le cours de son examen de titres, prend connaissance de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne en cas d'affaissement pouvant survenir par suite de la construction d'une maison. [ 20 ] Le 16 mai 2003, à la passation de l'acte de vente, le défendeur montre au demandeur l'acte de vente antérieur et fait la lecture complète au demandeur de l'acte d'hypothèque du demandeur, de l'acte de vente à intervenir avec la défenderesse, lequel, outre la clause de garantie légale, comporte la clause suivante : « OBLIGATIONS D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction (…) » et de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain vendu et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne advenant un affaissement du terrain par suite de la construction d'une maison. [ 21 ] Or, le même jour, le demandeur signe l'acte d'hypothèque, de même que l'acte de vente avec la défenderesse, et ce, sans avoir préalablement posé de questions, demandé des précisions ou fait des objections à la défenderesse ou au défendeur relativement à l'un ou l'autre des 3 actes, dont l'acte de vente antérieur. [ 22 ] À la fin de mai 2003, soit environ deux semaines après la passation de l'acte de vente avec la défenderesse, le demandeur reçoit une enveloppe du défendeur contenant les actes précédemment cités.

Le demandeur classe l'enveloppe sans l'ouvrir. [ 23 ] Dès la prise de possession de la maison en mai 2003, de même qu'en juin et juillet 2003, le demandeur constate que la porte d'entrée de la maison ferme mal et qu'il a de la misère à la barrer; le demandeur se renseigne alors sur ses droits, mais il n'envoie aucune dénonciation ni mise en demeure écrites à l'un ou l'autre défendeur. [ 24 ] À un moment non précisé à l'été 2004, lors de grosses pluies, de l'eau s'accumule sous la dalle de béton; le demandeur constate alors un affaissement perceptible de celle-ci et une inclinaison des planchers du sous-sol; encore ici, aucune dénonciation ni mise en demeure écrites ne sont alors envoyées aux défendeurs. [ 25 ] Aussi, à compter de sa prise de possession de la maison en mai 2003, ainsi qu'au cours des années 2004, 2005 et 2006, le demandeur voit le nombre de fissures augmenter et s'aggraver; encore là, aucune dénonciation, ni mise en demeure écrites ne sont envoyées aux défendeurs.

[ 26 ] Par ailleurs, selon le demandeur, aucune infiltration d'eau ne se produit dans la maison depuis sa prise de possession en mai 2003. [ 27 ] Le 7 juillet 2006, le demandeur met l'immeuble en vente. [ 28 ] Le 7 août 2006, une promesse d'achat intervient laquelle prévoit une clause d'inspection préachat dont les acheteurs se prévalent. [ 29 ] Le 14 août 2006, l'entreprise ComSpec produit un rapport d'inspection préachat lequel énonce que la structure de la maison comporte des fissures sur les fondations lesquelles sont à réparer ainsi que des affaissements importants perceptibles sur la dalle, les planchers et les finis intérieurs lesquels nécessitent une inspection supplémentaire par un ingénieur en structure. [ 30 ] Le 15 août 2006, suite au rapport d'inspection préachat dont ils ont demandé et pris connaissance, les acheteurs se déclarent insatisfaits et, par une modification à la promesse d'achat, conviennent avec le demandeur de ne pas donner suite à l'achat de l'immeuble. [ 31 ] À une date non précisée en août 2006, le demandeur ouvre l'enveloppe reçue du défendeur en mai 2003 et prend connaissance des documents y contenus que lui avait lus le défendeur lors de la passation de l'acte de vente avec la défenderesse dont, notamment, l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne en cas d'affaissement qui pourrait survenir par suite de la construction d'une maison. [ 32 ] Aussi, à une autre date non précisée en août 2006, le demandeur communique verbalement avec la défenderesse pour lui faire part, qu'ayant mis la maison en vente, les acheteurs ont décidé de ne pas donner suite, vu que l'immeuble comporte un problème de structure. [ 33 ] Le 13 octobre 2006, le demandeur signifie une dénonciation et mise en demeure écrite à la défenderesse seulement. [ 34 ] Le 15 novembre 2006, le demandeur mandate l'entreprise A.

Lachance inc. spécialisée dans le transport et le levage de maison. [ 35 ] Le 12 décembre 2006, l'entreprise A. Lachance inc. produit un rapport et devis faisant état que la maison présente une déflexion frontale inégale allant de 1.5 pouce à gauche jusqu'à 2.75 pouces à droite et suggérant des correctifs. [ 36 ] Le 4 août 2009, le demandeur produit au greffe de cette Cour sa requête introductive d'instance contre les défendeurs. [ 37 ] Le 26 mai 2010, l'entreprise A.

Lachance inc. produit un rapport et devis à jour de son rapport et devis du 12 décembre 2006. [ 38 ] Le 9 juillet 2010, monsieur Yves Gilbert, ingénieur mandaté par la défenderesse relativement à des manifestions de mouvement des fondations de la maison, produit une expertise concluant que les fondations ont subi des tassements différentiels de l'ordre de 90 millimètres et que ces manifestations de tassement des fondations étaient apparentes en mai 2003, à la vente de la maison par la défenderesse au demandeur. [ 39 ] Le 23 juillet 2010, monsieur Donald Lachance de l'entreprise A.

Lachance inc. produit un rapport décrivant la nature des matériaux de remplissage trouvés dans le terrain du demandeur lors de l'exécution des travaux de réparations et faisant état de l'existence d'une fissure majeure sous la porte d'entrée de la maison et ayant été colmatée. [ 40 ] Le 12 octobre 2010, le demandeur amende sa requête introductive d'instance afin notamment de préciser les réparations apportées et les constats alors faits par l'entreprise A.

Lachance inc. et, partant, d'augmenter sa réclamation. [ 41 ] À l'audience, à la remarque du tribunal sur l'absence de conclusions à sa requête introductive d'instance amendée relativement à la condamnation solidaire des défendeurs, la procureure du demandeur ne réclame aucun amendement. [ 42 ] Les questions en litige 1. Le recours du demandeur est-il prescrit? 2. La défenderesse a-t-elle commis une faute à l'égard du demandeur? 3. Le défendeur a-t-il commis une faute professionnelle à l'égard du demandeur? [ 43 ] Discussion et conclusions [ 44 ] 1.

Le recours du demandeur est-il prescrit? [ 45 ] À cet égard, les défendeurs invoquent que le recours du demandeur a été intenté plus de 3 ans après que celui-ci ait eu l'opportunité de constater les problèmes dont il se plaint ou encore depuis sa prise de connaissance des vices allégués. [ 46 ] Les articles 2925 et 2926 du Code civil du Québec énoncent : a. 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. a. 2926.

Lorsque le droit d'action résulte d'un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois.

[ 47 ] En l'espèce, la preuve faite révèle l'existence d'une situation de dommages graduels, c'est-à-dire qui « implique une série d'événements qui ne présentent pas nécessairement de signes de gravité au premier abord, mais qui révèleront éventuellement l'ampleur du problème » [1] . [ 48 ] En conséquence, le tribunal est d'avis que, pour fixer le point de départ de la prescription, il y a lieu d'appliquer le critère du premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice [2] . [ 49 ] En l'espèce, tel qu'admis par le demandeur, il est à sa connaissance personnelle qu'à l'été 2004, la porte d'entrée ferme et barre mal, le nombre de fissures a augmenté et s'est aggravé depuis l'année précédente, la dalle de béton s'est affaissée perceptiblement et les planchers au niveau du sol ont alors une inclinaison. [ 50 ] Face à cette situation devenue objectivement grave à l'été 2004, le demandeur, qui possède un diplôme de secondaire V en menuiserie, qui est journalier aux travaux publics chez une municipalité depuis environ 18 ans au moment des événements, qui a déjà acheté une propriété auparavant, bref, qui est une personne raisonnablement prudente et avertie, ne se renseigne pas sur ses droits, ni ne dénonce la situation aux défendeurs, et ce, contrairement à l'année précédente où, face à une situation moins grave objectivement, il se renseigne sur ses droits, sans toutefois dénoncer la situation aux défendeurs. [ 51 ] Dans ces circonstances, vu la situation objectivement grave du préjudice existant à l'été 2004, la connaissance de cette situation par le demandeur personnellement dès ce moment et le comportement négligent ou laxiste du demandeur face à cette situation, le tribunal retient l'été 2004 comme point de départ de la computation de la prescription extinctive. [ 52 ] Il s'ensuit que le recours du demandeur déposé le 4 août 2009 apparaît prescrit. [ 53 ] Qu'en est-il cependant de la suspension de la prescription? [ 54 ] À cet égard, l'

article 2904 C.c.Q. énonce que : a. 2904. La prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l'impossibilité en fait d'agir soit par elles-mêmes, soit en se faisant représenter par d'autres. [ 55 ] Relativement à l'impossibilité en fait chez une personne d'agir notamment pour cause d'ignorance des faits générateurs de son droit, l'auteure Gervais écrit essentiellement que le critère le plus important à retenir est certainement celui de la faute de la

partie adverse, ayant contribué à maintenir la personne dans cet état [3] . [ 56 ] Comme décidé par la Cour suprême dans l'arrêt Oznaga [4] : « Par ailleurs, on semble tout autant d'accord, et j'y souscris, pour reconnaître que l'ignorance des faits juridiques générateurs de son droit, lorsque cette ignorance résulte d'une faute du débiteur, est une impossibilité en fait d'agir prévue à l'article 2232 et que le point de départ de la computation des délais sera suspendu jusqu'à ce que le créancier ait eu connaissance de l'existence de son droit, en autant, ajouterais-je, qu'il se soit comporté avec la vigilance du bon père de famille ». [ 57 ] Comme l'écrit l'auteure Gervais [5] : « C'est donc dire que les victimes doivent faire preuve d'une diligence raisonnable dans la recherche des faits , sans toutefois devoir poursuivre sur la base de simples soupçons.

Décider autrement reviendrait à laisser à la seule initiative du demandeur la date marquant la fin de la suspension de la prescription ». (notre soulignement) [ 58 ] Or, selon la preuve, le tribunal est d'avis que le demandeur a fait preuve de négligence et de laxisme : - en ne posant pas de questions, en ne demandant pas de précisions, en ne faisant pas d'objection auprès de la défenderesse ou du défendeur relativement à l'état de l'immeuble vendu lors de la passation et avant la signature de l'acte de vente le 16 mai 2003, suite à la lecture alors faite par le défendeur de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant une clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne advenant un affaissement du terrain par suite de la construction d'une maison; - en n'ouvrant pas l'enveloppe et en ne prenant pas connaissance des documents y contenus, notamment l'acte de vente antérieur comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain, qui lui ont été transmis par le défendeur à la fin de mai 2003, suite à la passation de l'acte de vente dont l'acte de vente; - en ne se renseignant pas sur ses droits à l'égard de la situation objectivement grave de vices sur l'immeuble à laquelle il était confronté à l'été 2004; - en ne dénonçant par écrit cette situation objectivement grave de vices sur l'immeuble qu'à la défenderesse, et ce, que le 13 septembre 2006, contrevenant, par ailleurs, au délai raisonnable de dénonciation de l'

article 1739 C.c.Q. ; alors que le motif avancé par celui-ci pour expliquer son absence de diligence raisonnable était le manque d'argent, lequel ne peut constituer un motif valable de suspension de la prescription [6] . [ 59 ] Bref, la preuve ne permet pas de conclure au bien-fondé de la suspension de la prescription pour cause d'ignorance du demandeur des faits générateurs de son droit.

[ 60 ] Partant, le recours du demandeur est prescrit. [ 61 ]

Malgré cette conclusion à la première question qui amène le rejet de la demande à l'égard des défendeurs, le tribunal entend disposer des autres questions. [ 62 ] 2.

La défenderesse a-t-elle commis une faute à l'égard du demandeur? [ 63 ] Tel que soumis dans son exposé concis des questions de faits et de droit contenu dans sa déclaration selon l'article 274.1 du Code de procédure civile , le demandeur pose la question de savoir si la défenderesse a commis une faute en ne lui dévoilant pas que l'immeuble vendu avait été construit sur un terrain ayant fait l'objet de remplissage. [ 64 ] À cet égard, le tribunal réfère à l'état du droit tel qu'exposé par la juge Marie-Christine Laberge dans Bergeron c. Archambault [7] . [ 65 ] En résumé, l'

article 1375 C.c.Q. indique que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance du contrat qu'au moment de son exécution ou de son extinction. [ 66 ] La bonne foi est un principe fondamental qui doit présider, en tout temps, aux actes et relations juridiques. [ 67 ] En matière de vente, chacune des parties est aussi tenue à des obligations de diligence d'une part et de loyauté d'autre part. [ 68 ] Les obligations découlant du contrat de vente et qui incombent au vendeur sont celles de la délivrance et de la garantie. Selon l'

article 1716 C.c.Q. , le vendeur est tenu de délivrer le bien et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. [ 69 ] Plus particulièrement, la garantie de qualité vise celle contre les défauts cachés. [ 70 ] Cette garantie de qualité est définie à l'

article 1726 C.c.Q. comme celle contre les vices cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. [ 71 ] Toutefois, cette garantie est exclue par ce même

article 1726 C.c.Q. si l'acheteur connaît l'existence du vice caché ou si le vice est apparent. [ 72 ] Bien que l'acheteur n'a pas, en règle générale, l'obligation de faire examiner le bien avant la vente par un expert, il doit être attentif aux vices décelables et, le cas échéant, il a, en tant que personne prudente et diligente, l'obligation de rechercher à découvrir l'importance du problème même s'il doit recourir à un expert. [ 73 ] Si l'acheteur manque à son devoir d'inspection et si un acheteur raisonnable aurait pu découvrir le vice, la garantie ne s'applique pas et le vice est considéré comme apparent. [ 74 ] Ainsi, l'acheteur est tenu de faire un examen minutieux du bien vendu.

Cette obligation a comme réciproque celle du vendeur d'en révéler les vices. [ 75 ] Dès lors, afin de s'assurer de la validité du consentement, acheteur et vendeur doivent être clairs. [ 76 ] Comme l'a écrit l'auteur Baudouin [8] : « Le consentement éclairé suppose donc en réalité la satisfaction de deux obligations distinctes : l'obligation de renseigner, c'est-à-dire celle qui impose à l'un des contractants de communiquer à l'autre certaines informations qu'il sait ou doit savoir essentielles pour lui et l'obligation de se renseigner, c'est-à-dire l'obligation pour le contractant de prendre, lui-même, l'initiative des mesures nécessaires pour aller chercher les informations pertinentes disponibles.

L'obligation de renseigner et celle de se renseigner sont en fait les deux facettes d'une même réalité. » [ 77 ] Par ailleurs, il peut arriver que l'obligation de renseigner soit transférée à un mandataire, tel le notaire. [ 78 ] En l'espèce, la preuve a établi que le défendeur reçoit du demandeur mandat notamment d'instrumenter l'acte de vente des parties; et, dans le cours de sa recherche de titres, il prend connaissance de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne. [ 79 ] À la passation de l'acte de vente des parties, étant alors le notaire de celles-ci, le défendeur montre au demandeur et lit de façon complète, en sa présence et celle de la défenderesse, l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain sur lequel a été construite la maison de la défenderesse. [ 80 ] Or, le demandeur, qui possède un diplôme de secondaire V en menuiserie, qui est journalier aux travaux publics chez une municipalité depuis environ 18 ans au moment des événements, qui a déjà acheté un immeuble auparavant, qui est, somme toute, une personne raisonnablement prudente et avertie, ne pose aucune question, ne fait aucune objection à la défenderesse ou au défendeur à l'égard notamment de la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain inclue à l'acte de vente antérieur ou de la clause ayant trait à sa prise de l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction, et signe alors l'acte de vente. [ 81 ] Dès lors, le tribunal est d'avis, qu'au moment de la vente et avant que le demandeur signe l'acte de vente, la défenderesse s'est acquittée de son obligation de renseignement, et ce, par l'intermédiaire du défendeur qui a lu au demandeur la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain sur lequel la maison avait été construite et de dégagement de responsabilité de la tierce personne advenant un affaissement de terrain par suite de la construction d'une maison. [ 82 ] Le tribunal est aussi d'avis que le demandeur n'a pas rencontré son obligation de se renseigner afin de vérifier les informations

reçues. [ 83 ] De même, bien que l'existence d'un vice de sol puisse constituer un vice caché, en l'espèce, celui-ci était devenu, au moment de la vente, un vice apparent. [ 84 ] En conséquence, le tribunal juge que la défenderesse n'a pas commis de faute à l'égard du demandeur. [ 85 ]

Malgré que le tribunal ait conclu, à la première question, que le recours du demandeur était prescrit et, à la deuxième question, que la défenderesse n'avait commis aucune faute à l'égard du demandeur et que le vice était apparent au moment de la vente, le tribunal entend aussi disposer de la troisième question. [86] 3.

Le défendeur a-t-il commis une faute professionnelle à l'égard du demandeur? [87] Tel que soumis dans son exposé concis des questions de faits et de droit contenu à sa déclaration selon l'article 274.1 C.p.c., le demandeur pose la question de savoir si le défendeur a commis une faute en ne lui dévoilant pas les risques liés à l'immeuble alors qu'il avait en sa possession l'acte de vente antérieur. [88] Relativement au devoir de conseil du notaire, voici ce qu'écrit le juge Pierre-C. Gagnon dans Caprera c.

Viglione [9] : « [81] Les auteurs Baudouin et Deslauriers enseignent que le notaire est redevable envers les parties à l'acte notarié d'un devoir de conseil, avec qui il doit partager les informations pertinentes à la bonne exécution de l'acte : « Le notaire doit également, même en l'absence de question, fournir aux parties toutes les explications requises sur la nature, les conditions, le contenu, les effets et les droits et obligations découlant de l'acte. L'intensité de cette obligation varie en fonction des circonstances, principalement du propre degré de connaissance des clients.

Sont également considérés l'importance ou la nouveauté de la réglementation, l'étendue du mandat, l'âge et la scolarisation des clients, le fait d'avoir entretenu des relations d'affaires antérieures ou le fait que le client était conseillé par un autre notaire.

En revanche, le notaire est justifié de considérer que les parties ont connaissance des notions de droit les plus élémentaires » […] [83] L'auteur Marquis décrit le devoir de conseil comme suit : « […] obligation à la fois légale et morale qui incombe au notaire d'éclairer les parties, suivant leurs besoins respectifs et des circonstances particulières de chaque cas, sur la nature et les conséquences juridiques parfois même économiques de leurs pactes et conventions, ainsi que sur les formalités requises pour assurer leur validité et leur efficacité.» [84] Le code de déontologie des notaires comporte aussi la disposition suivante : «3.02.04 – Le notaire doit faire connaître aux parties la nature d'un acte découlant du mandat qui lui est confié et ses conséquences juridiques normalement prévisibles…». » [89] En l'espèce, la preuve a établi que le défendeur reçoit du demandeur mandat notamment d'instrumenter l'acte de vente des parties et, dans le cours de sa recherche de titres, il prend connaissance de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain sur lequel a été construite la maison de la défenderesse. [90] Le demandeur ne donne pas de mandat au défendeur de vérifier la qualité physique de l'immeuble en cause. [91] À la passation de l'acte de vente des parties, étant alors le notaire de celles-ci, le défendeur lit de façon complète l'acte de vente à intervenir comportant, outre la clause de garantie légale, la clause par laquelle le demandeur s'oblige à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction. [92] À la même occasion, le défendeur montre au demandeur et lit de façon complète en sa présence et celle de la défenderesse l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne advenant un affaissement du terrain par suite de la construction d'une maison. [93] Le demandeur, qui possède un diplôme de secondaire V en menuiserie, qui est journalier aux travaux publics chez une municipalité depuis environ 18 ans au moment des événements, qui a déjà acheté un immeuble, qui est, somme toute, une personne raisonnablement prudente et avertie, ne pose aucune question, ne fait aucune objection à la défenderesse ou au défendeur à l'égard notamment de la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain inclue à l'acte de vente antérieur ou de la clause ayant trait à sa prise de l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction inclue à l'acte de vente à intervenir, et signe l'acte de vente. [94] Préalablement à la signature de l'acte de vente par le demandeur, le défendeur ne lui précise pas les risques liés à l'état de remplissage du terrain étant d'avis que cela n'est pas de son domaine, n'étant pas notamment un inspecteur en bâtiment. [95] Par ailleurs, le demandeur ne transmet aucune mise en demeure au défendeur précédant la prise de son recours judiciaire. [96] De même, à l'audience, aucune preuve n'est faite par le demandeur à l'effet que le défendeur a agi d'une manière incompatible avec la conduite d'un professionnel raisonnable. [97] Dès lors, le tribunal est d'avis qu'il appartenait au demandeur de démontrer par preuve prépondérante selon les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec que les règles de l'art imposaient au défendeur de préciser au demandeur le risque lié à l'état de

remplissage du terrain sur lequel était construite la maison. [98] Cette preuve n'a pas été faite, alors que le défendeur a prouvé avoir montré et lu au demandeur l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain sur lequel était construite la maison; de même, avoir lu au demandeur l'acte de vente des parties par lequel celui-ci prenait l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction; de même, avoir démontré que le demandeur avait signé l'acte de vente des parties sans poser de question ni fait d'objection à l'égard de l'une ou de l'autre de ces clauses. [99] Dans les circonstances, le tribunal estime que, par sa lecture complète de l'acte de vente antérieur intervenu entre la défenderesse et une tierce personne et comportant la clause de dénonciation de l'état de remplissage du terrain et de dégagement de responsabilité de cette tierce personne advenant un affaissement du terrain par suite de la construction d'une maison, de même que l'acte de vente à intervenir comportant la clause par laquelle le demandeur prenait l'immeuble dans l'état où il se trouve déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction, le défendeur a raisonnablement attiré l'attention du demandeur sur les risques reliés à l'état de remplissage du terrain et qu'aller au-delà, il serait sorti de son domaine d'expertise. [100] En conséquence, le tribunal juge que le défendeur n'a pas commis de faute professionnelle à l'égard du demandeur. [101] Par ailleurs, le demandeur avait aussi le fardeau de démontrer par une preuve prépondérante un lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage subi. [102] Or, en l'espèce, la simple affirmation du demandeur à l'effet qu'il n'aurait jamais accepté de contracter avec le défendeur avoir connu le risque en temps opportun est insuffisante pour conclure qu'il a rencontré son fardeau de preuve à cet égard. [103] En conséquence, le tribunal juge que la responsabilité professionnelle du défendeur n'a pas été engendrée faute par le demandeur d'avoir démontré par preuve prépondérante une faute du défendeur et un lien de causalité. [104] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [105] REJETTE la requête introductive d'instance et la requête introductive d'instance amendée du demandeur à l'égard de la défenderesse, avec dépens; [106] REJETTE la requête introductive d'instance et la requête introductive d'instance amendée du demandeur à l'égard du défendeur, avec dépens. __________________________________ R.

PETER BRADLEY, J.C.Q. M e Sophie Régnière Casier : 104 Procureure du demandeur M e Alain Daigle Gaulin Croteau Gosselin Daigle Casier : 204 Procureur de la défenderesse M e Claude Desmeules Siskinds Desmeules Casier : 15 Procureur du défendeur Date d’audience : le 11 novembre 2010