2024 QCCS 390, 2024 QCCS 390

Lavoie (Fiducie Lavoie) c. Gestion Home inc. 2024 QCCS 390 COUR SUPÉRIEURE Projet 6 CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE québec DATE : Le 9 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE HARDY-LEMIEUX, j.c.s. ______________________________________________________________________ NO : 200-17-033843-228 HUGUES LAVOIE, ès qualités de fiduciaire de fiducie Hugues Lavoie FRANCIS LAVOIE, ès qualités de fiduciaire de fiducie Hugues Lavoie LÉO MCNICOLL LE NORDIQUE SPA ET DÉTENTE INC.

Demandeurs c. gestion home inc. gteck immobilier sacha hinse Défendeurs Et cindy boivin-cayouette, ès qualités d’huissier de la firme Paré Ouellette Bigaouette & associés Mise en cause et crédit transit inc. Intervention volontaire agressive et gestion mario lortie inc. Intervention forcée/Mise en cause NO : 200-17-034064-220 gestion mario lortie inc. Demanderesse c. gteck immobilier inc. crédit transit inc.

D éfendeurs gagnon sénéchal coulombe inc. m ise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE DE DIRECTIVES AU HUISSIER ______________________________________________________________________ [ 1 ] La principale question au cœur du litige est la détermination de la propriété d’un chalet «Kodiak» dont GTECK Immobilier (GTECK) dispose, à trois reprises, avec des tiers différents. GTECK perd-t-elle le droit de disposer de ce chalet à compter du moment où elle donne en garantie tous ses biens actuels et à venir à Crédit Transit inc. (Transit)?

Peut-elle, malgré cette transaction avec Transit, disposer de ce chalet envers les demandeurs ou encore envers Gestion Mario Lortie (Gestion)? La firme de huissiers Paré Ouellette

Bigaouette & associés, requiert du Tribunal, des directives claires quant à la propriété du chalet «Kodiak» pour en prendre possession. [ 2 ] Une brève chronologie des faits pertinents s’impose. 1.

LA CHRONOLOGIE [ 3 ] Le 28 mai 2020, Transit consent à Sacha Hinse, seul actionnaire de Gestion Home (Home) et de GTECK un prêt au montant de 460 000,00$ dont le remboursement est garanti par une hypothèque mobilière sur diverses universalités de biens [1] . [ 4 ] Le 29 mai 2020, il y a publication de cette hypothèque mobilière au registre des droits personnels et réels mobiliers. [ 5 ] Le 1 er septembre 2020, les demandeurs vendent à Home dont le seul actionnaire est Sacha Hinse, la totalité des actions de Le Nordique Spa Mont-St-Anne inc. (SPA) pour la somme de 1 million de dollars [2] . Au

titre du même acte, M.

Hinse cautionne personnellement à concurrence de 375 000,00$ la transaction et les sommes dues par ses compagnies. [ 6 ] En raison des termes du contrat de vente d’actions intervenu le 1 er septembre 2020, Camps et Chalets, aussi une filiale de GTECK dont Sacha Hinse est le seul actionnaire, remettra la propriété d’un chalet de style Kodiak aux demandeurs [3] . [ 7 ] La date effective de la prise d’effet de ce contrat d’achat vente d’actions est le 14 septembre 2020. [4] [ 8 ] Au fil des ans, certains paiements dus soit aux demandeurs ou encore à Transit sont faits avec quelques jours de retard mais on peut dire que la situation est généralement réglée au cours des semaines qui suivent. [ 9 ] GTECK met en vente sur un site internet le chalet dont la propriété est dévolue aux demandeurs et ce, à plusieurs reprises. [ 10 ] Le 23 août 2022, M. le Juge Serge Francoeur accorde une saisie avant-jugement du chalet et précise alors que : «Considérant les pièces produites et que la créance des demandeurs est mise en péril par la vente par un ou les défendeurs du chalet dont la propriété actuelle est aux demandeurs Le Nordic Spa et détente inc..» [5] [ 11 ] Le 25 août 2022, les huissiers de justice procèdent à la saisie avant jugement du chalet, y apposent des scellés et en confient la garde à M.

Sacha Hinse. [ 12 ] Après que les scellés soient apposés sur le chalet au mois d’août 2022, M.

Hinse les enlève et continue à tenter de vendre le chalet qui, comme on le sait maintenant, a déjà été l’objet de 3 transactions immobilières sans qu’aucune de celles-ci ne soit couronnée par la livraison du fameux chalet. [ 13 ] Le 7 septembre 2022, Hinse et GTECK sont en défaut par rapport au remboursement du prêt de Transit qui leur transmet un préavis d’exercice du droit hypothécaire [6] . [ 14 ] Il y a publication du préavis d’exercice de Transit le 14 septembre 2022 au registre des droits personnels et mobiliers. [ 15 ] Le 5 octobre 2022, Hinse et GTECK signent un acte de délaissement volontaire en faveur de Transit leur transférant ou rétrocédant tous les biens mis en garantie. [7] [ 16 ] Le 11 novembre 2022, Mme la Juge Isabelle Breton rend jugement par défaut contre GTECK et contre Sacha Hinse.

Elle les condamne alors solidairement à verser aux demandeurs une somme totale de 130 421,32$ plus intérêts et indemnité additionnelle et déclare bonne et valable la saisie avant jugement autorisée par M. le Juge Francoeur. [8] [ 17 ] Le 23 novembre 2022, GTECK fait faillite. [ 18 ] Le 13 décembre 2022, Spa transmet au syndic une réclamation de biens dans laquelle il se déclare propriétaire du chalet aux termes du jugement rendu par Mme la Juge Isabelle Breton. [ 19 ] Le 14 décembre 2022, le syndic prépare un rapport dans lequel le chalet n’est pas inclus dans l’inventaire des actifs.

Ce rapport précise que : «Le syndic informe l’assemblée qu’un créancier, Le Nordic Spa et Détente, a produit une preuve de réclamation de biens en regard d’un chalet de villégiature de modèle Kodiak portant le numéro de série CM054K0DIAK2019, pour lequel le syndic n’a aucune saisine au dépôt de la faillite.

Le syndic a été informé que Crédit Transit, financière au dossier, a exécuté un recours de prise en paiement de l’ensemble des actifs dans les mois précédant la faillite.» [9] [ 20 ] Le 28 février 2023, Sacha Hinse dépose une proposition concordataire dont l’issue est inconnue lors de l’audience. [ 21 ] Il convient aussi d’ajouter dans la chronologie des faits que Gestion, dont M.

Lortie se décrit comme étant l’âme dirigeante, conclut avec GTECK un contrat de vente qui concerne le même chalet de marque Kodiak pour la somme de 244 609,31$. [10] [ 22 ] Ce chalet doit être livré par GTECK à Gestion Mario Lortie en août 2022. [ 23 ] GTECK ne livre pas le chalet à Mario Lortie et ce, malgré les travaux d’aménagement des lieux qu’il fait accomplir pour l’installation de celui-ci.

[ 24 ] En septembre 2022, M. Lortie découvre que le chalet a aussi été vendu à un dénommé Martin Gagné. [11] . L’entente est annulée et M. Gagné cède sa créance à M. Lortie. [ 25 ] Gestion réclame que la propriété du chalet lui soit remise et s’engage à payer le solde dû à qui de droit. [ 26 ] D’ailleurs, une

partie substantielle de cette somme est détenue en fidéicommis par l’avocat de Gestion. [ 27 ] Il convient maintenant de déterminer à quel moment le chalet Kodiak est sorti du patrimoine de GTECK. 2. LE MOMENT OÙ LE CHALET SORT DU PATRIMOINE DE GTECK [ 28 ] Le Tribunal note que le jugement autorisant la saisie avant jugement par Monsieur le Juge Francoeur n’est pas l’objet d’un appel.

Il ne transfère certes pas la propriété du chalet, mais place simplement celui-ci sous la protection de la justice. [ 29 ] De la même façon, le Tribunal remarque que le jugement rendu le 11 novembre 2022 par Mme la Juge Isabelle Breton n’est pas l’objet d’appel non plus. [ 30 ] À ce sujet, Monsieur le Juge Rober Pidgeon, alors à la Cour d’appel, précise que : «[44] Un jugement est, en principe, irrévocable. Par cela, on vise à maintenir la stabilité des rapports juridiques et à permettre une bonne administration de la justice.

Ainsi, une demande de rétractation de jugement ne peut pas servir de prétexte à la reconsidération d’un jugement que l’une des parties croit erronée. Cette fonction est plutôt réservée à la Cour d’appel qui possède une compétence de réformation des jugements.» [12] [ 31 ] L’hypothèque mobilière consentie par GTECK à Transit est un droit réel. A-t-elle une incidence sur le droit de propriété? L’

article 2733 du Code civil du Québec précise que : «2733. L’hypothèque ne dépouille ni le constituant ni le possesseur qui continuent de jouir des droits qu’ils ont sur les biens grevés et peuvent en disposer, sans porter atteinte aux droits du créancier hypothécaire .» (Les caractères en surimpression sont ajoutés) [ 32 ] À l’examen de l’acte d’intervention, le Tribunal note que le chalet Kodiak n’est pas l’objet d’une hypothèque spécifique [13] . Si l’on considère que le chalet fait

partie de l’universalité des biens visés par l’hypothèque mobilière en faveur de Transit, celle-ci n’a pas pour effet d’empêcher pour autant sa vente ou son transfert de propriété. Cela est même permis à la clause 8 de l’acte d’hypothèque mobilière [14] . [ 33 ] L’

article 2674 C.c.Q . énonce que «2674 . L’hypothèque qui grève une universalité de biens subsiste mais se reporte sur le bien de même nature qui remplace celui qui a été aliéné dans le cours des activités de l’entreprise. Celle qui grève un bien individualisé ainsi aliéné se reporte sur le bien qui le remplace, par l’inscription d’un avis identifiant ce nouveau bien.

Si aucun bien ne remplace le bien aliéné, l’hypothèque ne subsiste et n’est reportée que sur les sommes d’argent provenant de l’aliénation, pourvu que celles-ci puissent être identifiées.» [ 34 ] Le Tribunal retient que l’hypothèque mobilière ne suit pas le chalet Kodiak de telle sorte que Transit n’a plus aucun droit sur celui-ci dès son aliénation qui survient comme on le sait le 1 er septembre 2020 mais avec effet à compter du 14 septembre 2020 [15] . [ 35 ] L’absence de possession ou de transfert de propriété réel du chalet aux demandeurs ou encore à Gestion a-t-il un impact sur la transaction?

À ce sujet, le Code civil précise : «1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet.» «1453.

Le transfert d’un droit réel portant sur un bien individualisé ou sur plusieurs biens considérés comme une universalité, en rend l’acquéreur titulaire dès la formation du contrat, quoique la délivrance n’ait pas lieu immédiatement et qu’une opération puisse rester nécessaire à la détermination du prix.

Le transfert portant sur un bien déterminé quant à son espèce seulement en rend l’acquéreur titulaire, dès qu’il a été informé de l’individualisation du bien.» [ 36 ] Comme on le constate, le transfert du droit réel de propriété sur le chalet a pour effet d’en rendre les demandeurs immédiatement propriétaires, à la date de clôture, soit le 14 septembre 2020 même si la délivrance n’a pas alors lieu.

[ 37 ] Quant aux ventes subséquentes à des tiers par GTECK, le Tribunal réfère particulièrement à celle avec M.

Gagné dont la créance est rachetée par Gestion et à celle intervenue avec Gestion, celles-ci n’ont aucun effet juridique car aucun des acquéreurs n’est mis en possession du chalet. [16] [ 38 ] Le Tribunal ne peut ignorer non plus qu’au moment du transfert de propriété du chalet, soit la date de clôture de la convention intervention intervenue entre les demandeurs et GTEK [17] , aucune preuve ne révèle que des paiements sont alors en retard auprès de Transit. [ 39 ] Le Tribunal conclut que lors de l’inscription du préavis d’exercice du droit hypothécaire, le 14 septembre 2022, tout comme lors du délaissement volontaire fait par la suite le 5 octobre 2022, GTECK n’est plus propriétaire du chalet.

Il en est de même lors de sa faillite subséquente en date du 23 novembre 2022. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : POUR LE DOSSIER 200-17-033843-228 [ 40 ] CONFIRME que le chalet de modèle Kodiak portant le numéro de série CM054 Kodiak 2019, d’une grandeur de 1 152 pi 2 meublé, est la propriété exclusive des demandeurs depuis le 14 septembre 2020. [ 41 ] ORDONNE à l’huissier mis en cause ou tout autre huissier de justice de procéder à la saisie du chalet en faveur des demandeurs. [ 42 ] INTERDIT à l’huissier mis en cause ou tout autre huissier de justice, de confier la garde du chalet décrit au paragraphe [40] à M.

Sacha Hinse, à l’un de ses employés ou membres de sa famille, pour quelque raison que ce soit. [ 43 ] Le tout avec frais contre les défendeurs et l’intervenante Crédit Transit inc. POUR LE DOSSIER 200-17-034064-220 [ 44 ] REJETTE le recours intenté par Gestion Mario Lortie inc. [ 45 ] Le tout sans frais vu la nature du litige. ________________________________________ SUZANNE HARDY-LEMIEUX, J.C.S. Me Melissa Tozzi Me Camille Crurodeau M. Charles-Olivier Drapeau (stagiaire) FORTIER D’AMOUR GOYETTE 1730, boul.

Marie-Victorin Longueuil (Québec) J4G 1A5 Avocats des demandeurs Me Frédéric Desgagné GESTION HICKSON NOONAN INC. 1170, Grande-Allée Ouest Québec (Québec) G1S 1E5 Casier 2 Avocats de Crédit Transit inc. dans le dossier 200-17-033843-228

Me Marc Gaucher 1603, chemin du Fleuve Lévis (Québec) G6W 6Z7 Casier 59 Avocat de Gestion Mario Lortie dans le dossier 200-17-034064-220 Me Jacques Jobidon GAGNON PROULX JOBIDON 797, boul. Louis VIV Québec (Québec) G1H 1A3 Casier 11 Avocats de Crédit Transit inc. dans le dossier 200-17-034064-220 Date d’audience : Le 19 septembre 2023