2019 QCCQ 973, 2019 QCCQ 973

Syndicat des copropriétaires du 235 au 241 Saint-Joseph Est c. Appartements Bonséjours inc. 2019 QCCQ 973 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700818-171 DATE : 27 février 2019 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 235 au 241 SAINT-JOSEPH EST

Partie demanderesse / défenderesse reconventionnelle c. APPARTEMENTS BONSÉJOURS INC. et ALAIN HAMEL et RABIA SOW SIGA et NDAYE FALL Parties défenderesses / demanderesses reconventionnelles JUGEMENT [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du 235 au 241 Saint-Joseph Est à Québec (Le Syndicat ) réclame des parties défenderesses, anciens gestionnaires de la copropriété, la somme de 14 311,96 $ au motif que celles-ci lui sont redevables pour des montants non remboursés à la copropriété. [ 2 ] Les parties défenderesses plaident que les réclamations sont prescrites.

Subsidiairement, elles ajoutent que les sommes réclamées ont déjà été remboursées par des comptes à compte d'Appartements Bonséjours inc. ( Bonséjours inc. ) avec la copropriété. [ 3 ] D’abondant, puisqu’elles estiment avoir payé au bénéfice de la copropriété des sommes pour lesquelles elles n’ont pas été compensées, les parties défenderesses produisent une demande reconventionnelle de 37 296 $, réduite à 15 000 $. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1. Le Syndicat a-t-il prouvé avoir droit aux sommes réclamées ? 2.

La demande reconventionnelle de 15 000 $ est-elle en tout ou en

partie bien fondée ? LE CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] L’immeuble de la rue Saint-Joseph faisant l’objet du litige a été construit en 2001 par Bonséjours inc. pour servir d’hôtel- appartements. Les gestionnaires sont alors les codéfendeurs Hamel et Sow (la conjointe de M. Hamel). Madame Fall (la belle-mère de M. Hamel) a presque exclusivement fait une mise de fonds dans la compagnie. [ 6 ] En mars 2010, les gestionnaires choisissent de convertir l’hôtel en copropriété divise comprenant quatorze unités résidentielles et trois unités commerciales. Mme Sow est nommée présidente et M.

Hamel en devient le « gérant » et trésorier. [ 7 ] Bonséjours inc. continue d’y louer des unités pour le tourisme jusqu’à ce que les quatorze unités soient progressivement vendues jusqu’en 2017.

[ 8 ] En 2016, les nouveaux copropriétaires questionnent la gestion faite par les parties défenderesses de la copropriété entre 2010 et 2016. [ 9 ] Insultées d’être questionnées ainsi sur leur administration [1] , les parties défenderesses démissionnent de leurs postes dans la copropriété le 1 er juin 2016. [ 10 ] Le nouveau conseil d'administration du Syndicat nommé à cette date tente de mettre de l’ordre dans la comptabilité du Syndicat, ce qu’il peine à faire tant cette comptabilité est « quasi inexistante » et qu’il manque la plupart des pièces justificatives des opérations effectuées par l’ancienne administration.

La confusion règne. [ 11 ] Les nouveaux administrateurs tentent d’obtenir des anciens les explications et justifications requises, avec très peu de succès vu leur manque de coopération. [ 12 ] Le 24 janvier 2017, une première réclamation de 83 057,85 $ [2] est adressée aux parties défenderesses, basée sur les informations disponibles. [ 13 ] D’autres demandes sont transmises le 26 janvier suivant [3] . [ 14 ] Le 31 janvier 2017, M.

Hamel, pour les défenderesses, réplique en facturant au Syndicat un montant de 21 386,07 $ [4] . [ 15 ] Après conciliation des informations reçues, le Syndicat transmet une réclamation révisée au montant de 30 795,65 $ le 15 février 2017 [5] . [ 16 ] Le 23 février suivant, l’avocat des parties défenderesses réplique que non seulement ses clients ne doivent rien à la copropriété, mais qu’au contraire c’est cette dernière qui est endettée envers eux [6] . [ 17 ] Vu l’impasse, le Syndicat dépose le 31 mai 2017 la poursuite à l’étude. [ 18 ] L’audition a débuté le 11 décembre 2018 et fut complétée le 28 janvier 2019.

LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 19 ] Puisque la présente affaire remet en cause la gestion d’une copropriété, il y a lieu de revoir brièvement les principales règles applicables. [ 20 ] Mais dans un premier temps, puisque les parties défenderesses soulèvent la prescription du recours, nous aborderons tout d’abord les règles applicables à celle-ci.

A) La prescription [ 21 ] Les parties défenderesses invoquent la prescription de trois ans de l’

article 2925 du Code civil du Québec [7] ( C.c.Q. ) pour conclure que l’action est tardive. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 22 ] Puisque les réclamations du Syndicat portent sur des opérations survenues en 2011 et 2013, les parties défenderesses prétendent que l’action déposée en mai 2017 est prescrite. [ 23 ] Le principe de base applicable en la matière a été repris par la Cour d’appel dans Dufour c.

Havrankova [8] , et se lit comme suit : Le point de départ de ces trois années se situe au moment où les principaux intéressés connaissent avec suffisamment de précision les reproches qu'elles adressent à certaines personnes dont elles connaissent l'identité et la nature des dommages que leurs faits et gestes leur ont causés. [ 24 ] Dans la présente affaire, ce n’est qu’à la fin de 2016 et au début de 2017 que les nouveaux administrateurs du Syndicat ont été en mesure d’identifier les sommes manquantes dans les livres de la copropriété. [ 25 ] Par conséquent, la poursuite du 31 mai 2017 est loin d’être prescrite.

B) Les règles applicables à la copropriété [ 26 ] La transformation d’un immeuble en copropriété divise commande l’application de règles bien précises quant à la gestion de celle-ci. [ 27 ] La copropriété est établie par la Déclaration de copropriété ( art. 1038 C.c.Q. ) et son Règlement d’application (art. 1052 C.c.Q. ) , et la collectivité des copropriétaires constitue dès lors une personne morale distincte ( art. 1039 C.c.Q. ) . [ 28 ] Elle est gérée par le conseil d'administration du syndicat ( art. 1039 C.c.Q. ) dont les pouvoirs et devoirs sont prévus dans la loi, la déclaration et le règlement ( art. 1053 , 1054 , 1070 et 1084 C.c.Q. ) . [ 29 ] Suivant le Code civil du Québec , le syndicat détient les actes officiels, les contrats, les états financiers et tous les autres documents relatifs à l’immeuble et aux activités de la copropriété :

1070. Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, ainsi que les états financiers.

Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti, le cas échéant, et tous autres documents relatifs à l’immeuble et au syndicat. [ 30 ] Le syndicat constitue également un fonds de prévoyance pour les réparations et remplacements ( art. 1071 C.c.Q. ) , souscrit des assurances ( art. 1073 C.c.Q. ) , fixe les charges communes à être payées par les copropriétaires après consultation de l’assemblée générale ( art. 1072 C.c.Q. ) et institue les recours en justice ( art. 1081 C.c.Q. ) . [ 31 ] L’administration du syndicat peut être confiée à un « gérant » : 1085.

L’administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à

titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration. [ 32 ] Le comptable a accès à tous les documents : 1106. Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il peut exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires à l’accomplissement de ses fonctions . [ 33 ] L’assemblée des copropriétaires possède elle aussi des pouvoirs et prérogatives. L'avis de convocation annuel doit contenir les documents suivants : 1087.

L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan , de l’ état des résultats de l’exercice écoulé, de l’ état des dettes et créances , du budget prévisionnel , de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. 1105. Le conseil d’administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration. Il produit des états financiers , lesquels doivent être accompagnés de commentaires d’un comptable sur la situation financière du syndicat.

Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu’il constate. Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40 % des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l’assemblée. [ 34 ] À ces dispositions légales s’ajoutent les obligations contenues dans la Déclaration et dans le règlement de l’immeuble.

Dans la déclaration de copropriété, des dispositions spécifiques dictent les obligations et devoirs du conseil d'administration (sections 5.1.1 et 7.1.2) : gérer avec prudence, diligence, loyauté, éviter les conflits d’intérêts, percevoir les charges communes, tenir une comptabilité complète, etc. [ 35 ] Comme on peut le constater, le législateur a voulu que la copropriété soit gérée avec rigueur pour la meilleure protection des copropriétaires concernés. [ 36 ] La jurisprudence contient également des enseignements sur la gestion d’une copropriété. [ 37 ] Les administrateurs de la copropriété doivent gérer celle-ci en se conformant aux règles énoncées à la Déclaration et au Règlement et éviter tout conflit d’intérêts [9] . [ 38 ] À compter de l’administration provisoire et par la suite, les administrateurs doivent tenir une comptabilité détaillée, conserver les pièces justificatives des opérations et fournir des rééditions de comptes [10] . [ 39 ] Lorsqu’il y a nomination de nouveaux administrateurs au syndicat, les anciens administrateurs doivent coopérer entièrement avec eux pour assurer une transition harmonieuse [11] et faire preuve de transparence envers les copropriétaires [12] . [ 40 ] Les administrateurs du syndicat des copropriétaires ont un devoir de « fiduciaire » [13] . [ 41 ] Le gérant nommé par le syndicat en vertu de l’

article 1085 C.c.Q. est soumis à une obligation d’honnêteté, de loyauté, de prudence et de diligence [14] : [101] À ce titre, l’administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie. [102] L e gérant est responsable du préjudice causé à autrui et répond au syndicat pour tout préjudice causé au syndicat par un manquement à ses obligations. [ 42 ] C’est à la lumière de ces règles qu’il convient de disposer de la présente affaire. ANALYSE ET DÉCISION 1. Le Syndicat a-t-il prouvé avoir droit aux sommes réclamées ? [ 43 ] La réclamation de 14 311,96 $ se divise en trois volets :

a) Primes d’assurance de Bonséjours inc. payées par le Syndicat : 7 496,00 $

b) Remboursement de sept chauffe-eau : 4 759,96 $

c) Remboursement des frais d’intercom : 2 056,00 $ [ 44 ] À

titre de commentaires préliminaires, ce qui frappe le plus dans cette affaire, c’est la confusion quasi totale qui a existé entre les affaires de Bonséjours inc. et celles de la copropriété durant les six années pendant lesquelles les parties défenderesses en ont été les gestionnaires comme si ces deux entités légales n’étaient qu’une seule. [ 45 ] Cette confusion se reflète par le peu de comptabilité existant : des fois on payait par Bonséjours inc., d’autres fois par le Syndicat, selon la disponibilité des fonds ou d’autres considérations, sans tenir compte des règles particulières de la gestion d’une copropriété examinées précédemment. [ 46 ] Des créances de la copropriété contre Bonséjours inc. auraient été payées par des « comptes à compte » selon les parties défenderesses, mais on ne peut relier directement les soi-disant paiements avec les dettes.

En fait, c’est comme si on avait continué, après la constitution en copropriété, à agir comme si celle-ci n’existait pas. [ 47 ] Par exemple, il n’y a pas eu de paiement mensuel des charges communes pour les unités non vendues et le fonds de prévoyance était quasi inexistant. [ 48 ] Ces commentaires étant faits, examinons maintenant les réclamations du Syndicat.

a) Primes d’assurance de Bonséjours inc. payées par le Syndicat 7 496 $ [ 49 ] La copropriété et Bonséjours inc. ont été assurées conjointement sur la même police, de février 2010 à février 2016. [ 50 ] Selon le syndicat, la copropriété a payé la totalité des primes annuelles, ce qui fait en sorte que Bonséjours inc. n’a pas payé la quote-part qui lui incombait pendant toutes ces années, d’où la demande de remboursement de 7 496 $. [ 51 ] Pour tenter de « démêler » le tout, les administrateurs actuels se sont adressés au courtier d’assurances de l’époque, M. Philippe Boulanger.

Ce dernier produit alors le document P-17 qui identifie annuellement les primes applicables. [ 52 ] Le Syndicat conclut, avec raison, que des primes étaient imputables à Bonséjours inc. pour la période en question. [ 53 ] Les parties défenderesses plaident que cette réclamation est arbitraire, et qu’au surplus elle devrait se limiter à 6 300 $ parce qu’il y aurait réclamation inexacte pour l’année 2015 et que Bonséjours inc. en aurait payé la moitié au fil des ans, laissant un solde payable de 3 047 $ [15] . [ 54 ] Celles-ci sont très mal placées pour contester la répartition faite par le courtier Boulanger alors que c’est à cause de leur gestion déficiente qu’on se trouve dans cette confusion. [ 55 ] D’abondant, les parties défenderesses argumentent que la quote-part de Bonséjours inc. a été remboursée par des factures assumées par celle-ci.

Ainsi, elles produisent sous la cote D-4 une liasse de documents qui établirait des paiements faits par Bonséjours inc. au bénéfice de la copropriété, liasse qui fait d’ailleurs l’objet de la demande reconventionnelle. [ 56 ] Tout d’abord, il y a dans ces documents des pièces factices.

Par exemple, une « facture » de 20 132,02 $ pour fins des dépenses d’entretien des parties communes depuis 2011 a été créée de toute pièce en 2017 pour soutenir que Bonséjours inc. aurait payé ce montant pour le compte de la copropriété. [ 57 ] Or, cette « facture » de 250 $ par mois, mois après mois, n’est appuyée d’aucune pièce justificative de paiements qui auraient été faits à ceux qui ont réalisé l’entretien. De même, les frais d’entretien ne peuvent être du même montant à chaque mois pendant des années; ils sont nécessairement variables, à moins d’un contrat ainsi fait (qui n’existe pas).

Cela démontre que ce document est une « invention » pure et simple. [ 58 ] De plus et par surcroît, des procès-verbaux établissent que Bonséjours inc. s’était engagée à payer personnellement les frais d’entretien de l’immeuble pour compenser les dérangements subis par les copropriétaires à cause des activités de location de chambres de Bonséjours inc. : - Procès-verbal de l’assemblée du 10 mars 2015 [16] : « Advenant que les Appartements Bonséjours inc. cessent d’assumer les coûts d’entretien ménager des parties communes aux étages, les frais d’entretien ménager seront assumés par tous les copropriétaires »; - Procès-verbal de l’assemblée du 24 octobre 2016 [17] : « Appartements Bonséjours inc. continuera de faire l’entretien des aires communes jusqu’à la vente de ses unités.

Mme Sow nous informera de la date à laquelle nous devrons l’assumer. Nous devrons à ce moment engager un concierge quelques heures par semaine ». [ 59 ] C’est donc malhonnêtement que Bonséjours inc. et les autres codéfendeurs tentent aujourd’hui de facturer à la copropriété ces frais d’entretien. [ 60 ] Cependant, le Tribunal accepte que le remboursement à faire au sujet des primes soit de 6 300 $ vu l’erreur de calcul pour l’année 2016.

[ 61 ] Il y a lieu de préciser que la preuve démontre que l’acteur principal de ce cafouillage est le codéfendeur Alain Hamel qui agissait comme comptable et gestionnaire plénipotentiel de l’immeuble pendant toutes ces années pour le Syndicat et pour Bonséjours inc. Il était rémunéré 1 500 $ par année depuis 2013 pour ses services. [ 62 ] Le fouillis comptable est d’autant plus impardonnable que M. Hamel [18] a été agent de recherches et planificateur socioéconomique pour le compte de la CARRA pendant 30 ans et détenteur d’un bac en administration. Ce n’était donc pas un néophyte en matière de gestion.

Il a toujours refusé de rencontrer les nouveaux administrateurs pour répondre à leurs questions. Il était constamment en conflit d’intérêts entre ceux de Bonséjours inc. et ceux de la copropriété. [ 63 ] Le Tribunal ajoute que le manque de coopération dans le transfert des livres de la copropriété aux nouveaux administrateurs ajoute à l’inacceptabilité du rôle joué par celui-ci pendant toutes ces années. [ 64 ] Pour toutes ces raisons, la réclamation de 6 300 $ est retenue, et cela contre Bonséjours inc., et M. Hamel personnellement vu sa conduite fautive dans toute cette affaire.

b) Remboursement de sept chauffe-eau [ 65 ] Sept chauffe-eau ont été installés en août 2013 [19] , et ils ont été payés en totalité par le Syndicat le 22 avril 2013 [20] comme il se devait. [ 66 ] C’est parce que les parties défenderesses réclament ce montant dans les « prorata » que le Syndicat le réclame. [ 67 ] Par conséquent, vu le sort de la demande reconventionnelle, cette réclamation n’est pas accordée.

c) Remboursement des frais d’intercom [ 68 ] En avril 2013, Luvicom facture à la copropriété 4 111,51 $ pour l’installation d’un système d’intercom dans l’immeuble; le Syndicat paie [21] comme il se doit. C’est ici le même calcul que précédemment. [ 69 ] Pour les motifs exposés précédemment, cette réclamation n’est pas accordée. 2. La demande reconventionnelle de 15 000 $ est-elle en tout ou en

partie bien fondée? [ 70 ] Tel qu’établi précédemment, la fiabilité de plusieurs documents composant cette demande reconventionnelle [22] est inexistante, et cela amène le Tribunal à douter du bien-fondé de tout le reste.

Cette réclamation de 37 296 $, réduite à 15 000 $, n’avait pour but que de tenter de dissuader les nouveaux administrateurs du Syndicat de faire valoir leurs réclamations. [ 71 ] En plus de la facture factice des frais d’entretien, on y trouve une facture de 14 136,48 $ pour l’achat de tapis dans les aires communes qui a été payée par le notaire chargé d’une transaction dont les parties ne sont pas identifiées [23] . [ 72 ] Ainsi, les parties défenderesses invoquent implicitement le non-respect de leurs obligations de gestionnaires de la copropriété pour prétendre qu’ils ne doivent rien et, qu’au surplus, on leur devrait quelque chose. [ 73 ] La vieille maxime Nul ne peut invoquer sa propre turpitude trouve ici toute sa pertinence.

Elles doivent subir les conséquences de leur gestion totalement déficiente qui bafoue les règles de la copropriété. [ 74 ] Par conséquent, la demande reconventionnelle est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE solidairement Appartements Bonséjours inc. et Alain Hamel à payer au Syndicat des copropriétaires du 235 au 241 Saint- Joseph Est la somme de 6 300 $, avec les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle calculée suivant l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 15 février 2017; Et les frais judiciaires au montant de 300 $. __________________________________ RICHARD LANDRY , J.C.Q. Dates d’audience : 11 décembre 2018 et 28 janvier 2019