2016 QCCQ 6377, 2016 QCCQ 6377

Groupe Sutton Immobilia inc. c. Ebrahim 2016 QCCQ 6377 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-196087-129 DATE : 30 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SUTTON IMMOBILIA INC. Demanderesse c. NAGI EBRAHIM et SAMIA TANAGHO EBRAHIM Défendeurs -et- NAGI EBRAHIM Demandeur reconventionnel c.

MAX-PHILIPPE BISSUEL Défendeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Groupe Sutton Immobilia Inc. ( Agence ) réclame à Nagi Ebrahim et à Samia Tanagho Ebrahim (collectivement le Couple ) 32 468,63 $ représentant la rétribution prévue au contrat de courtage ( Contrat de courtage ) en raison de leur refus de signer l'acte de transfert de propriété, à la suite de l'acceptation par l’acheteur M. Alkasaab ( Tiers ) de leur contre-proposition ( Contre-proposition accepté

e) à sa promesse d'achat ( Promesse d'achat ). [ 2 ] En défense, le Couple soutient que Max-Philippe Bissuel, le courtier de l’Agence ( Courtier ), fait défaut de respecter ses obligations prévues au Contrat de courtage, entre autres, en ne respectant pas le délai de rigueur de 90 jours ( Délai de 90 jours ) indiqué pour la prise de possession par l'acheteur et la signature chez le notaire. [ 3 ] Le Couple soutient également que le Courtier se vante de ses performances et qu’il fait valoir faussement que la valeur de la propriété est moindre dans le but de lui faire baisser substantiellement son prix de mise en vente. [ 4 ] De plus, le Couple se plaint que M.

Bissuel n’a pas à cœur son intérêt et lui fait miroiter que M. Ebrahim trouvera facilement une nouvelle maison où se loger afin de lui mettre de la pression pour lui confier le Contrat de courtage et, plus tard, d’accepter la Promesse d'achat du Tiers. [ 5 ] M.

Ebrahim se porte demandeur reconventionnel et réclame au Courtier 17 694,89 $ de dommages qu’il subit en raison de multiples manquements aux obligations du Courtier. [ 6 ] Ses dommages se détaillent comme suit : - 4 600 $ de perte de temps pour trouver un immeuble; - 12 000 $ de temps perdu à faire des boîtes; - 756,26 $ de frais de préparation du certificat de localisation; - 338,63 $ d’honoraires de l'évaluateur agréé qu’il engage. [ 7 ] Le Courtier nie avoir contrevenu à ses obligations. Questions en litige [8]

a) La Contre-proposition acceptée lie-t-elle inconditionnellement le Couple et le Tiers?

b) Le Couple fait-il volontairement obstacle à la vente?

c) Le Courtier fait-il défaut de respecter ses obligations à l’égard du Couple?

d) Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages subis par M. Ebrahim? Contexte [9] Le Couple est propriétaire d'un immeuble. [10] Insatisfait des services de son ancien courtier ( Ancien courtier ), il met fin à son mandat et approche le Courtier pour lui confier le Contrat de courtage. [11] Mme Tanagho Ebrahim rencontre seule le Courtier pour une première rencontre lors de laquelle il fait le tour de la propriété et l’avise que le prix demandé de 698 000 $ par l’Ancien courtier est trop élevé.

Il lui souligne d’ailleurs qu’aucune offre n’est présentée durant ce mandat. [12] Le Courtier lui présente des fiches descriptives de propriétés comparables vendues pour justifier la réduction du prix de vente proposée. [13] Deux jours plus tard, le Courtier se rend encore à la propriété et y rencontre le Couple.

Ils partagent un repas, font le tour de la propriété et le Courtier lui donne des conseils sur l’aménagement intérieur afin de la rendre plus attrayante et ainsi faciliter la vente. [14] Un climat de confiance s'installe entre les parties, ce qui amène le Couple à confier au Courtier la vente de la propriété et à signer le Contrat de courtage dans les jours qui suivent cette rencontre. [15] Lors de la rencontre avec le Couple, le Courtier présente des fiches descriptives pour lui démontrer que le prix de vente affiché par l’Ancien courtier est exagéré. [16] La fourchette du prix de vente suggérée par le Courtier est entre 520 000 $ à 540 000 $.

M. Ebrahim réussit à convaincre le Courtier de plutôt mettre sa propriété en vente à 579 000 $. [17] Selon M. Ebrahim, le Courtier le rassure qu’il trouvera une maison où se loger rapidement. [18] M. Ebrahim insiste d’inclure au Contrat de courtage une clause selon laquelle le Délai de 90 jours soit qualifié de « délai de rigueur ». [19] M. Ebrahim lui explique avoir lu un jugement de la Cour d'appel dans lequel les acheteurs font traîner la passation de titres sous prétexte que les délais de la promesse de vente ne sont pas spécifiés comme étant « de rigueur ».

Il insiste ne pas vouloir se retrouver dans une telle situation. [20] Au cours de la rencontre de signature du Contrat de courtage, la participation de Mme Tanagho Ebrahim se limite à sa signature et elle signe également une procuration autorisant M. Ebrahim à la représenter dans le processus de vente. [21] Mme Tanagho Ebrahim témoigne qu’elle ne subit aucune pression pour signer le Contrat de courtage et la procuration. [22] Le Courtier comprend alors que M. Ebrahim sera son interlocuteur à l’avenir. [23] Selon M. Ebrahim, le Courtier est au courant que Mme Tanagho Ebrahim déménage à Ottawa et que M.

Ebrahim souhaite trouver un appartement ou une maison dans le Délai de 90 jours pour se loger. [24] Le Courtier admet que M. Ebrahim lui demande s'il peut trouver un condominium dans le Délai de 90 jours, ce qu'il lui confirme. Le Courtier soutient cependant que M.

Ebrahim ne lui demande pas de faire des démarches dans ce sens, sinon il les aurait faites. [25] D'ailleurs, aucune visite n'a lieu entre les mois de mai et le début juillet 2010, date du départ en vacances du Courtier. [26] Le 16 juin 2010, le Tiers présente la Promesse d’achat par l’entremise de son propre courtier ( Courtier collaborateur ), à 555 000 $ pour la propriété qui comporte un délai d'environ 57 jours pour signer l’acte de vente (c'est-à-dire au plus tard le 19 août 2010) et la prise de possession, le 20 août 2010, donc un délai plus court que le Délai de 90 jours prévu au Contrat de courtage. [27] La Promesse d'achat prévoit également 10 jours pour la vérification des documents relatifs aux revenus locatifs, et 15 jours pour la confirmation du prêt par le prêteur hypothécaire. [28] La preuve est contradictoire quant aux discussions relatives à la Promesse d'achat. [29] Selon le Courtier, il rencontre M.

Ebrahim en présence du Courtier collaborateur qui révise avec eux, une à une, toutes les conditions de la Promesse d'achat. Le Courtier refait le même exercice seul avec M. Ebrahim [30] Selon lui, M. Ebrahim ne lui parle pas de ses inquiétudes concernant le délai de prise de possession plus court que le Délai de 90 jours. [31] M. Ebrahim témoigne que le Courtier lui confirme que la Promesse d’achat est conforme en tout point aux conditions prévues du Contrat de courtage, que le prix est très intéressant et qu'il insiste pour qu’il l'accepte. [32] M.

Ebrahim est réfractaire puisqu’il trouve le prix insuffisant et demande donc au Courtier de préparer sur-le-champ une contre-proposition de 575 000 $, qui est refusée par le Tiers. [33] Le Tiers lui propose alors 565 000 $, mais le Couple refuse.

[34] Deux jours plus tard, Le Couple présente la Contre-proposition acceptée à 570 000 $, que le Tiers signe le 23 juin 2010. [35] La négociation ne vise donc qu'à modifier le prix et s'étend sur une période de 7 jours. Aucune autre condition n’est changée ou ajoutée. [36] Mme Tanagho Ebrahim ne prend pas part aux négociations. [37] Au cours des négociations, il n’est pas question de modifier le délai de passation de titre, lequel est accepté par M. Ebrahim selon le Courtier. [38] M.

Ebrahim, avocat de profession, comprend qu’une fois toutes les conditions satisfaites, il devra quitter dans le délai indiqué, c’est-à-dire au plus tard le 20 août 2010. [39] Le 26 juin 2010, le Courtier quitte en vacances jusqu'au 15 août 2010 et confie M.

Ebrahim à sa collègue de bureau ( Collègue ), le soin de finaliser le dossier de la vente de sa propriété en son absence. [40] Tout ce qu'il reste à faire à cette date est d’obtenir l’acceptation du prêt par l’institution financière qu’elle reçoit d’ailleurs dans les délais, de sorte que toutes les conditions de la Promesse d'achat du 23 juin 2010 sont satisfaites. [41] Ce n'est qu'une semaine après la Contre-proposition acceptée que M. Ebrahim manifeste son intérêt de trouver une maison et fait appel aux services du Courtier à cette fin. [42] Étant donné le départ en vacances du Courtier, M.

Ebrahim fait appel à sa Collègue qui multiplie ses efforts pour lui trouver une propriété satisfaisante du début juillet jusqu’au début août. [43] Plusieurs visites ont lieu dans différents types de propriétés, mais aucune ne satisfait M. Ebrahim. [44] Entre temps et afin de respecter le délai prévu dans la Contre-proposition acceptée, la Collègue envoie les documents chez le notaire du Tiers. [45] M. Ebrahim visite avec la Collègue une trentaine de propriétés, ce qui démontre qu'initialement, M.

Ebrahim paraît sincèrement désireux d’en trouver une. [46] La Collègue n'a pas de raison d'en douter, puisqu'elle constate même que plusieurs boîtes sont déjà empilées dans sa maison. [47] Toutefois, au fur et à mesure que les visites ont lieu, elle se préoccupe du fait que M. Ebrahim ne trouve pas de maison et qu’il semble « visiter sans regarder » en ne sachant pas ce qu’il recherche. Ses critères sont extrêmement flous et changeants. [48] La Collègue commence peu à peu à se demander si M.

Ebrahim n'a pas changé d'avis relativement à la vente de sa propriété. [49] Plusieurs éléments font naître chez elle cette impression. [50] Tout d'abord, la Collègue s'étonne du fait que M. Ebrahim refuse de signer une modification au début du mois de juillet pour rendre « de rigueur » le délai de la date de signature chez le notaire et de le repousser au 26 août 2010, ainsi que celui de la prise de possession au 27 août 2010. [51] De plus, elle est surprise du fait que M.

Ebrahim se plaint de ne pas avoir reçu la promesse d’achat et les contre-propositions, et qu’elle doive lui en remettre une copie au mois d’août. [52] Convaincue que le Courtier lui a déjà remis des copies, la Collègue commence à penser que M. Ebrahim cherche un moyen de ne plus vendre sa propriété. [53] Bien qu'il ne trouve pas la propriété recherchée, M.

Ebrahim admet que la Collègue du Courtier s'occupe très bien de lui et déploie beaucoup d'efforts dans le but d’en dénicher une. [54] Le 13 juillet 2010, la Caisse Populaire confirme l’accord du prêt hypothécaire du Tiers. [55] La Promesse d'achat est donc finale et lie les parties. [56] Il n'existe donc plus d'obstacle à la vente. [57] Entre temps, M. Ebrahim ne trouve toujours pas de maison qui le satisfasse. [58] Le Tiers s'aperçoit qu'il peut obtenir un taux hypothécaire plus bas avec la Banque Royale du Canada, mais l'institution exige une évaluation de la propriété. [59] M.

Ebrahim refuse la demande de visite de l’évaluateur de la banque et soudainement le 4 août 2010, il soulève pour la première fois son désaccord avec le délai du 19 août 2010 pour la prise de possession de la propriété par le Tiers. Il insiste pour que le Délai de 90 jours soit respecté. [60] Cette demande se fait quelques jours après que M. Ebrahim engage un évaluateur-agréé afin de vérifier la valeur de sa propriété. Il se fait confirmer une valeur de 595 000 $, donc supérieure au prix de vente accepté. [61] M.

Ebrahim voit ce rapport comme la confirmation de la malhonnêteté du Courtier et dit à propos de la valeur plus élevée de l'évaluation : « cela ne m'a pas surpris, mais le mal est fait, la maison est déjà vendue ».

[62] Dans sa lettre du 4 août 2010 envoyée plus d'un mois après l’acceptation de la Promesse d'achat, M. Ebrahim se plaint que le prêt n'est pas accepté puisque le Tiers demande une visite pour faire venir l’autre évaluateur de la Banque Royale. [63] Pourtant, la preuve révèle que la Caisse Populaire est toujours prête à financer l'achat. [64] Le 10 août 2010, M. Ebrahim envoie une nouvelle lettre à l'Agence et au Courtier pour se plaindre que ce dernier ne respecte pas son mandat. [65] À cette date, le Courtier, qui est encore en vacances, s'inquiète de l'absence de clarté des intentions de M.

Ebrahim quant à la signature prévue 9 jours plus tard, soit le 19 août 2010. [66] En effet, il est impératif pour le Tiers que la transaction se signe dans ce délai, car il doit lui-même quitté l'immeuble qu'il habite. [67] Le Courtier revient de vacances vers la mi-août et tente de trouver un compromis entre les parties pour que la vente puisse être signée. Il écrit à M.

Ebrahim et à Mme Tanagho Ebrahim pour leur réitérer qu'ils sont liés par la Contre-proposition acceptée et qu'ils sont en défaut de respecter le délai pour signer l'acte de vente et de la prise de possession par le Tiers. [68] Vers le 18 août 2010, soit la veille de la rencontre prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire, prévue dans la Contre-proposition acceptée, la notaire demande à l’institution financière de recevoir les fonds. [69] Un délai supplémentaire est alors accordé au Couple jusqu'aux 26 et 27 août 2010 en vue de passer chez le notaire et pour la prise de possession par le Tiers. [70] Le Courtier apprend que Mme Tanagho Ebrahim vit maintenant à Ottawa et qu'elle est d'accord pour les dates proposées.

Elle révoque la procuration de M. Ebrahim. [71] Le 23 août 2010, M. Ebrahim n'ayant pas indiqué ses intentions de signer l'acte, le Tiers désespéré de trouver une solution accepte de repousser encore la date de la signature de l'acte de vente et la prise de possession aux 26 et 27 septembre 2010 respectivement, donc même plus tard que le Délai de 90 jours. [72] M. Ebrahim n'y donne pas suite. [73] M.

Ebrahim croit que le Courtier complote dans son dos, lui reproche de faire signer à sa femme l'acceptation de cette date et il prétend que le Tiers n'est pas sérieux. [74] Le 7 septembre 2010, le Tiers envoie au Couple une mise en demeure de passer l'acte de vente à défaut de quoi, il se retire de la transaction. Analyse et discussion [75] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [76] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [77] Les parties sont liées par un Contrat de courtage qui prévoit ce qui suit concernant la rétribution du Courtier: 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1, 2 et 3 du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de: - 5% du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou […] 1- si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise à la vente de l'immeuble, ou 2- si une entente est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou […] 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dan les cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat . […] (Soulignements du Tribunal) [78] De plus, la clause AT3.1 de l'annexe du Contrat de courtage prévoit que : « dans l'éventualité où une agence ou un courtier collaborerait à la transaction, le courtier s'engage à verser 2.5 % du prix de vente au courtier collaborateur. »

[79] Pour les raisons expliquées précédemment, le Contrat de courtage comporte, sur l'insistance de M. Ebrahim, la clause suivante: « 5.1 Date ou délai de la prise de possession: 90 jours (délai de rigueur). 5.2 Date ou délai de la signature de l'acte de vente: 90 jours (délai de rigueur). » [80] La Contre-proposition acceptée ne prévoit pas le Délai de 90 jours.

En effet, les parties s'engagent à signer un acte de vente devant le notaire du Tiers le ou avant le 19 août 2010 et qu'il prendra possession le 20 août 2010 (Clause 7.1). [81] L'Agence soutient que la raison pour laquelle l'acte de vente n'est pas signé n'est pas imputable au Tiers, mais plutôt au refus de M.

Ebrahim de donner suite à la Contre-proposition acceptée, d'où la demande de l'Agence que le Couple lui paie sa rétribution malgré le fait que la vente ne se concrétise pas en application de l'article 7.2 du Contrat de courtage. [82] Dans un arrêt, la juge Thibault de la Cour d’appel du Québec interprète une stipulation semblable à la clause 7.2 du Contrat de courtage et, ce faisant, elle dégage les éléments de preuve requis pour déclencher l’application de la stipulation en question : En conclusion, dans le cadre d’une action intentée par un courtier pour réclamer sa rétribution ou une compensation visée à l’article 7.2 du contrat de courtage, celui-ci doit établir l’existence d’un contrat de courtage valable, l’exécution de ses propres obligations au terme de ce contrat et […] le fait que l’accomplissement [ des conditions préalables au droit à la rétribution] a été empêché par la faute du vendeur [1] . (Soulignements du Tribunal) [83] Le fardeau de preuve de l’Agence est donc de démontrer les trois (3) éléments de preuve mentionnés ci-dessus pour qu’elle puisse invoquer avec succès l'article 7.2 du Contrat de courtage et avoir droit à la rétribution, malgré le fait que les parties ne signent pas l’acte de vente. 1- L’existence du Contrat de courtage [84] L'Agence doit prouver l'existence du Contrat de courtage pour exiger le paiement de sa rétribution. [85] Les parties admettent avoir signé le Contrat de courtage, pièce P-4. [86] Toutefois, M.

Ebrahim soutient qu'il le signe par erreur à la suite de fausses représentations, de pressions indues et de manœuvres dolosives du Courtier qui vicient son consentement. [87] M. Ebrahim modifie sa défense lors de la plaidoirie de son procureur pour demander la nullité dudit Contrat de courtage pour vice de consentement et erreur. [88] Les articles 1400 , 1401 et 1407 C.c.Q. se lisent comme suit : 1400. L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401 . L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ … ] 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [89] Le fardeau de prouver que M.

Ebrahim signe le Contrat de courtage par erreur et à la suite de fausses représentations et des pressions exercées par le Courtier repose sur ses épaules. [90] À la lumière du fait que les témoignages sont contradictoires au sujet des discussions menant à la conclusion du Contrat de courtage et l'acceptation de la Contre-proposition acceptée, le Tribunal doit évaluer la preuve documentaire faisant foi des échanges entre les parties au moment où se déroulent les faits et la crédibilité des parties et des témoins à l'audience. [91] M. Ebrahim est avocat depuis 35 ans.

Il pratique en droit criminel et familial. [92] Dans le cadre de mandats en droit familial, M. Ebrahim a l'occasion d'effectuer le partage d'immeubles de certains de ses clients ainsi que de retenir les services d'évaluateurs immobiliers. [93] M. Ebrahim est un homme éduqué, habitué par son métier à négocier, de faire valoir son point de vue et de faire affaires avec des professionnels. [94] En effet, il confie quelques mois plus tôt un contrat de courtage pour deux de ses immeubles à l’Ancien courtier dont la performance le déçoit.

[95] À la suite de cette mauvaise expérience, M. Ebrahim choisit avec soin le Courtier à la suite de longues rencontres avec celui-ci. [96] La preuve ne révèle pas que M. Ebrahim est une personne vulnérable. [97] Bien au contraire, il est un homme décidé qui s'oppose avec beaucoup de vigueur au prix de vente initialement proposé par le Courtier pour la mise en vente de sa propriété en débattant que les immeubles qu'il lui présente ne sont pas comparables au sien. [98] M.

Ebrahim lui fait d'ailleurs augmenter le prix de mise en vente de sa propriété et il le convainc même, lorsqu’il reçoit la Promesse d'achat, de faire une contre-proposition à un prix supérieur. [99] Par ailleurs, M.

Ebrahim argumente et insiste pour indiquer au Contrat de Courtage que les délais de prise de possession et de signature de l'acte de vente soient de rigueur, contrairement à ce que le Courtier a l'habitude d'indiquer pour s'assurer que le promettant- acheteur respecte les délais pour signer l'acte de vente et prendre possession de l'immeuble. [100] Loin d'imposer les conditions du Contrat de courtage, le Courtier doit négocier celles-ci avec M. Ebrahim. [101] Contrairement à la prétention de M.

Ebrahim à l’effet qu'il signe le Contrat de courtage en se fiant sur la représentation du Courtier, puisqu'il pourra trouver une autre propriété où se loger dans le Délai de 90 jours, la preuve révèle que le Courtier en a discuté, mais que M. Ebrahim ne lui demande pas d’entreprendre de recherches dans ce sens. [102] En aucun temps cet élément n'est ajouté comme condition au Contrat de courtage ni ajouté aux contre-propositions de M. Ebrahim. [103] M.

Ebrahim comprend très bien qu'il doit déménager advenant la vente de sa propriété et il commence avec son épouse à remplir des boîtes en vue de leur déménagement. [104] Le Tribunal conclut donc que le Courtier ne lui fait pas de fausses représentations qui l’induisent en erreur et vicie son consentement lorsqu'il signe le Contrat de courtage. [105] Mme Tanagho Ebrahim ne corrobore pas les dires de son mari quant aux pressions alléguées et elle dit l’avoir signé toute à fait librement. [106] Le Tribunal conclut que M.

Ebrahim et sa femme signent le Contrat de courtage en toute connaissance de cause et que, par conséquent, M. Ebrahim ne rencontre pas son fardeau de prouver que les pressions qu'il subit au moment de la signature du Contrat de courtage le 15 mai 2010 vicient son consentement. [107] M. Ebrahim ne fait pas non plus la preuve du fait que la pression du Courtier dont il se plaint perdure dans le temps l'empêchant de mettre fin au Contrat de courtage, après l'avoir signé, comme il venait de le faire avec le contrat de courtage de l'Ancien courtier. [108] Le Tribunal conclut donc que M.

Ebrahim ne rencontre pas son fardeau de prouver les fausses représentations, les pressions indues et des manœuvres dolosives du Courtier, et que le Contrat de courtage lie les parties. [109] Le Tribunal rejette donc sa demande d’annulation et conclut que l'Agence démontre à la satisfaction du Tribunal, l'existence du Contrat de courtage, soit le premier élément de son fardeau de preuve. [110] Examinons maintenant le deuxième élément de preuve conformément à l'arrêt précité. 2- L'exécution par le Courtier de ses propres obligations [111] Le Courtier doit démontrer l'exécution de ses propres obligations. [112] La preuve démontre qu'il met en vente la propriété et qu'il assiste M.

Ebrahim lors de la négociation de l'achat de la propriété par le Tiers. [113] M. Ebrahim lui reproche de manquer à son devoir de conseil en ne lui expliquant pas que la Promesse d'achat et la Contre- proposition acceptée comportent un délai de moins de 90 jours et qui n'est pas spécifié comme étant « de rigueur ». [114] M.

Ebrahim soutient donc avoir signé par erreur également les divers promesses et contre-propositions, ayant conduit à la Contre-proposition acceptée par le Tiers et qu'il ne comprend pas que les dates, pour signer l'acte de vente et la prise de possession, sont les 19 et 20 août 2010 respectivement. [115] Le Tribunal conclut qu'il n'en fait pas la preuve. [116] En effet, la preuve révèle plutôt que la Promesse d'Achat lui est présentée par le Courtier collaborateur, ensuite par le Courtier, et qu'ils expliquent en détail chacune des clauses. [117] Compte tenu du fait que l’ajout du Délai de 90 jours au Contrat de courtage est un élément important aux yeux de M.

Ebrahim lors de sa signature, le Tribunal ne croit pas que M. Ebrahim ne vérifie pas qu'il soit respecté. [118] M. Ebrahim, rappelons-le est avocat et s'il ne l'a pas vu initialement, ce que le Tribunal ne croit pas, il aurait pu le vérifier durant la négociation avec le Tiers qui s'étend sur plusieurs jours. [119] D'ailleurs, son épouse reconnaît qu'elle est tout à fait au courant du délai tout au long de la négociation, mais elle ne s'en inquiète pas, car elle a déjà trouvé une nouvelle propriété et qu'elle constate que M. Ebrahim commence à emballer ses biens.

[120] M. Ebrahim prétend même qu'il ne reçoit pas les copies lisibles des promesses d'achat et qu'il n'a pu constater que le délai pour passer l'acte de vente au plus tard le 19 août 2010, mais le Tribunal conclut qu'il n'en fait pas la preuve non plus. [121] Le Tribunal conclut au contraire que cette clause est claire et que le fait que Mme Tanagho Ebrahim soit au courant du délai contredit totalement sa position. [122] De plus, dès le début du mois de juillet, M.

Ebrahim reçoit un formulaire de modification de la Contre-proposition acceptée prévoyant la mention que le délai est de rigueur qu'il refuse de signer. [123] M. Ebrahim soutient également que le Courtier ne défend pas ses intérêts et n'est motivé que par son intérêt personnel de toucher sa rétribution, mais il ne le démontre pas. [124] La preuve révèle au contraire que le Courtier lui réfère une de ses collègues pour l'aider à se trouver une maison et qu'elle multiplie les efforts en lui faisant visiter une trentaine de propriétés. [125] La Collègue conclut, à la fin de cet exercice, que M.

Ebrahim ne sait pas réellement ce qu'il recherche et sans douter de sa sincérité dans les démarches initiales, elle se rend compte qu'il n'est plus désireux de vendre sa propriété. [126] Le Courtier tente même de prolonger le délai de signature de l'acte de vente et d'occupation pour accommoder M.

Ebrahim et sa femme, qui sont liés par la Contre-proposition acceptée. [127] Le Tribunal conclut que l'Agence fait donc la preuve de l'exécution des obligations de son Courtier envers le Couple. [128] Examinons maintenant le troisième élément de preuve que doit rencontrer l'Agence. 3- Le couple empêche par leur faute l'accomplissement des conditions préalables au droit à la rétribution [129] La preuve révèle qu'après la Contre-proposition acceptée et la visite de plusieurs propriétés, M.

Ebrahim prend conscience qu'il ne trouve pas de propriété à son goût malgré des efforts sincères qu'il entreprend trop tard. [130] À partir du 4 août 2010, M. Ebrahim envoie des lettres sans informer son épouse, pour tenter par tous les moyens de se soustraire de ses obligations de vendre sa propriété au Tiers. [131] Le 4 août 2010, M.

Ebrahim invoque pour la première fois le défaut du Courtier de s'être assuré que le Délai de rigueur de 90 jours est inclus dans la Promesse d'achat et les contre-propositions et allègue qu'il s'agit d'une « erreur grave et le non-respect volontaire du mandat donné à l'agent ». [132] M. Ebrahim invoque de plus que le Courtier ne lui remet pas toutes les annexes de la promesse d'achat et des contre-propositions et que les copies qu'il a ne sont pas lisibles. [133] La Collègue du Courtier comprend alors que M.

Ebrahim cherche à trouver un moyen de ne plus vendre sa maison. [134] D'ailleurs, elle lui fait signer un accusé de réception car elle commence à se méfier des véritables intentions de M. Ebrahim, qui continue sans conviction les visites de propriétés. Elle témoigne qu'il visite des propriétés de tous genres dans beaucoup de quartiers, ce qui l'amène à craindre qu'il ne pourra trouver et lui fait réaliser qu'il ne souhaite plus vendre. [135] Le 10 août 2010, M.

Ebrahim écrit de nouveau à l'Agence et au Courtier sans en aviser son épouse pour se plaindre cette fois-ci: - de pressions indues et des fausses représentations du Courtier; - que la condition de financement ne serait pas satisfaite alors qu'elle l'est; et - le fait que les délais ne sont pas spécifiés comme étant de rigueur alors qu'en juillet, il refuse de signer une modification le spécifiant. [136] À ce sujet d'ailleurs, la position de M.

Ebrahim est révélatrice du fait qu'il fait obstacle à la vente: alors qu'il insiste lors de la signature du Contrat de courtage que les délais soient de rigueur pour s'assurer que le promettant-acheteur ne fasse pas traîner la vente de l'immeuble, il se plaint que le délai de la Contre-proposition acceptée qu'il présente lui-même, ne stipule pas de délai de rigueur, il fait volte-face et soutient que le délai du 19 août 2010 n'est « qu'indicatif » et qu'il ne signera l'acte de vente que lorsqu'il trouvera une maison. [137] Autrement dit, M.

Ebrahim place le Tiers dans une situation insoutenable qui était inacceptable pour lui initialement et ce, d'autant plus qu'il sait pertinemment bien que le Tiers a vendu sa maison, et qu'il n'a aucune alternative où se loger avec sa famille. [138] En désespoir de cause, le Tiers consent à reporter le délai de signature au 26 septembre 2010, pour respecter le Délai de 90 jours non prévu dans la Contre-proposition acceptée. Mme Tanagho Ebrahim accepte, mais M. Ebrahim refuse de signer la modification proposée. [139] M.

Ebrahim soulève dans sa Défense qu'il n'est pas lié par la Promesse d’achat acceptée, mais la preuve démontre au contraire que toutes ses conditions sont satisfaites et que la seule raison pour laquelle l'acte de vente n'est pas signé, est le fait que M. Ebrahim ne trouve pas une propriété. [140] La preuve démontre que toutes les parties sont même prêtes à accommoder M. Ebrahim et de repousser le délai de signature de l'acte.

[141] Le Tribunal conclut donc, de la preuve documentaire et des témoignages, que la Contre-proposition acceptée lie inconditionnellement le Tiers et M. Ebrahim. [142] Même Mme Tanagho Ebrahim accepte le report de la date, mais devant le refus de M.

Ebrahim d'y consentir, le Tiers se résigne à acheter une autre propriété. [143] L'Agence rencontre donc son fardeau de démontrer que le Couple empêche par sa faute l'accomplissement des conditions préalables au droit à la rétribution. [144] Compte tenu de ce qui précède, l'Agence satisfait son fardeau de prouver les trois critères établis par la Cour d'appel pour son droit à sa rétribution et le Tribunal condamne solidairement M.

Ebrahim et Mme Tanagho Ebrahim à lui verser 32 468,63 $. [145] Pour éviter un litige entre les défenderesses, il y a lieu de déterminer la part de responsabilité de chacune d'elles conformément à l'article 469 du Code de procédure civile [2] qui se lit comme suit: 469. Le jugement portant condamnation doit être susceptible d'exécution.

Celui qui condamne à des dommages-intérêts en contient la liquidation; lorsqu'il prononce une condamnation solidaire contre les personnes responsables d'un préjudice, il détermine, pour valoir entre elles seulement, la part de chacune dans la condamnation, si la preuve permet de l'établir. [146] Puisque Mme Tanagho Ebrahim ne commet pas de faute, le Tribunal fixe la part de responsabilité de M. Ebrahim à 100%. [147] Quant à la demande reconventionnelle de M. Ebrahim contre le Courtier, la preuve révèle que le Courtier exécute son mandat.

Il ne ménage pas les efforts pour tenter de trouver une solution pour que la vente contienne tous les éléments pour satisfaire M. Ebrahim alors qu'initialement le 23 juin 2010, M. Ebrahim signe la promesse de vente scellant ainsi son accord avec l'acheteur sur les conditions de la vente. [148] Le Courtier fournit sa prestation de services empruntant tous les moyens raisonnables et conformément aux usages et règles de l'art. [149] Tel que mentionné précédemment, la transaction ne se réalise pas en raison de la conduite de M.

Ebrahim qui fait obstacle à la vente pour des raisons qui lui appartiennent et qui ne sont pas opposables au Tiers ni au Courtier. [150] Par ailleurs, il n'y a pas un chef de dommages réclamé qui n'est pas une conséquence inhérente à la vente de sa maison. [151] Compte tenu de la conclusion ci-haut mentionnée, selon laquelle le Courtier respecte ses obligations selon le Contrat de courtage et le rejet de la demande d'annulation dudit Contrat de courtage, le Tribunal conclut que M.

Ebrahim ne rencontre pas son fardeau de prouver la faute qu'il lui reproche, ni de ses fausses représentations, sa mauvaise foi et le non-respect des règles de l'art. [152] La demande reconventionnelle est donc rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance; CONDAMNE solidairement Nagi Ebrahim et Samia Tanagho Ebrahim à payer à Groupe Sutton Immobilia Inc. 32 468,63 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 19 août 2010; DÉCLARE pour valoir entre les défenderesses uniquement, que la responsabilité de Nagi Ebrahim soit de 100 % et celle de Samia Tanagho Ebrahim à 0 %; REJETTE la demande reconventionnelle de Nagi Ebrahim; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Me Reena Kapila Avocate de la

partie demanderesse Me Marc Bissonnette Avocat de la

partie défenderesse et demandeur reconventionnel Me François Mainguy Langlois avocats, S.E.N.C.R.L. Avocat du défendeur reconventionnel Dates d’audience : 17 et 18 juin 2015 14 et 15 avril 2016

[1] . 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia ) c. Lerer , 2012 QCCA 430 , par. 36 .