2018 QCCQ 7838, 2018 QCCQ 7838

Arcobelli c. Don Arbol Ébénisterie inc. (Baez Buzzi) 2018 QCCQ 7838 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-155724-174 DATE : Le 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENT ARCOBELLI Demandeur c. DON ARBOL ÉBÉNISTERIE INC.

RUBEN DANIEL BAEZ BUZZI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Au printemps 2012, le demandeur, Vincent Arcobelli, à

titre de locateur, signe un bail de 24 mois avec la défenderesse Don Arbol Ébénisterie inc. Plusieurs mois de loyer sont impayés au moment où le locataire quitte les lieux, avant la fin du terme. Les défendeurs signent alors un engagement relativement au paiement des sommes dues au locateur. Cet engagement n’ayant pas été respecté, le demandeur réclame le paiement des loyers impayés. [ 2 ] Les défendeurs ne nient pas que de nombreux mois de loyer n’ont pas été acquittés. Ils prétendent que la réclamation du demandeur est prescrite.

Ils soutiennent aussi qu’après la signature de l’engagement pris lorsqu’ils ont quitté les lieux, un camion a été remis au locateur en paiement complet et final de toutes les sommes dues. [ 3 ] Jugeant la poursuite du demandeur abusive, les défendeurs lui réclament, au moyen d’une demande reconventionnelle, le paiement d’une somme de 2 000 $ à

titre de troubles et inconvénients et le paiement d’une somme de 1 000 $ à

titre de dommages punitifs. La seule question soulevée en l’instance consiste à déterminer si le demandeur est en droit de réclamer les sommes prévues dans l’engagement pris par les défendeurs au moment de quitter les lieux loués. CONTEXTE [ 4 ] Le 31 mars 2012, un bail intervient entre le demandeur, à

titre de locateur, et M. Ruben Daniel Baez Buzzi opérant l’entreprise sous le nom Don Arbol Ébénisterie, à

titre de locataire, concernant un local commercial situé avenue de l’Église à Montréal. Le bail est conclu pour une durée de 24 mois, commençant le 1 er mai 2012 et se terminant le 30 avril 2014. [ 5 ] Le loyer mensuel est de 2 989,35 $, le premier versement devant être effectué le 1 er juin 2012. Le locataire remet au locateur un dépôt de 8 968,05 $ pour couvrir le loyer du mois de mai 2012 et celui des deux derniers mois du bail.

Les montants dus en vertu du bail portent intérêt au taux de 5 % l’an. [ 6 ] Le bail prévoit aussi qu’en cas de défaut de la part du locataire, notamment un défaut de payer le loyer, le locateur peut entre autres lui réclamer tous les loyers échus, de même que tous les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail. [ 7 ] Il appert qu’à compter du milieu de l’année 2013, le locataire cesse de payer le loyer. Des problèmes d’infiltration d’eau se manifestent dans le local loué, qui compliquent le travail du locataire, constituent un risque pour son équipement et nuisent à sa clientèle.

Le locataire informe le locateur qu’il souhaite mettre fin au bail avant son échéance, une proposition qu’il se dit prêt à accepter en autant que le locataire reconnaisse les sommes qu’il lui doit. [ 8 ] À compter de la fin décembre 2013, le locataire commence à libérer les lieux loués. Le 8 janvier 2014, date à laquelle le déménagement est terminé, le défendeur Baez signe devant deux témoins un document manuscrit rédigé par le demandeur et qui lui est adressé.

Étant donné que le demandeur affirme que sa réclamation en l’instance est fondée sur ce document, il convient de le reproduire en totalité [1] : Je vous avise que je quitte le local cité plus haut effective immédiatement. Je procéderai ce mois ici à la sortie de tout mes matériaux, équipements et débris et je laisserez le local dans un état extrêmement propre comme il était au moment de ma prise de possession.

Lorsque le tout sera propre je vous inviterai à visiter le local pour inspection et je vous remettrai les clefs à ce moment là. Je m’engage à vous payer les montants de loyer non payées à ce jour soit juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2013 et janvier, 2014; pour un total de vingt mille neuf cent vingt cinq dollars taxes incluses, lequelle montant je reçonnais comme dette envers vous pour la location du local en question.

Les paiements dûs seront payées de la façon suivante : • deux milles dollars payable le 10 janvier, 2014 • mille dollars par mois à partir du 1 er février, 2014 jusqu’à complèt paiement de la somme de vingt mille neuf cent vingt cinq dollars. Si l’entente est respectée à la lettre, les mois de février et mars 2014 ne seront pas dûs. Je reconnais que la ligne d’eau est présentement gelée et je m’engage à remettre le système en fonction avant que je quitte le local incluant toute réparation du réseau d’eau qui pourrait-être requise.

Voir également à réparer le beam (colonne) endommagée dans le garage. [ 9 ] Ce document est signé par le défendeur Baez au nom de Don Arbol Ebénisterie. De plus, M. Baez intervient personnellement pour garantir les obligations de Don Arbol Ébénisterie. [ 10 ] Le demandeur indique dans son témoignage qu’il a reçu les clés du local loué à la fin janvier 2014. [ 11 ] Conformément au document signé le 8 janvier 2014, les défendeurs remettent au demandeur un chèque de 2 000 $, mais ce chèque est retourné par la banque à la mi-janvier 2014 vu l’absence de fonds suffisants.

De plus, les défendeurs n’effectuent aucun des versements mensuels de 1 000 $. [ 12 ] Les parties s’entendent toutefois sur le fait que les défendeurs ont remis au demandeur un camion d’une valeur de 5 000 $. Celui-ci prétend qu’il s’agissait d’un paiement partiel des sommes dues, alors que les défendeurs soutiennent que le camion a été remis en paiement complet et final de toutes sommes dues au locateur.

Selon les défendeurs, les parties se seraient alors entendues verbalement pour laisser tomber les réclamations qu’elles pourraient avoir l’une envers l’autre relativement au bail et à l’état du local loué. [ 13 ] Les années s’écoulent ensuite sans que le demandeur ne réclame les montants prévus au document signé le 8 janvier 2014. [ 14 ] Après plusieurs tentatives infructueuses de contacter les défendeurs, le demandeur leur transmet, le 9 février 2017, une mise en demeure datée du 31 décembre 2016. Il leur réclame alors un montant de 29 892,90 $ à

titre de loyer impayé, sans tenir compte de la valeur du camion qui lui a été remis. [ 15 ] L’action du demandeur est intentée le 23 février 2017. ANALYSE [ 16 ] La réclamation du demandeur doit être rejetée parce qu’elle est prescrite. [ 17 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec énonce que « l’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans ». Selon le principe énoncé à l’

article 2880 du Code civil du Québec , le point de départ de ce délai de trois ans est le jour où le droit d’action prend naissance. [ 18 ] Le demandeur affirme que son action est fondée sur l’engagement pris par les défendeurs le 8 janvier 2014.

L’entente intervenue à ce moment entraînait la résiliation du bail : le demandeur acceptait que le locataire quitte les lieux en contrepartie d’un engagement de sa part, garanti par la caution personnelle du défendeur Baez, de payer les loyers alors dus, soit une somme de 20 925 $. [ 19 ] Il appert cependant que, dès le 10 janvier 2014, date à laquelle un premier versement de 2 000 $ doit être effectué, les défendeurs sont en défaut de respecter cette entente.

Leur défaut se manifeste à nouveau le 1 er février 2014, date à laquelle devenait dû un premier montant de 1 000 $ quant au solde des loyers impayés. [ 20 ] Le droit d’action du demandeur a donc pris naissance au plus tard le 1 er février 2014, date à laquelle il peut constater que les défendeurs ne respectent aucune des obligations monétaires stipulées dans l’engagement du 8 janvier 2014. Aux termes de cet engagement, il peut dès lors leur réclamer la somme de 20 925 $, d’une part, ainsi que les loyers de février et de mars 2014.

Bien que réduite à 15 000 $ pour donner compétence à la division des petites créances, sa réclamation en l’instance couvre l’ensemble de ces montants. [ 21 ] L’action du demandeur a été intentée le 23 février 2017, soit plus de trois ans plus tard. Lors de son témoignage, le demandeur a confirmé que rien ne s’est produit dans les trois ans précédant l’institution de ses procédures.

[ 22 ] Par ailleurs, la remise du camion en guise de paiement des sommes prévues à l’engagement du 8 janvier 2014 constitue une reconnaissance de dette de la part des défendeurs. Une telle reconnaissance a l’effet d’une renonciation au délai de prescription qui était alors écoulé. Selon le principe énoncé à l’

article 2888 du Code civil du Québec , la prescription recommençait ensuite à courir pour un nouveau délai de trois ans. [ 23 ] La date de remise de ce camion n’a cependant pu être établie précisément. Le demandeur affirme vaguement qu’il aurait reçu ce camion en février ou en mars 2014. Le défendeur Baez mentionne que la remise a eu lieu à la fin janvier 2014. Aucun document n’a été produit constatant la remise de ce camion.

Le tribunal n’a donc aucune preuve permettant de conclure que le camion aurait été remis après le 23 février 2014, ce qui aurait eu pour conséquence que l’action du demandeur aurait été intentée moins de trois ans plus tard. [ 24 ] En outre, les défendeurs soutiennent que ce camion a été remis au locateur en paiement final de toutes les sommes qui lui étaient dues.

Bien que le tribunal n’ait pas à décider si cette prétention est bien fondée, étant donné la prescription du recours du demandeur, cette position est toutefois cohérente avec le fait qu’aucun des paiements prévus dans l’engagement du 8 janvier 2014 n’a été effectué. Le délai mis par le demandeur à intenter son action accrédite aussi la position des défendeurs qu’une entente était intervenue entre les parties quant à un paiement final relativement à toutes les sommes dues. [ 25 ] La demande reconventionnelle invoque un abus de procédure de la part du demandeur.

La prescription est une question de faits, qui dépend d’une preuve. Il en est de même en ce qui concerne les conséquences juridiques de la remise du camion à l’égard de la réclamation du demandeur. Le tribunal ne peut donc conclure que l’action était en soi abusive. Enfin, les défendeurs n’ont fait la preuve d’aucun préjudice permettant de soutenir la réclamation qu’ils formulent dans le cadre de leur demande reconventionnelle.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE l’action du demandeur; [ 27 ] LE TOUT , avec les frais de justice; [ 28 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs; [ 29 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018