2023 QCCQ 7665, 2023 QCCQ 7665

Dino c. Martine 2023 QCCQ 7665 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE LAVAL LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-703393-205 DATE : 4 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Lanni Dino Et Angela Anzivino Parties demanderesses c.

Paquette Martine Et Stephen Winingen Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] À la suite d'une transaction immobilière qui a avorté, Madame Anzivino et Monsieur Lanni (les Demandeurs) réclament le remboursement de l'acompte de 20 000,00 $ qu’ils ont versé directement à Madame Paquette.

Afin de soumettre le dossier à la juridiction de la Division des petites créances de la Chambre civile de la Cour du Québec, ils acceptent de réduire leur réclamation à 15 000,00 $. [ 2 ] Madame Paquette refuse, puisqu'elle attribue l'inexécution de la vente à la faute du demandeur et soutient que les parties ont convenu dès le départ que le dépôt n’était pas remboursable. [ 3 ] Enfin, en cours d’audience les Demandeurs informent le Tribunal qu’ils se désistent de leur recours contre Monsieur Wininger. Questions en litige A.

Les Demandeurs ont-ils droit d’exiger le remboursement de l’acompte qu’ils ont versé à Madame Paquette? B. Madame Paquette est-elle bien fondée de réclamer une somme de 5 000,00 $ à

titre de dommages et inconvénients et en remboursement des frais extrajudiciaires ? Analyse A. Les Demandeurs ont-ils droit au remboursement de l’acompte qu’ils ont versé à Madame Paquette? [ 4 ] Le 28 février 2019, les Demandeurs présentent une promesse d’achat à Madame Paquette (la Promesse d’achat). [ 5 ] Ils offrent d’acheter un terrain vacant (l’Immeuble) pour une somme de 100 000,00$. Un dépôt de 20 000,00 $ (le Dépô

t) est immédiatement versé sur acceptation de la Promesse d’achat à Madame Paquette. Le Dépôt ne transite pas par le compte en fiducie de l’agence immobilière. [ 6 ] Madame Paquette prétend que le Dépôt n’est pas remboursable. [ 7 ] Elle s’appuie sur la mention « Ernest Funds » indiquée de façon manuscrite dans la Promesse d’achat. Elle informe le Tribunal que son courtier immobilier lui aurait mentionné que cette seule mention constituait un engagement irrévocable et que les Demandeurs

ne pourraient demander le remboursement dans l’éventualité où la vente était annulée. Le courtier immobilier reconnaît qu’il a tenu de tels propos auprès de Madame Paquette et qu’il n’a jamais consigné par écrit les termes et conditions d’un tel engagement. [ 8 ] Toutefois, les Demandeurs nient vigoureusement avoir convenu que le Dépôt serait non-remboursables. Ils soutiennent également qu’ils n’ont jamais reçu de telles explications de la part du courtier immobilier. [ 9 ] Cette façon de procéder du courtier immobilier étonne et soulève des questions.

Par contre, le Tribunal n’est pas saisi d’une question déontologique et il ne lui appartient pas de trancher ce sujet. Toutefois, il est incontestable que la formule « Ernest Funds » nécessite des explications et des précisions.

Surtout si Madame Paquette souhaite déroger à la règle voulant que les acomptes soient remboursés en cas d’annulation de la Promesse d’achat. [ 10 ] En effet, toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. [1] De plus, le défaut des Demandeurs d’exécuter les obligations qui leur incombent en vertu de la Promesse d’achat ne les empêchent pas de réclamer le remboursement de l’acompte versé lors de la signature de la Promesse d’achat.

Autrement dit, à moins d’une stipulation à l’effet contraire, et même si l’inexécution de la vente leur est exclusivement attribuable, rien n’empêche les Demandeurs d’obtenir le remboursement de l’acompte. [2] [ 11 ] L’auteur Jobin définit ainsi ce principe : «

i) Acompte sur le prix [43] Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente et d'achat est présumée être un acompte sur le prix, sauf convention contraire (1711 C.c.Q. ). En d'autres termes, l'acompte constitue normalement un versement partiel du prix. Il n'autorise pas la rétractation: les parties restent liées par la promesse bilatérale. Si la vente est conclue, l'acompte s'applique sur le prix. Dans le cas contraire, on doit se demander qui est à l'origine de l'inexécution de la promesse.

Le promettant-vendeur fautif doit rembourser au promettant-acheteur la somme avancée, sans parler des dommages-intérêts exigibles (1491, 1493, 1607 C.c.Q. ). Le promettant-acheteur qui s'est placé dans l'impossibilité de respecter son engagement risque de perdre son acompte, à

titre de dommages-intérêts correspondant au préjudice réel (1607, 1611 C.c.Q. ). [3] » [ 12 ] Pour leur part, les auteurs la montagne et la Rochelle apporte les précisions suivantes : « Lorsque la somme versée s'analyse en un acompte, les parties sont définitivement liées, en particulier, s'il ressort des termes du contrat que les parties ont réalisé une vente parfaite conforme à l'

article 1472 du Code civil en dépit des termes employés dans le contrat. Dès lors si l'une des parties n'exécute pas son obligation, l'autre contractant ne peut garder l'acompte; il peut poursuivre en exécution du contrat (action en passation de titre) ou obtenir des dommages-intérêts. Il ne peut en aucun cas s'approprier la somme déposée et la garder à

titre de dommages-intérêts liquidés, sauf stipulation spéciale à cet effet. [4] » [ 13 ] Considérant ce qui précède, il appartient donc à Madame Paquette de démontrer de façon prépondérante que la Promesse d’achat contient une clause qui exclut l’application du principe général. [ 14 ] Or, la mention « Ernest Funds » n’est pas une notion dont le Tribunal est tenu de prendre connaissance d’office. [5] De plus, cette expression ne semble avoir aucune assise législative ou jurisprudentielle. Madame Paquette n’apporte aucune autorité pour appuyer ses prétentions.

En fait, tout cela repose sur de vagues explications verbales que le courtier immobilier aurait données. De plus, le courtier immobilier reconnaît qu’il n’a jamais défini par écrit cette expression, ni même tenté de la préciser dans la Promesse de vente. [ 15 ] Par ailleurs, puisque la vente ne se concrétise pas par la seule faute des Demandeurs, ils peuvent être tenus responsables des dommages subis par Madame Paquette.

Il appartient toutefois à Madame Paquette d’établir les prétendus dommages qu’elle allègue avoir subis. [ 16 ] Or, Madame Paquette explique qu’elle a vendu l’Immeuble à un tiers au prix de 120 000,00$, soit 20 000,00 $ de plus que la somme qu’elle aurait obtenue des Demandeurs. [ 17 ] D’une part, il s’agit d’un prix de vente substantiellement plus élevé et cette information laisse croire que Madame Paquette n’a pas subi de dommages pécuniaires.

D’autre part, bien qu’elle indique que cette vente a eu lieu plus de deux ans après les événements, elle reconnaît que l’Immeuble n’était pas sur le marché pendant une période de près de 20 mois. Ce faisant, Madame Paquette ne prend pas les mesures nécessaires pour mitiger ses dommages et ne peut donc tenir les Demandeurs responsables des délais qui en découlent. [6] [ 18 ] Il ressort de ce qui précède que les Demandeurs ont droit au remboursement de l’acompte qu’ils ont remis à Madame Paquette. B. Madame Paquette est-elle bien fondée de réclamer une somme de 5 000,00 $ à

titre de dommages et inconvénients et en remboursement des frais extrajudiciaires ? [ 19 ] D’une part, les inconvénients relatés par Madame Paquette n’excèdent pas ceux qui se rencontrent dans tout litige en matière civile et, conséquemment, ils ne donnent droit à aucune compensation. [7] [ 20 ] En effet, les démarches judiciaires et le temps consacré pour la gestion d’un dossier ne doivent pas faire l’objet d’une indemnité au

chapitre des dommages moraux ou, autrement dit, à

titre de troubles et inconvénients. [8] Il s’agit là d’inconvénients inhérents aux efforts déployés par toute

partie impliquée dans une démarche judiciaire. [9] [ 21 ] D’autre part, Madame Paquette réclame le remboursement des frais versés à son avocat. Or, il est bien établi que de telles sommes constituent habituellement un dommage indirect qu’une

partie ne peut réclamer. [10] En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter la règle habituelle à l’effet que les honoraires payés à un avocat doivent être supportés par la

partie qui requiert ses services. [11]

[22] De plus, la Division des petites créances de la Cour du Québec vise à faciliter l’accès à la justice. Parmi les moyens mis enplace par le législateur, le Code de procédure civile prévoit l’exclusion des avocats. Ce faisant, bien que Madame Paquette soit libre deconsulter un avocat pour l’accompagner dans son dossier, elle doit seule accepter d’en payer les frais.

Permettre de recouvrer cessommes, en l’absence d’un abus de procédures irait manifestement à l’encontre de la volonté du législateur.[12] Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille la demande ; Condamne Martine Paquette à payer à Dino Lanni et Angela Anzivino la somme de 15 000,00 $ avec intérêts au taux légal et indemnitéadditionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis le 10 juin 2020 ; Condamne Martine Paquette à payer à Dino Lanni et Angela Anzivino les frais de justice de 209,00 $. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q.

Date d’audience : 29 septembre 2023 [10] Viel c. Entreprises immobilières du Terroir ltée, 2002 QCCA 41120.Sicard c. Volkswagen Group Canada inc., 2016 QCCQ 9390 ; Robichaud c. Géostar inc., 2015 QCCQ 1732 . [11] Coutu c. Fradette, 2021 QCCQ 740 .