2011 QCCQ 8489, 2011 QCCQ 8489

Entreprises Louis Cayer inc. (Royal Lepage Dynastie) c. Helou 2011 QCCQ 8489 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-147294-089 DATE : 26 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHEL A. PINSONNAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES ENTREPRISES LOUIS CAYER INC., faisant affaires sous la raison sociale de ROYAL LEPAGE DYNASTIE Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

HUSSAM HELOU Défendeur/demandeur reconventionnel et LAMIA MISKAOUI Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Les Entreprises Louis Cayer inc., fait affaires sous la raison sociale de Royal Lepage Dynastie (« Royal Lepage ») et, à

titre de courtier-collaborateur et cessionnaire des droits du courtier-inscripteur, Groupe Sutton Centre Ouest inc. (« Sutton »), a-t-elle le droit de réclamer des défendeurs, clients de Sutton et clients-inscripteurs, le paiement d’une commission de 57 566,25 $ suite à la vente de leur résidence située au [...] à ville Mont-Royal (la « Propriété ») au client que Royal Lepage leur avait présenté antérieurement et qui leur avait alors soumis deux promesses d’achat qui n’ont pas abouti?

LES FAITS [ 2 ] Le 8 février 2006, les défendeurs, madame Lamia Miskaoui et docteur Hussam Helou, signent un contrat de courtage exclusif avec Sutton concernant la vente de leur Propriété (le « Contrat de courtage ») (D-13). Ils conviennent avec Sutton que le courtier inscrira leur Propriété auprès du Service Inter-Agences MLS de la Chambre immobilière du Grand Montréal. [ 3 ] Le Contrat de courtage est d’une durée de trois mois jusqu’au 30 juin 2006. Le prix demandé est de 1 595 000 $ et il est prévu un taux de commission de quatre pour cent (4 %) du prix de vente de la Propriété.

La fiche descriptive publiée sur le réseau MLS indique que le courtier de l’acheteur (courtier-collaborateur) aura droit à une commission de 2 %. [ 4 ] Madame Anne Rowen, agent autorisé de Royal Lepage, agit comme intermédiaire pour M. Steve Vaccaro et son épouse qui recherchent une propriété dans le secteur de ville Mont-Royal. Le 23 mai 2006, elle présente en leur nom une première promesse d’achat au montant de 1 280 000 $ laquelle est refusée par les défendeurs. Le 29 mai 2006, Mme Rowen soumet, toujours aux noms de M.

Vaccaro et de son épouse, une deuxième promesse d’achat au montant de 1 300 000 $ laquelle est également refusée après une contre- offre. Les parties ne s’entendent pas sur le prix et sur certaines conditions exigées par M. Vaccaro. [ 5 ] À la fin du mois de juin, le Contrat de courtage accordé à Sutton est prolongé par les défendeurs jusqu’au 30 septembre 2006. [ 6 ] Quelques jours après l’expiration du Contrat de courtage, le 3 octobre 2006, les défendeurs accordent un contrat de courtage exclusif à Les Immeubles Magi 2000 Inc. (« Magi ») (le « Contrat Magi »).

Le Contrat Magi prévoit le paiement d’une commission de 1 % du prix de vente. Le prix de vente alors demandé est de 1 499 000 $ et la fiche descriptive de la Propriété ne sera pas diffusée sur le Service MLS. [ 7 ] Le 12 octobre 2006, le même acheteur, M. Steve Vaccaro, signe une nouvelle promesse d’achat pour la Propriété au montant de 1 275 000,00 $ laquelle est acceptée inconditionnellement par les défendeurs, deux heures plus tard. L’acte de vente sera signé en novembre.

Magi acceptera éventuellement de réduire sa commission de 1 % du prix de vente de 1 275 000 $ (12 750 $) à un montant forfaitaire de 5 000 $. [ 8 ] Royal Lepage soutient qu’elle a été la cause efficiente de la vente ( causa causans ) vu qu’elle a présenté l’acheteur, M. Vaccaro, aux vendeurs et qu’elle a suscité son intérêt à un point tel qu’elle a soumis deux promesses d’achat en son nom et ce, à la

connaissance des défendeurs. [ 9 ] Selon Royal Lepage, le Contrat Magi n’est qu’un contrat de courtage de complaisance qui a été signé par les défendeurs avec l’intention de frustrer la commission due à Royal Lepage et à Sutton, car même après l’expiration du Contrat de courtage, l’acheteur, M.

Vaccaro, était toujours intéressé à acquérir la Propriété. [ 10 ] Royal Lepage invoque les dispositions de l’article 7.1 (3) du Contrat de courtage qui se lisent ainsi : 7.1 The seller shall pay to the broker in the cases provided for in 1, 2 and 3 of this section, upon the signing of the act of sale, compensation of four per cent (4%) of the sale price to which the seller agrees in writing, or (blank) dollars ($ ): […] (3) where a sale takes place, within 180 days following the expiry date of this contract, with a person who was interested in the immovable during the term of this contract, unless, during that period, the seller concluded with another real estate broker a contract stipulated to be exclusive for the sale of the immovable. [ 11 ] Sur la foi de cette clause du Contrat de courtage, Royal Lepage, à

titre de courtier-collaborateur, prétend avoir droit à la moitié de la commission de 4 % (51 000 $) payable à Sutton aux termes du Contrat de courtage, soit 25 500 $ (plus les taxes applicables). [ 12 ] Par ailleurs, Royal Lepage réclame la commission entière de 4 % sur le prix de vente (51 000 $ plus les taxes applicables), car elle affirme être cessionnaire de tous les droits de Sutton découlant du Contrat de courtage.

Elle est donc en droit de réclamer des défendeurs la rétribution totale convenue au Contrat de courtage. [ 13 ] Le défendeur, Dr Helou, conteste la présente réclamation essentiellement pour les motifs suivants : - Il n’y a aucun lien de droit avec Royal Lepage, car les défendeurs ne lui ont jamais confié aucun « mandat » pour la vente de leur Propriété; - Le Contrat de courtage qui est invoqué dans les présentes procédures n’a été signé qu’avec Sutton et est venu à échéance le 30 septembre 2006, soit avant la vente à M.

Vaccaro, d’autant plus que Sutton ne réclame aucune somme; - À l’expiration de la durée du renouvellement du Contrat de courtage, le 30 septembre 2006, les défendeurs n’ont pas voulu renouveler une deuxième fois ce contrat, compte tenu de l’insuccès total de trouver un acheteur intéressé, prêt à acheter la Propriété et surtout, sans imposer des conditions difficiles ou onéreuses à remplir par eux; - La vente de la Propriété à M.

Vaccaro est intervenue après l’échéance du Contrat de courtage et après que les défendeurs aient signé avec Magi un autre contrat de courtage exclusif, le 3 octobre 2006; donc, aucune commission n’est due à Sutton et encore moins à Royal Lepage; - Quoi qu’il en soit, si Royal Lepage a une réclamation à faire valoir, à

titre de courtier-collaborateur, elle aurait dû s’adresser à Magi et procéder par voie de conciliation et arbitrage auprès de la Chambre Immobilière du Grand Montréal; - Quant à M. Vaccaro, la deuxième promesse d’achat qu’il a soumise le 29 mai 2006 au prix de 1 300 000 $ était inacceptable car elle comportait des conditions trop onéreuses reliées aux rénovations de la Propriété que les défendeurs avaient déjà entamées; ils ont donc formulé une contre-proposition de 1 520 000 $, mais M. Vaccaro ne l’a pas acceptée et ne leur aurait pas donné signe de vie avant le début d’octobre 2006; - La nouvelle promesse de M.

Vaccaro comporte un prix de 25 000 $ de moins que celui offert dans la promesse du 29 mai 2006; mais, M.

Vaccaro a retiré les diverses conditions reliées à la rénovation de la Propriété formulées précédemment; - Au moment de la signature de l’acte de vente, Mme Masecchia accepte de réduire la commission convenue de 12 750 $ à un montant forfaitaire de 5 000 $, ce qu’elle avait le droit de faire. [ 14 ] Dr Helou considère que l’allégation de Royal Lepage à l’effet que le Contrat Magi constitue un mandat de complaisance et a été signé avec l’intention de frustrer la demande de la demanderesse et celle de Sutton est une accusation gratuite, sans le moindre fondement.

Il considère aussi que la présente action est vexatoire, déraisonnable et abusive et se portant demandeur reconventionnel, il réclame des dommages de 12 000 $ de Royal Lepage car étant médecin, cette action, non seulement lui fait perdre du temps, mais lui cause du stress, des inconvénients et des troubles, l’empêchant de se concentrer pleinement à l’exercice de sa profession. [ 15 ] Pour sa part, Mme Miskaoui n’a pas comparu et conséquemment, Royal Lepage procède par défaut contre celle-ci.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ] La présente affaire soulève les questions en litige suivantes : - La clause 7.1 (3) du Contrat de courtage s’applique-t-elle, en l’espèce? Par conséquent, - Royal Lepage, à

titre de courtier-collaborateur, est-elle la cause efficiente de la vente conclue avec M. Vaccaro? - Le Contrat Magi signé avec Mme Masecchia est-il un contrat de courtage exclusif au sens de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage? et

- Le Contrat Magi est-il un contrat de complaisance, comme le prétend Royal Lepage? En d’autres mots, ce contrat a-t-il été consenti de bonne foi par les défendeurs ou fait-il

partie d’un stratagème pour se soustraire à la commission payable en vertu du Contrat de courtage? - Quel est le montant auquel a droit Royal Lepage, le cas échéant? [ 17 ] Par ailleurs, avant de se pencher sur ces questions, le Tribunal doit nécessairement déterminer le statut de Royal Lepage, en l’absence de Sutton. [ 18 ] Royal Lepage peut-elle agir en demande dans la présente instance? Royal Lepage est-elle cessionnaire des droits de Sutton en vertu du Contrat de courtage?

Dans l’affirmative, la cession des droits de Sutton est-elle opposable aux défendeurs et dans l’affirmative, jusqu’à concurrence de quel montant? La cession et le statut de Royal Lepage [ 19 ] Rappelons que Royal Lepage fonde sa réclamation sur le Contrat de courtage intervenu entre Sutton et ses clients, les défendeurs. En présumant que les dispositions de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage s’appliquent à la situation actuelle, ce qui n’a pas encore été établi, Sutton, à

titre de courtier-inscripteur, aurait normalement droit d’obtenir des défendeurs, les clients-inscripteurs, la commission convenue de 4 % du prix de vente de 1 275 000 $ payé par M. Vaccaro. Royal Lepage, à

titre de courtier-collaborateur, aurait alors droit à la moitié de la commission de 51 000 $ payable à Sutton, soit 25 500 $ (plus les taxes applicables). [ 20 ] Royal Lepage réclame cependant la commission complète de 51 000 $ (plus les taxes applicables) en lieu et place de Sutton, prétendant être cessionnaire des droits de Sutton découlant du Contrat de courtage. À

titre de cessionnaire, Royal Lepage serait en droit de réclamer des défendeurs la rétribution totale convenue au Contrat de courtage. [ 21 ] Royal Lepage s’autorise des dispositions des articles 37 à 46 du Règlement S.I.A. ®/MLS ® , en vigueur à l’époque (version du 1 er mars 2006) (le « Règlement MLS »).

Le Règlement MLS vise l’utilisation du Service Inter-Agences S.I.A/MLS de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec (le « Service MLS ») par les membres (expression définie comme le courtier immobilier ou l’agent autorisé à agir pour lui, qui rencontre les critères d’adhésion édictés par la Fédération des Chambres Immobilières du Québec quant à sa situation financière ). L’utilisation du Service MLS est exclusivement réservée aux membres et aux clients affiliés.

Le Règlement MLS édicte les règles et conditions générales d’utilisation du Service MLS. [ 22 ] Sutton et Royal Lepage sont membres de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec et sont liées par le Règlement MLS qui s’applique, en l’espèce, car les défendeurs, en signant le Contrat de courtage, ont accepté de mandater Sutton à recourir au Service MLS afin que la fiche descriptive de leur Propriété soit distribuée à l’ensemble des membres. [ 23 ] Les dispositions 37 à 46 du Règlement MLS traitent de la rétribution (la commission) que les membres peuvent percevoir de leurs clients pour les services qu’ils rendent.

Ces dispositions se lisent ainsi : 37. Rétribution : le Service ne fixe ni même ne recommande aucune norme quant au montant de rétribution que les membres peuvent percevoir pour les services qu'ils rendent. Il en est de même en ce qui concerne le partage de rétribution entre les courtiers collaborant à une opération de courtage. 38. Rétribution aux courtiers collaborateurs : le courtier Inscripteur doit indiquer la rétribution offerte aux courtiers collaborateurs pour chacun des biens faisant l'objet d'une inscription auprès du Service. 39.

Perception de la rétribution : le courtier inscripteur perçoit la rétribution, tant pour la portion i nscription que la portion collaboration, à moins d'une entente écrite et signée à l'effet contraire. 40. Paiement de la rétribution au courtier collaborateur : le paiement de la rétribution au courtier collaborateur est de rigueur, à moins d'entente écrite entre les membres impliqués dans l'opération de courtage. Le courtier inscripteur doit remettre la rétribution due au courtier collaborateur dans les dix (10) jours suivant la date où il perçoit cette rétribution. 41.

Règlement d’un différend : tout différend entre un courtier inscripteur et un courtier collaborateur relativement à l'application du présent règlement doit être soumis à la conciliation et l'arbitrage, en vertu du règlement de la Fédération des Chambres immobilières du Québec s'y rapportant. 42.

Droits du courtier collaborateur : advenant que le courtier Inscripteur ne puisse percevoir la rétribution à l'époque à laquelle elle était payable, il doit, dans les trente (30) jours qui suivent, entreprendre toutes les démarches nécessaires à cette fin, le tout afin de pouvoir verser au courtier collaborateur la portion de rétribution lui revenant. 43 .

Dépenses encourues : advenant que l e courtier in scripteur doive retenir le s services d'un avocat ou engager des dépenses de quelque nature que ce so it p our le recouvrement d'une rétribution, il p eut exiger q ue le courtier collaborateur s'engage à défrayer sa part des frais au fur et à mesure qu'ils sont encourus, et ce, en proportion de ses droits dans la rétribution. Dans le cas où le courtier collaborateur convient de participer aux procédures j udiciaires, le choix de l'avocat et les modalités de facturation de ce dernier doive nt faire l'objet d'une entente écrite entre les courtiers. 44.

Refus de participer aux dépenses : à défaut par le courtier collaborateur d'accepter par écrit de participer à un tel paiement, le courtier Inscripteur est libéré de toute obligation de remise ou de reddition de compte de la rétribution due au courtier collaborateur.

45. Cession de droit dans la rétribution : à défaut de se conformer aux dispositions de l’article 42 et sur demande écrite du courtier collaborateur, le courtier inscripteur doit, par acte, céder au courtier collaborateur tous ses droits, titres et intérêts dans la rétribution. Le courtier collaborateur n’aura aucune obligation de rendre compte des démarches se rapportant à la perception de la créance et de remettre quoi que ce soit au courtier inscripteur. 46.

Cession automatique : après un délai de 10 jours, le refus ou le défaut du courtier inscripteur de se conformer à l’article 45 confère automatiquement au courtier collaborateur une cession absolue de tous les droits dans la rétribution totale, ladite cession est réputée être faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier collaborateur, telle que publiée par le Service [MLS].

Le courtier collaborateur peut alors, à sa discrétion, adopter toute mesure qu’il juge appropriée pour faire valoir ses droits. [ 24 ] Ces dispositions imposent certaines obligations aux courtiers-inscripteurs qui doivent : - Indiquer dans la fiche descriptive MLS, la rétribution offerte aux courtiers-collaborateurs (article 38); - Percevoir la rétribution, tant pour la portion inscription que la portion collaboration, à moins d’une entente écrite à l’effet contraire (article 39); - Payer la rétribution due au collaborateur dans les dix jours suivant la date où il perçoit celle-ci; le paiement de la rétribution au courtier-collaborateur est de rigueur (article 40); et - Dans l’éventualité où le courtier-inscripteur ne peut percevoir la rétribution, il doit, dans les trente jours qui suivent, entreprendre toutes les démarches nécessaires à cette fin, le tout afin de pouvoir verser au courtier-collaborateur la portion de la rétribution lui revenant (article 42). [ 25 ] Les articles 43 à 46 prévoient, entre autres, un mécanisme pour le défraiement des dépenses qui devront être engagées par le courtier-inscripteur dans le cadre du recouvrement de la rétribution et plus particulièrement, un mécanisme afin de couvrir la situation où le courtier-inscripteur fait défaut de se conformer à ses obligations découlant de l’article 42.

Le courtier-collaborateur peut alors demander au courtier-inscripteur de lui céder, par acte, tous ses droits, titres et intérêts dans la rétribution. Sur demande, le courtier- inscripteur doit effectuer une telle cession (article 45). [ 26 ] L’article 46 stipule que dix jours après la demande du courtier-collaborateur, le simple refus ou le défaut du courtier- inscripteur de se conformer aux dispositions de l’article 45 confère automatiquement au courtier-collaborateur une cession absolue de tous les droits dans la rétribution totale.

Ladite cession est aussitôt réputée faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier-collaborateur, telle que publiée, sur la fiche descriptive MLS applicable. [ 27 ] Dans ce contexte, le 10 avril 2007, le directeur de Royal Lepage, M. Louis Cayer, a adressé une lettre à Sutton requérant cette dernière de prendre les mesures nécessaires contre les défendeurs afin de récupérer la portion de la rétribution qui lui était due. À défaut de ce faire, Royal Lepage demandait à Sutton de lui céder tous ses droits dans la rétribution prévue au Contrat de courtage.

Sutton n’ayant pas répondu à cette demande, Royal Lepage a écrit à nouveau à Sutton le 2 mai 2007, pour lui indiquer qu’elle considérait être maintenant cessionnaire des droits de Sutton en vertu du Contrat de courtage et qu’elle entendait entamer des procédures judiciaires sous peu contre les défendeurs en vue de récupérer la rétribution qu’ils doivent. [ 28 ] Sutton n’a jamais répondu à ces deux lettres et n’est jamais intervenue tant auprès de ses clients que dans les présentes procédures. [ 29 ] Avec respect pour l’opinion contraire, il s’agit, en l’espèce, de la cession d’une créance ou d’un droit d’action pour percevoir une créance de Sutton envers les défendeurs découlant du Contrat de courtage.

Cette cession est régie par les dispositions des articles 1637 et suivants du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

Il n’est pas question ici de subrogation légale ou conventionnelle, comme le suggère l’avocat du défendeur. [ 30 ] Le Tribunal est d’avis que les dispositions des articles 37 à 46 du Règlement MLS lient tant Sutton que Royal Lepage lesquelles sont membres du Service MLS, au sens dudit règlement. [ 31 ] En signant le Contrat de courtage et en autorisant Sutton à utiliser le Service MLS pour distribuer à l’ensemble des membres la fiche descriptive de leur Propriété, les défendeurs sont devenus clients-inscripteurs, Sutton, le courtier-inscripteur et plus tard, Royal Lepage, le courtier-collaborateur, toujours au sens des dispositions de ce règlement.

En fait, tout autre membre du Service MLS devenait, par le fait même, un courtier-collaborateur potentiel dans la mesure où il allait éventuellement parvenir à intéresser un acheteur potentiel à soumettre une promesse d’achat aux défendeurs. [ 32 ] Dans un tel contexte, la Cour d’appel [1] a déjà qualifié l’adhésion du client-inscripteur au Service MLS de « contrat de sous- agence » créant un lien juridique direct entre le client-inscripteur et le courtier-collaborateur. [2] [ 33 ] En utilisant le Service MLS pour le bénéfice de ses clients, Sutton a accepté les règles applicables découlant du Règlement MLS et était liée par celles-ci, tout comme Royal Lepage lorsqu’elle a réussi à intéresser M.

Vaccaro à soumettre aux défendeurs deux promesses d’achat. [ 34 ] Dans la mesure où Sutton a droit à une rétribution des défendeurs en vertu des dispositions du Contrat de courtage intervenu et que Royal Lepage est un courtier-collaborateur ayant droit à la moitié de cette rétribution, au taux affiché à la fiche descriptive MLS, le mécanisme de cession automatique s’est appliqué dès que Sutton a refusé ou fait défaut d’exécuter ses obligations envers Royal Lepage en vertu dudit Règlement MLS. [3] Royal Lepage a exécuté toutes les démarches nécessaires en vertu des dispositions applicables

du Règlement MLS pour compléter le processus automatique de la cession de droits de Sutton et ce, sans que l’intervention de cette dernière ne soit nécessaire, même si elle était désirable. [ 35 ] L’avocat des défendeurs a soutenu que Royal Lepage devait obligatoirement procéder par la voie du service de conciliation et de l’arbitrage offert par la Chambre Immobilière du Grand-Montréal contre le courtier-inscripteur Magi, ce qui l’empêchait d’exercer le présent recours.

À cet égard, le Tribunal note qu’à l’article 41 du Règlement MLS, tout différend entre un courtier-inscripteur et un courtier-collaborateur relativement à l’application dudit Règlement doit être soumis à la conciliation et l’arbitrage. Encore faut-il qu’il y ait un différend entre les deux courtiers. Avec grand respect pour l’opinion contraire, cet

article qui se retrouve au sein de la

Section VIII – Rétribution , ne peut s’appliquer pratiquement aux situations couvertes par les articles 43 à 46, si le courtier-inscripteur qui a l’obligation de percevoir la commission de son client, refuse ou néglige de le faire ce qui ne laisse autre choix au courtier-collaborateur que de renoncer à sa part de la commission que l’autre courtier néglige ou refuse de percevoir ou d’exercer lui-même les droits du courtier-inscripteur en lieu et place de ce dernier en se servant des dispositions ci-devant mentionnées. [ 36 ] Un courtier-collaborateur qui fait face à une telle situation ne peut raisonnablement voir limiter son recours à une séance de conciliation et d’arbitrage avec le courtier-inscripteur pour le forcer à entamer un recours judiciaire contre le client-inscripteur.

Encore une fois, ce mécanisme ne s’applique que s’il y a un différend entre les deux courtiers. En l’espèce, on ne peut réellement dire s’il existe un différend entre Royal Lepage et Sutton car le Tribunal ignore toujours les raisons sous-tendant le silence et l’inaction totales de cette dernière dans cette affaire.

Encore eut-il fallu que Sutton agisse et soumette « son différend » à la conciliation et à l’arbitrage si elle n’était pas en accord avec la position de Royal Lepage face à ses clients, les défendeurs. [ 37 ] Quoi qu’il en soit, le Tribunal comprend qu’initialement, Royal Lepage a entamé le processus de conciliation et d’arbitrage contre Magi, le nouveau courtier-inscripteur qui avait complété la vente avec M. Vaccaro. Au cours de ce processus, Royal Lepage a pu obtenir les documents de Magi et a découvert l’existence de la commission forfaitaire convenue de 5 000 $.

Dans un tel contexte, Royal Lepage a préféré se désister de ce processus, car au mieux, elle n’aurait eu droit qu’à la moitié de la commission forfaitaire de 5 000 $ de Magi. Avec ces informations et documents en main, Royal Lepage a conclu à l’existence d’un contrat de courtage de complaisance et a plutôt choisi d’exercer le présent recours contre les défendeurs, à

titre de cessionnaire des droits de Sutton. [ 38 ] Le Tribunal ne voit rien d’irrégulier ni de répréhensible dans la façon de procéder adoptée par Royal Lepage. En pareilles circonstances, il n’est pas surprenant qu’on ne fournisse pas volontairement à Royal Lepage la documentation qu’elle recherchait pour bien comprendre ce qui était réellement survenu entre M.

Vaccaro et les défendeurs. [ 39 ] Par ailleurs, le fait que les dispositions des articles 39, 40, 42, 43, 44, 45 et 46 du Règlement MLS aient été retirées lors de la révision du 17 juin 2010 ne fait pas en sorte que celles-ci et plus particulièrement, la cession automatique créée par l’article 43 doivent être considérées comme étant invalides et illégales, comme le suggère l’avocat des défendeurs. [ 40 ] Cette cession est-elle opposable aux défendeurs? [ 41 ] Le Tribunal répond par l’affirmative à cette question.

Compte tenu de la nature très particulière de cette cession, cette dernière n’était pas constatée par un acte de cession. Il n’y avait donc aucun extrait pertinent à communiquer aux défendeurs comme le stipule l’

article 1641 C.c.Q. Le Tribunal est satisfait que cette cession soit devenue opposable aux défendeurs par la signification de la présente requête introductive d’instance qui établit clairement l’origine de la cession découlant du Règlement MLS d’autant plus que celui-ci a été produit comme pièce à son soutien. Par ailleurs, pour qu’elle leur soit opposable, les défendeurs n’avaient pas à consentir à une telle cession, la simple dénonciation telle que susdite suffisait. [ 42 ] Royal Lepage a-t-elle cependant droit à l’entière rétribution de 51 000 $?

L’article 46 prévoit spécifiquement que la cession est absolue et couvre tous les droits dans la rétribution totale . [ 43 ] Qu’en est-il de l’autre disposition de l’article 46 qui stipule que la cession est réputée faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier-collaborateur, telle que publiée, par le Service MLS .

Cette disposition a pour but de préciser que la considération versée par Royal Lepage, pour acquérir tous les droits de Sutton dans le Contrat de courtage, est équivalente à la portion de la rétribution qui lui était due par Sutton (25 500 $). [ 44 ] Une telle précision s’avérait nécessaire car, en cas de contestation de la part des défendeurs, lesdits droits de Sutton alors cédés devenaient litigieux (

article 1782 C.c.Q. ) [4] . [ 45 ] Aux termes des dispositions de l’article 46 du Règlement MLS et de l’

article 1784 C.c.Q. [5] , les défendeurs disposaient d’un droit de retrait leur permettant de se libérer de la présente réclamation en ne remboursant à Royal Lepage que le montant de la commission à laquelle cette dernière avait droit à

titre de courtier-collaborateur (la moitié de la commission de 4 %) et non pas le montant total de la commission.

En d’autres mots, les défendeurs auraient pu exercer leur droit de retrait en ne remboursant à Royal Lepage que la contrepartie réputée avoir été versée à Sutton pour acquérir ses droits par voie de cession. [ 46 ] Ce droit de retrait n’ayant pas été exercé par les défendeurs, Royal Lepage peut maintenant exercer tous les droits de Sutton, donc pour l’entièreté de la commission convenue contractuellement de 4 % et ce, sans avoir à rendre compte à Sutton ou à lui devoir quoi que ce soit. [ 47 ] On pourrait dire qu’en présence d’une cession absolue des droits de Sutton, Royal Lepage ne peut disposer de plus de droits que Sutton avait à l’endroit des défendeurs en vertu du Contrat de courtage.

Comme Sutton n’avait droit qu’à la moitié de la commission, car Royal Lepage avait droit à l’autre moitié, cette dernière ne devrait jamais avoir droit à plus que la moitié de la commission. [ 48 ] Le Tribunal ne partage pas cette vue. Le libellé de la

Section VIII du Règlement MLS intitulée Rétribution doit être lu et interprété dans son ensemble. [ 49 ] Dans cette optique, le courtier-inscripteur a l’obligation de percevoir la rétribution totale du client-inscripteur et de verser la part qui revient au courtier-collaborateur. Si le client ne paie pas, le courtier-inscripteur doit entreprendre les démarches aux fins de

percevoir la rétribution totale. En entamant des procédures judiciaires, le courtier-inscripteur a le droit d’exiger que le courtier- collaborateur partage les frais en fonction de leur intérêt respectif et si ce dernier refuse de contribuer, le courtier-inscripteur qui aura gain de cause pour la rétribution totale sera libéré de toute obligation de remise ou de reddition de compte de la rétribution due au courtier-collaborateur (article 44).

En pareilles circonstances, le courtier-inscripteur pourra conserver la rétribution totale même s’il n’avait droit qu’à une partie. [ 50 ] À l’inverse, le même concept s’applique. Si le courtier-collaborateur refuse ou néglige de percevoir la rétribution totale et de partager les frais associés aux procédures judiciaires qu’entreprendra alors le courtier-collaborateur, à

titre de cessionnaire absolu de tous ses droits dans la rétribution totale (article 46), ce dernier aura droit de percevoir et de conserver le produit de la rétribution totale. Dans ce contexte, le deuxième paragraphe de l’article 45 prévoit clairement : Le courtier collaborateur n’aura aucune obligation de rendre compte des démarches se rapportant à la perception de la créance et de remettre quoi que ce soit au courtier inscripteur . [Soulignement ajouté] [ 51 ] À la lumière de ce qui précède, il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que sous réserve de l’exercice du droit de retrait dont bénéficiaient les défendeurs et dont ils ne se sont pas prévalus, Royal Lepage, à

titre de cessionnaire absolu de tous les droits de Sutton dans la rétribution totale, aura droit au montant complet si elle peut établir de façon prépondérante, qu’une commission est dû en vertu de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage. [ 52 ] Qu’en est-il?

Le recours fondé sur la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage [ 53 ] Rappelons que Royal Lepage fonde son recours sur les dispositions de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage qui stipule : 7.1 The seller shall pay to the broker in the cases provided for in 1, 2 and 3 of this section, upon the signing of the act of sale, compensation of four per cent (4%) of the sale price to which the seller agrees in writing, or (blank) dollars ($ ): […] (3) where a sale takes place, within 180 days following the expiry date of this contract, with a person who was interested in the immovable during the term of this contract , unless, during that period, the seller concluded with another real estate broker a contract stipulated to be exclusive for the sale of the immovable . [Soulignement ajouté] [ 54 ] Pour avoir gain de cause, Royal Lepage doit établir de façon prépondérante que : - la vente de la Propriété en novembre 2006 est intervenue avec une personne qu’elle a intéressée à la Propriété pendant la durée du Contrat de courtage; intervient alors la théorie de l’ efficient cause of sale (ou la causa causans d’une vente) ou la théorie de la cause efficiente de la vente; et que - durant ladite période de 180 jours, les défendeurs n’ont pas conclu avec un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de la Propriété; intervient alors le concept du contrat de courtage « par complaisance » intervenu avec Magi ou de la bonne foi des défendeurs en signant le Contrat Magi. - La cause efficiente de la vente ( causa causans ) [ 55 ] Pour répondre à cette question, il est opportun de soulever les éléments essentiels du témoignage des principaux témoins, tels que retenus par le Tribunal.

I- Mme Anne Rowen, agent affiliée de Royal Lepage Dynastie [ 56 ] D’entrée de jeu, il ne fait aucun doute que Royal Lepage est le courtier qui, par l’entremise de Mme Rowen, a fait connaître la Propriété à M. Vaccaro en mai 2006 et que ce courtier a présenté, au nom de ses clients, M. Vaccaro et son épouse, deux promesses d’achat aux défendeurs. [ 57 ] Au cours de l’année 2006, l’agent immobilier, Mme Rowen, recherchait une propriété dans le secteur de ville Mont-Royal pour ses clients, M. Vaccaro et son épouse. Son implication ne s’est pas limitée aux deux promesses d’achat soumises aux défendeurs.

Entre les mois de mai et octobre 2006, Mme Rowen a proposé diverses propriétés à M. Vaccaro, soit par téléphone ou par courriels. Elle en a même visité certaines avec lui, sans toutefois qu’aucune promesse d’achat écrite ne soit soumise. M. Vaccaro reconnaîtra cependant que certaines offres verbales ont été soumises. [ 58 ] Le 21 septembre 2006, Mme Renée Azoulay de Sutton communique avec Mme Rowen à la demande du Dr Helou. Son client veut savoir si M. Vaccaro est toujours intéressé par la Propriété. Mme Rowen transmet la demande à M.

Vaccaro qui ne répond que le 28 septembre pour dire : You may let Renée know that after June 1, 2006, where she ridiculed my 2 nd offer, I lost all interest in dealing with her as a selling agent. [ 59 ] Entre-temps, Mme Rowen continue d'informer M. Vaccaro de propriétés potentielles. Le 4 octobre, M. Vaccaro demande de la rencontrer pour discuter d’une nouvelle opportunité survenue. Ce dernier venait de rencontrer Dr Helou et d’apprendre que la

Propriété serait remise sur le marché par l’entremise d’un nouveau courtier. Dr Helou lui a donné son nom. M. Vaccaro désire que Mme Rowen obtienne les coordonnées de Mme Masecchia. Il ne veut cependant pas qu’elle lui parle directement. [ 60 ] Mme Rowen communiquera néanmoins pour vérifier si la Propriété est toujours à vendre car il n’y a aucune pancarte devant celle-ci. Mme Masecchia invite Mme Rowen à inciter son client à soumettre une nouvelle promesse d’achat. Ceci indisposera M. Vaccaro qui lui interdit toutes communications avec Mme Masecchia. Lors d’un dernier échange téléphonique fort tumultueux, M.

Vaccaro soulève la question de la commission payable par Dr Helou s’il achète et demande que Mme Rowen renonce sinon réduise significativement la commission qu’elle pourrait exiger car cela pourrait l’empêcher de faire une bonne affaire. Comme Mme Rowen refuse de se commettre, M. Vaccaro lui raccroche le téléphone au nez. Ce sera la dernière communication entre les deux, M. Vaccaro transigeant dorénavant directement avec Mme Masecchia. II- Monsieur Steve Vaccaro [ 61 ] Lors de son témoignage, M.

Vaccaro corroborera, à toutes fins pratiques, celui de Mme Rowen quant à ses démarches et son implication de mai à septembre 2006. [ 62 ] Il relate qu’au cours de ces mois, il circulait régulièrement dans les rues de ville Mont-Royal pour tenter de trouver une propriété à acheter. Ce faisant, il passait régulièrement devant la Propriété qu’il dit toujours avoir aimée. Le 4 ou le 5 octobre 2006, il conduit sa voiture devant la Propriété et aperçoit Dr Helou à l’extérieur. Comme la pancarte de Sutton n’est plus là, il demande au Dr Helou si la maison a été vendue.

Ce dernier répond par la négative ajoutant qu’il vient de signer un nouveau contrat de courtage avec un autre courtier et que la Propriété va être « relistée ». Une nouvelle pancarte doit apparaître d’ici quelques jours. Dr Helou lui demande s’il est toujours intéressé. M. Vaccaro lui demande le nom et les coordonnées du nouveau courtier. Il remet alors sa carte professionnelle pour qu’il l’appelle dès qu’il aura les coordonnées de son nouveau courtier (Mme Masecchia). Dr Helou le rappelle pour lui donner le nom de Mme Masecchia. Il précise à M. Vaccaro qu’il ne veut pas de complications. [ 63 ] M.

Vaccaro parle à Mme Rowen, le 5 octobre et lui donne le nom de Mme Masecchia. Il n’a cependant pas son numéro de téléphone et s’attend à ce que Mme Rowen le trouve pour lui. Il lui demande cependant de ne pas l’appeler tout de suite, sans lui fournir aucune autre explication. [ 64 ] Dans la première

partie de son témoignage au sujet de sa dernière conversation téléphonique du 6 octobre avec Mme Rowen, M. Vaccaro soutient qu’il n’a pas soulevé la question de la commission, mais plus loin, sa version change. Il reconnaît en avoir parlé avec elle. Il lui a effectivement demandé de réduire sa commission pour permettre que la transaction ait lieu ( to make the deal happen ). Mme Rowen aurait refusé de se commettre sans connaître tous les faits. Cette réponse indispose grandement M. Vaccaro qui lui raccroche la ligne au nez en lui disant « Well, you do what you have to do! ». [ 65 ] Ce sera leur dernier échange.

M. Vaccaro reconnaîtra qu’il n’a pas informé Mme Rowen de la signature subséquente d’une troisième promesse d’achat par l’entremise de Mme Masecchia et de l’acte de vente. [ 66 ] Au niveau de la troisième promesse d’achat, M. Vaccaro explique qu’outre une légère variation du prix de vente offert précédemment, il s’agit de la même promesse exception faite des conditions additionnelles reliées aux rénovations de la Propriété. Dr Helou n’est cependant plus obligé de compléter ces travaux, à la satisfaction de M. Vaccaro, avant la signature de l’acte de vente.

Il dit avoir « simplifié » sa promesse comme Dr Helou le voulait. [ 67 ] La troisième promesse d’achat a été rédigée par Mme Masecchia à l’intérieur de la Propriété lors de la deuxième visite, le 12 octobre 2006. Deux heures plus tard, elle a été acceptée inconditionnellement par les défendeurs. III- Le contre-interrogatoire de M. Steve Vaccaro [ 68 ] En contre-interrogatoire, M. Vaccaro confirmera qu’il a toujours aimé la Propriété depuis le début.

Ce n’était qu’une question du prix demandé qui pour lui était trop élevé. [ 69 ] Après avoir parlé de la question de la commission lors de sa dernière conversation téléphonique avec Mme Rowen, il ne voulait pas qu’elle parle avec Mme Masecchia. Dès lors, il a transigé lui-même directement avec Mme Masecchia. [ 70 ] M. Vaccaro reconnaît qu’il était conscient que la commission payable par Dr Helou aurait un impact sur la transaction qu’il voulait compléter car le vendeur (Dr Helou) voulait « couvrir » celle-ci avec le prix de la vente. Le Tribunal comprend que M.

Vaccaro avait réalisé que le montant de la commission que Dr Helou allait payer se refléterait directement dans le prix qu’il serait appelé à payer, d’où son « intérêt soudain » dans la commission qu’exigerait Royal Lepage, à

titre de courtier-collaborateur. [ 71 ] En octobre 2006, sa première visite de la Propriété fut très courte, trente minutes. Mme Masecchia était présente et savait qu’il avait déjà soumis deux promesses d’achat en mai et que Mme Rowen de Royal Lepage avait été impliquée. La deuxième visite, le 12 octobre 2006, a essentiellement servi à préparer sur place la troisième promesse d’achat avec Mme Masecchia. IV- Madame Giuseppina Masecchia, Les Immeubles Magi 2000 Inc.

[ 72 ] Mme Masecchia a témoigné agir seule comme courtier immobilier par l’entremise de son entreprise Magi. Elle œuvrait principalement dans le quartier Ahuntsic et jusqu’alors, elle n’avait jamais transigé à ville Mont-Royal. [ 73 ] Mme Masecchia a connu Dr Helou par l’entremise de son frère, monsieur Luigi Masecchia, un patient et ami du Dr Helou.

Il avait également fait des travaux de plomberie chez lui lesquels n’avaient pas encore été entièrement payés. [ 74 ] Son frère l’a approchée pour lui mentionner que le Contrat de courtage prenait fin et lui a demandé si elle pouvait aider Dr Helou car il éprouvait des difficultés financières. Mme Masecchia a accepté d’aider Dr Helou pour faire une faveur à son frère qui était son patient.

Elle a donc accepté la demande de son frère de limiter sa commission à 1 % du prix de vente de la Propriété. [ 75 ] Elle dit y voir un avantage car cela lui permettra d’afficher sa pancarte et donc de publiciser ses services à ville Mont-Royal. Pour elle, la commission de 1 %, sur un prix de vente de 1 500 000 $, est encore plus avantageuse que de percevoir une commission de 6 % sur des propriétés de 200 000 $ avec lesquelles elle avait l’habitude de transiger. [ 76 ] Mme Masecchia a rencontré Dr Helou le 3 octobre 2006, date à laquelle le Contrat Magi a été signé.

Dr Helou voulait vendre la Propriété sans avoir à terminer les travaux en cours, une situation qui avait affecté défavorablement ses tentatives antérieures de vendre la Propriété. [ 77 ] Dans les jours suivants, Mme Rowen appelle Mme Masecchia pour lui demander si la Propriété est sur le marché. Mme Masecchia lui répond « pas encore » ajoutant que Dr Helou n’est pas pressé de vendre, une affirmation fort étonnante et complètement contredite par la preuve.

Le témoin reconnaît qu’elle savait que Mme Rowen avait déjà présenté des promesses d’achat, mais elle ne se rappelle plus si Mme Rowen lui avait mentionné le nom de M. Vaccaro ou non. [ 78 ] Quoi qu’il en soit, Mme Masecchia a parlé à M. Vaccaro le 6 octobre et l’a rencontré plus tard à la Propriété pour une première visite. M. Vaccaro lui a mentionné avoir présenté deux promesses d’achat par l’entremise de Mme Rowen. M.

Vaccaro lui a justifié l’absence de Mme Rowen par le fait que cette dernière n’était pas intéressée à travailler pour une commission de 1 %. [ 79 ] Lors de cette première visite, la pancarte de Magi n’était pas encore en place devant la Propriété, ce qui est étonnant pour quelqu’un qui voulait publiciser ses services dans un nouveau marché. [ 80 ] Mme Masecchia reconnaît qu’éventuellement, elle a accepté de réduire sa commission de 1 % du prix de vente (12 750 $) à un montant forfaitaire de 5 000 $ en invoquant que Dr Helou éprouvait des problèmes financiers et que cela aiderait son frère qui était son patient.

Elle dit avoir réduit sa commission pour faire une faveur à son frère qui, par le fait même, en faisait une à son médecin. V- Monsieur Luigi Masecchia [ 81 ] M. Luigi Masecchia a confirmé qu’à la fin septembre 2006, il a consulté son médecin Dr Helou pour des fins médicales. Comme il avait déjà fait des travaux de plomberie dans la Propriété, ils ont parlé de la vente de la Propriété qui n’avait pas encore eu lieu. C’est alors qu’il a référé Dr Helou à sa sœur. Il mentionne : Il [Dr Helou] avait des problèmes financiers. Il fallait une basse commission .

VI- Docteur Hussam Helou [ 82 ] Le témoignage du Dr Helou a été très court. Le défendeur s’est limité aux seuls éléments de sa demande reconventionnelle. Pour sa défense, il s’en remet entièrement à son interrogatoire après défense du 18 mars 2010 lequel a été déposé intégralement. [ 83 ] Une lecture attentive des notes sténographiques permet au Tribunal de retenir les éléments pertinents suivants : - À l’expiration du Contrat de courtage en septembre 2006, les défendeurs ne voulaient plus remettre la Propriété sur le marché avant le printemps.

Ils voulaient suspendre leurs démarches pour six mois car ils étaient fatigués de toutes les visites qui avaient eu lieu pendant la durée du Contrat de courtage à cause de leurs deux jeunes enfants. Ils voulaient prendre un « break » pendant l’hiver car ils ne voulaient plus de visites et ils ne voulaient pas déménager en hiver (notes sténographiques page 14). - Dr Helou a, malgré tout, décidé de signer le Contrat Magi après avoir rencontré, à la fin du mois de septembre 2006, M. Luigi Masecchia, son patient et un des contracteurs qui avait fait des travaux dans la Propriété. Il a raconté à M.

Masecchia ce qui était survenu avec la Propriété depuis sa mise en vente, il a parlé des promesses d’achat qu’il avait reçues et mentionné qu’il ne voulait pas la remettre en vente avant le printemps. - M. Masecchia savait que Dr Helou voulait vendre parce qu’il éprouvait des difficultés financières d’autant plus que ce dernier lui devait toujours de l’argent pour les travaux déjà exécutés chez lui. Comme il voulait l’aider, il a proposé au Dr Helou les services de sa sœur qui est agent immobilier. Elle pourrait peut-être l’aider. Il décide d’intercéder auprès d’elle pour qu’elle « prenne bien soin de lui ».

Dr Helou accepte de parler à Mme Masecchia, malgré son intention de ne pas remettre la Propriété sur le marché avant le printemps. - Lors de la rencontre du Dr Helou avec Mme Masecchia, il a accepté de signer le Contrat Magi parce qu’elle lui a fait changer d’idée en lui promettant de vraiment l’aider à vendre sa maison. Il dit avoir voulu lui donner une chance (notes sténographiques pages 16, 17 et 18). - La commission de 1 % était une considération importante pour Dr Helou. « C’est sûr.

C’était quelque chose d’avantageux pour… pour moi… » (notes sténographiques page 18). - En négociant la commission avec Mme Masecchia, cette dernière s’est dite satisfaite d’une commission de 1 % car en fonction

d’un prix de vente de 1 400 000 $, elle aurait droit à une commission de 14 000 $. C’était comme une faveur à cause de son frère (Notes sténographiques pages 19 et 20). - Mme Masecchia n’a pas demandé au Dr Helou la liste des acheteurs potentiels qui avaient précédemment soumis une promesse d’achat (notes sténographiques page 21). Par ailleurs, celui-ci avait informé Mme Masecchia que M. Vaccaro avait déjà fait une offre, elle le savait (notes sténographiques page 25).

Quand il a engagé Mme Masecchia, il lui a expliqué toutes les offres qu’il avait déjà reçues en précisant qu’il ne voulait plus voir autant de conditions dans le futur (notes sténographiques page 30). - Il n’y a jamais eu de négociations entre M. Vaccaro et Dr Helou; tout s’est fait par l’entremise de Mme Masecchia (notes sténographiques pages 27 et 28). - À peine quelques jours après avoir mandaté Mme Masecchia de vendre la Propriété au prix de 1 499 000 $, Dr Helou a accepté de vendre la Propriété à M.

Vaccaro moyennant un prix offert inférieur de 15 %, soit 1 275 000 $ et ce, très rapidement et sans soumettre aucune contre-offre. - Dr Helou justifie sa décision en raison de sa situation financière particulièrement difficile. Il avait entamé de nombreuses rénovations tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la Propriété. Ces rénovations n’étaient pas terminées et suscitaient toujours des conditions dans les promesses d’achat afin qu’il complète et garantisse les travaux à l’acheteur.

Ses problèmes financiers se sont accentués par une inondation dans le sous-sol et l’exigence de ville Mont-Royal qu’il démolisse la moitié de sa nouvelle façade et la reconstruise en utilisant des matériaux conformes aux règlements de la ville. La promesse d’achat de M. Vaccaro, contrairement à ses promesses d’achat antérieures, ne contenait plus aucune condition relative aux travaux à compléter. M. Vaccaro assumait la relève des travaux à un prix de vente moindre que celui demandé, mais néanmoins à un prix près du dernier montant offert par M. Vaccaro.

Analyse de la théorie de la cause efficiente de la vente [ 84 ] À la lumière de l’ensemble de la preuve soumise de part et d’autre, il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que Royal Lepage, par l’entremise de Mme Rowen, est la cause efficiente de la vente de la Propriété à M. Vaccaro. [ 85 ] L’avocat du défendeur invoque un bris dans les négociations qui aurait fait en sorte qu’en octobre 2006, lorsque M. Vaccaro a acheté la Propriété par l’entremise de Mme Masecchia, Mme Rowen n’était plus la cause efficiente de cette vente d’autant plus que M.

Vaccaro avait déclaré ne pas vouloir faire affaire avec Mme Azoulay de Sutton, le courtier-inscripteur. Avec respect, le Tribunal ne partage pas cet avis. [ 86 ] Il s’agit plutôt d’un cas patent où la théorie de la cause efficiente trouve son application compte tenu de ce que la Cour suprême du Canada nous enseignait dans l’arrêt Montréal Agencies Ltd. c.

Kimpton [6] : The agent who brings his principal into relation with the actual purchaser is the effective cause of the sale although the principal sells behind the back of the agent and unknown to him. [ 87 ] Ce n’est pas parce que les deux premières promesses d’achat n’ont pas été acceptées par Dr Helou qu’il y a eu pour autant bris dans les négociations et bris du lien de droit entre les défendeurs et Royal Lepage, à

titre de courtier-collaborateur. Il est manifeste que l’intérêt de M. Vaccaro à la Propriété a été suscité par l’entremise de Mme Rowen et que cet intérêt ne s’est pas estompé avec le passage du temps. M. Vaccaro a reconnu qu’il a toujours aimé la Propriété et que le prix demandé était le seul obstacle à l'achat. [ 88 ] Qui plus est, les démarches effectuées par Mme Masecchia de Magi ne permettent aucunement de conclure que cette dernière aurait été la cause efficiente de cette vente. L’intervention de Mme Masecchia semble plutôt avoir été suscitée pour d’autres motifs.

Le Contrat Magi est-il un contrat de courtage de complaisance? [ 89 ] Avant de traiter du caractère de complaisance du Contrat Magi, il faut se demander si celui-ci est un contrat de courtage exclusif au sens de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage? [ 90 ] Le formulaire utilisé par Mme Masecchia est celui de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec intitulé « Contrat de courtage exclusif » (P-4). À la clause 2.1, il est prévu que Magi agira comme intermédiaire exclusif pour la vente de la Propriété.

Outre l’adresse de la Propriété, le prix de vente demandé et certaines exclusions relatives aux biens offerts en vente, le Contrat Magi ne contient aucun autre ajout ou aucune autre modification. [ 91 ] Les défendeurs ont retenu les services de Magi de façon exclusive pour une période venant à échéance le 30 janvier 2007. [7] [ 92 ]

Sous réserve de la question de la bonne foi, il s’agit d’un contrat stipulé exclusif au sens de la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage. [ 93 ] Qu’en est-il de la bonne foi? Le Contrat Magi a-t-il été accordé de bonne foi? [ 94 ] D’entrée de jeu, la preuve prépondérante convainc le Tribunal que le Contrat Magi intervenu avec Mme Masecchia en était un de complaisance « pour aider Dr Helou ». [ 95 ] M. Vaccaro a toujours été intéressé par la Propriété qu'il a découverte par l’entremise de Mme Rowen de Royal Lepage. Le seul obstacle était le prix demandé par Dr Helou compte tenu des rénovations à compléter.

[ 96 ] Pour sa part, Dr Helou, médecin de profession, éprouvait des problèmes financiers reliés aux rénovations entreprises qui, d’une part, n’étaient pas terminées et, d’autre part, devaient être reprises en

partie vu leur non-conformité aux règlements municipaux. Ces problèmes financiers étaient exacerbés par le fait qu’au moins un entrepreneur, M. Masecchia en l’occurrence, attendait toujours un paiement du Dr Helou. [ 97 ] Au fil des semaines, le prix que Dr Helou voulait obtenir (1 550 000 $ ou 1 499 000 $) est devenu difficilement envisageable compte tenu de l’ampleur des rénovations à compléter. Vient s’ajouter la question de la commission convenue de 4 %. Un prix de vente de 1 500 000 $ occasionnerait une commission de 60 000 $.

La commission négociée demeurait néanmoins trop élevée pour les défendeurs même en fonction d’un prix de vente réduit comme en l’espèce. [ 98 ] Le témoignage du Dr Helou et le comportement en particulier de M. Vaccaro sont empreints d’incohérences, de contradictions et d’invraisemblances qui incitent le Tribunal a conclure qu’en toutes probabilités, les démarches effectuées par l’entremise de Mme Masecchia n’avaient qu’un seul but, vendre la Propriété à M.

Vaccaro sans pour autant générer une obligation pour les défendeurs de payer à Sutton et à Royal Lepage la commission de 4 %. [ 99 ] D’une part, le témoignage du Dr Helou comporte des invraisemblances. Lors de son interrogatoire, le défendeur a fait grand état du fait que son épouse et lui ne voulaient pas laisser leur Propriété sur le marché pendant l’hiver. Ils ne voulaient pas de visites à cause de la neige et ils ne voulaient pas déménager en hiver.

Ils voulaient prendre un répit de six mois jusqu’au printemps. [ 100 ] Pourtant, à peine trois jours après l’échéance du Contrat de courtage, Dr Helou décide de « donner une chance » à Mme Masecchia qui offre de l’aider à vendre la Propriété moyennant une commission de 1 %. Le Contrat Magi prévoit que la Propriété ne sera pas listée sur le Service MLS. Dr Helou explique qu’il voulait ainsi limiter le plus possible le nombre de visites.

Au même moment, il justifie la décision des défendeurs de signer le Contrat Magi à cause de leurs problèmes financiers et de la nécessité qu’ils ne soient pas obligés de compléter eux-mêmes tous les travaux de rénovation déjà entamés. N’y avait-il pas un certain élément d’urgence?

Pourquoi limiter le plus possible le nombre de visites en n’ayant pas recours au Service MLS alors que les défendeurs veulent vendre la Propriété le plus rapidement possible et ce, au meilleur prix compte tenu de leur situation financière? [ 101 ] Bref, malgré que les défendeurs aient décidé de retirer la Propriété du marché jusqu’au printemps, soit une période de six mois, ils signent le Contrat Magi le 3 octobre pour remettre celle-ci sur le marché au prix de 1 499 000 $ et acceptent, le 12 octobre à l’intérieur d’un délai très court, la première (nouvelle) promesse d’achat de M.

Vaccaro à un prix significativement inférieur (1 275 000 $) sans négocier ni formuler aucune contre-offre. Par surcroît, ils acceptent de déménager le 1 er décembre 2006. [ 102 ] Concurremment, Mme Masecchia justifie son implication dans un marché qui lui est étranger par souci d’aider et de faire une faveur à son frère qui, par le fait même, ferait alors une faveur à son propre médecin. Elle explique qu’une commission de 1 %, considérant un prix de vente élevé, était tout aussi avantageuse pour elle sinon plus qu’une commission de 6 % pour le genre de propriétés qu’elle vendait normalement.

Mme Masecchia ajoute qu’elle voyait d’un bon œil l’idée d’annoncer ses services à ville Mont- Royal en érigeant sa pancarte sur le terrain des défendeurs. Or, curieusement, Mme Masecchia a tardé à ériger sa pancarte pour des raisons demeurées inexpliquées. Celle-ci n’était pas encore érigée lors de la première visite de M. Vaccaro. [ 103 ] Par ailleurs, les préoccupations soudaines de M.

Vaccaro face à la possibilité que Mme Rowen exige le paiement de sa part de la commission après l’échéance du Contrat de courtage sont fort révélatrices et portent le Tribunal à croire qu’il y a eu plus d’échanges entre Dr Helou et M. Vaccaro qu’ils n’ont voulu le laisser croire. [ 104 ] Il est à souligner qu’alors qu’il ne restait que quelques jours au Contrat de courtage, les défendeurs et Mme Renée Azoulay de Sutton conviennent par écrit de mettre la Propriété hors marché (D-12). Pourquoi un tel geste à une date si tardive?

Le tout serait parfaitement compréhensible, à la lumière de la soi-disant décision des défendeurs, de mettre la Propriété hors marché jusqu’au printemps 2007. [ 105 ] Mais, la situation est cependant toute autre. [ 106 ] Le même jour, le 21 septembre 2006, Mme Rowen écrit à M. Vaccaro au sujet de la Propriété, en ces termes : Steve, Renée Azoulay [l’agent du courtier-inscripteur Sutton] phoned last night at the request of her vendor [Dr. Helou] on [Street A] to see if you had any interest in the property. Just to let you know.

Anne [ 107 ] Comment expliquer une telle demande de la part du Dr Helou, s’il a déjà décidé de retirer la Propriété du marché d’autant plus que toutes les négociations avaient soi-disant été rompues avec M. Vaccaro depuis longtemps, comme l’a suggéré son avocat? [ 108 ] Une semaine plus tard, le 28 septembre 2006, M. Vaccaro offre à Mme Rowen une réponse qui laisse le Tribunal perplexe : You may let Renée know that after June 1, 2006, where she ridiculed my 2 nd offer, I lost all interest in dealing with her as a selling agent. Unfortunately, her client has suffered more than her. Regards, SV

[ 109 ] Cette réponse est étonnante pour une personne qui aimait toujours la Propriété et qui circulait régulièrement devant celle-ci. Pourquoi mettre une telle emphase sur Sutton? [ 110 ] Précédemment, le Tribunal a relaté les éléments essentiels des versions des témoins entourant les événements survenus en octobre 2006. Or, au début d’octobre 2006, une série d’échanges par courriels fort pertinents a eu lieu entre M. Vaccaro et Mme Rowen qu’elle continuait toujours de servir. [ 111 ] Le 4 octobre en fin d’après-midi, elle écrit à M.

Vaccaro, comme à l’habitude, un courriel lui suggérant une propriété sur l’avenue Kenaston à ville Mont-Royal (D-30). [ 112 ] Quelques minutes plus tard, M. Vaccaro lui répond : 2 of the properties on the attachment are REMAX properties, and as I told the REMAX agent, they are not interesting. I do want to see you tomorrow to discuss another potential opportunity. Let me know if you are available after 10:00 AM. [ 113 ] Le lendemain, 5 octobre 2006, Mme Rowen parle avec M. Vaccaro. Il est question de la Propriété. M.

Vaccaro lui indique qu’il a appris que celle-ci serait remise en vente par l’entremise d’un autre courtier, apparemment un ami du Dr Helou. Il n’a pas encore ses coordonnées. [ 114 ] Dans l’après-midi du 5 octobre (13h23), Mme Rowen écrit à nouveau à M. Vaccaro : Steve, there is no sign on [adresse de la Propriété]. I would like to check to see if property is actually listed. Can you give me the phone number [du nouveau courtier]. It is not listed. I would get someone else to phone. It would make a difference if we knew that for sure. Anne [ 115 ] À 16h45, M.

Vaccaro répond : Please do not call, I will keep this simple. He [Dr. Helou] has no obligation to me or anyone else, especially someone else’s agent . [Soulignement ajouté] [ 116 ] Il est acquis que l’acheteur n’a normalement aucune obligation en ce qui a trait au paiement de la commission, celle-ci incombe au vendeur. Or, un tel commentaire de la part de M. Vaccaro, dans le contexte actuel, ne peut s’expliquer que s’il a discuté de ce sujet précis avec Dr Helou. [ 117 ] Le lendemain 6 octobre 2006, Mme Rowen écrit à 10h42: Steve, I have spoken to new listing agent. She encourages us to come back asap.

The price is the same. Anne [ 118 ] Quelques minutes plus tard (11h01), M. Vaccaro répond : I asked you not to call anyone! [Soulignement ajouté] [ 119 ] Ce dernier courriel a provoqué un appel téléphonique tumultueux entre Mme Rowen et M. Vaccaro. Ce dernier était, selon Mme Rowen, furieux qu’elle ait communiqué avec Mme Masecchia, ce qu’elle s’expliquait avec difficulté compte tenu de leur collaboration étroite antérieure. En ce faisant, Mme Rowen minait, selon M. Vaccaro, ses chances de faire une « bonne affaire » avec Dr Helou. Durant cette conversation téléphonique, M.

Vaccaro soulève proprio motu la question de la commission de 4 %. M. Vaccaro demandera la durée de temps nécessaire pour que la commission de Royal Lepage ne lui soit pas due s’il achète la Propriété. Elle lui répond 180 jours. M. Vaccaro insiste pour qu’elle réduise ou renonce à une portion importante de sa commission. Mme Rowen n’est pas disposée à obtempérer sans avoir de plus amples informations, d’autant plus que le paiement de la commission n’incombe pas à son client mais plutôt aux défendeurs. [ 120 ] Cet appel téléphonique se terminera abruptement lorsque M.

Vaccaro raccroche la ligne au nez de Mme Rowen qui ne collabore pas avec lui à sa satisfaction. Il lui dit : Well, you do what you have to do! Ce sera la dernière communication entre eux, car dorénavant, M. Vaccaro traitera directement avec Dr Helou et Mme Masecchia de Magi, sans l’intervention de Mme Rowen et surtout, à son insu. [ 121 ] Le témoignage de Mme Rowen est apparu crédible, spontané et sincère aux yeux du Tribunal. [ 122 ] Il est opportun de reproduire ci-après un extrait de l’affidavit souscrit par Mme Rowen, le 3 janvier 2007, quelques semaines seulement après les événements en question (D-6, R-1).

Il s’agit d’un affidavit déposé dans le cadre de la demande de conciliation et d’arbitrage contre Magi qui jette un éclairage fort pertinent. [ 123 ] Mme Rowen y déclare ce qui suit, entre autres : 3- Mandate expired with Renée Azoulay [Sutton] September 30 th , 2006. Purchasers [M. Vaccaro et son épouse] asked me if there was a

sign on [Street A]. I checked. There was not. Purchasers were telling me that they would try privately as vendor called them. They wanted me to say what I would accept as a commission and I did not say as I did not know all the facts. Purchasers then told me that vendor had listed with a friend. Within a few days, the sign appeared. House was listed with Giuseppina Masecchia (Pina) 54853 (Permit number) of Les Immeubles Magi 2000 Inc. 4- Mr. Vaccaro was furious because I told him that I had spoken to listing agent and Mr. Vaccaro felt I was jeopardizing his chances for a good deal on the property.

After this phone communication, I never spoke to him after this date. (Shortly after the mandate expired on Sept. 30th, 2006) 5- On Sunday (October 15 th , or 22 nd ) I saw clients (sic) car, (an off white Porche (sic)) outside home with inspector’s Volvo station wagon and a ladder against the house. Inspection is being performed. (attached photos) 6- Home is purchased on November 21 st , 2006, i.e. notarized. [ 124 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut que la prépondérance de la preuve favorise la position de Royal Lepage.

Le Contrat Magi a été signé par les défendeurs dans le seul but de légitimer leur tentative de vendre la Propriété à M. Vaccaro sans qu’ils ne soient liés par la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage envers Sutton et Royal Lepage. [ 125 ] L’inaction et le silence de Sutton demeurent toujours un mystère. Par ailleurs, il est clair dans l’esprit du Tribunal que M.

Vaccaro était personnellement impliqué dans le stratagème élaboré par les défendeurs pour leur permettre de se soustraire à leurs obligations financières en vertu du Contrat de courtage. [ 126 ] L’échange de courriels, son refus soudain à ce que Mme Rowen communique directement avec Mme Masecchia, sa profonde irritation lors de la découverte de communications, ses questions au sujet du paiement d’une commission à Royal Lepage et son insistance pour que Mme Rowen réduise substantiellement sa commission pour lui permettre d’effectuer une bonne affaire avec les défendeurs laissent transparaître la véritable trame de fonds. [ 127 ] En toutes probabilités, M.

Vaccaro s’était fait dire que le montant de la commission payable par les défendeurs aurait un impact direct sur le prix d’achat qui serait éventuellement acceptable aux vendeurs, d’où l’intérêt soudain de M. Vaccaro à cet égard, en octobre 2006. [ 128 ] Dans le contexte actuel, le Tribunal est convaincu que lorsqu’ils ont décidé de signer le Contrat Magi et, par conséquent, de « donner une chance » à Mme Masecchia, les défendeurs n’agissaient pas de bonne foi. Leur seule motivation à participer à ce stratagème, mis en place avec l’assistance de M.

Luigi Masecchia à qui ils devaient de l’argent pour des travaux effectués dans leur résidence, était d’éviter le paiement d’une commission à Sutton et à Royal Lepage qui avait présenté l’acheteur aux défendeurs. Il leur fallait un contrat de courtage exclusif. Mme Masecchia leur offrait un tel contrat assorti d’une commission non seulement significativement inférieure à celle du Contrat de courtage avec Sutton, mais également en deçà des commissions normalement payables en pareilles circonstances. [ 129 ] Conséquemment, Royal Lepage, à

titre de cessionnaire de tous les droits de Sutton, le courtier-inscripteur, en vertu du Contrat de courtage, a établi le bien-fondé de sa réclamation au montant de 51 000,00 $, soit 4 % du prix de vente de 1 275 000,00 $, plus les taxes (la TPS de 2 550,00 $ et la TVQ de 4 016,25 $), le tout formant une somme totale de 57 566,25 $. [ 130 ] Dans la présente affaire, il n’y a pas de solidarité entre les défendeurs. La condamnation sera donc conjointe. [ 131 ] Compte tenu de ce qui précède, la demande reconventionnelle du Dr Helou doit être rejetée avec dépens.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse, Les Entreprises Louis Cayer inc., faisant affaires sous la raison sociale de Royal Lepage Dynastie; CONDAMNE les défendeurs, madame Lamia Miskaoui et docteur Hussam Helou, à payer conjointement à la demanderesse, Les Entreprises Louis Cayer inc., faisant affaires sous la raison sociale de Royal Lepage Dynastie, la somme de 57 566,25 $, le tout avec les intérêts légaux au taux de 5 % l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’ art. 1619 du Code civil du Québec , depuis la date de l’assignation; REJETTE avec dépens la demande reconventionnelle du défendeur, docteur Hussam Helou; LE TOUT, avec dépens sur l’action principale payables conjointement par les défendeurs, madame Lamia Miskaoui et docteur Hussam Helou. __________________________________ MICHEL A.

PINSONNAULT, J.C.Q.

Me Harvey Lazare LAZARE & ALTSCHULER Avocat de la demanderesse/défenderesse reconventionnelle Me Vincent Karim Me Valérie Tellier Avocats des défendeurs/demandeurs reconventionnels VINCENT KARIM & ALS Dates d’audience : 15 et 16 juin 2011