2017 QCCQ 8487, 2017 QCCQ 8487

Syndicat des copropriétaires de condominium Jean Royer "B" c. Desrosiers 2017 QCCQ 8487 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064570-152 DATE : 26 septembre 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE CONDOMINIUM JEAN ROYER "B" 1535, rue Jean-Royer, Québec (Québec) G1W 4T7

Partie demanderesse c. BERNADETTE DESROSIERS […] , Québec (Québec) […]

Partie défenderesse JUGEMENT RECTIFIÉ [ 1 ] Considérant le jugement rendu le 7 août 2017 dans le présent dossier. [2] Considérant que ce jugement indique, à la conclusion suivante : CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie demanderesse les frais de justice au montant de 95,50 $. [3] Considérant que cette erreur matérielle doit être corrigée. ______________________________________________________________________ [1] Le Syndicat des copropriétaires de condominium Jean Royer «B» (Syndicat

B) reproche à Bernadette Desrosiers, alors qu’elle en était administratrice, de l’avoir mis, de façon fautive, dans une situation d’illégalité à l’égard du Syndicat des copropriétaires Jean Royer «G» (Syndicat G). Il a fallu y remédier par des travaux totalisant 1 822,30 $ qu’il lui réclame avec, en plus, les frais postaux de mise en demeure au montant de 13,74 $. [ 2 ] Mme Desrosiers conteste la réclamation puisqu’elle a agi pour et au nom du Syndicat B, conjointement avec le Syndicat des copropriétaires Jean Royer «A» (Syndicat A).

Les copropriétaires du Syndicat B connaissaient la situation et savaient que des travaux avaient été exécutés pour y remédier. LE CONTEXTE [ 3 ] En 2011, Mme Desrosiers est copropriétaire divise d’une des trois unités de condo formant le Syndicat B. Elle est secrétaire- trésorière du syndicat. Lucie Asselin en est présidente et France Morissette, vice-présidente. [ 4 ] À cette époque, les copropriétaires du Syndicat B constatent une accumulation d’eau près de la fondation, à l’arrière de leur

immeuble. Il en est fait mention lors de l’assemblée générale annuelle du 30 septembre 2012, poursuivie le 7 octobre 2012 : 9. Varia Gouttières – accumulation d’eau près du solage arrière : nous verrons à faire le nécessaire dès le printemps prochain, afin d’éviter que la situation s’aggrave. [ 5 ] Comme le problème semble provenir de l’immeuble du Syndicat A, il a été convenu en ces termes, au cours d’une réunion des copropriétaires tenue le 23 mai 2012, que Mme Desrosiers contacterait l’administratrice du Syndicat A : 6. Travaux extérieurs (…)

b) concernant l’examen du drain arrière, Lucie Asselin suggère que nous fassions appel aux membres du Syndicat Jean Royer «A» afin de procéder à une inspection conjointe de nos drains, puisqu’elle constate que, lors de pluies abondantes, l’eau de leur terrain se déverse systématiquement sur le nôtre, ce qui suggère que leur drain pourrait également être bouché. Bernadette Desrosiers appellera l’administratrice à ce sujet. (…) [ 6 ] Mme Desrosiers contacte le Syndicat A et fait affaire avec Guy Trottier, copropriétaire majoritaire du Syndicat A.

Celui-ci propose des travaux spécifiques pour remédier à la situation. [ 7 ] Mme Desrosiers accepte la proposition en se fiant à cet ingénieur à la retraite, et tel qu’elle le précise à l’audience, en ce qui concerne la nature des travaux : « ça du bon sens » . Il en coûte 400 $, payés à part égale par le Syndicat A et le Syndicat B. Les travaux, que Mme Desrosiers ne supervise pas, sont effectués par un dénommé Simon Verreault, retenu par le Syndicat A. [ 8 ] Le procès-verbal des réunions des 11 et 12 juillet 2012 mentionne ceci : 3.

Réparation du drain arrière – compte-rendu Comme convenu, le drain arrière a été réparé, en collaboration avec les copropriétaires du Syndicat Jean-Royer «A». En effet, leur drain était inopérant et leur eau de pluie se déversait sur notre terrain. Nous avons donc procédé à l’ajout d’un Y connecté sur un drain neuf. Le travail a été effectué avec diligence. [ 9 ] Le 30 avril 2015, le Syndicat G informe les Syndicats A et B avoir un problème d’accumulation d’eau dans sa cour arrière.

Il appert que le drain installé en 2012 par les Syndicats A et B longe le terrain du Syndicat B, pour terminer en s’écoulant au début du terrain du Syndicat G. Celui-ci exige des travaux correctifs afin que l’eau cesse de s’écouler sur son terrain. [ 10 ] Eu égard à la situation, et puisque les eaux du drain se dirigent vers un fond inférieur, France Morissette, alors administratrice du Syndicat B [1] , prend les dispositions pour l’installation d’un puits sec sur le terrain du Syndicat B.

Pour sa part, le Syndicat A fait faire des travaux sur son terrain. [ 11 ] Le 1 er octobre 2015, le Syndicat B adresse une mise en demeure à Mme Desrosiers et lui réclame le coût des travaux correctifs au montant de 1 822,30 $, pour avoir consenti en 2012 à l’installation d’un drain qui se déversait sur le terrain du voisin alors que les Syndicats A et B devaient plutôt contenir le déversement de leurs eaux chacun sur leur propre immeuble. [ 12 ] Le Syndicat G n’a entrepris aucun recours contre le Syndicat B.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 13 ] Les devoirs et les responsabilités des administrateurs d’un syndicat de copropriété sont établis par la déclaration de copropriété et les dispositions pertinentes du Code civil du Québec (C.c.Q.). [ 14 ] L’article 57

c) de la déclaration de copropriété du Syndicat B prévoit ceci :

Article 57 Les administrateurs seront tenus indemnes par l’assemblée des copropriétaires et n’encourront aucune responsabilité :

a) pour tout frais, charge et dépense quelconque qu’ils auront encourus dans toute action qui serait intentée contre eux à la suite de tout acte accompli ou sanctionné par eux dans l’exécution de leurs fonctions et devoirs ;

b) pour tout autre frais, dépense ou charge encourus par eux pour l’administration de la copropriété, sauf les frais, coûts, charges et dépenses occasionnés par leur faute grossière ;

c) la responsabilité des administrateurs envers l’assemblée des copropriétaires ou envers tout copropriétaire sera déterminée par les dispositions pertinentes du Code civil . (le Tribunal souligne) [ 15 ] L’

article 1039 C.c.Q. mentionne que l’ensemble des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété,

une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Cette personne morale prend le nom de syndicat. [ 16 ] Le syndicat est dirigé par un ou des administrateurs assujettis aux articles 321 et 322 C.c.Q. puisqu’il s’agit d’une personne morale : 321. L’administrateur est considéré comme mandataire de la personne morale.

Il doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. 322. L’administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale. [ 17 ] Les articles 1309 en ce qui concerne la pleine administration du bien d’autrui et 2138 C.c.Q. au regard du mandat ajoutent ceci : 1309. L’administrateur doit agir avec prudence et diligence.

Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie. 2138. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat qu’il a accepté et il doit, dans l’exécution de son mandat, agir avec prudence et diligence. Il doit également agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du mandant et éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et celui de son mandant. [ 18 ] L’

article 2803 C.c.Q. énonce que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 19 ] Cet

article impose au Syndicat B le fardeau de prouver une faute de Mme Desrosiers alors qu’elle était administratrice, en manquant à ses devoirs et obligations de mandataire ainsi que le préjudice qui en découle directement. Il ne suffit pas d’affirmer un fait, il faut le prouver. [ 20 ] Cette preuve que le Syndicat B doit présenter doit être faite selon le critère de la prépondérance en vertu de l’

article 2804 C.c.Q. , lequel précise que la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante. [ 21 ] Le Tribunal doit donc apprécier les témoignages de Mme Morissette, Mme Asselin et Mme Desrosiers et la documentation produite. [ 22 ] Le Tribunal est d’avis que le Syndicat B n’a pas démontré, selon la balance des probabilités, que Mme Desrosiers, au moment où elle était administratrice du Syndicat B, a commis une faute engageant sa responsabilité. [ 23 ] La preuve révèle plutôt qu’elle a agi avec prudence et diligence dans l’intérêt du Syndicat et après avoir été conviée par les copropriétaires du Syndicat B à entrer en contact avec le Syndicat A.

Elle s’en est remise et a fait confiance à M. Trottier, copropriétaire majoritaire du Syndicat A et ingénieur à la retraite, quant à l’exécution des travaux. [ 24 ] Le Tribunal ajoute qu’il est probable que les travaux de 2015, consistant en l’installation d’un puits sec, pouvaient être retenus comme solution en 2012. Ainsi, les coûts assumés en 2015 l’auraient été en 2012. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais de justice au montant de 95,50 $. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .