2015 QCCQ 9546, 2015 QCCQ 9546

9219-2640 Québec inc. c. Filondart.com inc. 2015 QCCQ 9546 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-061094-149 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. (JA0437) ______________________________________________________________________ 9219-2640 QUÉBEC INC. , 4725, boul. de la Rive-Sud, Lévis (Québec) G6W 1H5 Demanderesse-défenderesse reconventionnelle c.

LE FILONDART.COM INC. , 138, Fusey, Trois-Rivières (Québec) G8T 2V7 et LUC PILON , faisant affaire sous le nom de « Le Filondart.com inc. », 138, Fusey, Trois-Rivières (Québec) G8T 2V7 Défendeurs-demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9219-2640 Québec inc., ci-après appelée « 9219 », réclame de Le Filondart.com inc. et Luc Pilon, ci-après appelés « Filondart », la somme de 7 000 $ pour non-paiement de loyers. [ 2 ] Pierre Bégin, représentant de 9219, soutient que Filondart a quitté en mars 2014 le local qu’elle occupait en vertu d’un bail intervenu en septembre 2011, de façon prématurée, tout en ne versant pas le paiement des loyers de février 2014 jusqu’à août 2014 au montant de 1 499 $ chacun. [ 3 ] Filondart soutient que l’entreprise était justifiée de quitter les lieux puisqu’il y avait de mauvaises odeurs dans le local et cela perdurait malgré plusieurs avis envoyés à 9219.

Elle plaide que 9219 a fait défaut de procéder aux travaux correctifs et ajoute que cela constitue une inexécution substantielle de ses obligations, en vertu du bail et partant, Filondart était en droit de quitter les lieux sans payer les loyers échus et à échoir. [ 4 ] 9219 admet que les odeurs étaient présentes dès le début de l’occupation du local par Filondart et que cette dernière s’en était plainte. Pierre Bégin mentionne qu’il a fait installer un échangeur d’air pour tenter de remédier à la situation, mais sans succès puisqu’il a continué de recevoir des plaintes.

Par la suite, il a cru que le problème des odeurs pouvait provenir d’un commerce qui était contigu à celui opéré par Filondart.

Il a procédé à l’enlèvement des tapis dans celui-ci et depuis, le problème s’est réglé. [ 5 ] Mais à partir du moment où Filondart a refusé de payer leur loyer, il a immédiatement engagé des procédures d’éviction et elle a quitté les lieux en mars 2014. [ 6 ] Le nouvel occupant du local, Vincent Guay, témoigne pour sa part que lorsqu’il a pris possession des locaux, il n’y avait aucune odeur et dans le bail, il y avait une clause qui mentionne que le local a été visité et qu’il n’a été détecté aucune odeur. [ 7 ] Quant à Luc Pilon, il mentionne qu’au début, il n’y avait pas de problème, le local avait été peinturé et « ça sentait le latex », mais quelques mois plus tard, il a constaté des problèmes d’odeur, sauf que ce n’était pas dramatique, cela avait une odeur de « moisi ».

Il croyait que cela pouvait provenir de la peinture au latex. Il s’est plaint à plusieurs reprises et on lui disait qu’il n’y avait pas de problème, qu’on allait faire nettoyer l’air climatisé, qu’on changerait les filtreurs. [ 8 ] Plus tard, il est revenu sur la question puisqu’il trouvait que cela sentait toujours bizarre. Il a fait plusieurs demandes, mais le nettoyage ne se faisait pas.

Il avait mentionné à Pierre Bégin, à un certain moment, que le problème pouvait provenir du local voisin et ce dernier lui disait que cela ne se pouvait pas, que les odeurs provenaient plutôt de l’air climatisé. [ 9 ] 9219 a été avisée régulièrement sans qu’il n’y ait eu de dispositions sérieuses de prises afin d’y mettre fin. Selon lui, les odeurs provenaient du local voisin qui était occupé par une entreprise de serre hydroponique (Hydro Rive-Sud).

La mauvaise isolation et le mauvais état des conduits contribuaient à l’échange d’odeurs entre les deux locaux. [ 10 ] De plus, ajoute-t-il, ce commerce a été fermé le 13 mai 2014 par la Sûreté du Québec, dans le cadre de l’enquête « Moisson », laquelle a saisi du matériel destiné à la production et au trafic de marijuana.

[ 11 ] C’est pourquoi, en demande reconventionnelle, il réclame un montant de 7 000 $ puisque cela a nui à son commerce et qu’il a été obligé de quitter les lieux parce que 9219 n’a pris aucune disposition pour enrayer le problème. Ayant investi beaucoup d’argent dans ce local, n’eût été de cette situation, il serait resté sur les lieux.

ANALYSE ET MOTIFS Questions en litige [ 12 ] Les principales questions que le Tribunal doit trancher dans ce litige sont les suivantes : 1- La présence des mauvaises odeurs dans les locaux loués constitue-t-elle un manquement qui relève de l’obligation du bailleur de procurer la jouissance paisible des lieux loués. Dans l’affirmative, s’est-il acquitté de cette obligation? 2- La présence d’odeurs constitue-t-elle un manquement suffisamment grave? 3- Si oui, le locataire peut-il avoir droit à des dommages? [ 13 ] L’

article 1851 C.c.Q. , qui définit le contrat de louage, énonce ce qui suit : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [ 14 ] L’

article 1854 C.c.Q. parle de la jouissance des lieux et de l’obligation du locateur à ce sujet : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [ 15 ] Selon la Cour d’appel, dans Société de gestion Complan [1] : [23] Le bail est donc un contrat synallagmatique ou bilatéral en ce que chacune des parties s’oblige réciproquement l’une envers l’autre ainsi parce que le locateur procure au locataire la jouissance du bien loué. Ce dernier, en contre partie, lui paie un loyer. [ 16 ] Pierre-Gabriel Jobin écrit, au paragraphe 169, de son volume sur Le Lou age [2] : 169. Obligation fondamentale. L’

article 1854 , alinéa 1 du Code civil énonce que « le locateur doit […] procurer la jouissance paisible [du bien] pendant la durée du bail ». Il s’agit là non seulement de la principale obligation du locateur, mais de son obligation fondamentale, essentielle 1 . Cette caractéristique de l’obligation de procurer la jouissance paisible emporte plusieurs conséquences importantes 2 .

C’est le caractère essentiel de l’obligation de procurer la jouissance qui a conduit les tribunaux à décider que, lorsque dans un espèce l’application d’une clause exonératoire aurait pour conséquence de priver le locataire de toute jouissance, la clause n’a pas d’effet 3 . Le même raisonnement a été suivi pour les clauses d’acceptation des lieux 4 . Le caractère essentiel de l’obligation de procurer la jouissance sert aussi de fondement au droit du locataire d’abandonner le bien quand les lieux sont inhabitables ou le bien meuble inutilisable.

Cette règle avait été posée par la jurisprudence 5 bien avant d’être codifiée pour le louage résidentiel 6 . (références non reproduites) [ 17 ] Concernant la garantie contre les troubles de jouissance sous le contrôle du locateur, Pierre-Gabriel Jobin précise [3] : Garantie contre les troubles de jouissance sous le contrôle du locateur.

Entre la garantie du fait personnel du locateur et une certaine garantie des troubles de fait causés par des tiers, il y a place pour une garantie des atteintes apportées à la jouissance du locataire quand elles ne résultent pas d’actes délibérés du locateur, mais de circonstances sous son contrôle total ou partiel. (…) Il en est ainsi du bruit excessif et susceptible d’affecter une personne normale causé par un appareil, la disposition des lieux ou autre chose sous le contrôle du locateur 68 .

Également, les mauvaises odeurs pénétrant dans les lieux loués constituent une violation de l’obligation de procurer la jouissance, aux mêmes conditions que le bruit 69 . (références non reproduites) [ 18 ] D’autre part, l’

article 1863 C.c.Q. permet au locataire de demander entre autres la diminution et la résiliation lorsqu’il y a inexécution de l’obligation : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander outre les dommages-intérêts l’exécution en nature dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution qu’il cause à elle-même ou s’agissant d’un bail immobilier aux autres occupants un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. [ 19 ] À ce sujet, le professeur Deslauriers ajoute [4] que le défaut du bailleur de s’exécuter dans un délai raisonnable ne peut justifier

le locataire de quitter les lieux loués sans avoir obtenu au préalable la résiliation du bail : Par contre, en se basant sur l’exécution non adimpleti contractus édictée par l’

article 1591 C.c.Q. , les tribunaux ont atténué ce principe.

Si les lieux loués sont devenus impropres à l’habitation ou à l’occupation, dangereux pour la santé des occupants ou que le bien est inutilisable ou impropre aux fins pour lesquelles il a été loué, dans une situation d’urgence, le locataire peut, après avoir mis en demeure le bailleur en défaut, quitter les lieux loués ou cesser d’utiliser le bien ou les lieux et cesser de payer le loyer sans avoir exercé de recours judiciaire préalable. [ 20 ] Filondart n’a pas demandé de résiliation du bail, mais 9219 a pris des procédures d’éviction suite au non-paiement du loyer du mois de février 2014.

Si 9219 avait été aussi rapide à régler le problème d’odeur qu’elle l’a été pour prendre une procédure d’éviction, peut-être que les parties ne seraient pas devant le Tribunal aujourd’hui. [ 21 ] 9219 avait une obligation de résultat. Elle se devait de procurer la jouissance paisible du bien pendant la durée du bail, ce qu’elle n’a pas fait. C’est pourquoi le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation de 9219 pour le non-paiement des loyers. [ 22 ] Quant à la demande reconventionnelle, celle-ci sera également rejetée.

Principalement, Luc Pilon soutient que c’est parce qu’il a investi beaucoup d’argent dans le commerce et le fait que 9219 n’ait pas remédié à la situation avant, que cela lui a causé beaucoup de problèmes et qu’il a perdu de l’argent. [ 23 ] Or, aussi flexible que puisse être la procédure en Division des petites créances, le Tribunal est tenu de suivre les règles de preuve. [ 24 ] Rien dans le présent dossier ne permet de conclure, à partir d'une preuve prépondérante, que les pertes que Filondart a subies sont dues aux agissements de 9219. [ 25 ] Pour réussir dans sa demande reconventionnelle, Filondart devait présenter une preuve rigoureuse quant à ses pertes et elle devait démontrer que ces données sont fiables.

De plus, de l'avis du Tribunal, les conclusions tirées par Filondart constituent une opinion. Or, seul un expert peut témoigner à ce sujet. [ 26 ] Le Tribunal ne peut s’appuyer sur de simples propos. Il eut été intéressant d’avoir les bilans de la société pour s’en convaincre.

Cela combiné au fait que le 13 février, sur le site officiel de la page Facebook de Filondart, il est bien indiqué que c’est dû au contexte économique qu’elle vit, qu’elle est dans l’obligation de fermer les boutiques de Saint-Hyacinthe et Lévis. [ 27 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne peut faire droit à la demande reconventionnelle. [ 28 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse 9219-2640 Québec inc. contre les défendeurs Le Filondart.com inc. et Luc Pilon; ET, SE PRONONÇANT SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE : REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT , sans frais, tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q.

Date d’audience : 27 août 2015