2024 QCCS 331, 2024 QCCS 331

564-566-568 Joliette c. Ville de Montréal 2024 QCCS 331 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-17-117827-215 DATE : 5 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE IAN DEMERS, J.C.S. ______________________________________________________________________ LE 564-566-568 JOLIETTE Demandeur c.

VILLE DE MONTRÉAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ SURVOL [ 1 ] Sous peine de nullité, la résolution d’un conseil d’arrondissement qui rejette une demande d’approbation de travaux non conformes doit être motivée. [ 2 ] La résolution du conseil d’arrondissement de Mercier–Hochelaga–Maisonneuve rejetant la demande d’approbation de travaux non conformes du syndicat de copropriété 564–566–568 Joliette ne l’est pas.

Pour ce seul motif, elle doit être annulée et la demande doit être renvoyée au conseil d’arrondissement pour un nouvel examen. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le pourvoi en contrôle judiciaire de 564–566–568 Joliette ( Syndicat ) soulève les questions en litige suivantes : 1. La résolution CA21 27 2019 du conseil d’arrondissement de Mercier–Hochelaga–Maisonneuve ( MHM ) doit-elle être annulée pour défaut de motivation? 2. Est-il opportun de déterminer le contenu de l’obligation d’équité procédurale applicable à l’examen d’une demande d’approbation de travaux non conformes? ANALYSE 1.

La résolution CA21 27 2019 du conseil d’arrondissement de Mercier– Hochelaga–Maisonneuve (MHM) doit-elle être annulée pour défaut de motivation? [ 4 ] Le Syndicat plaide que le 21 mai 2021, il a présenté une demande de dérogation mineure et que l’arrondissement de MHM l’a erronément traitée comme une demande d’approbation de travaux non conformes. La ville de Montréal ( Ville ) répond avec raison que le Syndicat a bel et bien présenté une demande d’approbation. Elle reconnaît du même souffle que contrairement à la loi, la résolution qui a rejeté la demande n’est pas motivée et qu’elle doit être annulée. 1.1.

La différence entre une demande d’approbation de travaux non conformes et une demande de dérogation mineure [ 5 ] La demande d’approbation de travaux non conformes et la demande de dérogation mineure n’ont pas la même source législative. Les conditions de fond et de forme qui les régissent sont différentes. 1.1.1. La demande d’approbation de travaux non conformes

[ 6 ] La demande d’approbation de travaux non conformes s’inscrit dans le contexte des plans d’implantation et d’intégration architecturale ( plans ). [ 7 ] Le conseil d’une municipalité doté d’un comité consultatif d’urbanisme peut par règlement assujettir la délivrance d’un permis de construction à l’approbation de plans [1] . À Montréal, le conseil d’un arrondissement, comme celui de MHM, dispose des mêmes pouvoirs [2] . [ 8 ] La demande de permis est d’abord examinée par le comité consultatif d’urbanisme, qui formule une recommandation, puis par le conseil d’arrondissement [3] .

« La résolution désapprouvant les plans doit être motivée. » [4] . [ 9 ] Dans l’arrondissement de MHM, l’approbation de travaux non conformes procède selon les prescriptions de l’art. 106 et du

titre VIII du Règlement d’urbanisme de l’arrondissement de MHM [5] . En 2021, les frais afférents à une telle demande étaient de 384 $ [6] . L’examen de la demande n’est pas assujetti à la publication d’un avis. 1.1.2. La demande de dérogation mineure [ 10 ] La dérogation mineure porte sur les règlements de zonage et de lotissement autres que ceux relatifs à l’usage et à la densité d’occupation du sol [7] . La dérogation mineure, bien qu’elle autorise le non-respect de la réglementation municipale tout autant que l’approbation de travaux non conformes, « doit respecter les objectifs du plan d’urbanisme » [8] .

Le conseil d’arrondissement doté d’un comité consultatif d’urbanisme peut adopter un règlement à cet effet [9] . [ 11 ] Dans l’arrondissement de MHM, une demande de dérogation est examinée à la lumière des critères prévus aux art. 145.4 al. 2 et 145.5 de la L.a.u. et aux art. 5 et suiv. du Règlement sur les dérogations mineures [10] . En 2021, la demande de dérogation mineure était assujettie à des frais de 2 252 $ [11] . L’examen de la demande doit faire l’objet d’un avis publié aux frais du demandeur [12] . 1.2.

Le Syndicat a déposé une demande d’approbation de travaux non conformes plutôt qu’une demande de dérogation mineure [ 12 ] Depuis qu’ils ont été constatés, les travaux sur l’immeuble ont toujours été traités comme des contraventions au Règlement d’urbanisme plutôt que des dérogations mineures. [ 13 ] Au cours du mois de juin 2009, un inspecteur de la Ville a constaté que des travaux sans permis avaient été entrepris sur l’immeuble administré aujourd’hui par le Syndicat [13] .

Le 12 juin, il a délivré un constat d’infraction au propriétaire d’alors, Les Immeubles Bernadet inc. ( Bernadet inc. ), et lui a fait signifier un avis d’arrêt des travaux trois jours plus tard. [ 14 ] Pour tenter de corriger l’illégalité dans laquelle elle se trouvait, Bernadet inc. a demandé un permis de transformation pour travaux non conformes le 26 juin 2009 [14] .

Un peu plus de deux mois plus tard, la directrice aménagement urbain et services aux entreprises de l’arrondissement de MHM a approuvé la demande aux conditions de corriger quatre catégories de travaux non conformes au Règlement d’urbanisme [15] : (1) enlever les linteaux de béton sur la façade de l’édifice et de les remplacer par des linteaux de briques posées en soldat [16] ; (2) rétablir le linteau et le parement des briques au-dessus des deux portes d’entrée du deuxième étage [17] ; (3) remplacer le vitrage des trois portes d’entrée par un vitrage clair et uni ou un vitrage texturé autorisé [18] ; (4) remplacer les six fenêtres de la façade par des fenêtres à guillotine « avec la

partie inférieure ouvrante à auvent ou de type oscillo-battante » [19] . Ces éléments n’étaient pas conformes aux art. 94–96 (linteaux), 105.1 (fenêtres) et 105.5 (vitrage des portes d’entré

e) du Règlement d’urbanisme . [ 15 ] Ni Bernadet inc., qui a fait faillite ultérieurement, ni les trois syndicats de copropriétaires qui ont administré subséquemment l’immeuble n’ont procédé aux travaux correctifs.

Au moment de rendre jugement, l’immeuble n’est toujours pas conforme à la décision rendue en 2009 par l’arrondissement de MHM. [ 16 ] Le 27 septembre 2018, en réponse à la demande d’information n° 2375 qui avait pour objet « Travaux non-conformes au permis émis » [20] , l’arrondissement de MHM a informé le propriétaire de l’immeuble — la preuve ne précise pas lequel — que (1) les travaux n’étaient toujours pas conformes, (2) il pouvait présenter une demande d’approbation du comité consultatif d’urbanisme (identifié comme le CCU dans certaines pièces), mais que (3) la recommandation serait défavorable [21] .

La position de l’arrondissement se comprend : neuf ans plus tôt, elle avait refusé d’approuver les mêmes travaux et indiqué au propriétaire qu’il devait les corriger. [ 17 ]

Malgré tout, deux ans et demi plus tard, Marie-Claude St-Amant, présidente du Syndicat, a demandé l’aide de Geneviève Brousseau, inspectrice au cadre bâti, pour compléter sa « demande de CCU ». Le 22 avril 2021, M me Brousseau l’a informée par écrit des détails de la procédure de demande d’approbation de travaux non conformes [22] . [ 18 ] Un mois plus tard, M me St-Amant a transmis à l’arrondissement une « Demande d’approbation de travaux non-conformes » [23] . La demande était accompagnée d’une procuration l’autorisant à « soumettre la demande d’approbation de travaux non conformes » [24] .

Les frais de 384 $ ont été payés [25] . [ 19 ] Contrairement à ce que le Syndicat plaide, la demande qu’il a présentée n’est pas une demande de dérogation mineure. Elle est une demande d’approbation de travaux non conformes. L’objet de la demande du Syndicat et la procuration sont très clairs quant à sa nature. Le corps de la demande, bien qu’il utilise le terme « dérogation » à plusieurs reprises, n’y adjoint jamais le qualificatif « mineure ».

La demande de dérogation mineure n'aurait pu être traitée comme telle sans le paiement des frais afférents [26] . [ 20 ] Par ailleurs, l’usage du terme « dérogation » dans la demande n’est pas déterminant : la dérogation mineure, comme l’approbation de travaux non conformes, visent à autoriser des travaux qui sont contraires à la réglementation municipale. [ 21 ] L’arrondissement a eu raison de traiter la demande du Syndicat comme une demande d’approbation de travaux non conformes à

toutes les étapes — formulaire de demande d’approbation [27] ;

sommaire décisionnel [28] ; recommandation défavorable [29] ; extrait du procès-verbal de la séance du comité consultatif d’urbanisme [30] ; résolution du conseil d’arrondissement prise le 5 juillet 2021 rejetant la demande d’approbation du Syndicat [31] — surtout que les dérogations identifiées depuis 2009 concernent des dispositions précises du Règlement d’urbanisme et sont importantes. Elles ne font pas

partie des items qui peuvent faire l’objet d’une dérogation mineure [32] . [ 22 ] Si le Syndicat avait eu l’intention de présenter une demande de dérogation mineure, il aurait dû la formuler clairement en ce sens, acquitter les frais afférents et assumer les frais de publication de l’avis prévu à l’ art. 145.6 de la L.a.u. L’arrondissement n’a pas induit en erreur le Syndicat quant à la procédure applicable. Par ailleurs, la position du Syndicat sur ce point est contradictoire : si effectivement M me St-Amant a déposé une demande de dérogation mineure, l’arrondissement ne l’aurait pas induite en erreur.

Il aurait plutôt mal compris la nature véritable de la demande. 1.3. La résolution rejetant la demande du Syndicat n’est pas motivée [ 23 ] L’

article 145.19 al. 2 de la L.a.u. ne souffre aucune ambiguïté quant à l’obligation de motiver une résolution désapprouvant les plans. [ 24 ] La résolution rejetant la demande du Syndicat est constatée uniquement par l’extrait du procès-verbal d’une séance du conseil d’arrondissement [33] . Son libellé laconique ne permet pas de comprendre pourquoi elle a été adoptée, le raisonnement du conseil d’arrondissement, son mode d’analyse ou son analyse du dossier.

La résolution relève plutôt de la « conclusion péremptoire » qui tient lieu à la fois d’exposé des faits, d’analyse et de jugement [34] : « Et résolu : De refuser les travaux de transformation pour l’immeuble situé aux 564-568, rue Joliette, suite à l’avis défavorable du comité consultatif d’urbanisme (AVIS 27-CCU2021-2372, 1 er juin 2021) ». Elle doit être annulée. [ 25 ] Conséquemment, il n’est pas nécessaire de traiter l’argument du Syndicat selon lesquels le conseil d’arrondissement a mal appliqué les critères encadrant l’examen d’une demande de dérogation mineure.

La conclusion demandant d’accueillir la demande de dérogation mineure — à supposer que le Tribunal ait le pouvoir de la prononcer ou qu’elle serait appropriée — est sans objet. 2. Est-il opportun de déterminer le contenu de l’obligation d’équité procédurale applicable à l’examen d’une demande d’approbation de travaux non conformes? [ 26 ] Le pourvoi en contrôle judiciaire est discrétionnaire et n’exige pas du Tribunal qu’il se prononce sur tous les arguments soulevés par les parties [35] .

C’est particulièrement le cas lorsqu’ils portent sur des questions dont l’issue du litige ne dépend pas [36] . [ 27 ] L’annulation de la résolution pour défaut de motivation suffit à accueillir le pourvoi et renvoyer au conseil d’arrondissement l’examen de la demande d’approbation de travaux non conformes du Syndicat.

Bien qu’il soit d’accord avec une telle issue, le Syndicat demande du Tribunal de conclure également qu’il a le droit d’être entendu à la séance du conseil d’arrondissement qui examinera de nouveau la demande d’approbation et de présenter des éléments de preuve. [ 28 ] Le mémoire du Syndicat quant à l’équité procédurale tient pour acquis que la demande qu’il a présentée est une demande de dérogation mineure. Il n’a pas soutenu, pas même à

titre subsidiaire, qu’elle pouvait viser l’approbation de travaux non conformes. L’obligation d’équité procédurale étant contextuelle [37] , il est plus approprié de reporter l’examen du contenu de l’obligation d’équité dans le cadre d’une demande d’approbation de travaux non conformes à une affaire où la question sera pleinement débattue et aura un impact sur l’issue du pourvoi en contrôle judiciaire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE en

partie le pourvoi en contrôle judiciaire; [ 30 ] ANNULE la résolution CA21 27 0219 adoptée le 5 juillet 2021 par le conseil d’arrondissement Mercier–Hochelaga– Maisonneuve de la ville de Montréal; [ 31 ] RENVOIE au conseil d’arrondissement Mercier–Hochelaga–Maisonneuve la demande d’approbation pour travaux non conformes présentée par le syndicat de copropriété 564–566–568 Joliette le 21 mai 2021; [ 32 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . IAN DEMERS, j.c.s. Me Guilherme da Silva Melançon Marceau Grenier & Cohen SENC Avocats du demandeur Me Steven Rousseau Gagnier Guay Biron Avocats de la défenderesse Date d’audience : 17 janvier 2024