2018 QCCQ 8206, 2018 QCCQ 8206

Lai Kwan c. Gorgui 2018 QCCQ 8206 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700093-165 DATE : 22 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S . ______________________________________________________________________ JONATHAN LAI KWAN

Partie demanderesse c. RAYMOND GORGUI

Partie défenderesse Et RAYMOND GORGUI

Partie demanderesse en garantie c. DAISY BOUTIN SERGERIE

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que l’immeuble qu’il a acquis de Raymond Gorgui est affecté de vices cachés, Jonathan Lai Kwan lui réclame la somme de 15 000 $. [ 2 ] Monsieur Gorgui conteste la demande et appelle en garantie Daisy Boutin Sergerie afin qu’elle soit condamnée à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui. Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) Monsieur Kwan possède-t-il l’intérêt juridique pour instituer son recours contre monsieur Gorgui?

b) Si oui, l’immeuble est-il affecté de vices cachés?

c) Si oui, à quel montant monsieur Kwan a-t-il droit?

d) Le cas échéant, madame Sergerie doit-elle être condamnée à indemniser monsieur Gorgui? Contexte [ 4 ] Par acte de vente signé devant notaire le 22 mai 2015, monsieur Kwan achète de monsieur Gorgui la fraction d’un immeuble assujetti au régime de la copropriété, communément appelée un condominium .

Cette vente est faite avec la garantie légale [2] . [ 5 ] Avant d’acheter l’immeuble, monsieur Kwan ne le fait pas inspecter mais il le visite à deux occasions. [ 6 ] Il s’agit d’un immeuble de 16 condominiums construit en 2007. [ 7 ] La déclaration du vendeur complétée par monsieur Gorgui ne révèle par ailleurs aucun problème majeur [3] . [ 8 ] Quelques mois après la vente, au mois de janvier 2016, monsieur Kwan reçoit un rapport du Centre d’inspection et d’expertise

en bâtiments du Québec daté du 6 janvier 2016 [4] . [ 9 ] Ce rapport fait suite au mandat confié par la représentante du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ( SYNDICAT ), Marie-France Riberdy, « pour vérifier des problématiques en lien avec certains aspects des immeubles, tels que les colonnes et les structures des balcons, les infiltrations d’eau aux chambres électriques et le revêtement d’acrylique aux escaliers arrière. » [5] [ 10 ] À l’assemblée annuelle des copropriétaires tenue le 5 octobre 2016, monsieur Kwan se voit remettre un autre rapport résultant cette fois d’une inspection pré réception, daté du 25 janvier 2010 [6] .

Cette inspection a été rendue nécessaire par le transfert des responsabilités administratives du promoteur en faveur du conseil d’administration du Syndicat [7] . [ 11 ] Monsieur Kwan apprend, à la lecture de ces deux rapports, que des travaux majeurs doivent être effectués sur l’immeuble. [ 12 ] Différents estimés sont soumis à cet égard au Syndicat [8] . [ 13 ] Le Syndicat fait ensuite réaliser des travaux d’importance sur l’immeuble aux coûts suivants [9] :

a) Remplacement des colonnes supportant les balcons : 48 657 $;

b) Réparation et étanchéisation des chambres électriques : 9 182 $;

c) Réfection des cages d’escalier : 72 628 $;

d) Réfection des terrasses avant et arrière : 60 709 $; Total : 191 176 $. [ 14 ] Afin d’acquitter le coût de ces travaux, le Syndicat utilise la somme qu’il détient dans son fonds de prévoyance, soit 17 127 $, et impose aux copropriétaires une cotisation spéciale de 175 000 $. [ 15 ] Puisque la quote-part de l’unité de monsieur Kwan s’élève à 7,9 %, il assume une cotisation spéciale de 13 825 $ et sa quote- part du fonds de prévoyance consacrée aux travaux s’élève à 1 353 $, pour un total de 15 178,03 $. [ 16 ] Monsieur Kwan réclame de monsieur Gorgui cette somme de 15 178,03 $, qu’il réduit à la somme de 15 000 $ afin de la présenter à la Division des petites créances, en diminution du prix de la vente. [ 17 ] De son côté, monsieur Gorgui nie que l’immeuble ait été affecté de vices cachés au moment de la vente mais appelle en garantie madame Sergerie, de qui il a acheté l’immeuble en 2010.

Analyse et décision [ 18 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [10] . Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules de monsieur Kwan à l’égard de sa demande et sur celles de monsieur Gorgui à l’égard de son appel en garantie. [ 19 ] Par ailleurs, la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [11] . Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence.

Monsieur Kwan possède-t-il l’intérêt juridique pour instituer son recours contre monsieur Gorgui? [ 20 ] Monsieur Gorgui plaide, jurisprudence à l’appui [12] , que monsieur Kwan ne possède pas l’intérêt juridique pour lui réclamer une diminution du prix de la vente pour des vices cachés affectant les parties communes de l’immeuble. Selon lui, monsieur Kwan ne posséderait l’intérêt pour le faire que si une atteinte grave à l’usage de sa

partie privative découle des vices qui affectent les parties communes. Or, selon lui, tel n’est pas le cas. Seul le Syndicat possède, en conséquence, l’intérêt pour agir. [ 21 ] De son côté, monsieur Kwan réplique, également jurisprudence à l’appui [13] , qu’il possède l’intérêt juridique pour introduire son recours contre son vendeur. [ 22 ] Qu’en est-il? [ 23 ] Le Tribunal souligne d’entrée de jeu que tous les vices soulevés par monsieur Kwan affectent des parties communes et non des parties privatives. [ 24 ] L’

article 1044 C.c.Q. prévoit en effet que sont notamment présumées parties communes les balcons, les escaliers, les locaux des services communs, les équipements et les appareils communs. De plus, la déclaration de copropriété prévoit que les balcons et les patios sont des parties communes à usage restreint [14] et que le système d’électricité et les terrasses sont des parties communes [15] . [ 25 ] Par ailleurs, les articles 1077 et 1081 C.c.Q. prévoient ce qui suit : 1077.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l’action fondée sur un vice caché s’apprécie, à l’égard du syndicat ou d’un copropriétaire, à compter du jour de l’élection d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. [ 26 ] Doit-on conclure, comme le soutient monsieur Gorgui, que ces dispositions empêchent monsieur Kwan de lui réclamer une diminution du prix de la vente parce que seules des parties communes sont affectées? [ 27 ] L’auteure Christine Gagnon écrit ce qui suit à ce sujet [16] : 650. Maintien de l’intérêt individuel pour agir.

En cas de vices ou de malfaçons touchant l’immeuble , que ce soit dans les parties privatives ou communes, l’intérêt du syndicat ne limite pas l’intérêt individuel de chaque copropriétaire pour agir . Ainsi, la Cour d’appel a accordé l’annulation de la vente d’une fraction pour cause de vices cachés graves (la

partie privative devait être démolie et reconstruite) alors que le promoteur et le syndicat des copropriétaires avaient conclu un arrangement qui prévoyait la démolition du premier étage et la réparation du vice et la reconstruction aux frais du promoteur.

Malgré cela, des copropriétaires se sont vu refuser l’intérêt pour agir dans un recours pour vices de construction des parties communes, alors qu’en d’autres cas, le recours individuel a été autorisé en présence de vices cachés ou malfaçons aux parties communes. [Références omises, le Tribunal souligne] [ 28 ]

Malgré un certain flottement à cet égard, le Tribunal estime que la question est maintenant réglée et que les articles 1077 et 1081 C.c.Q. n’empêchent pas un copropriétaire de réclamer de son vendeur une diminution du prix de la vente lorsque les vices affectent des parties communes. [ 29 ] La juge Chantal Sirois, J.C.Q., a réalisé une analyse minutieuse et détaillée de cette question dans l’affaire Lalonde c. 9232- 6941 Québec Inc. [17] et le Tribunal partage entièrement son point de vue.

Il est utile de reproduire certains extraits de cette décision : [138] Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaire acheteur son recours en diminution du prix de vente et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune, puisqu’il en fait l’acquisition en même temps qu’il acquiert sa

partie privative et que lui seul peut en disposer, et non le syndicat. [139] L’

article 1081 C.c.Q. utilise le mot « peut » et non le mot « doit » lorsqu’il permet au syndicat d’intenter contre le vendeur toute action fondée sur un vice caché relative à une

partie commune sans l’autorisation des copropriétaires. [140] Le mot « peut » rend le recours contre le syndicat facultatif et non obligatoire ou exclusif, par opposition au mot « doit », qui n’est pas celui utilisé par le législateur. [141] Comme l’ont mentionné certaines des décisions précitées, le recours possible du syndicat prévu par l’

article 1081 C.c.Q. s’ajoute à celui des copropriétaires individuels pour faciliter les recours. [142] Par exemple, le syndicat, avec l’accord des copropriétaires de la façon prévue par la loi, pourrait procéder aux travaux correctifs nécessaires relativement aux parties communes et choisir de poursuivre le vendeur plutôt que d’imposer une contribution spéciale à chacun des copropriétaires pour recouvrer ce qu’il lui en a coûté. [143] En pareil cas, il est légitime que le syndicat puisse exercer son recours contre le vendeur en vertu de l’

article 1081 C.c.Q. , qui facilite ainsi aux copropriétaires l’exercice de leurs droits en permettant une forme de recours collectif par le syndicat. [144] Par contre, en respectant les formalités prévues par la loi, le syndicat peut aussi faire effectuer les travaux et imposer une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser. [145] Dans les cas où les vices concernent aussi les parties privatives, avec l’autorisation des copropriétaires concernés par ces vices, l’

article 1081 C.c.Q. prévoit que le syndicat peut même agir quant aux vices affectant les parties privatives. [146] Lorsque le syndicat a pris en charge les travaux correctifs et payé pour ces derniers, dès l’imposition d’une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser, chacun des copropriétaires acquiert l’intérêt pour poursuivre son vendeur en diminution du prix de vente, car nécessairement, les droits collectifs et individuels ne peuvent plus s’opposer. [Références omises, les soulignements sont dans l’original] [ 30 ] Il est également opportun de reproduire un extrait du jugement prononcé par le juge François Bousquet, J.C.Q., dans l’affaire Perreault c.

Racine [18] qui rejette l’argument à l’effet que seul le Syndicat des copropriétaires peut exercer un recours relatif aux parties communes : [91] Cet argument n’est pas fondé pour les motifs suivants : L’

article 1081 C.c.Q. confère au syndicat l’intérêt juridique pour exercer un recours relatif aux parties communes mais il ne prévoit pas que le syndicat est le seul à pouvoir exercer un tel recours . L’interprétation proposée aurait pour effet de priver un acheteur de son recours en résolution de la vente lorsqu’il découvre qu’une

partie commune, la fondation par exemple, nécessite de coûteuses réparations. En l'absence de disposition claire à cet effet, il n'y a pas lieu de conclure que le législateur a limité ou diminué les droits de l'acheteur lors de l'adoption de l'

article 1081 C.c.Q .

De plus, le Tribunal ne voit pas en vertu de quelle règle de droit le Syndicat pourrait réclamer à Huguette Racine une diminution du prix payé par Feue Claire Delisle en raison des vices cachés affectant les parties communes lors de la vente de 1991. [Le Tribunal souligne] [ 31 ] Les conclusions des juges Sirois, J.C.Q. et Bousquet, J.C.Q. sont par ailleurs conformes aux enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Belcourt Construction Co. c. Creatchman [19] : L’appelante soumet que les intimés ne pouvaient intenter contre l’appelante une action fondée sur les vices de construction affectant la

partie commune d’un immeuble détenu en copropriété. Selon elle, les articles 441 v et 441 z C.C. justifient leur conclusion par analogie au droit français en la matière dont notre droit se serait inspiré. Voici le texte de ces articles auquel j’ajouterais celui de l’article 441 y : « 441 v. Les administrateurs ont, sous réserve des pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires, la charge de la conservation de l’immeuble, de l’entretien et de l’administration des parties communes suivant leur destination ainsi que de toutes les opérations d’intérêt commun. 441 y.

Les administrateurs ont également qualité pour agir en justice, en demande ou en défense, même contre les copropriétaires. 441 z. Les administrateurs sont responsables, en leur qualité tant à l’égard de chaque copropriétaire qu’à l’égard des tiers, des dommages causés par le défaut d’entretien ou par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Il ressort de ces articles que les administrateurs ont vis-à-vis les copropriétaires certains devoirs.

Ils doivent notamment entretenir les parties communes de l’immeuble suivant leur destination et ils ont la charge de toutes les opérations d’intérêt commun. Fait donc

partie de leurs devoirs l’exécution des réparations aux parties communes qui rendent les parties exclusives impropres à l’usage des copropriétaires. Si, par suite d’un manquement à cette obligation d’entretenir ou réparer les parties communes, un propriétaire d’une

partie exclusive subit un dommage, il pourra toujours rechercher les administrateurs responsables en leur qualité d’administrateurs et le montant de la condamnation se répartira alors entre tous les copropriétaires selon les dispositions de l’article 442 C.C. Mais, je ne vois rien dans ces articles qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix. Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l’espèce, l’intérêt suffisant selon l’article 55 C.P.C. pour exercer ce droit fondamental.

Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu’on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l’exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu’ils ne sont aucunement parties à la vente .

Le recours récursoire auquel fait allusion l’article 441 z n’a trait qu’aux dommages résultant du défaut d’entretien ou du vice de construction mais je doute fort qu’il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. Mandataires des copropriétaires, ils le sont dans les seules limites que leur attribue la loi mais non au-delà. Au surplus, c’est une règle d’interprétation que « les lois ne sont pas présumées déroger au droit commun.

Autrement dit, le législateur n’est pas censé vouloir mettre de côté les principes généraux du droit à moins qu’il ne l’indique » (M. le juge Louis-Philippe Pigeon, Rédaction et Interprétation des lois). [Le Tribunal souligne] [ 32 ] Monsieur Kwan possède donc l’intérêt juridique pour intenter son recours.

L’immeuble est-il affecté de vices cachés? [ 33 ] Monsieur Kwan soutient que les colonnes qui supportent les balcons, les chambres électriques, les cages d’escaliers et les terrasses de l’immeuble étaient affectées, au moment de la vente, de vices cachés. [ 34 ] De son côté, monsieur Gorgui soutient que monsieur Kwan n’a pas agi comme un acheteur prudent et diligent en omettant de faire inspecter l’immeuble et en négligeant de prendre connaissance des procès-verbaux des assemblées annuelles antérieures des copropriétaires qui lui auraient permis de connaître l’existence des vices.

Il ajoute que ces vices étaient apparents et non cachés. [ 35 ] Qu’en est-il? [ 36 ] Il est bien établi que quatre conditions doivent être satisfaites pour l’application de la garantie de qualité, communément appelée la garantie contre les vices cachés.

Le vice doit être grave, il doit exister au moment de la vente, il doit être caché et être inconnu de l’acheteur [20] . [ 37 ] La preuve, et plus particulièrement le rapport d’inspection pré réception du 25 janvier 2010 [21] , le rapport d’inspection du 7 janvier 2011 [22] et le rapport d’expertise du Centre d’inspection et d’expertise en bâtiments du Québec du 6 janvier 2016 [23] convainquent le Tribunal que les travaux de remplacement des colonnes supportant les balcons, de réparation et d’étanchéisation des chambres électriques, de réfection des cages d’escaliers et des terrasses, au coût de 191 176 $ [24] , étaient nécessaires et justifiés. [ 38 ] Le Tribunal n’a donc aucune hésitation à conclure que les vices sont graves puisqu’ils rendent impropres à l’usage les lieux en question.

[ 39 ] Puisque ces vices apparaissent dans l’un ou l’autre ou les deux rapports des 25 janvier 2010 [25] et 7 janvier 2011 [26] , le Tribunal n’hésite pas à conclure qu’ils existaient au moment de la vente du 22 mai 2015. [ 40 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime toutefois que ces vices n’étaient pas cachés mais plutôt apparents.

a) Colonnes supportant les balcons [ 41 ] Le rapport d’expertise du 6 janvier 2016 est fort utile puisqu’il fait suite à une visite de l’immeuble effectuée le 3 décembre 2015, soit seulement quelque six mois après la vente. [ 42 ] Or, ce rapport révèle notamment ce qui suit : - Le recouvrement d’aluminium est en deux (2) morceaux et leurs jonctions ne sont pas étanches à l’eau (AP-5), ce qui entraîne que les poteaux de bois se gonflent et se tordent, que le recouvrement d’aluminium se détache et se déforme, que les champignons s’y développent, etc. (AP-6). - Certaines de ces colonnes installées au niveau des terrasses au sol sont en contact avec le sol et supportées par des pieux vissés.

De plus, les surfaces du dessous des colonnes en contact avec le sol, mais également avec les dormants des murets de bois traité des terrasses au sol, ne sont pas protégées. Particulièrement à ces deux (2) endroits, nous avons constaté que le poteau de bois était pourri à sa base (AP-7 et AP-8), au point que le recouvrement d’aluminium est grandement déformé par l’affaissement du poteau (AP-9 et AP- 10). - Pour ce qui est des autres colonnes aux balcons supérieurs, elles sont déposées sur les panneaux recouverts de fibre de verre (AP- 11).

Là aussi, le recouvrement d’aluminium n’est pas étanche et favorise les infiltrations d’eau. Au surplus, les bases des poteaux sont scellés contre les panneaux des balcons (AP-12), ce qui favorise la pourriture du bois à ce niveau et le développement de champignons, tel que nous l’avons constaté à plusieurs endroits. […] - Dans l’ensemble, nous sommes d’avis que la dégradation en cours des poteaux par la pourriture entraînera inévitablement un affaissement important des poteaux et des balcons supérieurs supportés.

Conséquemment, un risque d’effondrement pourrait s’en suivre . [27] [Références omises, les soulignements sont dans l’original] [ 43 ] Ces constatations ont été réalisées lors d’une visite effectuée le 3 décembre 2015. Considérant l’état d’avancement des dégradations, le Tribunal conclut que ces derniers existaient au moment de la vente survenue au mois de mai précédent. [ 44 ] Or, ces dommages, visibles, constituaient des indices sérieux de la présence de vices. Ces indices auraient dû inciter monsieur Kwan à pousser plus loin ses vérifications et son examen de l’immeuble.

b) Chambres électriques [ 45 ] Encore une fois, le rapport du 6 janvier 2016 se révèle fort utile. Il révèle ce qui suit à cet égard : Les chambres électriques sont très problématiques pour plusieurs raisons. De l’eau s’infiltre en

partie supérieure des coins extérieurs de cette enceinte (AP-17 à AP-19). Le manque d’étanchéité, aux jonctions des murs latéraux avec les pontages des balcons, favorise l’infiltration d’eau à ces endroits (AP-20 et AP-21). Même si un joint de calfeutrant avait été appliqué au périmètre de la porte contre le revêtement d’acrylique, le joint de calfeutrant n’adhère pas correctement et laisse encore infiltrer de l’eau dans l’enceinte (AP-22 et AP-23).

De plus, la porte n’est pas munie de coupe-bise et favorise encore les infiltrations d’eau sur tout le périmètre du panneau de porte incluant le seuil (AP-24 à AP-26). Au surplus, l’enceinte proprement dite n’est pas étanche, car elle est recouverte d’un revêtement d’acrylique sur une structure sujette à soulever par le gel, ce qui entraîne la fissuration de ce revêtement. Les éléments de la structure de bois de cette enceinte et les pièces de bois servant d’assise directement sur le sol présentent des traces d’eau et des signes de pourriture avancée (AP-27 à AP-30).

En effet, l’absence de dalle de béton au plancher fait en sorte que la pièce fermée et non ventilée est humide ce qui est de nature à entraîner de la corrosion des éléments électriques. De plus, la hauteur des portes laisse pénétrer l’eau sous celles-ci. [28] [ 46 ] En conséquence, et pour les mêmes motifs que ceux qui sont énoncés plus haut à l’égard des colonnes des balcons, les vices qui affectent les chambres électriques ne sont pas cachés mais apparents.

c) Cages d’escaliers [ 47 ] Le rapport du 6 janvier 2016 permet une fois de plus de conclure que les vices qui affectent les escaliers ne sont pas cachés. Le Tribunal est en effet convaincu que les observations effectuées lors de la visite du 3 décembre 2015 auraient pu être faites avant la vente si un examen approprié de l’immeuble avait été effectué. Les passages suivants du rapport sont révélateurs à cet égard : Les murs au pourtour de l’escalier arrière vers les étages sont construits en ossature de bois recouverte d’un revêtement d’acrylique (AP- 31).

La structure de bois de ces murs repose sur une dalle de béton directement au niveau du sol fini (AP-32 à AP-34). À certains endroits, nous avons remarqué que la lice était pourrie (AP-35 et AP-36). Nous avons observé plusieurs jonctions où l’eau peut s’infiltrer, notamment à la jonction des balcons des étages, mais également des paliers intermédiaires de l’escalier (AP-37 à AP-44). Toujours au niveau des paliers, les fissures et le manque d’étanchéité du revêtement d’acrylique à la base des poteaux supportant les paliers favorisent, là aussi, les infiltrations d’eau dans la cavité murale (AP-45 à AP-48).

Au surplus, des gargouilles ont été installées à chacun de ces paliers pour évacuer l’eau (AP-49 à AP-56). Cependant, nous n’avons aucune idée quand ces éléments ont été installés, lesquels représentent des percements supplémentaires au revêtement d’acrylique et d’autres possibilités d’infiltrations d’eau. Les dommages qui en découlent entraînent la pourriture de la base des poteaux de bois, d’où l’apparition de champignons.

Il est prévisible que les paliers de l’escalier s’affaissent de façon importante avec le temps, accentuant, par le fait même, les ouvertures par lesquelles l’eau peut s’infiltrer à l’arrière du revêtement d’acrylique. Au jour de notre inspection, les marques des panneaux du substrat de polystyrène étaient facilement visibles (AP-57 et AP-58). Les panneaux étaient d’ailleurs ondulés par rapport à l’ossature. Au surplus, le dessous des ouvertures est fermé par le même type de revêtement et s’endommage facilement par l’eau qui s’y accumule à l’arrière et qui ne peut pas se drainer correctement (AP-59).

Considérant que les dommages au revêtement d’acrylique sont très importants, que son étanchéité n’est pas assurée à la jonction des balcons des étages et autour des paliers intermédiaires, nous croyons que le concept de ces murs doit être revu. Au moment où le démantèlement du revêtement d’acrylique sera réalisé, les pièces de structure de bois pourri devront être remplacées. Finalement, le bas des murs devra être suffisamment dégagé du sol fini pour éviter une récidive de la pourriture du bois à ces endroits. [29]

d) Terrasses [ 48 ] Puisque les travaux de réfection des terrasses ont été rendus nécessaires par la présence et la réparation de vices apparents, ils ne peuvent constituer des vices cachés et donner droit à une diminution du prix de la vente. Conclusion [ 49 ] Puisque les vices étaient apparents et que monsieur Kwan aurait dû les constater avant la vente, l’une des conditions essentielles à la réussite de son recours n’est pas satisfaite. [ 50 ] Sa demande est en conséquence rejetée. [ 51 ] L’appel en garantie de monsieur Gorgui doit suivre le même sort puisqu’il est devenu sans objet.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 52 ] REJETTE la demande; [ 53 ] CONDAMNE Jonathan Lai Kwan à payer à Raymond Gorgui les frais de justice de 200 $; [ 54 ] REJETTE l’appel en garantie; [ 55 ] CONDAMNE Raymond Gorgui à payer à Daisy Boutin Sergerie les frais de justice de 200 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Date d’audience : 5 septembre 2018