2024 QCCQ 336, 2024 QCCQ 336

Megzari c. Habitations Paris et Frères 2012 inc. 2024 QCCQ 336 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-014462-225 DATE : 15 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SAMY MEGZARI Demandeur c. LES HABITATIONS PARIS ET FRÈRES 2012 INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En mai 2020, Sammy Megzari signe en faveur des Habitations Paris et Frères 2012 inc. (Paris) une promesse d’achat pour un condominium à être construit.

Estimant que Paris lui a facturé des sommes en trop, il en réclame le remboursement ainsi que des dommages et intérêts pour les inconvénients qu’il a subis en raison d’un retard dans la signature de l’acte de vente. [ 2 ] Paris nie catégoriquement devoir quelque somme d’argent que ce soit à monsieur Megzari, les sommes facturées étant justifiées. Par ailleurs, il plaide qu’aucun retard ne lui est imputable. LE CONTEXTE [ 3 ] En mai 2020, monsieur Megzari signe une promesse d’achat au prix de 181 010,29 $ pour un condominium à être construit avec occupation au 1 er octobre de la même année.

Il y est stipulé que l’acte de vente sera signé devant la notaire du vendeur, Me Patricia Charrette. [ 4 ] Bien que la construction du condominium est substantiellement complétée en octobre 2020, l’acte de vente n’est signé que le 3 juin

Malgré cela, monsieur Megzari occupe le condominium à compter du mois d’octobre même s’il n’en est pas encore propriétaire. [ 5 ] Monsieur Megzari impute la responsabilité du retard dans la signature de l’acte de vente à Paris. Selon lui, la non-disponibilité de sa notaire est la principale cause de ce délai. [ 6 ] L’entreprise impute plutôt la responsabilité de ce retard au problème de financement de monsieur Megzari et aux lenteurs de son institution financière.

Quant à la notaire, Paris soumet qu’il ne peut être tenu responsable si celle-ci a pu connaître certains retards dans ses rendez-vous puisqu’il ne s’agit pas de l’une de ses employés. [ 7 ] Quoiqu’il en soit, monsieur Megzari soutient que le retard dans la signature de l’acte de vente lui a causé préjudice, puisqu’il a dû payer à Paris des frais d’occupation de 500 $ pour l’occupation du condominium d’octobre 2020 à mai 2021, ainsi qu’un montant de 2 000 $, représentant les intérêts que Paris a dû payer sur son prêt pour cette même période. [ 8 ] De plus, le retard dans la signature de l’acte de vente lui aurait fait perdre les conditions avantageuses du prêt hypothécaire qu’il avait initialement obtenu de son institution financière puisque le délai de validité de l’offre de prêt était expiré.

Il a alors dû faire une nouvelle demande de prêt, mais entretemps les taux d’intérêt avaient augmenté, ce qui s’est traduit par une perte monétaire de 873 $ en intérêts supplémentaires. De plus, celui-ci avait dans l’intervalle contracté de nouvelles dettes qu’il a dû rembourser afin de se requalifier, ce qui lui a occasionné des difficultés.

Il réclame en conséquence à Paris la somme de 11 771,97 $ pour les troubles, inconvénients ainsi que le stress que la situation lui a causés. [ 9 ] Enfin, monsieur Megzari reproche à Paris de ne pas lui avoir crédité un montant de 1 250 $ pour un muret d’escalier qui n’a pas été réalisé. ANALYSE ET DÉCISION [ 10 ] Pour plus de clarté, il y a lieu de traiter séparément chacun des éléments faisant l’objet de la réclamation de monsieur Megzari. 1. Le crédit pour le muret d’escalier

[ 11 ] Initialement, il était prévu la construction d’un muret afin de sécuriser la cage d’escalier. Souhaitant plutôt y installer une rampe au lieu du muret, monsieur Megzari s’est alors tourné vers un autre fournisseur pour procéder à l’installation de ladite rampe. Il soumet que Paris devait en conséquence lui créditer le muret. [ 12 ] Paris allègue pour sa part qu’au moment où monsieur Megzari a manifesté le désir de remplacer le muret par une rampe, ledit muret était déjà construit.

Il estime être dans son droit de ne pas créditer monsieur Megzari pour du travail qui a été fait, mais qui a dû être démoli en raison d’une décision tardive de sa part. [ 13 ] Ici, le Tribunal n’est pas en mesure de déterminer si le muret a ou non été construit pour ensuite être démoli.

Toutefois, il note que monsieur Megzari a signé le 27 mai 2021 un document intitulé « Ajustement de la vente en date du 21 janvier 2021 » où il y est énuméré les extras et crédits relativement aux travaux réalisés par Paris et ce, bien qu’aucun crédit n’y figurait concernant le muret. [ 14 ] De plus, il appert des échanges de courriels des parties que monsieur Megrazi avait demandé à Paris le 3 décembre précédent un crédit de 450 $ (et non pas 1 250 $ tel que maintenant réclamé) pour ce muret, ce qui lui a été refusé dès le lendemain par retour de courriel.

Suite à ce refus, il n’a plus rien réclamé pour le muret, a signé la feuille d’ajustement et poursuivi l’achat du condominium sans autrement contester le prix final établi ou payer cette

partie sous protêt. [ 15 ] Ce chef de réclamation est en conséquence rejeté. 2. Les intérêts sur le prêt [ 16 ] Monsieur Megzari reproche à Paris de lui avoir exigé le paiement d’une somme de 2 000 $ représentant les intérêts que l’entreprise a dû payer à son institution financière afin de financer le condominium en attendant la signature de l’acte de vente. Il estime qu’il n’avait pas à payer ce montant puisque si l’achat du condominium a été retardé, la faute en est imputable à Paris et sa notaire. [ 17 ] Paris nie avoir demandé quelqu’intérêt que ce soit à monsieur Megrazi.

L’entreprise explique avoir effectivement demandé des frais de 2 000 $ pour l’occupation du condominium d’octobre 2020 à mai 2021 afin de la compenser pour les intérêts qu’elle a dû payer pendant cette période, mais rien d’autre. Ces frais d’occupation seront discutés au point suivant. [ 18 ] Les différents documents produits par chacune des parties ne font aucunement état d’un montant de 2 000 $ qui aurait été ou devrait être payé par monsieur Megzari.

Lors de l’audition, celui-ci prétend avoir payé ce montant en argent comptant, sans reçu. [ 19 ] Or, tel que prévu aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), c’est à celui qui prétend à un droit d’en démontrer, par preuve prépondérante, le bien-fondé. Lorsque la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve.

Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre [1] . [ 20 ] Puisque le Tribunal n’a pas la preuve que le montant de 2 000 $ réclamé a été payé à Paris, ce chef de réclamation est en conséquence rejeté. 3.

Les frais d’occupation [ 21 ] Monsieur Megzari reproche à Paris de lui avoir exigé le paiement d’une somme de 500 $ représentant des frais d’occupation pour les mois d’octobre 2020 à mai 2021. [ 22 ] Il appert de la preuve que Paris avait d’abord exigé des frais d’occupation de 2 000 $ pour ces 8 mois d’occupation, lequel montant a été réduit à 500 $ suite à la contestation de monsieur Megzari qui considérait ce montant trop élevé [2] .

Ce montant de 500 $ a par la suite été déduit d’un remboursement dû par Paris suite à la renonciation de monsieur Megrazi concernant une structure de pruche prévue au contrat, et monsieur Megrazi a encaissé le chèque de remboursement sans réserve en juillet suivant. [ 23 ] En conséquence, ce chef de réclamation est rejeté. 4. Les changements dans les conditions de prêt de monsieur Megrazi [ 24 ] Monsieur Megrazi réclame le montant des intérêts qu’il aura à payer en surplus pendant les 5 années de son prêt, soit un montant de 873 $, en raison de l’augmentation du taux d’intérêt de son prêt hypothécaire.

Il explique qu’il avait à l’origine obtenu un taux d’intérêt de 1,62 %, lequel taux était garanti pour une période de 6 mois. Puisque l’acte de vente n’a finalement été signé qu’en juin 2021, il n’a pu bénéficier de ce taux en raison de la hausse des taux d’intérêt dans l’intervalle. Il a ainsi dû payer un taux d’intérêt de 1,81 % par année au lieu du taux de 1,62 % initialement convenu avec son institution financière.

Cependant, monsieur Megzari ne dépose aucun document afin de démontrer les conditions de prêt consenti par son institution financière tant lors de l’acceptation initiale que lors de sa requalification. [ 25 ] De plus, bien que monsieur Megzari déplore la non-disponibilité du notaire, il appert de plusieurs échanges courriels impliquant cette dernière que celle-ci n’était pas en mesure de conclure la transaction puisqu’il manquait un montant de plus de 18 000 $ dans le financement, ce qui relève de la responsabilité de monsieur Megrazi et non de celle de Paris. [ 26 ] Enfin, Paris ne peut être tenu responsable des retards de la notaire, laquelle n’est pas l’une de ses employés.

Si monsieur Megrazi estime que la notaire a commis une faute professionnelle lui ayant causé préjudice, c’est plutôt à celle-ci qu’il devait adresser sa réclamation. [ 27 ] En conséquence, ce chef de réclamation est rejeté. 5. Les dommages pour les troubles et inconvénients [ 28 ] En dernier lieu, monsieur Megrazi réclame de Paris un dédommagement de 11 771,97 $ pour les troubles, les inconvénients et

le stress que la situation lui a causés. Notamment, il explique qu’entre le moment où son institution financière a autorisé son prêt et le moment où il a dû se requalifier, il avait contracté certaines dettes qui ont fait en sorte qu’il ne se qualifiait plus.

Il a donc dû faire des démarches afin de trouver l’argent nécessaire pour acquitter les nouvelles dettes ainsi contractées et donc pouvoir obtenir son financement, ce qui lui a occasionné du stress. [ 29 ] Ce qui est à nouveau reproché ici est le retard à signer l’acte de vente, retard que monsieur Megrazi reproche essentiellement à la notaire et dont Paris ne peut être tenue responsable puisqu’elle n’est pas son employée. [ 30 ] En conséquence, ce chef de réclamation doit également être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande de Sammy Megrazi; [ 32 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. Date d’audience : 5 octobre 2023