2018 QCCQ 8898, 2018 QCCQ 8898

St-Arneault c. Marchand 2018 QCCQ 8898 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700560-183 DATE : 4 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN ______________________________________________________________________ SOPHIE ST-ARNEAULT Demanderesse c.

MARCEL MARCHAND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche au défendeur de lui avoir vendu un immeuble dont les problèmes d’affaissement du sol et d’affaissement d’un ponceau constituent des vices cachés dont bien qu’il en connaissait l’existence, il a omis de l’en informer. Elle lui réclame la somme de 11 167,87 $ pour le coût des travaux et les dommages et intérêts. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation et nie responsabilité. QUESTIONS EN LITIGE a.

Les problèmes invoqués par la demanderesse sont-ils des vices cachés? b. Le défendeur avait-il connaissance des vices cachés? c. La demanderesse a-t-elle droit aux montants qu’elle réclame? CONTEXTE [ 3 ] Le 9 mars 2015, la demanderesse reçoit copie d’une déclaration du vendeur que lui remet le courtier immobilier du défendeur.

Elle visite l’immeuble le 18 mars 2015 en compagnie de l’entrepreneur en construction Alain Audet qui lui remet un rapport écrit. [ 4 ] L’acte de vente est signé le 1 er mai 2015 et dès les jours qui suivent la demanderesse constate la présence de trois cavités dans le sol à proximité de l’endroit où passe un ponceau. Elle informe le défendeur qui se rend sur les lieux en compagnie d’un ouvrier.

Ceux-ci excavent le sol autour du ponceau et constatent alors que celui-ci semble être en bon état. [ 5 ] Dans les semaines qui suivent, les parties échangent entre elles diverses communications et tentent de régler à l’amiable le litige qui les oppose, mais ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités d’une entente écrite. [ 6 ] Le 1 er juin 2015, la demanderesse transmet une mise en demeure au défendeur l’avisant qu’elle le tient responsable des problèmes d’affaissement du sol. [ 7 ] Au printemps 2016, la portion du ponceau se trouvant sous la rue Notre-Dame qui borde l’immeuble de la demanderesse subit un important effondrement.

Des préposés du ministère des Transports se rendent sur place et procèdent à diverses expertises et en viennent à la conclusion que le ponceau se trouvant sous la rue devra être remplacé. Ils constatent par ailleurs que la portion du ponceau se trouvant sur la propriété de la demanderesse, soit un tuyau d’acier, présente de nombreuses défectuosités d’une importance telle qu’un effondrement est à prévoir d’ici peu de temps. [ 8 ] La demanderesse transmet une nouvelle mise en demeure au défendeur l’informant de ce nouveau problème le 11 octobre 2016.

Des discussions et échanges interviennent ensuite entre les parties et également entre la demanderesse et le ministère des Transports. [ 9 ] Finalement, des travaux correctifs sont effectués en septembre et octobre 2017. Le ministère des Transports a accepté d’assumer une

partie des travaux du ponceau situé sur le terrain de la demanderesse. [ 10 ] La demanderesse réclame du défendeur la somme de 11 167,87 $ qui se détaillent comme suit :

Matériaux / ponceau d’acier : 5 030,90 $ Perte de valeur du terrain : 3 136,97 $ Dommages et intérêts pour troubles et inconvénients : 3 000,00 $ ANALYSE Le droit applicable [ 11 ] En vertu des règles de preuve applicables en matière civile, la

partie qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent sa prétention [1] . [ 12 ] Il appartient donc à la demanderesse de faire la preuve des conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés [2] , c’est-à-dire que : ▪ le vice est grave; ▪ le vice n’était pas apparent au moment de la vente; ▪ le vice existait déjà au moment de la vente; ▪ le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente. [ 13 ] L’acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d’un vice caché doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte [3] .

Par ailleurs, l’acheteur doit, sauf en cas d’urgence ou si le vendeur a répudié sa responsabilité, transmettre une mise en demeure écrite au vendeur avant de procéder aux travaux correctifs [4] . [ 14 ] L'acheteur d’un bien affecté d’un vice caché bénéficie de divers recours, dont la demande de diminution du prix de vente. C’est le montant de cette diminution qui fait l’objet de la réclamation et correspond habituellement au coût des travaux correctifs pour réparer le vice. [ 15 ] Enfin, selon l’

article 1728 du Code civil du Québec , l’acheteur peut réclamer, en plus du coût des travaux correctifs, une compensation pour ses dommages qui sont une conséquence directe et immédiate du vice. Pour avoir droit à de tels dommages, le demandeur doit faire la preuve que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait en ignorer l’existence et qu’il ne l’a pas dénoncé à l’acheteur. [ 16 ] C’est à la lumière de ces règles et principes que le Tribunal doit apprécier la preuve présentée et répondre aux questions en litige. a.

Les problèmes invoqués par la demanderesse sont-ils des vices cachés? [ 17 ] La preuve prépondérante démontre que les problèmes de détérioration du ponceau d’acier constituent des vices cachés. Il s’agit d’une situation qui, selon la preuve présentée dont la lettre du ministère des Transports datée du 3 novembre 2016 et des photos qui l’accompagnent, constitue un vice grave qui existait et n’était pas apparent au moment de la vente. [ 18 ] De plus, il s’agit d’une situation qui était inconnue de la demanderesse.

En effet, bien que le ponceau ait pu être accessible lors des visites préachat, il reste néanmoins que le sol était recouvert de neige et que rien ne permettait à la demanderesse de soupçonner la détérioration de l’intérieur du ponceau. [ 19 ] Selon la preuve, le ponceau aurait été installé en 1985. Il s’agit d’une structure de métal et rien ne permet de conclure qu’il s’agit d’une vétusté et d’une détérioration normale pour un tel équipement. Ainsi, le Tribunal en vient à la conclusion que l’état du ponceau constitue un vice caché visé par la garantie légale de l’

article 1726 du Code civil du Québec . b. Le défendeur avait-il connaissance des vices cachés? [ 20 ] La demanderesse invoque au soutien de sa prétention selon laquelle le défendeur connaissait l’existence du problème, des déclarations pour valoir témoignage qui ont été déposées en preuve de la part d’un voisin et de locataires de l’immeuble en litige. Il ressort de ces déclarations pour valoir témoignage que le défendeur aurait en 2013 et 2014 été informé du fait que des véhicules s’étaient enlisés sur le terrain à proximité du ponceau et que d’autre

part il aurait bouché des cavités au printemps 2015 et en 2014. [ 21 ] La demanderesse ajoute que le défendeur, par conséquent, connaissait le problème et a omis de l’en informer. De façon plus spécifique, elle invoque le fait que le défendeur ait répondu par la négative aux questions D4.1 et D4.4 de la déclaration du vendeur qui se lisent comme suit : « À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : D4.1 des problèmes reliés au sol tels que glissement,

affaissement, mouvement de terrain ou instabilité de sol affectant l’immeuble? □ oui ☒ non […] D4.4 des travaux au sol (ex. : remblai, remplissage de piscine, mur de soutènement, etc.)? □ oui ☒ non » [ 22 ] Le défendeur justifie ses réponses négatives par le fait que pour lui, ces deux questions visaient des situations d’une certaine gravité alors que ces interventions entre 2013 et 2015 visaient à corriger des réparations mineures et constituaient de l’entretien normal d’un terrain situé à proximité d’un cours d’eau. [ 23 ] L’auteur Jeffrey Edwards émet les commentaires suivants quant à la connaissance du vice par le vendeur [5] : 580 – […] Il ne s’agit pas d’établir que le vendeur aurait dû connaître la présence du vice; cette connaissance devait être réelle.

C’est donc avec raison que les tribunaux québécois ont parfois fondé leur analyse de la connaissance du vice en vertu de la garantie sur la présence ou non du dol. Si le tribunal conclut au dol, le vendeur est tenu de réparer l’entier préjudice subi; dans le cas contraire, ce dernier bénéficie d’une immunité relative au préjudice n’affectant pas le bien vendu. 581 – Ainsi l’

article 1728 C.c.Q. est fondé sur la prémisse que la non-dénonciation du vice caché connu constitue un dol. Ce précepte se justifiait parfaitement lorsque le vice se résumait à une déficience reconnaissable par tous. Cependant, l’interprétation extensive du vice dans la garantie moderne peut requérir une application nuancée de la règle. Le vice au sens de la garantie peut comprendre toute une série de faits qui, pris séparément, ne seraient pas normalement considérés comme des vices. Ces faits sont qualifiés de vices au seul motif qu’ils constituent une source de déficit d’usage du bien.

Or, il arrive que le vendeur ait été au courant de l’existence du fait reproché sans en réaliser la conséquence, soit l’effet négatif sur l’usage du bien et, partant, sa qualification de vice.

Pour condamner le vendeur à l’ensemble des dommages subis, il devient alors nécessaire de revenir à la notion de base, à savoir si le vendeur avait, au moment pertinent, l’intention de tromper son cocontractant. [ 24 ] En l’espèce, l’ensemble de la preuve présentée ne démontre pas que le défendeur connaissait l’état de dégradation de la structure d’acier du ponceau. [ 25 ] De plus, la preuve ne permet pas de conclure que les affaissements et cavités, pour lesquels le défendeur a fait des travaux entre 2013 et 2015, sont causés par l’affaissement de la structure d’acier. [ 26 ] Ainsi, en fonction de l’ensemble de la preuve présentée, le Tribunal ne peut conclure que le défendeur savait que l’immeuble était affecté d’un problème entraînant un déficit d’usage.

Par conséquent, la demanderesse n’a pas prouvé que le défendeur connaissait l’existence des vices cachés. c. La demanderesse a-t-elle droit aux montants qu’elle réclame? Ponceau d’acier [ 27 ] La preuve démontre que le remplacement de ce ponceau d’acier est nécessaire pour corriger l’effondrement de sa structure et dans les circonstances il s’agit de travaux correctifs pour lesquels la demanderesse est en droit d’être compensée. Le Tribunal accorde donc le montant de 5 030,90 $.

Perte de terrain [ 28 ] La demanderesse réclame la somme de 3 136,97 $ pour la perte de valeur de son terrain. [ 29 ] Qui plus est, cette réclamation vise à compenser la perte de terrain pour les portions de ponceau que la demanderesse a choisi, par souci d’économie, de ne pas remplacer et qui ont comme conséquence de faire en sorte que le ruisseau est maintenant à ciel ouvert sur une

partie de son terrain. Il s’agit d’un choix de la demanderesse qui, bien qu’il puisse être justifiable pour des raisons économiques, ne peut être supporté par le défendeur. [ 30 ] Or, la demanderesse ne peut obtenir ce montant puisqu’il s’agit de dommages et intérêts et qu’elle n’a pas fait la preuve que le défendeur avait connaissance du vice et a omis de le dénoncer. Dommages et intérêts pour troubles et inconvénients [ 31 ] La demanderesse réclame la somme de 3 000 $ pour la perte des arbres qui ont dû être coupés, des pertes de journées de travail et les problèmes de santé qu’elle attribue au stress subi par le présent litige.

[ 32 ] Encore une fois, il s’agit de dommages et intérêts qui ne peuvent être accordés faute de preuve de la connaissance du vice par le défendeur. Qui plus est, la preuve présentée ne démontre pas de façon concluante que tous ces dommages sont une conséquence directe et immédiate de la faute qu’elle reproche au défendeur. [ 33 ] Il y a donc lieu d’accueillir la demande pour la somme de 5 030,90 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 35 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 5 030,90 $ avec intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 11 novembre 2016, soit la date d’échéance prévue à la mise en demeure; [ 36 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse les frais de justice de 202 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 6 septembre 2018