2021 QCCA 1932, 2021 QCCA 1932

Municipalité d'Oka c. Ustushenkova 2021 QCCA 1932 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028930-204 ( 700-17-012707-153 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 10 décembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.c.Q. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Municipalité d'oka Me axel fournier ( Prévost Fortin D'Aoust ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATE ludmila Ustushenkova Me salima taha ( Me Salima Taha, avocate ) Absente PARTIES MISES EN CAUSE Anne-marie lavigne Guy deschambault Jude b. lavigne ABSENTs ET NON REPRÉSENTÉs En appel d’un jugement rendu le 4 mai 2020 par l’honorable Élise Poisson de la Cour supérieure , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Responsabilité – Permis de construction – Terrain situé en zone agricole – Limitation de droit public – Construction illégale d'une résidence familiale – Prescription extinctive.

Greffier-audiencier : René Gutknecht Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 01 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 7 décembre 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Municipalité d’Oka (« Municipalité »), se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Élise Poisson), qui, le 4 mai 2020, la condamne, in solidum avec les mis en cause, à payer à l’intimée 109 750 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation [1] . [ 2 ] Elle ne conteste pas la conclusion de la juge de première instance sur l’illégalité des permis de construction qu’elle a délivrés aux auteurs de l’intimée, ni l’évaluation des dommages-intérêts, le cas échéant.

Dans sa déclaration d’appel et dans son mémoire, la Municipalité soulève deux moyens d’appel : • La juge a-t-elle erré en concluant que la demande de l’intimée n’était pas prescrite? • La juge a-t-elle erré en droit en ne concluant pas au bris du lien de causalité [2] ? [ 3 ] Ces moyens ne sont pas fondés. Voici pourquoi. *** [ 4 ] En octobre 2010, l’intimée achète des mis en cause Anne-Marie Lavigne et Guy Deschambault un terrain situé en zone agricole sur lequel se trouve une maison de deux étages. Après la vente, elle découvre que la maison a été construite en violation de la

réglementation applicable et de la L.p.t.a.a. et que son usage est assujetti à d’importantes limitations de droit public. [ 5 ] L’intimée poursuit les mis en cause (ses vendeurs et leur auteur) ainsi que la Municipalité.

Elle reproche à cette dernière d’avoir commis des fautes à l’occasion de la délivrance des permis de construction de la maison en 1989 [3] et en 2010 et d’avoir manqué à son obligation de renseignement. [ 6 ] La Municipalité invoque la prescription de l’action et soutient que les permis de construction délivrés au fil des ans « ne sont pas constitutifs de fautes présentant un lien de causalité avec le préjudice allégué par l’acheteur » [4] .

Tel que mentionné précédemment, le caractère illégal des permis ne fait pas l’objet de débat en appel. [ 7 ] Dans un jugement soigneusement motivé, la juge rejette l’ensemble des arguments de la Municipalité.

Après avoir rappelé la courte prescription de six mois prévue à l’article 1112.1 du Code municipal du Québec et les règles applicables en la matière, elle situe en juin 2015 la naissance de la cause d’action contre la Municipalité et arrive à la conclusion que l’action n’est pas prescrite : [226] Dans ces circonstances, le Tribunal situe, en juin 2015, le moment où sa cause d’action contre la Municipalité d’Oka a pris naissance, c’est-à-dire lors de la réception, par l’acheteur, du rapport d’enquête et de l’avis de non-conformité de la Commission. [227] Le préavis daté du 2 juillet 2015, reçu le 7 juillet 2015, a été transmis à la Municipalité d’Oka à l’intérieur du délai de 60 jours prescrit par la loi. [228] Le recours entrepris en novembre 2015, moins de six mois plus tard, n’est donc pas prescrit. [5] [ 8 ] La juge passe en revue les circonstances entourant la délivrance des permis de construction au temps où un dénommé Roger Brunelle était propriétaire et souligne que « [c]hacun de ces permis souffre de l’absence d’un avis de conformité ou d’autorisation de la Commission » [6] .

Quant au permis délivré le 30 septembre 2010 pour des travaux de rénovation et d’agrandissement débutés en 2007, elle note qu’« aucune disposition réglementaire n’autorise la délivrance d’un permis de construction rétroactif » [7] . [ 9 ] Elle estime que ces permis présentent un lien direct avec le préjudice subi par l’intimée : [248] La délivrance de chacun de ces permis, sans avis de conformité de la LPTAA, constitue autant de fautes engendrant la responsabilité de la Municipalité d’Oka envers l’acheteur. [249] Il résulte de ce qui précède, que la construction et l’usage de la résidence contreviennent, en raison des gestes fautifs de la Municipalité d’Oka, non seulement à la LPTAA mais également au Règlement de contrôle intérimaire .

En conséquence, cette résidence ne peut pas être habitée à des fins résidentielles. [8] [ 10 ] Enfin, la juge retient le témoignage de l’urbaniste de la Municipalité voulant qu’il ait avisé la mise en cause Anne- Marie Lavigne qu’elle devait dénoncer au futur acquéreur le fait que la maison, dans l’éventualité d’une destruction totale ou partielle, ne pourrait pas être reconstruite, « à moins d’obtenir une dérogation auprès de la Commission, ce qui s’avère pratiquement impossible si le propriétaire n’est pas un agriculteur » [9] .

Selon la juge, cette déclaration de l’urbaniste n’a pas rompu le lien de causalité : [254] D’une part, les vendeurs n’ont jamais informé l’acheteur en ce sens. D’autre part, le préjudice subi par l’acheteur ne résulte pas du fait que la résidence ne peut pas être déplacée ou reconstruite. Il provient de la situation créée par sa construction et transformation en vertu de permis délivrés, par la Municipalité d’Oka, en violation des lois et réglementation applicables.

En conséquence, l’acheteur ne peut pas habiter la résidence et s’expose à une demande d’ordonnance de démolition, par la Commission. [10] [ 11 ] La juge conclut que le préjudice subi par l’intimée en raison des fautes commises par la Municipalité est le même que celui causé par les limitations de droit public, d’où la condamnation in solidum avec les mis en cause. *** La prescription [ 12 ] Une fois les règles de prescription applicables établies, la détermination du point de départ de la prescription extinctive est une question de fait, ou à la rigueur une question mixte, assujettie à la norme de l’erreur manifeste et dominante [11] .

Comme le rappelle la Cour suprême, « [l]a naissance du droit d’action et le point de départ du délai de prescription sont des questions hautement factuelles, dont la solution dépend des circonstances propres à chaque cas et à l’égard desquelles les cours d’appel doivent faire preuve d’une grande déférence » [12] . [ 13 ] La Municipalité soutient que la juge a erré en droit en n’appliquant pas le bon critère.

Au lieu de fixer le point de départ du délai de prescription à la date de la connaissance des éléments constitutifs de l’action (la faute, le préjudice et le lien de causalité), elle aurait dû retenir la date à laquelle l’intimée « pouvait raisonnablement connaître » ces trois éléments. En d’autres mots, la juge aurait appliqué un critère purement subjectif, plutôt que celui « de la personne raisonnablement prudente et avertie placée dans les mêmes circonstances » [13] . [ 14 ] Le reproche n’est pas fondé. La juge évalue le comportement de l’intimée en fonction de l’ensemble des circonstances.

Elle tient compte du fait qu’à la suite de l’inondation du 24 juin 2014, le Directeur du service de l’urbanisme a indiqué à l’intimée que la maison comportait des « irrégularités ». Elle rejette toutefois les prétentions de la Municipalité selon lesquelles l’intimée aurait dû, dès ce moment, retenir les services d’un avocat et entamer des démarches auprès de la Commission.

Elle s’en explique ainsi : [215] Le dossier de la Propriété transmis en août 2011, par la Municipalité d’Oka à l’acheteur, est requis dans le cadre d’une demande d’accès à l’information engendrée en raison des vices cachés affectant alors la résidence. [216] À cette époque, rien ne permet à l’acheteur de soupçonner que la résidence a été construite et rénovée en violation de la LPTAA

ou du Règlement de contrôle intérimaire . En fait, les nombreux permis de construction délivrés par la Municipalité d’Oka, inclus au dossier transmis en réponse à la demande d’accès, portent plutôt à croire qu’elle a été construite dans le respect des lois et règlements applicables. [217] À la suite des rencontres tenues en juillet 2014 et mai 2015, la Municipalité d’Oka accompagne l’acheteur dans ses démarches auprès de la Commission.

L’acheteur n’a aucune raison de soupçonner que l’origine de l’irrégularité affectant la résidence provient notamment du fait que des permis de construction ont été délivrés par la Municipalité d’Oka en l’absence d’un avis de conformité de la Commission, contrairement à l’article 32 LPTAA. [218] La complexité du treillis législatif encadrant la construction et l’usage d’une résidence en zone agricole ne facilite pas la cueillette des informations pertinentes. [219] Le 15 juin 2015, la Municipalité d’Oka informe l’acheteur des motifs pour lesquels le permis de construction visant le déplacement de la résidence ne peut pas être émis. [220] La lettre transmise par la Municipalité d’Oka reprend le texte de l’article 32 LPTAA voulant qu’aucun permis de construction ne puisse être délivré sur un lot en zone agricole, à moins d’une autorisation de la Commission. [221] La lettre n’informe toutefois pas l’acheteur qu’au cours des ans, la construction et la rénovation de la résidence ont fait l’objet de nombreux permis , dont un permis de construction rétroactif, délivré en septembre 2010, en l’absence d’avis de conformité de la Commission . [222] Ce n’est qu’à la suite de l’obtention du rapport d’enquête et de l’avis de non-conformité de la Commission, datés du 17 juin 2015, que l’acheteur est en mesure de commencer à saisir la nature et la portée des difficultés entourant la construction et l’usage de la résidence . [14] [Soulignements ajoutés] Et la juge de conclure : [223] Il ne s’agit pas, en l’espèce, d’une situation permettant à la Municipalité d’Oka de soutenir que l’acheteur n’a pas fait preuve de diligence dans la recherche des faits. [15] [ 15 ] Ces conclusions de fait sont supportées par la preuve et la Municipalité ne démontre pas d’erreur manifeste et déterminante. [ 16 ] La juge souligne également que c’est plutôt la Municipalité, détentrice des informations pertinentes, « qui n’a pas fait preuve de la candeur nécessaire » [16] afin de permettre à l’intimée de comprendre la problématique.

Elle relève entre autres le fait que la Municipalité a tardé à lui transmettre une note de service interne et qu’elle lui a suggéré de faire une demande de déclaration de droit en vertu de l’

article 31 L.p.t.a.a. , alors qu’elle savait ou aurait dû savoir qu’une telle démarche était vouée à l’échec [17] . [ 17 ] La juge a raison de tenir compte du manque de transparence et de diligence de la Municipalité, car si la vigilance attendue d’un créancier doit être « mesurée à l’aune de celle qu’aurait adopté une personne raisonnablement vigilante et prudente placée dans les mêmes circonstances » [18] , le comportement du débiteur, s’il a contribué, d’une façon ou d’une autre, à perpétuer l’ignorance du créancier, peut aussi être considéré [19] . [ 18 ] Le premier moyen d’appel n’est donc pas fondé.

Le lien de causalité [ 19 ] La Municipalité fait valoir que l’intimée pourrait possiblement habiter la maison si elle était agricultrice au sens de la L.p.t.a.a. et se servait du lot à des fins d’agriculture. Du même souffle, elle reconnaît que si elle avait exigé des mis en cause et de leur auteur un certificat de conformité avec la L.p.t.a.a. avant de délivrer les permis, la maison soit n’aurait pas été construite (seul le mis en cause Jude B. Lavigne se qualifiait à

titre d’agriculteur), soit ne serait pas illégale et l’intimée pourrait continuer à l’habiter [20] . C’est précisément le préjudice découlant de l’impossibilité de continuer à habiter la maison que la juge indemnise, de sorte que le fait que l’intimée n’est pas agricultrice ne rompt pas le lien de causalité entre les fautes de la Municipalité et le préjudice. [ 20 ] Il en va de même de la déclaration de l’urbaniste à la mise en cause Anne-Marie Lavigne.

La faute de cette dernière – le fait de ne pas avoir informé l’intimée de l’absence de certificat de conformité – n’a pas fait disparaître le lien entre les fautes de la Municipalité et le préjudice, ni « relancé un lien nouveau à partir d’une faute n’ayant aucun rapport avec la faute initiale » [21] . [ 21 ] Ce moyen doit donc également échouer. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MANON SAVARD, J.c.Q.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.